直播：中韩地产“历史与机遇”高峰论坛(4)
今年国家政府廉租房供应力度的加大，而且要进一步规范，进一步改善它的供应办法。我想我们的目标就是要建立具有中国特色的住房供应体系，或者建立起中国的公共住房政策，住房、上学和医疗，三个民生问题，住房恐怕是非常重要的问题。如何来建立具有中国特色的住房供应体系，恐怕是我们建立新制度的非常关键的问题。过去我们提出来经济型住房和廉租房，现在加了一个限价商品房，这三个保障的是哪些人，恐怕要进一步规范。
我觉得在中国由于我们现在中低收入家庭占的比较多，低收入家庭人也不少，所以加大住房保证的供应体系，建立的供应体系，加大供应量显得特别特别重要，这就是新政下的中国楼市面临的一个主要任务。当然在座的如何为住房保障体系做我们的贡献，接受任务，为社会作出贡献也是我们应该思考的问题。当然我们住房保障体系不是一蹴而就的，需要逐步来，逐步的建立，尽量做到应保尽保，要解决好它的资金来源问题，要解决好它的领导的重视程度问题，当然还可以通过市场的手段，金融手段等等来支持社会保障问题。
概括起来，调控楼市应该“两手抓”，一手是市场的手，一手是政府的手，使我们楼市道路持续发展前进。解决房地产的问题，一条腿市场化道路，一条腿是社会保障，这样我们新的房地产市场的体系，一个住房的体系就能够在中国大陆脱颖而出，我相信在新的一年里面，在中国、在青岛，在这两个方面会迈出更大的步伐，谢谢大家！
【陈为朋】：各位来宾，听了顾会长的发言，相信咱们与会的青岛地产界的代表会受到很大的启迪，得到很大的帮助。顾会长的发言对中国地产的宏观形势做了很好的介绍，今天与会的开发企业，相信可能很多会关心另外一个问题，那就是在当前的青岛，有近10万韩国人在青岛居住、工作，他们当中有一些要在青岛安家置业，他们对于青岛的楼市会有什么样的看法，有什么样的需求，下面青岛代韩投资咨询有限公司董事长全东守先生，他将就韩国地产近年的发展以及影响韩国购房者的几个因素的话题，与青岛地产界的代表进行交流，青岛代韩投资咨询有限公司是05年在青岛注册成立，是一家专业的地产投资咨询机构，之前公司在韩国也是从事这方面业务，有十分专业、丰富的专业经验，相信全东守先生的发言对青岛地产界各位朋友会有所帮助，下面有请全东守先生上台发言。
【全东守】：大家好！你们的到来是本次中韩房地产地产名至实归，对各位的到来，我表示衷心的感谢。能够在此招待有识之士，我感到十分的容幸。首先我想谈一下韩国房地产的变化和趋势。韩国房地产的神话曾因为经济危机而崩溃，但后来由于政府实施房地产的激活政策，果敢对外资投资市场，引入全球标准化房地产证券制度改善了这一状态。为了实施这一改善方案，精确的房地产市场情报，特别是投资情报，变得日趋重要。所以分阶段构筑市场情报的精确定义和分类体系，并形成了综合的全面的房地产分类体系，现存的房地产市场情报分类体系，反映了房地产市场的新趋势，在定义的房地产市场情报，重新构筑了分类体系，一级房地产利用类型进行了分类，扩大了行业房地产，根据情报内容的进行的分类，促进了房地产间接投资，而依据地域进行的分类，促进房地产市场细分化。为了精确的掌握市场情报，韩国土地开发公司和专业房地产机关参与到对房地产需求进行了调查，并通过每年的市场调查，推测出影响市场供需的要求，从而整理出关于交易量、价格、租金等方面的情报。并根据这些情报制成资料，这些资料掌握和预测了房地产市场的发展趋势，也反映出了对于市场的应对方案。同时，根据韩国国情积极借用和引进美国、日本成功的房地产政策，这样通过几年的时间，韩国房地产市场安定下来，经济危机也随着对海外企业的接轨以及企业合并而逐渐消失。
如上所述，尽管韩国实施了很好的房地产政策，但是因为韩国人口密度过高的国情，房地产市场再度出现较大波动，价格也开始暴涨。现任政府为了调整房地产价格，虽然实施了强有力的政策，但是结果还是不那么令人满意。因此，政府实施了更为强烈的税制，对于拥有巨额房地产的人，征收房地产保有过多税，结果这些房地产巨额拥有者把目光转向海外，特别是转向中国，因此越来越多的韩国人开始对中国进行投资。
下面我想就我在青岛从事房地产期间所感受到的韩国人在中国房地产业中的表现发表一下我个人的浅见。
目前中国房地产产业正在进入结构调整时期，消费者的选择基准苛刻，加上政府对房地产的抑制政策，虚假需求逐渐降低，房地产增长幅度也大幅度减少，又由于房地产开发商的任意增设，供过于求，过去销售连续几年不断创出收益的情况也不在出现。由于上述各种原因，像过去只开发就能够取得受益的时代已经过去了，房地产市场的竞争更加激烈，资本能否快速回收，成为决定收益率的因素。只有兼备消费者的信赖、市场营销能力以及分析消费者需求能力的主流开发商，才能够提高市场份额。主流品牌开发商是最适合引导外国人对房地产投资的企业，对于包括韩国人在内的外国人来说，中国房地产投资具有很大的魅力。特别是对于东部地区的投资，增长率高达10%，吸引了所有人的眼球，换句话说，中国市场的潜在需求依然很大，只有把这个潜在需求转变为实际需求的企业，才是真正的强者。
现在中国具有购买商品房能力的人，不过全部人口的7%。如果用年收入来衡量购买能力的话，用六年的收入来购买房已经是很大的局限，平均算来美国人需要3年的收入来买房，而加拿大需要5年，瑞典只需要1年零10个月，但是中国却是需要16年，当然，由于地域和贫富的差距，可能会有不同的结果，但是外国投资者只能使这个人群进一步扩大。
现在我想就青岛发表一下我个人的看法。众所周知，在青岛的外国人中，韩国人占有很大的比重，在韩国也是，韩国人对青岛的认知度仅次于北京、上海，因此将来会有更多的韩国人和韩国资本流入中国，韩国人房地产投资的大部分是住宅，在韩国人看来，住宅投资比较重要的因素中，第一位是开发商的信誉度，第二位是位置和发展前途。而且因为韩国人本性上不擅长装修，因此良好的房屋装修排在第三位。第四位是合理的结构、优美的环境和保安制度。在青岛的韩国人中，有能力购买住宅的主要是个体经营者和长住人员，这些人大约在三十岁中间到四十岁中后半左右，他们大部分有一两名上学的子女，按照中国的平方数算比较喜欢100平方米到150平方米左右，有一个客厅，三四个卧房的房子。而且在青岛的韩国人除去十万流动人口，市区有四万，城阳有三万，其他地区约有一万多人，这个数字说多也多，说不多也不多，当然，至于这个数字难以衡量韩国人的重要性，但是大家应该知道这些人的购买力是相对比较高的，而且韩国人对于住宅具有较高的评价，价格增长率和销售率也在不断提高。这也就意味者满足韩国人需求的程度决定了市场竞争力的高低。
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半岛都市报
我觉得在中国由于我们现在中低收入家庭占的比较多，低收入家庭人也不少，所以加大住房保证的供应体系，建立的供应体系，加大供应量显得特别特别重要，这就是新政下的中国楼市面临的一个主要任务。当然在座的如何为住房保障体系做我们的贡献，接受任务，为社会作出贡献也是我们应该思考的问题。当然我们住房保障体系不是一蹴而就的，需要逐步来，逐步的建立，尽量做到应保尽保，要解决好它的资金来源问题，要解决好它的领导的重视程度问题，当然还可以通过市场的手段，金融手段等等来支持社会保障问题。
概括起来，调控楼市应该“两手抓”，一手是市场的手，一手是政府的手，使我们楼市道路持续发展前进。解决房地产的问题，一条腿市场化道路，一条腿是社会保障，这样我们新的房地产市场的体系，一个住房的体系就能够在中国大陆脱颖而出，我相信在新的一年里面，在中国、在青岛，在这两个方面会迈出更大的步伐，谢谢大家！
【陈为朋】：各位来宾，听了顾会长的发言，相信咱们与会的青岛地产界的代表会受到很大的启迪，得到很大的帮助。顾会长的发言对中国地产的宏观形势做了很好的介绍，今天与会的开发企业，相信可能很多会关心另外一个问题，那就是在当前的青岛，有近10万韩国人在青岛居住、工作，他们当中有一些要在青岛安家置业，他们对于青岛的楼市会有什么样的看法，有什么样的需求，下面青岛代韩投资咨询有限公司董事长全东守先生，他将就韩国地产近年的发展以及影响韩国购房者的几个因素的话题，与青岛地产界的代表进行交流，青岛代韩投资咨询有限公司是05年在青岛注册成立，是一家专业的地产投资咨询机构，之前公司在韩国也是从事这方面业务，有十分专业、丰富的专业经验，相信全东守先生的发言对青岛地产界各位朋友会有所帮助，下面有请全东守先生上台发言。
【全东守】：大家好！你们的到来是本次中韩房地产地产名至实归，对各位的到来，我表示衷心的感谢。能够在此招待有识之士，我感到十分的容幸。首先我想谈一下韩国房地产的变化和趋势。韩国房地产的神话曾因为经济危机而崩溃，但后来由于政府实施房地产的激活政策，果敢对外资投资市场，引入全球标准化房地产证券制度改善了这一状态。为了实施这一改善方案，精确的房地产市场情报，特别是投资情报，变得日趋重要。所以分阶段构筑市场情报的精确定义和分类体系，并形成了综合的全面的房地产分类体系，现存的房地产市场情报分类体系，反映了房地产市场的新趋势，在定义的房地产市场情报，重新构筑了分类体系，一级房地产利用类型进行了分类，扩大了行业房地产，根据情报内容的进行的分类，促进了房地产间接投资，而依据地域进行的分类，促进房地产市场细分化。为了精确的掌握市场情报，韩国土地开发公司和专业房地产机关参与到对房地产需求进行了调查，并通过每年的市场调查，推测出影响市场供需的要求，从而整理出关于交易量、价格、租金等方面的情报。并根据这些情报制成资料，这些资料掌握和预测了房地产市场的发展趋势，也反映出了对于市场的应对方案。同时，根据韩国国情积极借用和引进美国、日本成功的房地产政策，这样通过几年的时间，韩国房地产市场安定下来，经济危机也随着对海外企业的接轨以及企业合并而逐渐消失。
如上所述，尽管韩国实施了很好的房地产政策，但是因为韩国人口密度过高的国情，房地产市场再度出现较大波动，价格也开始暴涨。现任政府为了调整房地产价格，虽然实施了强有力的政策，但是结果还是不那么令人满意。因此，政府实施了更为强烈的税制，对于拥有巨额房地产的人，征收房地产保有过多税，结果这些房地产巨额拥有者把目光转向海外，特别是转向中国，因此越来越多的韩国人开始对中国进行投资。
下面我想就我在青岛从事房地产期间所感受到的韩国人在中国房地产业中的表现发表一下我个人的浅见。
目前中国房地产产业正在进入结构调整时期，消费者的选择基准苛刻，加上政府对房地产的抑制政策，虚假需求逐渐降低，房地产增长幅度也大幅度减少，又由于房地产开发商的任意增设，供过于求，过去销售连续几年不断创出收益的情况也不在出现。由于上述各种原因，像过去只开发就能够取得受益的时代已经过去了，房地产市场的竞争更加激烈，资本能否快速回收，成为决定收益率的因素。只有兼备消费者的信赖、市场营销能力以及分析消费者需求能力的主流开发商，才能够提高市场份额。主流品牌开发商是最适合引导外国人对房地产投资的企业，对于包括韩国人在内的外国人来说，中国房地产投资具有很大的魅力。特别是对于东部地区的投资，增长率高达10%，吸引了所有人的眼球，换句话说，中国市场的潜在需求依然很大，只有把这个潜在需求转变为实际需求的企业，才是真正的强者。
现在中国具有购买商品房能力的人，不过全部人口的7%。如果用年收入来衡量购买能力的话，用六年的收入来购买房已经是很大的局限，平均算来美国人需要3年的收入来买房，而加拿大需要5年，瑞典只需要1年零10个月，但是中国却是需要16年，当然，由于地域和贫富的差距，可能会有不同的结果，但是外国投资者只能使这个人群进一步扩大。
现在我想就青岛发表一下我个人的看法。众所周知，在青岛的外国人中，韩国人占有很大的比重，在韩国也是，韩国人对青岛的认知度仅次于北京、上海，因此将来会有更多的韩国人和韩国资本流入中国，韩国人房地产投资的大部分是住宅，在韩国人看来，住宅投资比较重要的因素中，第一位是开发商的信誉度，第二位是位置和发展前途。而且因为韩国人本性上不擅长装修，因此良好的房屋装修排在第三位。第四位是合理的结构、优美的环境和保安制度。在青岛的韩国人中，有能力购买住宅的主要是个体经营者和长住人员，这些人大约在三十岁中间到四十岁中后半左右，他们大部分有一两名上学的子女，按照中国的平方数算比较喜欢100平方米到150平方米左右，有一个客厅，三四个卧房的房子。而且在青岛的韩国人除去十万流动人口，市区有四万，城阳有三万，其他地区约有一万多人，这个数字说多也多，说不多也不多，当然，至于这个数字难以衡量韩国人的重要性，但是大家应该知道这些人的购买力是相对比较高的，而且韩国人对于住宅具有较高的评价，价格增长率和销售率也在不断提高。这也就意味者满足韩国人需求的程度决定了市场竞争力的高低。
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