直播：中韩地产“历史与机遇”高峰论坛(3)
所以我想讲这一段就是说房间的起和落，不仅仅是和房地产本身的问题，全世界有共同点，我们应该研究它的规律。
我们具体分析一下中国房价的情况，中国的房价涨得快不快？在04年全国的房价平均上涨幅度远远高于03年以前的几年，这个和经济发展老百姓收入有关系，特别有些重点的城市，北京、深圳、上海、青岛、大连都是房价上涨比较快的地区，原因在哪里？因为这些地区的需求不仅仅是当地的需求，来自全国内乃至全世界的需求，往往在我们一时供应不上容易产生房价高，这些地方的房价本来就应该比其他地方要高，全世界的大城市都是这样子的。
中国的房价到今天人人都说在高，我们应该客观来看房价的上升，我最近到了英国、德国考察了一下，过去也知道美国的情况，他们告诉我，在过去的50、60年代当中，这些发达国家的房价都是出现这样上升的趋势，整个五十年代的发展房价都是上升的，有的上得慢，有的上得快，这种发展趋势中国也是这样的，北京最近一些媒体在报道，他们调查了在六年时间房价翻了一番，作为买房者希望房价涨的慢一点，工资高一些。但从实际看来，房价往上涨是带有一种规律性的，因为决定房价是两方面因素，一是成本因素，我们的成本在加大，我们的材料在涨价，人工费在涨价，土地费用涨得更快一些。住房品质在提升又加大了成本，必然会导致房价会上升。二是供求关系，我们的中国的需求量自主性需求，现有城市居民的需求，农民兄弟进城带来的需求等等等等再加上投资性需，这样旺盛的需求必然引起房价的上升。
但是我想讲一点，从全国平均水平而言，中国的房价这样的上涨应该说还在一个相对合理范围以内，我们和世界的比较，也和我们的收入比较。我们有个说法叫做“房价收入比”，就是每套房子的价格和每个家庭的年收入之间的比例，当然标准的算法就是一套中等水平的住房价格和一个中等收入的年收入之比，这是一种算法。因为我们现在算法上还没有统一，所以说各有各的数据，我今天不想说多少倍，我想简单说一说从98年以来我们全国城镇居民的收入增长和房价增长之间的关系。
据官方提供的数据，98年—2006年，我们全国的住房价格平均每年上涨幅度是8.18%，而我们的城镇居民的可支配收入增长幅度是9.1%，房价的涨幅低于收入的涨幅，从这意义上讲，我们的房价收入比是在下降，不会感到房价涨得很快，为什么社会上反应房价涨得很快？主要是各种收入家庭收入增长速度是不一样的。比如说中高收入家庭，高收入家庭，他们的收入增长速度远远高于房价的增长速度，所以他们买房比较容易，不困难。我们看到中等收入家庭，他的收入增长速度和房价的增长速度持平，8.1%、8.2%，而中低收入家庭收入增长速度要低于房价的增长速度，大概只有7.1%，房价是8.1%，他7.1%，最低收入增长速度只有6%，更低，一些最低收入只有百分之四点几，所以他们面对房地产市场，他们可能感到房价涨得很快。平均收入比实际上是稍有下降的，但是不同家庭是不同的，另外还有一点就是我们讲平均价格，平均价格和每个楼盘的价格是不一样的，比如青岛市明年越往后，我们楼盘开发到郊区区，平均价格上升幅度慢一点，但是在市区买个楼盘，三年前、五年前再算一下，它的涨幅远远超过我们全市的平均涨幅上升幅度。房价的平均价格和房价的指数之间还有差异的，另外还有一点，不同的城市也不一样，一些特大城市，特别一些重点的城市，房价速度上升更快一些，房价收入比和当地居民收入差距更大一些，青岛人买房的当中，有多少真正的青岛人，我知道在北京买房有三分之一恐怕是北京以外的人士，所以不能用北京市居民的收入评价北京房价，这样衡量下来肯定房价太高了。
所以在这样情况下，许多人希望房价往下降，以我来看，在现在这个态势下面要使我们房价往下降是很困难的，从总体上说，不大可能房价往下降，很有可能房价涨幅平缓，就是房价慢慢涨，它的涨幅最好一定要低于我们的收入涨幅，最好和物价水平持平，当然这是我们调控的一个方向。这是我对于房价的一个分析、看法。
第三、房奴。
网上和媒体经常报道房奴的问题，有些年轻人买房向银行借了很多钱，每个月还本付息要划去他收入的很多本金，所以他就成了房奴。如何看待这个问题，我们想想在六七年前曾经讲一个故事，叫做中国老太太和美国老太太的在天堂的对话，这个对话说，美国老太太跟中国老太太说：我一辈子为了房子问题奋斗，到她临死以前，刚刚把住房抵押贷款还清楚住了一天就上天堂了。中国老太太和美国老太太说，她说我跟你情况差不多，我比你还惨，我一辈子积蓄买房，够了以后买了只住了一天上了天堂了。以此来鼓励大家，用未来得钱来圆今天的住房梦，开展了住房抵押贷款，本身这是一种地步，对于我们房地产业发展对中国经济的发展起到了很好的作用，但是今天发生了另外一个问题，我们一些年轻人的买了房子以后，30、50%来还贷，因此背了沉重的包袱。
现在我们有的人就是为了追求买大房子，买新房子，甚至在向银行借钱的时候虚报了一个数字，明明收入五千块，他报了一万块，因此背了很多债务时间很长，所以我不赞成一般说“房奴”，“房奴”是个贬义词，这个当中我想说明一个什么问题，如何建立中国特点的住房消费模式，在房价上升过程当中，在生活不断改善过程当中，我们目标如何来定。我到德国、英国考察，他们告诉我在英国、德国这样的发达国家，首次买房者一般都是三十岁以上，工作十年以上才有可能谈得上买房的问题，首付款必须是房价的30%，我通过积累财富才有30%拿得出来首付款，这是发达国家的情形。我们是发展中国家，我们如何来改善住房问题，我们不要太着急，应该根据自己的力量买多大的房子，买新房、买旧房，不要为了光为了买房而成了房奴，应该量力而行。刚才讲得是市场问题，这个是讲得消费者，据媒体引导应该有个梯次消费、适度消费的理念，这是中国要建立住房消费的模式，这里面也涉及到资源节约的问题，因为我们不能提高更多的资源，中国人多地少，人均能源都是比较贫乏的，不要一味地追求越大越好，这是关于房奴的问题。
第四、房保。
住房保障的问题。这是两会期间很多代表议题当中谈到住房保障问题，去年政协提案第一号都讲得是住房保障问题，可见得我们的代表政协委员们对我们民生的重视问题，现在看来，我刚才讲得是房地产问题和住房问题，因为我们今天讨论问题实际上个问题，一个是房地产健康产业发展问题，一个是老百姓住房问题如何解决，这两个问题是有联系的但是又不层面的，解决老百姓住房问题必须两条腿走路，发展市场化，发展房地产交易，提供更多更好的房子，二是要加强住房保证，应该承认，在过去几年当中，我们必须注重于市场化的运作，从我们开发商，从政府层面都比较重视市场，关心房价，这没错，但是不大重视住房保障问题，我们两条腿走路，一条腿走得快，一条腿走得慢，这就是造成群众的意见的主要原因。
我们研究住房问题既要研究住房的经济学，还要研究住房的社会学，经济学就是市场的房价的变化，社会化研究各种收入家庭如何满足它人人享有适当的住房，我们要为人人享有适当的住房这个目标在中国的实现，我们房地产业，各级政府要作出我们的贡献，要加大住房保证的投入。我们在这方面有欠缺，所以这次人大会上，两会上面，重点对住房保障问题，经济适用房问题，廉租房问题进行了比较更多的讨论，从今年开始，我想也会成为中国住房保证的重要念头，也可以把它叫做“住房保证年”，这是我们加强政府对住房的责任，建立和谐社会必须要做的。从世界各国经验来看也是这样的，凡是市场经济国家都是照住房保证的措施，美国专门有一个为中低收入家庭提供的住房政策，最低收入的住房政策，英国过去曾经实施过住房私有化，现在提倡经济房，那些买不起房的提供经济房。
[1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9]
半岛都市报
我们具体分析一下中国房价的情况，中国的房价涨得快不快？在04年全国的房价平均上涨幅度远远高于03年以前的几年，这个和经济发展老百姓收入有关系，特别有些重点的城市，北京、深圳、上海、青岛、大连都是房价上涨比较快的地区，原因在哪里？因为这些地区的需求不仅仅是当地的需求，来自全国内乃至全世界的需求，往往在我们一时供应不上容易产生房价高，这些地方的房价本来就应该比其他地方要高，全世界的大城市都是这样子的。
中国的房价到今天人人都说在高，我们应该客观来看房价的上升，我最近到了英国、德国考察了一下，过去也知道美国的情况，他们告诉我，在过去的50、60年代当中，这些发达国家的房价都是出现这样上升的趋势，整个五十年代的发展房价都是上升的，有的上得慢，有的上得快，这种发展趋势中国也是这样的，北京最近一些媒体在报道，他们调查了在六年时间房价翻了一番，作为买房者希望房价涨的慢一点，工资高一些。但从实际看来，房价往上涨是带有一种规律性的，因为决定房价是两方面因素，一是成本因素，我们的成本在加大，我们的材料在涨价，人工费在涨价，土地费用涨得更快一些。住房品质在提升又加大了成本，必然会导致房价会上升。二是供求关系，我们的中国的需求量自主性需求，现有城市居民的需求，农民兄弟进城带来的需求等等等等再加上投资性需，这样旺盛的需求必然引起房价的上升。
但是我想讲一点，从全国平均水平而言，中国的房价这样的上涨应该说还在一个相对合理范围以内，我们和世界的比较，也和我们的收入比较。我们有个说法叫做“房价收入比”，就是每套房子的价格和每个家庭的年收入之间的比例，当然标准的算法就是一套中等水平的住房价格和一个中等收入的年收入之比，这是一种算法。因为我们现在算法上还没有统一，所以说各有各的数据，我今天不想说多少倍，我想简单说一说从98年以来我们全国城镇居民的收入增长和房价增长之间的关系。
据官方提供的数据，98年—2006年，我们全国的住房价格平均每年上涨幅度是8.18%，而我们的城镇居民的可支配收入增长幅度是9.1%，房价的涨幅低于收入的涨幅，从这意义上讲，我们的房价收入比是在下降，不会感到房价涨得很快，为什么社会上反应房价涨得很快？主要是各种收入家庭收入增长速度是不一样的。比如说中高收入家庭，高收入家庭，他们的收入增长速度远远高于房价的增长速度，所以他们买房比较容易，不困难。我们看到中等收入家庭，他的收入增长速度和房价的增长速度持平，8.1%、8.2%，而中低收入家庭收入增长速度要低于房价的增长速度，大概只有7.1%，房价是8.1%，他7.1%，最低收入增长速度只有6%，更低，一些最低收入只有百分之四点几，所以他们面对房地产市场，他们可能感到房价涨得很快。平均收入比实际上是稍有下降的，但是不同家庭是不同的，另外还有一点就是我们讲平均价格，平均价格和每个楼盘的价格是不一样的，比如青岛市明年越往后，我们楼盘开发到郊区区，平均价格上升幅度慢一点，但是在市区买个楼盘，三年前、五年前再算一下，它的涨幅远远超过我们全市的平均涨幅上升幅度。房价的平均价格和房价的指数之间还有差异的，另外还有一点，不同的城市也不一样，一些特大城市，特别一些重点的城市，房价速度上升更快一些，房价收入比和当地居民收入差距更大一些，青岛人买房的当中，有多少真正的青岛人，我知道在北京买房有三分之一恐怕是北京以外的人士，所以不能用北京市居民的收入评价北京房价，这样衡量下来肯定房价太高了。
所以在这样情况下，许多人希望房价往下降，以我来看，在现在这个态势下面要使我们房价往下降是很困难的，从总体上说，不大可能房价往下降，很有可能房价涨幅平缓，就是房价慢慢涨，它的涨幅最好一定要低于我们的收入涨幅，最好和物价水平持平，当然这是我们调控的一个方向。这是我对于房价的一个分析、看法。
第三、房奴。
网上和媒体经常报道房奴的问题，有些年轻人买房向银行借了很多钱，每个月还本付息要划去他收入的很多本金，所以他就成了房奴。如何看待这个问题，我们想想在六七年前曾经讲一个故事，叫做中国老太太和美国老太太的在天堂的对话，这个对话说，美国老太太跟中国老太太说：我一辈子为了房子问题奋斗，到她临死以前，刚刚把住房抵押贷款还清楚住了一天就上天堂了。中国老太太和美国老太太说，她说我跟你情况差不多，我比你还惨，我一辈子积蓄买房，够了以后买了只住了一天上了天堂了。以此来鼓励大家，用未来得钱来圆今天的住房梦，开展了住房抵押贷款，本身这是一种地步，对于我们房地产业发展对中国经济的发展起到了很好的作用，但是今天发生了另外一个问题，我们一些年轻人的买了房子以后，30、50%来还贷，因此背了沉重的包袱。
现在我们有的人就是为了追求买大房子，买新房子，甚至在向银行借钱的时候虚报了一个数字，明明收入五千块，他报了一万块，因此背了很多债务时间很长，所以我不赞成一般说“房奴”，“房奴”是个贬义词，这个当中我想说明一个什么问题，如何建立中国特点的住房消费模式，在房价上升过程当中，在生活不断改善过程当中，我们目标如何来定。我到德国、英国考察，他们告诉我在英国、德国这样的发达国家，首次买房者一般都是三十岁以上，工作十年以上才有可能谈得上买房的问题，首付款必须是房价的30%，我通过积累财富才有30%拿得出来首付款，这是发达国家的情形。我们是发展中国家，我们如何来改善住房问题，我们不要太着急，应该根据自己的力量买多大的房子，买新房、买旧房，不要为了光为了买房而成了房奴，应该量力而行。刚才讲得是市场问题，这个是讲得消费者，据媒体引导应该有个梯次消费、适度消费的理念，这是中国要建立住房消费的模式，这里面也涉及到资源节约的问题，因为我们不能提高更多的资源，中国人多地少，人均能源都是比较贫乏的，不要一味地追求越大越好，这是关于房奴的问题。
第四、房保。
住房保障的问题。这是两会期间很多代表议题当中谈到住房保障问题，去年政协提案第一号都讲得是住房保障问题，可见得我们的代表政协委员们对我们民生的重视问题，现在看来，我刚才讲得是房地产问题和住房问题，因为我们今天讨论问题实际上个问题，一个是房地产健康产业发展问题，一个是老百姓住房问题如何解决，这两个问题是有联系的但是又不层面的，解决老百姓住房问题必须两条腿走路，发展市场化，发展房地产交易，提供更多更好的房子，二是要加强住房保证，应该承认，在过去几年当中，我们必须注重于市场化的运作，从我们开发商，从政府层面都比较重视市场，关心房价，这没错，但是不大重视住房保障问题，我们两条腿走路，一条腿走得快，一条腿走得慢，这就是造成群众的意见的主要原因。
我们研究住房问题既要研究住房的经济学，还要研究住房的社会学，经济学就是市场的房价的变化，社会化研究各种收入家庭如何满足它人人享有适当的住房，我们要为人人享有适当的住房这个目标在中国的实现，我们房地产业，各级政府要作出我们的贡献，要加大住房保证的投入。我们在这方面有欠缺，所以这次人大会上，两会上面，重点对住房保障问题，经济适用房问题，廉租房问题进行了比较更多的讨论，从今年开始，我想也会成为中国住房保证的重要念头，也可以把它叫做“住房保证年”，这是我们加强政府对住房的责任，建立和谐社会必须要做的。从世界各国经验来看也是这样的，凡是市场经济国家都是照住房保证的措施，美国专门有一个为中低收入家庭提供的住房政策，最低收入的住房政策，英国过去曾经实施过住房私有化，现在提倡经济房，那些买不起房的提供经济房。
[1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] [9]
半岛都市报
