房屋预售制度不是国际惯例 引发地产商价格合谋
房屋预售引发房地产商价格合谋
有人认为，民众之所以接受房屋预售制度，就在于这种制度能够增加住房供给，能够让消费者购买到更便宜的房子，因此，民众愿意承担期房预售的风险。但现实情况并不是这样。因为，在目前中国的情况下，房地产市场是一个非竞争的垄断性市场，特别是土地的获得更是决定这个市场的非竞争性。因为，能进入这个市场获得土地的，要么是与政府利益相关的企业，要么是具有特殊关系背景的人。而这些人或企业一旦获得土地，就成了房地产市场的主宰，土地的行政性垄断由此转化为市场性垄断。在这种情况下，再考虑到房地产产品空间的不动性、高度异质性、极低的相互替代性等特点，进入房地产市场而又存在相互竞争关系的企业数目就不会太多。在处于同一地段开发类似产品的企业数目很少的情况下，企业之间就会明显感受到竞争对手的行为对本企业经营业绩的影响。在需求一定的前提下，假如房地产开发公司之间竞争激烈，房价必然会下降。房价下跌会压缩开发商的利润空间，这样的竞争是开发商不愿看到的，因此开发商之间存在价格合谋动机(最近房地产新政后，房地产开发商经常在一起开会商量就是这种价格合谋)。在需求旺盛的条件下(包括投机需求在内)，开发商之间更加缺乏价格竞争的外部压力。而更严重的是，在或真或假的行情看涨的大背景下(开发商时常制造涨价升值的假象，如最近北京的房价，其实往往是有价无市)，消费者反而会对降价出售的房子的质量产生怀疑，从而陷入买涨不买跌、“价格越低房子越卖不出去”的恶性循环。
对于资本密集性的房地产开发商来说，保持房价刚性、降低巨额沉淀成本的风险、获得超额利润等因素，成为开发商价格合谋的动力。如国内开发商的默契合谋就采取了价格领袖制的形式。即由首先进入市场的开发商制定价格，后来者跟随这一价格。如果有人破了规矩，敢于降价竞销，则必群起而攻之。这种价格合谋的行为不仅加剧了国内住宅市场的垄断、增加开发商的超额垄断利润、降低企业的效率水平、妨碍优胜劣汰机制发挥作用，并将降低消费者的福利水平，而且也成为房价持高不下的重要原因。正如上面所指出的，房屋预售制度为这种价格合谋创造了先天条件。即房地产开发商如果不是用无成本的房屋预售贷款作支撑，而是用自己的资金或借贷他处的资金，不仅会增加他们合谋的成本(因为借贷是要成本的，房子销售延后一天就得支付一天的利息)，而且也可能让房地产开发商面临资金流断裂的风险。在这种情况下必然会导致房地产开发商抛售楼房，从而房价快速下降。可以说，这几年来房地产市场价格居高不下，房屋预售制度是最为重要的原因。而房价推高，房地产泡沫吹大，房地产市场风险也就越来越高了。所以说，那种说房地产金融与房屋预售制度关系不大是根本不成立的臆想。
从以上的分析可以看到，对国内房屋预售制度来说，是否取消并不是最重要的事情，重要的是这种制度本身存在巨大的风险。如果取消这种制度，那么这些风险可以规避，这就是央行建议的理由。如果不取消，一定要推行房屋预售制度，那么这种制度的巨大风险就得建立一种风险分担机制来保证。面对这巨大的风险，既不能全由购房消费者来承担，也不能全由银行来承担(其实银行承担最后也得由全体民众来承担)，而是由整个当事人大家一起来承担。但就目前的情况来看，国内房屋预售制度没有这种风险分担机制。因为1994年提出的《住房预售管理法》是计划经济下的产物，那时国内的房地产市场刚刚开始，住房制度货币化的改革还没有实行，因此，不管这种住房预售制度是否取消，但有一点应该十分明确，就是该规则是当时的经济条件和经济环境的产物，现实的经济发展状况和经济发展水平已经突飞猛进了，也就是说，即使住房预售制度不取消，也得对该法进行修改与完善。就目前的情况而言，不是取消不取消住房预售制度的问题，而是要检讨这种制度有哪些问题，导致了房地产市场哪些风险，而这些风险又是谁在承担。如果不把这些事情、这种状况研究清楚，而是一味地来推行这种制度，那么就可能让这个市场中一些人的利益受到掠夺与侵害，而另一些人则容易获得暴利。
对消费者来说，在房地产市场他们天然处于弱势，面对期房的风险政府就有责任及义务帮助他们规避风险、减少房地产开发商违约之损失。比如一是房地产市场严格的市场准入制度，只有达到资质的企业才能进入这个市场。而且进入这个市场的企业并不是每一家都能够采用住房预售制度的，政府法律对此有严格的限制；二是对房地产开发企业进行严格的信用审查，就是审查企业的财务状况、信用状况，看看它们以往采用住房预售制度有没有违法违规，有没有不讲信用的地方，有没有利用住房预售制度来欺骗消费者的情况，如果有，这样的企业是不可能进入住房预售制度市场的；三是政府部门对房地产市场进行严格的监管。从事前、事中、事后都有严格监管。只有这样才能保证住房预售制度很好地履行，才能够真正地保护房地产市场最为弱势的购房消费者的利益。但就目前所发生的一系列住房购买者的利益受到侵犯的事件来看，国内这方面的制度安排缺乏而且相当不完善。
房屋预售制度不是国际惯例
看看香港等地，房屋预售制度所以能够顺利发展，最为重要的是香港有十分完善的法律体系、十分健全的信用市场以及监管十分严密的房地产市场监管体系。比如说房屋预售款不能够放在房地产开发商独立的账号上，而是银行共管的账号。然后什么时候用钱必须经过两道严格的监管，一是工料测量师行，看整个工程的进度，需要花多少钱，他出具意见；二是再让律师出具意见。这样预售款才能够交给房地产开发商用在房子建筑上。只有这样才能够保证项目工程的完成及购房者的利益。对此目前国内哪一方面都十分缺乏。在中国现行的条件下，房屋预售制度在香港能够有效运作，但是内地则不然，问题就在这里。
还有，住房预售制度并不是什么国际惯例，也不是全世界十分普遍的现象。在美国，基本上没有住房预售制度，购房者购买的大多是现房；在欧洲即使有些国家有住房预售制度，但也必须有一套对房地产开发商严格监管及准入的制度。如比利时，房地产开发商准入十分严格，没有良好的资质是无法进入房地产市场的。而进入房地产市场的开发商并不是每一家公司都能够从银行获得贷款。只有那些有实力及资质好的公司才能够获得银行贷款并进行房屋预售。
即使是这样，这些房地产公司房屋预售也不是像我国一预售就把整个房地产开发的风险转移到购房者及银行，而是购房者在与房地产公司签订购房合约后，根据房屋建造进展程度预付不同额度款项。至于需要支付几次，基本上视开发商的经济实力来定。当住房要交付到业主手上时，一定要经过房产公证公司检验与验收，以此来保障消费者的基本权力，并对开发商的资质状况进行有力监督。但是，这些东西在中国尚属空白。
建立风险共担机制
面对着巨大风险的房屋预售制度，房地产开发商不是极力反对取消吗？其实，房屋预售制度不取消也没有关系，但不要把整个制度的风险只让消费者和银行承担，要让房地产开发商也一起承担。比如，房地产开发商不是说这种制度没有风险吗？那好，政府可以建立一种房屋预售制度的风险担保基金，就如存款保险制度一样，凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都得参加这个基金，即按营业额缴付，一旦出现风险，就得由这个风险基金来承担责任。这样，不仅可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商，而且也能够约束房地产开发商减少违约。
同时，还要建立相关处罚开发商的制度，要有明确的处罚标准和处罚措施，对不守信用、屡次违规的房地产开发商进行处理，甚至要限制这些违约的企业再次进入这个行业；要制定相关的、清晰的、可操作的合同标准，保护购房者的利益；当购房者利益受到侵害时，有可参照的标准，建立相应的投诉、仲裁、补偿的机制，降低和减少消费者的损失。如果出现问题，为了降低消费者的风险，预售资金不是现在这样一次性预付，而是根据工期分2到5次付款，这样可以降低购房者风险，促使开发商履行合同，保证房屋的质量。
另外，加强对房地产业的监管，包括事前、事中和事后监管：事前对开发商的资金状况、信用度和实力进行一系列的审查；工程开工后，要检查是否按合同要求进行施工，是否延期和修改合同；在交房时，要有相关机构监督开发商公平、公正与购房者的房屋交接。
还有，对住房预售资金还可采取专项管理、专项信托、专门账号等方式来管理。这样既可以防止开发商随意挪用住房预售的专项资金，也可以防止开发商假按揭等违法行为。要通过多种手段的综合运用，形成一个完整的对房地产业进行严格监管的链条，确保广大群众的合法权益不受侵害。
因此，就目前的情况而言，并不是取消住房预售制度之争，而是一方面完善现有的住房预售制度，让这种制度更好地适应发展的经济环境，真正保护房地产市场弱势者的利益和保证房地产市场持续稳定的发展；另一方面，政府要提供制度让房地产市场民众有更多的可选择方式，无论是住房预售还是现房购买。只要多一些选择，市场总是能够找到最好的解决办法。政府对此不要介入太深。同时，作为现代银行的一种商业行为，银行采取哪一种经营方式完全是银行的事情，如何来规避风险根本不需要政府过多的干预，每一家银行都有自己的判断。既然采取哪一种经营方式是商业银行的市场行为，房地产开发商根本不需要对此有过多的指责，而是在于开发商的资质和与银行的谈判能力了。
总之，目前中国的住房预售制度没有风险分担机制、没有法律制度安排来保护消费者与银行的利益，因此央行提出取消它的建议十分正常。如果要让中国的住房预售制度仍然运作，就得让其风险由所有的市场当事人来承担，而不是部分人来承担。建立起房屋预售制度的市场准入制度、信用制度、市场监管制度及风险基金才能够保证市场的公平性。这是房屋预售制度才得以生存的基本前提。否则，国内住房预售制度可能成为开发商掠夺购房消费者利益，把巨大风险转移给消费者与银行的工具。 [上一页]
蓝筹地产评论 易宪容
有人认为，民众之所以接受房屋预售制度，就在于这种制度能够增加住房供给，能够让消费者购买到更便宜的房子，因此，民众愿意承担期房预售的风险。但现实情况并不是这样。因为，在目前中国的情况下，房地产市场是一个非竞争的垄断性市场，特别是土地的获得更是决定这个市场的非竞争性。因为，能进入这个市场获得土地的，要么是与政府利益相关的企业，要么是具有特殊关系背景的人。而这些人或企业一旦获得土地，就成了房地产市场的主宰，土地的行政性垄断由此转化为市场性垄断。在这种情况下，再考虑到房地产产品空间的不动性、高度异质性、极低的相互替代性等特点，进入房地产市场而又存在相互竞争关系的企业数目就不会太多。在处于同一地段开发类似产品的企业数目很少的情况下，企业之间就会明显感受到竞争对手的行为对本企业经营业绩的影响。在需求一定的前提下，假如房地产开发公司之间竞争激烈，房价必然会下降。房价下跌会压缩开发商的利润空间，这样的竞争是开发商不愿看到的，因此开发商之间存在价格合谋动机(最近房地产新政后，房地产开发商经常在一起开会商量就是这种价格合谋)。在需求旺盛的条件下(包括投机需求在内)，开发商之间更加缺乏价格竞争的外部压力。而更严重的是，在或真或假的行情看涨的大背景下(开发商时常制造涨价升值的假象，如最近北京的房价，其实往往是有价无市)，消费者反而会对降价出售的房子的质量产生怀疑，从而陷入买涨不买跌、“价格越低房子越卖不出去”的恶性循环。
对于资本密集性的房地产开发商来说，保持房价刚性、降低巨额沉淀成本的风险、获得超额利润等因素，成为开发商价格合谋的动力。如国内开发商的默契合谋就采取了价格领袖制的形式。即由首先进入市场的开发商制定价格，后来者跟随这一价格。如果有人破了规矩，敢于降价竞销，则必群起而攻之。这种价格合谋的行为不仅加剧了国内住宅市场的垄断、增加开发商的超额垄断利润、降低企业的效率水平、妨碍优胜劣汰机制发挥作用，并将降低消费者的福利水平，而且也成为房价持高不下的重要原因。正如上面所指出的，房屋预售制度为这种价格合谋创造了先天条件。即房地产开发商如果不是用无成本的房屋预售贷款作支撑，而是用自己的资金或借贷他处的资金，不仅会增加他们合谋的成本(因为借贷是要成本的，房子销售延后一天就得支付一天的利息)，而且也可能让房地产开发商面临资金流断裂的风险。在这种情况下必然会导致房地产开发商抛售楼房，从而房价快速下降。可以说，这几年来房地产市场价格居高不下，房屋预售制度是最为重要的原因。而房价推高，房地产泡沫吹大，房地产市场风险也就越来越高了。所以说，那种说房地产金融与房屋预售制度关系不大是根本不成立的臆想。
从以上的分析可以看到，对国内房屋预售制度来说，是否取消并不是最重要的事情，重要的是这种制度本身存在巨大的风险。如果取消这种制度，那么这些风险可以规避，这就是央行建议的理由。如果不取消，一定要推行房屋预售制度，那么这种制度的巨大风险就得建立一种风险分担机制来保证。面对这巨大的风险，既不能全由购房消费者来承担，也不能全由银行来承担(其实银行承担最后也得由全体民众来承担)，而是由整个当事人大家一起来承担。但就目前的情况来看，国内房屋预售制度没有这种风险分担机制。因为1994年提出的《住房预售管理法》是计划经济下的产物，那时国内的房地产市场刚刚开始，住房制度货币化的改革还没有实行，因此，不管这种住房预售制度是否取消，但有一点应该十分明确，就是该规则是当时的经济条件和经济环境的产物，现实的经济发展状况和经济发展水平已经突飞猛进了，也就是说，即使住房预售制度不取消，也得对该法进行修改与完善。就目前的情况而言，不是取消不取消住房预售制度的问题，而是要检讨这种制度有哪些问题，导致了房地产市场哪些风险，而这些风险又是谁在承担。如果不把这些事情、这种状况研究清楚，而是一味地来推行这种制度，那么就可能让这个市场中一些人的利益受到掠夺与侵害，而另一些人则容易获得暴利。
对消费者来说，在房地产市场他们天然处于弱势，面对期房的风险政府就有责任及义务帮助他们规避风险、减少房地产开发商违约之损失。比如一是房地产市场严格的市场准入制度，只有达到资质的企业才能进入这个市场。而且进入这个市场的企业并不是每一家都能够采用住房预售制度的，政府法律对此有严格的限制；二是对房地产开发企业进行严格的信用审查，就是审查企业的财务状况、信用状况，看看它们以往采用住房预售制度有没有违法违规，有没有不讲信用的地方，有没有利用住房预售制度来欺骗消费者的情况，如果有，这样的企业是不可能进入住房预售制度市场的；三是政府部门对房地产市场进行严格的监管。从事前、事中、事后都有严格监管。只有这样才能保证住房预售制度很好地履行，才能够真正地保护房地产市场最为弱势的购房消费者的利益。但就目前所发生的一系列住房购买者的利益受到侵犯的事件来看，国内这方面的制度安排缺乏而且相当不完善。
房屋预售制度不是国际惯例
看看香港等地，房屋预售制度所以能够顺利发展，最为重要的是香港有十分完善的法律体系、十分健全的信用市场以及监管十分严密的房地产市场监管体系。比如说房屋预售款不能够放在房地产开发商独立的账号上，而是银行共管的账号。然后什么时候用钱必须经过两道严格的监管，一是工料测量师行，看整个工程的进度，需要花多少钱，他出具意见；二是再让律师出具意见。这样预售款才能够交给房地产开发商用在房子建筑上。只有这样才能够保证项目工程的完成及购房者的利益。对此目前国内哪一方面都十分缺乏。在中国现行的条件下，房屋预售制度在香港能够有效运作，但是内地则不然，问题就在这里。
还有，住房预售制度并不是什么国际惯例，也不是全世界十分普遍的现象。在美国，基本上没有住房预售制度，购房者购买的大多是现房；在欧洲即使有些国家有住房预售制度，但也必须有一套对房地产开发商严格监管及准入的制度。如比利时，房地产开发商准入十分严格，没有良好的资质是无法进入房地产市场的。而进入房地产市场的开发商并不是每一家公司都能够从银行获得贷款。只有那些有实力及资质好的公司才能够获得银行贷款并进行房屋预售。
即使是这样，这些房地产公司房屋预售也不是像我国一预售就把整个房地产开发的风险转移到购房者及银行，而是购房者在与房地产公司签订购房合约后，根据房屋建造进展程度预付不同额度款项。至于需要支付几次，基本上视开发商的经济实力来定。当住房要交付到业主手上时，一定要经过房产公证公司检验与验收，以此来保障消费者的基本权力，并对开发商的资质状况进行有力监督。但是，这些东西在中国尚属空白。
建立风险共担机制
面对着巨大风险的房屋预售制度，房地产开发商不是极力反对取消吗？其实，房屋预售制度不取消也没有关系，但不要把整个制度的风险只让消费者和银行承担，要让房地产开发商也一起承担。比如，房地产开发商不是说这种制度没有风险吗？那好，政府可以建立一种房屋预售制度的风险担保基金，就如存款保险制度一样，凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都得参加这个基金，即按营业额缴付，一旦出现风险，就得由这个风险基金来承担责任。这样，不仅可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商，而且也能够约束房地产开发商减少违约。
同时，还要建立相关处罚开发商的制度，要有明确的处罚标准和处罚措施，对不守信用、屡次违规的房地产开发商进行处理，甚至要限制这些违约的企业再次进入这个行业；要制定相关的、清晰的、可操作的合同标准，保护购房者的利益；当购房者利益受到侵害时，有可参照的标准，建立相应的投诉、仲裁、补偿的机制，降低和减少消费者的损失。如果出现问题，为了降低消费者的风险，预售资金不是现在这样一次性预付，而是根据工期分2到5次付款，这样可以降低购房者风险，促使开发商履行合同，保证房屋的质量。
另外，加强对房地产业的监管，包括事前、事中和事后监管：事前对开发商的资金状况、信用度和实力进行一系列的审查；工程开工后，要检查是否按合同要求进行施工，是否延期和修改合同；在交房时，要有相关机构监督开发商公平、公正与购房者的房屋交接。
还有，对住房预售资金还可采取专项管理、专项信托、专门账号等方式来管理。这样既可以防止开发商随意挪用住房预售的专项资金，也可以防止开发商假按揭等违法行为。要通过多种手段的综合运用，形成一个完整的对房地产业进行严格监管的链条，确保广大群众的合法权益不受侵害。
因此，就目前的情况而言，并不是取消住房预售制度之争，而是一方面完善现有的住房预售制度，让这种制度更好地适应发展的经济环境，真正保护房地产市场弱势者的利益和保证房地产市场持续稳定的发展；另一方面，政府要提供制度让房地产市场民众有更多的可选择方式，无论是住房预售还是现房购买。只要多一些选择，市场总是能够找到最好的解决办法。政府对此不要介入太深。同时，作为现代银行的一种商业行为，银行采取哪一种经营方式完全是银行的事情，如何来规避风险根本不需要政府过多的干预，每一家银行都有自己的判断。既然采取哪一种经营方式是商业银行的市场行为，房地产开发商根本不需要对此有过多的指责，而是在于开发商的资质和与银行的谈判能力了。
总之，目前中国的住房预售制度没有风险分担机制、没有法律制度安排来保护消费者与银行的利益，因此央行提出取消它的建议十分正常。如果要让中国的住房预售制度仍然运作，就得让其风险由所有的市场当事人来承担，而不是部分人来承担。建立起房屋预售制度的市场准入制度、信用制度、市场监管制度及风险基金才能够保证市场的公平性。这是房屋预售制度才得以生存的基本前提。否则，国内住房预售制度可能成为开发商掠夺购房消费者利益，把巨大风险转移给消费者与银行的工具。 [上一页]
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