物权法热议 业主委员会有没有诉讼资格？
以案说法
南京某城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，1998年9月，开发商申报时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位/户，非机动车2车位/户配建停车库。
小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，开发商以8万元的单价将车位卖给小区附近的一家公司。
业主每天都为停车的事情发愁，给业主生活带来诸多不便，后双方多次协商无效，迫不得已于2003年6月，由该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。
★案件回放 车库被判为公共配套设施
法院判决开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。
法院认为，南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点》要求被告按标准建设车库，这一文件既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。开发商在小区建成后，该小区的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。因为小区土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有，所以，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权。该土地使用权人应是业主共有。
同时，由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，开发商再行销售的行为违反了诚实信用原则，故判定地下车库为全体业主共同享有。
★虚拟法庭 车库算入公摊面积属约定
在本案中，该地下车库在建设规划中是用于停放业主汽车的车位，并且该部分已经算入小区公摊面积。根据《物权法》第七十四条的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑规划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。”在本案中，该地下车位已经算入业主的公摊面积，属于业主共同所有。
开发商将车位买给附近公司的行为导致业主无法停车。违反了物权法规定的“应当首先满足业主的需要”条款，侵犯了业主的所有权。根据《物权法》的规定，规划内的车位的归属，当事人可以约定。该案中，实际上是以把车位划入公摊面积的方法将车位约定为业主共同所有。故法院应判定开发商无权处分该地下车库，其将车位出卖的行为无效，车位应该归业主共同所有，业主对车库享有优先使用权。
点评：据统计显示，近年来由于小区停车位而引发的纠纷已经排在物管纠纷前三位，在实际生活中，该类纠纷真正通过法律渠道解决的少之又少，主要原因是法律对停车位的归属一直就没有规定。导致权属不清，职责不明。《物权法》出台，为小区业主维权提供了法律依据。
★焦点热议 业委会有诉讼资格？
物权法规定业主可以自行管理小区，也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理，物业机构接受业主的监督。而一旦业主集体利益受到侵害时，谁可以作为诉讼主体提起诉讼？是业主个人还是业主大会或业委会？
中国政法大学李曙光教授认为，对这种情况要具体问题具体分析。对于侵害业主个人权利的，业主个人可以提起诉讼。而对于侵害全体业主共有权益的，按照物权法规定，业主大会或者业主委员会可以提起诉讼。
根据《物权法》第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
李曙光认为，此规定的目的是在强调业主大会和业委会的权利，暂时弱化业主个人的权利，寄希望通过组织和机构解决问题，也是为了避免滥诉现象的发生。
但根据以往实践，启动业主大会或者业委会的成本很高，物权法的规定无疑加高了诉讼门槛，限制了业主的权利。“占有小区10%的业主为什么就不能起诉？”李曙光教授表示，规定在实践中可能会遇到到一些问题。具体的问题可以在以后的物权法实施细则中予以解决。
★名词解释 “建筑物区分所有权”
“建筑物区分所有权”是随着高层建筑物的出现和小区的形成而产生的新的所有权形式，指各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分享有共有以及共同管理的权利。
★物权法100分
24、住在二楼的业主甲称自己从不乘坐电梯，只走楼梯。是否可以不交电梯费？
A.是B.否
(提示：《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。)
25、物业公司将小区内的门卫用房出租给商户做便利店，租金应归物业公司所有吗？
A.应该B.不应该
(提示：《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。)
26、某物业公司将小区内的一处共有车位对外开放，其收益部分应归谁所有？
A.物业公司B.业主共有
(提示：《物权法》第七十四条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。)
27、某小区一些业主要求更换业主委员会全体成员，需要满足哪个规定方可更换？
A.建筑面积过半业主同意B.建筑面积过半且占总人数过半业主同意
(提示：根据《物权法》第七十六条规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。)
28、筹集和使用建筑物维修资金需经多少业主同意？
A.专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意B.专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意
(提示：根据《物权法》第七十六条规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。)
29、物业公司将小区一块绿地租给一家商场，租金收益按要求需返还给小区业主。是按户返还还是按建筑面积所占比例返还？
A.按户B.按建面所占比例
(提示：根据《物权法》第八十条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。)
30、某小区业主在拿到房产证之初，是否就可更换物业公司？
A.可以B.不可以
(提示：《物权法》第八十一条规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。)
31、业主委员会是否有权要求住户停止饲养无证犬？
A.有权B.无权
(提示：《物权法》第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。)
本版“物权法100分”答案：24、B25、B 26、B27、B28、B 29、B30、A31、A [上一页]
新京报
南京某城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，1998年9月，开发商申报时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位/户，非机动车2车位/户配建停车库。
小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，开发商以8万元的单价将车位卖给小区附近的一家公司。
业主每天都为停车的事情发愁，给业主生活带来诸多不便，后双方多次协商无效，迫不得已于2003年6月，由该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。
★案件回放 车库被判为公共配套设施
法院判决开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。
法院认为，南京市规划局发出的《建筑工程规划设计要点》要求被告按标准建设车库，这一文件既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。开发商在小区建成后，该小区的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。因为小区土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有，所以，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权。该土地使用权人应是业主共有。
同时，由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，开发商再行销售的行为违反了诚实信用原则，故判定地下车库为全体业主共同享有。
★虚拟法庭 车库算入公摊面积属约定
在本案中，该地下车库在建设规划中是用于停放业主汽车的车位，并且该部分已经算入小区公摊面积。根据《物权法》第七十四条的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑规划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。”在本案中，该地下车位已经算入业主的公摊面积，属于业主共同所有。
开发商将车位买给附近公司的行为导致业主无法停车。违反了物权法规定的“应当首先满足业主的需要”条款，侵犯了业主的所有权。根据《物权法》的规定，规划内的车位的归属，当事人可以约定。该案中，实际上是以把车位划入公摊面积的方法将车位约定为业主共同所有。故法院应判定开发商无权处分该地下车库，其将车位出卖的行为无效，车位应该归业主共同所有，业主对车库享有优先使用权。
点评：据统计显示，近年来由于小区停车位而引发的纠纷已经排在物管纠纷前三位，在实际生活中，该类纠纷真正通过法律渠道解决的少之又少，主要原因是法律对停车位的归属一直就没有规定。导致权属不清，职责不明。《物权法》出台，为小区业主维权提供了法律依据。
★焦点热议 业委会有诉讼资格？
物权法规定业主可以自行管理小区，也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理，物业机构接受业主的监督。而一旦业主集体利益受到侵害时，谁可以作为诉讼主体提起诉讼？是业主个人还是业主大会或业委会？
中国政法大学李曙光教授认为，对这种情况要具体问题具体分析。对于侵害业主个人权利的，业主个人可以提起诉讼。而对于侵害全体业主共有权益的，按照物权法规定，业主大会或者业主委员会可以提起诉讼。
根据《物权法》第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
李曙光认为，此规定的目的是在强调业主大会和业委会的权利，暂时弱化业主个人的权利，寄希望通过组织和机构解决问题，也是为了避免滥诉现象的发生。
但根据以往实践，启动业主大会或者业委会的成本很高，物权法的规定无疑加高了诉讼门槛，限制了业主的权利。“占有小区10%的业主为什么就不能起诉？”李曙光教授表示，规定在实践中可能会遇到到一些问题。具体的问题可以在以后的物权法实施细则中予以解决。
★名词解释 “建筑物区分所有权”
“建筑物区分所有权”是随着高层建筑物的出现和小区的形成而产生的新的所有权形式，指各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分享有共有以及共同管理的权利。
★物权法100分
24、住在二楼的业主甲称自己从不乘坐电梯，只走楼梯。是否可以不交电梯费？
A.是B.否
(提示：《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。)
25、物业公司将小区内的门卫用房出租给商户做便利店，租金应归物业公司所有吗？
A.应该B.不应该
(提示：《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。)
26、某物业公司将小区内的一处共有车位对外开放，其收益部分应归谁所有？
A.物业公司B.业主共有
(提示：《物权法》第七十四条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。)
27、某小区一些业主要求更换业主委员会全体成员，需要满足哪个规定方可更换？
A.建筑面积过半业主同意B.建筑面积过半且占总人数过半业主同意
(提示：根据《物权法》第七十六条规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。)
28、筹集和使用建筑物维修资金需经多少业主同意？
A.专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意B.专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意
(提示：根据《物权法》第七十六条规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。)
29、物业公司将小区一块绿地租给一家商场，租金收益按要求需返还给小区业主。是按户返还还是按建筑面积所占比例返还？
A.按户B.按建面所占比例
(提示：根据《物权法》第八十条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。)
30、某小区业主在拿到房产证之初，是否就可更换物业公司？
A.可以B.不可以
(提示：《物权法》第八十一条规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。)
31、业主委员会是否有权要求住户停止饲养无证犬？
A.有权B.无权
(提示：《物权法》第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。)
本版“物权法100分”答案：24、B25、B 26、B27、B28、B 29、B30、A31、A [上一页]
新京报
