大规模旧城改造 注入青岛楼市发展新动力
城改，楼市发展推动力
青岛的旧城改造，此前规模较大的是棚户区的改造，这项已载入史册的民心工程，实施时间从1998年6月至1999年，24片剩余棚户区的2.3万户普通百姓，通过就地安置和异地安置，从低矮的小平房搬进了宽敞的楼房，居住条件发生了天翻地覆的变化。之后，青岛的旧城区和城中村改造步入一个相对稳定的区域，海泊村、小鲍岛等区域相继拆迁，新的居民区逐年建成。
“今年进行的城中村和旧城区改造，其规模超过了当年的棚户区改造。”来自建设部门的权威信息表明，今年我市确定的市区18个重点旧城区、城中村改造项目总占地面积约253万平方米，计划拆迁建筑面积约118万平方米，拆迁居民21453户，规划建筑面积424万平方米。今后几年，还将实施一系列的旧城区和城中村改造。《青岛住房建设十一五规划》显示，未来五年，市内四区改造城中村37个，占地面积845万平方米，拆迁房屋建筑面积304万平方米，拆迁安置居民约21850户，规划建筑面积1001万平方米。旧城区改造：规划期内，市内四区改造旧城区39片，占地面积265万平方米，拆迁建筑面积262万平方米，拆迁安置居民约40400户，规划建筑面积 603万平方米。
业内人士认为，在旧城区和城中村的改造中，除了大多数居民选择就地安置外，还会有一部分居民由于各种原因将进入房地产市场选房子，这部分有效的需求，对于市场来说，也是一个新的商机。
目前，旧城拆迁对市场的影响效应已显现出来。西部旧城的拆迁，使得周边的二手房抢手，租金节节攀升。二手房销售市场上，中小户型、总价较低的房子房源紧缺。这种影响将随着拆迁区域的扩大，向更大范围波及。经济适用住房成为不少拆迁居民购买的新居，据万福山庄的开发商介绍，万福山庄位于李沧区，紧邻三零八国道，是我市规模最大的经济房项目，西部旧城拆迁启动后，前来售楼处咨询的市民数量明显增多，一些市民准备拿到补偿金后来这里购房。
城改，老区新貌惠百姓
“旧城区和城中村改造的主要目的，就是改善这些区域市民的住房条件，提升居住品质，实现和谐发展。”市民张女士原先居住在寿张路上，三口人的居住空间不到二十平方米，实施改造后，可以搬到六十多平方米的大房子里居住。而且按照规划，在新居里，供气、供暖、宽带等配套齐全，老人和孩子的活动场所也将增加不少。
规划部门介绍说，按照市委、市政府的要求，今年的“两改”重点项目要确保为市民提供高质量的住房和居住环境，同时实现城市相关功能的进一步完善。 “两改”重点项目启动后，市规划局成立了规划专家指导小组，直接参与“两改”项目的规划编制全过程，以先进的规划理念打造旧城、旧村改造的精品示范工程。同时严格落实住房建设套型结构比例，加大中小套型住房供应量。对于新建住房单体设计把握居住功能优先的原则，提高中小户型的经济、适用水平。为此，市规划局专门组织实施了中小户型设计方案竞赛，15个优胜方案进入“中小户型优秀方案储备库”，可作为优先方案在“两改”建设项目中推荐实施。
与此同时，规划部门还加强了“两改”公共服务设施的规划保障，制定了《青岛市居住区公共服务设施配套建设指标体系》，并在“两改”重点项目中先行试点，确保公共服务设施严格按照规范逐项落实。指标体系针对我市人口老龄化和基层医疗设施缺失的现状，增加了养老院、托老所、老年人服务中心和卫生站等，明确了居住区配套设施的强制性标准；针对部分设施配建指标已不能满足人民群众实际需求的问题，上调了文体设施、综合服务超市、药店等设施的配建设施建设指标；针对国家、地方相关法规规范、政策对部分设施配建不明确的情况，统一了托幼、学校、市政公用设施等的配建建设标准。另外，按照城市产业发展导向和产业布局要求，科学规划“双旧”改造后的城市功能，鼓励发展现代服务业和第三产业。旧城改造鼓励“紧凑型城市布局、倡导土地适度混合使用、优化城市综合功能”，改变钟摆式的交通出行、提升居住区综合服务功能；旧村改造重视“拆村并居、捆绑改造、基础设施优先、产业发展并行”， 妥善解决新增就业人口，统筹考虑经济发展备用地，促进村庄集体经济可持续发展。
业内人士认为，旧城改造项目规划水平的提高，对整个房地产市场将产生较大的影响，会不断督促开发商提高自己的规划设计水平，从而促进青岛住宅业建造水平的稳步上升。
3月24日，天气清冷，但在李沧区东部，来自佛耳崖村的村民们心头却充满着喜悦。因为这一天，李沧区的佛耳崖等三个村庄的改造安置房工程正式奠基，不久，一片新的居住区将拔地而起。同样的情形，当天也发生在四方区嘉善路以北。仅仅过去了十多天，4月6日上午，市南区西部旧城区改造工程奠基暨安置房建设开工仪式在云南路片区拆迁现场隆重举行。
旧城区和城中村改造，已成为2007年青岛房地产市场上举足轻重的事件。18个项目的相继启动，给青岛房地产市场带来的影响是深远的。
记者 芦智峰 青岛晚报
青岛的旧城改造，此前规模较大的是棚户区的改造，这项已载入史册的民心工程，实施时间从1998年6月至1999年，24片剩余棚户区的2.3万户普通百姓，通过就地安置和异地安置，从低矮的小平房搬进了宽敞的楼房，居住条件发生了天翻地覆的变化。之后，青岛的旧城区和城中村改造步入一个相对稳定的区域，海泊村、小鲍岛等区域相继拆迁，新的居民区逐年建成。
“今年进行的城中村和旧城区改造，其规模超过了当年的棚户区改造。”来自建设部门的权威信息表明，今年我市确定的市区18个重点旧城区、城中村改造项目总占地面积约253万平方米，计划拆迁建筑面积约118万平方米，拆迁居民21453户，规划建筑面积424万平方米。今后几年，还将实施一系列的旧城区和城中村改造。《青岛住房建设十一五规划》显示，未来五年，市内四区改造城中村37个，占地面积845万平方米，拆迁房屋建筑面积304万平方米，拆迁安置居民约21850户，规划建筑面积1001万平方米。旧城区改造：规划期内，市内四区改造旧城区39片，占地面积265万平方米，拆迁建筑面积262万平方米，拆迁安置居民约40400户，规划建筑面积 603万平方米。
业内人士认为，在旧城区和城中村的改造中，除了大多数居民选择就地安置外，还会有一部分居民由于各种原因将进入房地产市场选房子，这部分有效的需求，对于市场来说，也是一个新的商机。
目前，旧城拆迁对市场的影响效应已显现出来。西部旧城的拆迁，使得周边的二手房抢手，租金节节攀升。二手房销售市场上，中小户型、总价较低的房子房源紧缺。这种影响将随着拆迁区域的扩大，向更大范围波及。经济适用住房成为不少拆迁居民购买的新居，据万福山庄的开发商介绍，万福山庄位于李沧区，紧邻三零八国道，是我市规模最大的经济房项目，西部旧城拆迁启动后，前来售楼处咨询的市民数量明显增多，一些市民准备拿到补偿金后来这里购房。
城改，老区新貌惠百姓
“旧城区和城中村改造的主要目的，就是改善这些区域市民的住房条件，提升居住品质，实现和谐发展。”市民张女士原先居住在寿张路上，三口人的居住空间不到二十平方米，实施改造后，可以搬到六十多平方米的大房子里居住。而且按照规划，在新居里，供气、供暖、宽带等配套齐全，老人和孩子的活动场所也将增加不少。
规划部门介绍说，按照市委、市政府的要求，今年的“两改”重点项目要确保为市民提供高质量的住房和居住环境，同时实现城市相关功能的进一步完善。 “两改”重点项目启动后，市规划局成立了规划专家指导小组，直接参与“两改”项目的规划编制全过程，以先进的规划理念打造旧城、旧村改造的精品示范工程。同时严格落实住房建设套型结构比例，加大中小套型住房供应量。对于新建住房单体设计把握居住功能优先的原则，提高中小户型的经济、适用水平。为此，市规划局专门组织实施了中小户型设计方案竞赛，15个优胜方案进入“中小户型优秀方案储备库”，可作为优先方案在“两改”建设项目中推荐实施。
与此同时，规划部门还加强了“两改”公共服务设施的规划保障，制定了《青岛市居住区公共服务设施配套建设指标体系》，并在“两改”重点项目中先行试点，确保公共服务设施严格按照规范逐项落实。指标体系针对我市人口老龄化和基层医疗设施缺失的现状，增加了养老院、托老所、老年人服务中心和卫生站等，明确了居住区配套设施的强制性标准；针对部分设施配建指标已不能满足人民群众实际需求的问题，上调了文体设施、综合服务超市、药店等设施的配建设施建设指标；针对国家、地方相关法规规范、政策对部分设施配建不明确的情况，统一了托幼、学校、市政公用设施等的配建建设标准。另外，按照城市产业发展导向和产业布局要求，科学规划“双旧”改造后的城市功能，鼓励发展现代服务业和第三产业。旧城改造鼓励“紧凑型城市布局、倡导土地适度混合使用、优化城市综合功能”，改变钟摆式的交通出行、提升居住区综合服务功能；旧村改造重视“拆村并居、捆绑改造、基础设施优先、产业发展并行”， 妥善解决新增就业人口，统筹考虑经济发展备用地，促进村庄集体经济可持续发展。
业内人士认为，旧城改造项目规划水平的提高，对整个房地产市场将产生较大的影响，会不断督促开发商提高自己的规划设计水平，从而促进青岛住宅业建造水平的稳步上升。
3月24日，天气清冷，但在李沧区东部，来自佛耳崖村的村民们心头却充满着喜悦。因为这一天，李沧区的佛耳崖等三个村庄的改造安置房工程正式奠基，不久，一片新的居住区将拔地而起。同样的情形，当天也发生在四方区嘉善路以北。仅仅过去了十多天，4月6日上午，市南区西部旧城区改造工程奠基暨安置房建设开工仪式在云南路片区拆迁现场隆重举行。
旧城区和城中村改造，已成为2007年青岛房地产市场上举足轻重的事件。18个项目的相继启动，给青岛房地产市场带来的影响是深远的。
记者 芦智峰 青岛晚报
