“个人合作建房”能走多远？
《政协论坛》2007年第5期
播出时间：2007年2月3日
主持人：王梅
嘉宾：
艾 及 市政协委员、广东融商诚达律师事务所律师
李 东 市国土资源和房产管理局房地产业管理处副处长
林立人 深圳市九九加一实业公司总经理
主持人:参政议政，关注民情、民意、民生。各位好！这里是《政协论坛》。我们今天的话题是：“个人合作建房”。这个话题对许多人来说很新鲜，也很陌生。讨论之前，我们先来看一个短片，来看大屏幕。
【短片:旁白：上个月，深圳的个人合作建房者成功竞拍到了两栋宿舍楼盘，今天一大早，合作建房发起人林立人带着80多名竞拍者的委托，来到宝安区人民法院领取民事裁定书。林立人等拍卖到的这两栋成品房，是位于宝安区沙井镇金桥工业城的宿舍楼，两栋楼的使用年限到2042年1月28日止。据发起人林立人介绍，两栋房的拍卖成交价格为600万元，这些建成后的成品房交纳税后的每套总价约为7．5万元，即均价约为1623元／平方米，而附近正在销售中的商品房楼盘均价都在6000元／平方米左右。
合作建房参与者1:说实话，我还是挺高兴的。因为怎么讲呢？有一种安定感了。
合作建房参与者2:我感觉这里还不错，因为相对说，深圳市内的房价已经很高了，一千多块钱一平方米在市内已经买不到了，关外也已经很贵了。
旁白：对于合作建房，深圳市民也谈了自己的看法。
市民1:如果给开发商建的话，房价比较高，如果集资建房的话也便宜点。
市民2:我觉得这很好，有助于抑制房价的上升。
记者:如果有机会的话，你有没有兴趣参与。
市民2:但我不知道这在法律上，有什么保障没有？
旁白：在取得民事裁定书之后，个人合作建房者即可到国土部门，办理相关的过户手续。如果一切顺利，在今年春节前将可以实现入住。不过，由于这两栋物业原为企业宿舍楼，房产属性不属于商品房，因此，每套房子没有独立的房产证，只有使用权，不能在市场上交易。但是，对于林立人等合作建房者来说，实现低价位入住才是他们的初衷。】
主持人:我们短片中的主要当事人，也是深圳个人合作建房的发起人林立人先生，就在我旁边的嘉宾席上，欢迎您。
林立人：大家好！
主持人:我们都特别好奇，为什么您要有这样一个想法，去发起个人合作建房呢？
林立人：因为我来深圳有十几年了，要知道，在深圳，在我们公司里员工的平均工资也就两三千块钱，可是这些人十几年都跟我在一起，当然我自己买了一套房子，可是我让他们怎么住？现在大家都住在我这里，住在我家里。
主持人:以自己微薄的工资，对买房来讲可能太悬殊了，才促使你去搞这种个人合作建房这样一个事情吗？
林立人:对。几年前，他们一直在努力在找房，比如说看到报纸，起价三千块钱，就去看了，结果看了不是这样的，其实房价已经有五六千，这个价格是要吸引客户来。每一次都这样，去的时候很开心，回来的时候都很懊悔，我看到心里着急。平时他们买楼的时候，也要我去给他们作指导。现在最核心的一个问题是什么呢？房价太高了。因为我们的收入跟房价差距太大了。
主持人:明白。个人合作建房这样一个动议，其实就是为了解决那些你的朋友或者是广大的低收入阶层的住房难的问题。我想问一下艾律师和李处长，他的这种想法——个人合作建房，是创新呢？还是模仿了别人？
艾及：这个我们很难评价。我是这样看的，如果仅仅通过一种自助的办法去解决房屋价格的问题，这个肯定是不现实的。因为自助的人只能是极少数。而且，深圳这个环境，要自助完成一个物业的可能性也是非常非常小的。
主持人:艾律师，我打断一下，您首先的一个评价是不太现实，那么林先生怎么认为呢？因为挺现实的呀，他已经拿到了两栋房子。解决了多少人？有多少人合作？
林立人：我们这两三年一直在努力，虽然只拿到两栋宿舍楼，但是最起码来说，我们这一批人走过来，没有让他失望。现在我们登记了一千多个人，只解决八十多个人，这是很小的一个部分，但是也解决了这八十多个人很现实的住房问题。可以这样说吧，我看到他那种灿烂的笑容，看到这房子，这是对我们最大的安慰。
主持人:好，我下面想问一下李处长，对这种个人合作建房有一个什么样的评价？
李东：我先解释一下什么叫合作建房。因为网上的所谓的个人合作建房，其实跟我们真正意义上的合作建房是不一样的。我们一直以来审批的合作建房，指的就是一方出地，另外一方出资，然后双方共同合作搞一个项目，最后进行物业分成，这个叫合作建房。而且，我们还有特别的要求，出资方必须是房地产开发公司，必须有资质，还要有资金，资金要多少呢？最低标准也要达到预计项目总投资的35%，这是最起码的一个标准。符合这样的条件，我们才会批准双方合作建房。现在网上热议的个人合作建房，就等于是抛开开发公司，大家在一起合伙，或者是集资，自己拿地，自己做项目，认为这个就是个人合作建房。林先生这个，我个人倒认为，连个人合作建房也不算，应该说现在看起来，只能算是叫集资购房。因为，他们是几个人，比如说七八十个人集资在一起，买了金桥工业区两栋配套的宿舍，他已经跳过了建房那个阶段，现在等于说是买到了现成的房子，然后进行分配，就是集资购房。准确一点讲叫团体购房，它不叫合作建房。
艾及：是团体购房。
主持人:对他们这种合作建房，现在打引号的吧，也没有一个准确的定义。
李东：没错，对，这个是法律上没有规定。现在很多网上不是在说吗，法律没禁止，他们就可以做，非禁即入，所以有这种说法。
艾及：这个有问题，非禁即入有问题的。因为做任何一个事情，都要考虑风险的控制，如果说你的一个行动，你的一个投资没有法律的保障的话，那么风险就是很大的。所以说非禁即入是指，这个事，我做不违反法律，不会受到追究，但它并没有得到法律的保障。没有得到法律保障这一点，希望参与者要更加地注意，更加地关注才对。
主持人:在这个非禁即入的问题上，林先生有什么切身的感受呢？
林立人：艾律师谈这个问题，我首先比较赞成，这是种理性的思考。但我们有我们的想法，这在深圳并没有禁止，第一，从深圳的土地出让的时候，已经非常清晰地表明，企业、单位、社会团体、个人，都可以通过政府招拍挂的方式，还可以联合，指的包括个人都可以联合起来去拍卖，这是政府的公告，所以这点我非常地开心，因为深圳走到全国的前面。
李东：温州的也好，北京的也好，咱们深圳的也好，单单就个人合作建房来说，确实有很多需要面对的问题。首先，第一个就是开发的那种模式，假如真的是说几个人拿到一块地去开发，应该讲按照现有的法律法规是做不下去的。在深圳也是这样，你可以拿地，没问题，你可以报建，也没问题，但是再往下，比如说房子怎么预售，你是没法办的，你也不能办按揭，这些工作都做不了，你也领不到房地产发票。假如要解决这个问题，怎么办呢？只有成立一个房地产公司，这样又回到了房地产开发公司开发项目这个老路上去了。现在拿的这两栋楼，从产权来说，是有房产证，是每一层一本的，我们跟国土局也交流过，你在拍卖把产权转移过来以后，再去申请，是否能办到独立的房产证，现在没法跟你说。
主持人:现在李处就可以明确地说，是没有的。
李东：明确地讲，按照现有的规定，那种属于工业区的配套宿舍是不能办分证的，也就是说你一栋一栋、一层一层，买到、拍到是没问题的，但是，你想把这个八十套宿舍办到八十个人名下，目前来说是办不了的，不允许你办分证。刚才那个片子里面也介绍了，他们知道办不了。证办不到自己名下，这个风险就很大，比如说这两栋楼在两个人名下，或者是四个人名下，将来万一有了什么纠纷被别人查封了、卖掉了，那其他人怎么办。
林立人：所以，我们在这里呼吁，政府更开明一些，给我们做些更多的服务。要考虑到户籍的人口，但是也要考虑到这些为深圳付出青春、付出劳动的人，是我们共同把这个美丽的城市托起来的。那么，我们也要考虑他们的承受能力，在深圳干了十多年了，连个住的地方都没有，他很爱深圳这个城市，让他们有自己的一个家，我们以前讲“我想有个家”，有了一个家，这个社会才有更多的和谐。所以，国土局帮助我们八十多个人，其实在帮助我们这社会的和谐。我们是有创造力的，在困难时候我们要创造条件，那么，现在房子均价是九千多块钱，对他们来说，在深圳买房子已经是不可想象的。他买这套房子的时候花了七万多块钱，比如刚才有一个打工的，打了十年工，在另外一个企业，他把他父母请过来，他父母很开心——我的儿子在深圳买了一套房子，对他来说，能够把家里的父母接过来，这是莫大的鼓舞、莫大的开心。为这些中低收入者做的事情，不是我林立人和其他人做得了的，其实是我们李处长做的事情。
艾及：没错！没错！是李处长做的。
主持人:李处长今天是个代表，代表国土资源和房产管理局。个人合作建房这个问题，搜狐网专门做了一个网上调查，我们来看一下调查的结果是什么。第一个问题是：你如何看待个人集资建房？第一，个人集资建房违反社会分工，是一种社会倒退，持这种意见是10%；第二是个人集资建房，是房价高涨时候的一个创举，持这个意见是74%；第三是个人集资建房，只是部分人的合理选择16%。第二个问题是：你觉得个人集资建房能抑制房价上涨吗？能，占73%；不能，占21%；说不清，占6%。第三个问题：你会参与个人集资建房吗？说不清，占6%；不会，占12%；会，占82%。可见持这个支持、赞成态度的比例还是挺高的。也有许多观众通过热线电话发来信息：手机尾号是2388的朋友说：“我认为合作建房很好，现在房价太高了。我几年前还觉得自己收入不错，勉强可以按揭房子，现在感觉压力很大，更不用说大量的低收入阶层，大家都是城市的建设者，应该享受相应的住房条件，这种方式可以解决一部分人的住房问题。”我们再选一位，手机尾号3721的观众说：“合作建房愿望是好的，但困难很多，因为从政策层面来说，在深圳拿地或者共同联合起来去拍卖，这些都没有什么障碍，有一个障碍，就是因为它没有有关的法律出台，政策方面对集资挺敏感的。”第一，我们感觉持赞成和支持的网民还是挺多的，也是网上热议的一个话题。第二，大家都对这个政策法律层面没有保障表示了一种担忧。刚才我们也谈到了政策层面、法律层面的问题，我个人认为，在深圳应该说目前没有真正意义上的个人合作建房。
李东：对，就是您所理解的，那个概念里的个人合作建房是没有的。为什么没有呢？刚才林先生也说了，开发公司拿地的成本都非常高，深圳现在土地入市都是经过招、拍、挂，一旦招、拍、挂，你个人去争地，是争不过开发公司的，也就是说你从源头上是拿不到地的。你没办法拿到地，底下的程序没法往下走。
林立人：我不同意他的观点。他说的很有道理，但我们有我们的想法。首先，我们最近很关注政府的招、拍、挂地，从理论来说，我们拿地还比房地产开发公司更有优势。因为他买过来还要去开发，有一个利润，道理我们不好说，就是说合理的利润吧。我们想买来以后，我们自己开发，以后再卖给我们自己，我们自我消费，就是合作消费，省去了中间的费用。因为很多人是被这个利润迫使他无法买到楼。
主持人:林先生的意思，就是如果是以个人合作建房这种方式拿到地之后，这个成本比房地产开发商去做是压缩的，是能够控制的。那么，房地产开发商中间的利润有多大呢？我们也采访了一个深圳知名的房地产开发公司的老总，他给我们算了一笔帐，我们来看一下。
【短片:某房地产开发企业总裁李晓平：房地产产品成本的构成其实是分几个阶段的，一个是前期的费用，包括临时水、电，包括要交的各种各样的政府的一些规费，这些费用是很大的一笔。第二个就是前期的基础的支付，这也是很大一笔钱。完了以后你要基础的处理，就是装机的选择、处理，这个是一部分钱。还有一个，就是设计费，目前，设计费也是比较高的，这一部分是很大一个构成。另外，才是我们整个建房子的建安成本，整个房子建下来，其中要设计的品相也要超过一百种左右的合同，这每一个合同，不同的人去管理它，不同的档次差别是非常大的，所以这部分成本本身是蛮高的。如果有电梯，还有电梯本身的费用，它也是比较高。最后，你要办证，也有一个过程。我不太清楚关于个人合作建房是什么样一个概况。因为合作建房，其实你也是把这个房子办到每一个人的名下，它其实是一个销售过程，只是说股东销给自己。例如：你成立一个公司，你公司是发展商，房子没有卖，可能就不会交营业税，但是，如果你办到股东名下这其实也算销售。那么，首先，是你要成立一个公司，最后你要买到每个人的房产证上面的话，其实也相当于销售，那你要销售也就会有营业税，营业税也是很大一块的。所以，从这方里讲，他的成本的费用构成其实是不可能像他们想象的这么便宜的。另外，不同档次的房子，成本差别是非常大的。】
主持人:这是李总算的一笔帐，不知道林先生听了之后，有没有觉得，如果是你们个人合作建房，哪些成本是可以控制、可以压缩的？
林立人：从地价来说，刚才李处长也说了，我们是通过政府的招、拍、挂来买的，是大家共同去竞争，这个价格上是一样的，其他建筑成本，我们也是委托建筑公司来建筑的，并不是我们自己一脱衣服自己去干。其实这些费用，房地产公司要投进去，而我们也要投进去的。
主持人:那不是一样吗？
林立人：现在最核心的一个问题，就是为什么大家在呼吁，房价太高的原因，只能要李处长来谈，这是不是他的利润高啊，还是什么呢？如果是他利润高，那么我们就省去了这个利润，为什么不可以省呢？很多人提出很多质疑，老是在担心一些质量的问题，干嘛要担心？质量不是有工程监理公司在负责吗？我还可以开心地告诉他们，就是说我们的团队里面有非常多的专业人才，很多有爱心的人，有律师、有建筑工程师、有监理工程师、有设计院的人士，能够保证这个房屋的质量，他们最起码能够还可以给我们提建议，甚至我们这些团队不亚于一般的房地产公司。
主持人:我还知道一些问题，您说到房屋的质量的问题，您说绝对没有问题，那么还有资金监管的问题，有没有存在这方面的问题。
林立人：很好！这件事我一定要给大家说得非常清楚。第一，我们最近跟银行做交流，我要呼吁所有的个人合作建房的发起人，或者是将来有人走这条路，不要碰钱。这一定要有好的机制，让你想做点坏事都做不了。我们以往的做法是找银行监管，因为银行本身有这种监管的功能，我们把钱存在他那里，其他人取不了。刚才艾律师前面就谈到了，房屋分配的时候涉及到平均性的问题，所有人都抓阄、抽签，我们一楼跟六楼的价格低一点，二楼至五楼价格稍微高一点，任何一个人去拿到这个阄，他认为这样的做法是最公平的。以前我们做了很多方案，什么房地产风险、分房风险，我们该做的文件都做了。如果需要的话，我都可以拿过来给你们看。艾律师提到三个风险，我们提出二十个风险，我们怎么解决这二十个风险，尤其是分房，最简单不过的事情，大家交流这个问题是毫无意义。最关键的是什么？要有法可依。有法规，我们就按照这种法律去做，做起来既能够解决我们住房，又能够跟政府一起，把价格平抑下来。
主持人:其实最初接触这个话题的时候，我还觉得事情比较简单，经过这样一番辩论，才发现这是一个争议很大的问题。不过争论归争论，理论问题归理论问题，老百姓想不了那么多，老百姓关心的是，有没有切实可行的办法，让大家各得其所，住上可心的房子。住房问题，特别是低收入阶层的住房问题，最有力度的调控应该是国家和政府，类似林立人先生这样的合作建房，是解决低收入阶层住房困难的一种尝试。不过，我们在这里也提醒合作建房者，这种尝试面临着政策和法律以外的许多现实问题，在推进的过程中也许还会产生更多意想不到的新问题。好！今天的节目到这里就结束了。感谢三位嘉宾！感谢观众朋友们的收看！下期节目再见。
本期节目由深圳市政协、深圳广电集团联合录制。(研究室 黄力整理)
播出时间：2007年2月3日
主持人：王梅
嘉宾：
艾 及 市政协委员、广东融商诚达律师事务所律师
李 东 市国土资源和房产管理局房地产业管理处副处长
林立人 深圳市九九加一实业公司总经理
主持人:参政议政，关注民情、民意、民生。各位好！这里是《政协论坛》。我们今天的话题是：“个人合作建房”。这个话题对许多人来说很新鲜，也很陌生。讨论之前，我们先来看一个短片，来看大屏幕。
【短片:旁白：上个月，深圳的个人合作建房者成功竞拍到了两栋宿舍楼盘，今天一大早，合作建房发起人林立人带着80多名竞拍者的委托，来到宝安区人民法院领取民事裁定书。林立人等拍卖到的这两栋成品房，是位于宝安区沙井镇金桥工业城的宿舍楼，两栋楼的使用年限到2042年1月28日止。据发起人林立人介绍，两栋房的拍卖成交价格为600万元，这些建成后的成品房交纳税后的每套总价约为7．5万元，即均价约为1623元／平方米，而附近正在销售中的商品房楼盘均价都在6000元／平方米左右。
合作建房参与者1:说实话，我还是挺高兴的。因为怎么讲呢？有一种安定感了。
合作建房参与者2:我感觉这里还不错，因为相对说，深圳市内的房价已经很高了，一千多块钱一平方米在市内已经买不到了，关外也已经很贵了。
旁白：对于合作建房，深圳市民也谈了自己的看法。
市民1:如果给开发商建的话，房价比较高，如果集资建房的话也便宜点。
市民2:我觉得这很好，有助于抑制房价的上升。
记者:如果有机会的话，你有没有兴趣参与。
市民2:但我不知道这在法律上，有什么保障没有？
旁白：在取得民事裁定书之后，个人合作建房者即可到国土部门，办理相关的过户手续。如果一切顺利，在今年春节前将可以实现入住。不过，由于这两栋物业原为企业宿舍楼，房产属性不属于商品房，因此，每套房子没有独立的房产证，只有使用权，不能在市场上交易。但是，对于林立人等合作建房者来说，实现低价位入住才是他们的初衷。】
主持人:我们短片中的主要当事人，也是深圳个人合作建房的发起人林立人先生，就在我旁边的嘉宾席上，欢迎您。
林立人：大家好！
主持人:我们都特别好奇，为什么您要有这样一个想法，去发起个人合作建房呢？
林立人：因为我来深圳有十几年了，要知道，在深圳，在我们公司里员工的平均工资也就两三千块钱，可是这些人十几年都跟我在一起，当然我自己买了一套房子，可是我让他们怎么住？现在大家都住在我这里，住在我家里。
主持人:以自己微薄的工资，对买房来讲可能太悬殊了，才促使你去搞这种个人合作建房这样一个事情吗？
林立人:对。几年前，他们一直在努力在找房，比如说看到报纸，起价三千块钱，就去看了，结果看了不是这样的，其实房价已经有五六千，这个价格是要吸引客户来。每一次都这样，去的时候很开心，回来的时候都很懊悔，我看到心里着急。平时他们买楼的时候，也要我去给他们作指导。现在最核心的一个问题是什么呢？房价太高了。因为我们的收入跟房价差距太大了。
主持人:明白。个人合作建房这样一个动议，其实就是为了解决那些你的朋友或者是广大的低收入阶层的住房难的问题。我想问一下艾律师和李处长，他的这种想法——个人合作建房，是创新呢？还是模仿了别人？
艾及：这个我们很难评价。我是这样看的，如果仅仅通过一种自助的办法去解决房屋价格的问题，这个肯定是不现实的。因为自助的人只能是极少数。而且，深圳这个环境，要自助完成一个物业的可能性也是非常非常小的。
主持人:艾律师，我打断一下，您首先的一个评价是不太现实，那么林先生怎么认为呢？因为挺现实的呀，他已经拿到了两栋房子。解决了多少人？有多少人合作？
林立人：我们这两三年一直在努力，虽然只拿到两栋宿舍楼，但是最起码来说，我们这一批人走过来，没有让他失望。现在我们登记了一千多个人，只解决八十多个人，这是很小的一个部分，但是也解决了这八十多个人很现实的住房问题。可以这样说吧，我看到他那种灿烂的笑容，看到这房子，这是对我们最大的安慰。
主持人:好，我下面想问一下李处长，对这种个人合作建房有一个什么样的评价？
李东：我先解释一下什么叫合作建房。因为网上的所谓的个人合作建房，其实跟我们真正意义上的合作建房是不一样的。我们一直以来审批的合作建房，指的就是一方出地，另外一方出资，然后双方共同合作搞一个项目，最后进行物业分成，这个叫合作建房。而且，我们还有特别的要求，出资方必须是房地产开发公司，必须有资质，还要有资金，资金要多少呢？最低标准也要达到预计项目总投资的35%，这是最起码的一个标准。符合这样的条件，我们才会批准双方合作建房。现在网上热议的个人合作建房，就等于是抛开开发公司，大家在一起合伙，或者是集资，自己拿地，自己做项目，认为这个就是个人合作建房。林先生这个，我个人倒认为，连个人合作建房也不算，应该说现在看起来，只能算是叫集资购房。因为，他们是几个人，比如说七八十个人集资在一起，买了金桥工业区两栋配套的宿舍，他已经跳过了建房那个阶段，现在等于说是买到了现成的房子，然后进行分配，就是集资购房。准确一点讲叫团体购房，它不叫合作建房。
艾及：是团体购房。
主持人:对他们这种合作建房，现在打引号的吧，也没有一个准确的定义。
李东：没错，对，这个是法律上没有规定。现在很多网上不是在说吗，法律没禁止，他们就可以做，非禁即入，所以有这种说法。
艾及：这个有问题，非禁即入有问题的。因为做任何一个事情，都要考虑风险的控制，如果说你的一个行动，你的一个投资没有法律的保障的话，那么风险就是很大的。所以说非禁即入是指，这个事，我做不违反法律，不会受到追究，但它并没有得到法律的保障。没有得到法律保障这一点，希望参与者要更加地注意，更加地关注才对。
主持人:在这个非禁即入的问题上，林先生有什么切身的感受呢？
林立人：艾律师谈这个问题，我首先比较赞成，这是种理性的思考。但我们有我们的想法，这在深圳并没有禁止，第一，从深圳的土地出让的时候，已经非常清晰地表明，企业、单位、社会团体、个人，都可以通过政府招拍挂的方式，还可以联合，指的包括个人都可以联合起来去拍卖，这是政府的公告，所以这点我非常地开心，因为深圳走到全国的前面。
李东：温州的也好，北京的也好，咱们深圳的也好，单单就个人合作建房来说，确实有很多需要面对的问题。首先，第一个就是开发的那种模式，假如真的是说几个人拿到一块地去开发，应该讲按照现有的法律法规是做不下去的。在深圳也是这样，你可以拿地，没问题，你可以报建，也没问题，但是再往下，比如说房子怎么预售，你是没法办的，你也不能办按揭，这些工作都做不了，你也领不到房地产发票。假如要解决这个问题，怎么办呢？只有成立一个房地产公司，这样又回到了房地产开发公司开发项目这个老路上去了。现在拿的这两栋楼，从产权来说，是有房产证，是每一层一本的，我们跟国土局也交流过，你在拍卖把产权转移过来以后，再去申请，是否能办到独立的房产证，现在没法跟你说。
主持人:现在李处就可以明确地说，是没有的。
李东：明确地讲，按照现有的规定，那种属于工业区的配套宿舍是不能办分证的，也就是说你一栋一栋、一层一层，买到、拍到是没问题的，但是，你想把这个八十套宿舍办到八十个人名下，目前来说是办不了的，不允许你办分证。刚才那个片子里面也介绍了，他们知道办不了。证办不到自己名下，这个风险就很大，比如说这两栋楼在两个人名下，或者是四个人名下，将来万一有了什么纠纷被别人查封了、卖掉了，那其他人怎么办。
林立人：所以，我们在这里呼吁，政府更开明一些，给我们做些更多的服务。要考虑到户籍的人口，但是也要考虑到这些为深圳付出青春、付出劳动的人，是我们共同把这个美丽的城市托起来的。那么，我们也要考虑他们的承受能力，在深圳干了十多年了，连个住的地方都没有，他很爱深圳这个城市，让他们有自己的一个家，我们以前讲“我想有个家”，有了一个家，这个社会才有更多的和谐。所以，国土局帮助我们八十多个人，其实在帮助我们这社会的和谐。我们是有创造力的，在困难时候我们要创造条件，那么，现在房子均价是九千多块钱，对他们来说，在深圳买房子已经是不可想象的。他买这套房子的时候花了七万多块钱，比如刚才有一个打工的，打了十年工，在另外一个企业，他把他父母请过来，他父母很开心——我的儿子在深圳买了一套房子，对他来说，能够把家里的父母接过来，这是莫大的鼓舞、莫大的开心。为这些中低收入者做的事情，不是我林立人和其他人做得了的，其实是我们李处长做的事情。
艾及：没错！没错！是李处长做的。
主持人:李处长今天是个代表，代表国土资源和房产管理局。个人合作建房这个问题，搜狐网专门做了一个网上调查，我们来看一下调查的结果是什么。第一个问题是：你如何看待个人集资建房？第一，个人集资建房违反社会分工，是一种社会倒退，持这种意见是10%；第二是个人集资建房，是房价高涨时候的一个创举，持这个意见是74%；第三是个人集资建房，只是部分人的合理选择16%。第二个问题是：你觉得个人集资建房能抑制房价上涨吗？能，占73%；不能，占21%；说不清，占6%。第三个问题：你会参与个人集资建房吗？说不清，占6%；不会，占12%；会，占82%。可见持这个支持、赞成态度的比例还是挺高的。也有许多观众通过热线电话发来信息：手机尾号是2388的朋友说：“我认为合作建房很好，现在房价太高了。我几年前还觉得自己收入不错，勉强可以按揭房子，现在感觉压力很大，更不用说大量的低收入阶层，大家都是城市的建设者，应该享受相应的住房条件，这种方式可以解决一部分人的住房问题。”我们再选一位，手机尾号3721的观众说：“合作建房愿望是好的，但困难很多，因为从政策层面来说，在深圳拿地或者共同联合起来去拍卖，这些都没有什么障碍，有一个障碍，就是因为它没有有关的法律出台，政策方面对集资挺敏感的。”第一，我们感觉持赞成和支持的网民还是挺多的，也是网上热议的一个话题。第二，大家都对这个政策法律层面没有保障表示了一种担忧。刚才我们也谈到了政策层面、法律层面的问题，我个人认为，在深圳应该说目前没有真正意义上的个人合作建房。
李东：对，就是您所理解的，那个概念里的个人合作建房是没有的。为什么没有呢？刚才林先生也说了，开发公司拿地的成本都非常高，深圳现在土地入市都是经过招、拍、挂，一旦招、拍、挂，你个人去争地，是争不过开发公司的，也就是说你从源头上是拿不到地的。你没办法拿到地，底下的程序没法往下走。
林立人：我不同意他的观点。他说的很有道理，但我们有我们的想法。首先，我们最近很关注政府的招、拍、挂地，从理论来说，我们拿地还比房地产开发公司更有优势。因为他买过来还要去开发，有一个利润，道理我们不好说，就是说合理的利润吧。我们想买来以后，我们自己开发，以后再卖给我们自己，我们自我消费，就是合作消费，省去了中间的费用。因为很多人是被这个利润迫使他无法买到楼。
主持人:林先生的意思，就是如果是以个人合作建房这种方式拿到地之后，这个成本比房地产开发商去做是压缩的，是能够控制的。那么，房地产开发商中间的利润有多大呢？我们也采访了一个深圳知名的房地产开发公司的老总，他给我们算了一笔帐，我们来看一下。
【短片:某房地产开发企业总裁李晓平：房地产产品成本的构成其实是分几个阶段的，一个是前期的费用，包括临时水、电，包括要交的各种各样的政府的一些规费，这些费用是很大的一笔。第二个就是前期的基础的支付，这也是很大一笔钱。完了以后你要基础的处理，就是装机的选择、处理，这个是一部分钱。还有一个，就是设计费，目前，设计费也是比较高的，这一部分是很大一个构成。另外，才是我们整个建房子的建安成本，整个房子建下来，其中要设计的品相也要超过一百种左右的合同，这每一个合同，不同的人去管理它，不同的档次差别是非常大的，所以这部分成本本身是蛮高的。如果有电梯，还有电梯本身的费用，它也是比较高。最后，你要办证，也有一个过程。我不太清楚关于个人合作建房是什么样一个概况。因为合作建房，其实你也是把这个房子办到每一个人的名下，它其实是一个销售过程，只是说股东销给自己。例如：你成立一个公司，你公司是发展商，房子没有卖，可能就不会交营业税，但是，如果你办到股东名下这其实也算销售。那么，首先，是你要成立一个公司，最后你要买到每个人的房产证上面的话，其实也相当于销售，那你要销售也就会有营业税，营业税也是很大一块的。所以，从这方里讲，他的成本的费用构成其实是不可能像他们想象的这么便宜的。另外，不同档次的房子，成本差别是非常大的。】
主持人:这是李总算的一笔帐，不知道林先生听了之后，有没有觉得，如果是你们个人合作建房，哪些成本是可以控制、可以压缩的？
林立人：从地价来说，刚才李处长也说了，我们是通过政府的招、拍、挂来买的，是大家共同去竞争，这个价格上是一样的，其他建筑成本，我们也是委托建筑公司来建筑的，并不是我们自己一脱衣服自己去干。其实这些费用，房地产公司要投进去，而我们也要投进去的。
主持人:那不是一样吗？
林立人：现在最核心的一个问题，就是为什么大家在呼吁，房价太高的原因，只能要李处长来谈，这是不是他的利润高啊，还是什么呢？如果是他利润高，那么我们就省去了这个利润，为什么不可以省呢？很多人提出很多质疑，老是在担心一些质量的问题，干嘛要担心？质量不是有工程监理公司在负责吗？我还可以开心地告诉他们，就是说我们的团队里面有非常多的专业人才，很多有爱心的人，有律师、有建筑工程师、有监理工程师、有设计院的人士，能够保证这个房屋的质量，他们最起码能够还可以给我们提建议，甚至我们这些团队不亚于一般的房地产公司。
主持人:我还知道一些问题，您说到房屋的质量的问题，您说绝对没有问题，那么还有资金监管的问题，有没有存在这方面的问题。
林立人：很好！这件事我一定要给大家说得非常清楚。第一，我们最近跟银行做交流，我要呼吁所有的个人合作建房的发起人，或者是将来有人走这条路，不要碰钱。这一定要有好的机制，让你想做点坏事都做不了。我们以往的做法是找银行监管，因为银行本身有这种监管的功能，我们把钱存在他那里，其他人取不了。刚才艾律师前面就谈到了，房屋分配的时候涉及到平均性的问题，所有人都抓阄、抽签，我们一楼跟六楼的价格低一点，二楼至五楼价格稍微高一点，任何一个人去拿到这个阄，他认为这样的做法是最公平的。以前我们做了很多方案，什么房地产风险、分房风险，我们该做的文件都做了。如果需要的话，我都可以拿过来给你们看。艾律师提到三个风险，我们提出二十个风险，我们怎么解决这二十个风险，尤其是分房，最简单不过的事情，大家交流这个问题是毫无意义。最关键的是什么？要有法可依。有法规，我们就按照这种法律去做，做起来既能够解决我们住房，又能够跟政府一起，把价格平抑下来。
主持人:其实最初接触这个话题的时候，我还觉得事情比较简单，经过这样一番辩论，才发现这是一个争议很大的问题。不过争论归争论，理论问题归理论问题，老百姓想不了那么多，老百姓关心的是，有没有切实可行的办法，让大家各得其所，住上可心的房子。住房问题，特别是低收入阶层的住房问题，最有力度的调控应该是国家和政府，类似林立人先生这样的合作建房，是解决低收入阶层住房困难的一种尝试。不过，我们在这里也提醒合作建房者，这种尝试面临着政策和法律以外的许多现实问题，在推进的过程中也许还会产生更多意想不到的新问题。好！今天的节目到这里就结束了。感谢三位嘉宾！感谢观众朋友们的收看！下期节目再见。
本期节目由深圳市政协、深圳广电集团联合录制。(研究室 黄力整理)
