REICO一季度专题报告摘要：住宅供给结构研究
REICO一季度专题报告摘要：住宅供给结构研究
REICO 工作室 2007年4月
一、研究的对象和任务
住宅具有社会稳定和社会和谐的作用，能够改善低收入人口生活状况，这意味着住宅这项私人产品不能仅由市场提供，政府也必须在这一领域有所作为。满足全社会居民共同享有居住权利，是政府必须承担的重要责任。
因此，住宅供给就应由商品性住宅和政策性住宅两部分组成。商品性住宅，所有者应拥有完全产权，可以自由处置和全流通；政策性住房，居住者只拥有完全的居住权，而不拥有完全产权，不能自由处置或限制流通。
有效的住宅供给既要满足高收入阶层的个性化、享受性和投资型住宅需求，也要满足中低收入人群大众化、普遍性和基础型的居住需求。
实现全流通住宅和限制流通住宅的统筹协调发展，才能真正解决我国住宅发展中的突出矛盾。
住宅供给结构的核心问题在于重构住宅市场的价值体系和基本框架，形成政府与市场之间分工合理、职责明晰、相互独立又彼此依存的住宅供给体系。
二、我国住宅供给结构现状
我国住宅产业的增长历程，是市场化、产业化生产方式替代传统的、落后的生产方式的过程。在新增住宅总量增长相对较慢的情况下，房地产业能够保持高速增长，其增长空间主要来自其对传统自建住宅方式的替代。
随着时代的变迁，我国城市居民的住房条件逐步改善。住宅户均面积也呈现规律性地扩大趋势。依据2005年的调查结果，其中的1980年以前建造的住宅，户均面积只有57m2，2001-2005年建造的住宅，户均面积上升到108.4m2。
存量住房在一定程度上体现了保障功能。购买房改房和租赁公房家庭比例超过了60%。只是，保障水平存在明显差异，机关事业单位和国有垄断企业保障程度高，而经济效益一般的企业和城市平民保障水平低；存在“过度保障”问题，即相当多的高收入群体也一次性地享受到了房改房的优惠。
经济适用房和廉租房供给增长较慢。与旺盛的需求相比，经济适用房的供给显著不足。对低收入阶层提供廉租房是政府义不容辞的责任，但是，绝大多数城市政府有意无意忽略了这方面的责任。
不同收入阶层的住房水平存在差距。收入水平高低与住房条件好坏的相关性比较显著。随着收入水平和生活质量的提高，人们对住宅居室户型扩大有着比较明显的需求。
现有小户型住宅数量已比较庞大。城镇的单元房一、二、三居室占全部住宅的80%，户均面积在76m2左右；在盘活住宅存量的情况下，新建住宅的户型面积完全可以提供更多的选择，只有这样，才可以满足城市居民未来梯度消费的需要。
三、我国住宅供给结构矛盾及原因
我国住宅供给结构的核心问题不是房价高低、户型大小的问题，也不是所谓空置率高低、供给量多少的问题，而是全流通住宅（商品房）与限制流通住宅（经济适用房和廉租房）发展的不协调，这种不协调迫使房屋需求者基本上只能通过市场解决住房问题，导致商品房价格快速上升，中低收入人群改善住房条件的意愿越来越难以满足。
按照建设和谐社会的要求，单纯以市场化为取向的住房供给制度固有的片面性与局限性逐步暴露出来。我国住房体制改革与医疗体制、教育体制改革一样，存在相同的缺陷：由市场替代政府提供公共服务，政府供给职责严重缺位。这是政府在新体制框架内出现了功能的迷失和角色的失衡。
根据政策性住房供给与商业性住房供给的差别，在主要供给环节制定适应性较强的运行规则，才能使不同类别的住房供给达到既定的运行目标。目前，我国政策性住房供给与市场化供给的规则界限模糊，从而产生了一系列的行为混乱。一是两类住房的供给“门槛”没有界定清楚，二是两类住房权属规则没有界定清楚，三是两类住房建设规则没有界定清楚。
现有住房体制最大的弊端就是狭窄的住宅供给方式与多样化的住房需求之间存在着冲突与矛盾，供给结构与需求结构无法实现有效对接，存在较大缝隙，公众的现实需求无法转化为有效需求。主要表现在以下三个不平衡上，即商品房与保障住房的不平衡，二手房与一手房市场的不平衡，以及租赁与买卖市场发展的不平衡。
[1] [2] [3] 焦点房地产网
REICO 工作室 2007年4月
一、研究的对象和任务
住宅具有社会稳定和社会和谐的作用，能够改善低收入人口生活状况，这意味着住宅这项私人产品不能仅由市场提供，政府也必须在这一领域有所作为。满足全社会居民共同享有居住权利，是政府必须承担的重要责任。
因此，住宅供给就应由商品性住宅和政策性住宅两部分组成。商品性住宅，所有者应拥有完全产权，可以自由处置和全流通；政策性住房，居住者只拥有完全的居住权，而不拥有完全产权，不能自由处置或限制流通。
有效的住宅供给既要满足高收入阶层的个性化、享受性和投资型住宅需求，也要满足中低收入人群大众化、普遍性和基础型的居住需求。
实现全流通住宅和限制流通住宅的统筹协调发展，才能真正解决我国住宅发展中的突出矛盾。
住宅供给结构的核心问题在于重构住宅市场的价值体系和基本框架，形成政府与市场之间分工合理、职责明晰、相互独立又彼此依存的住宅供给体系。
二、我国住宅供给结构现状
我国住宅产业的增长历程，是市场化、产业化生产方式替代传统的、落后的生产方式的过程。在新增住宅总量增长相对较慢的情况下，房地产业能够保持高速增长，其增长空间主要来自其对传统自建住宅方式的替代。
随着时代的变迁，我国城市居民的住房条件逐步改善。住宅户均面积也呈现规律性地扩大趋势。依据2005年的调查结果，其中的1980年以前建造的住宅，户均面积只有57m2，2001-2005年建造的住宅，户均面积上升到108.4m2。
存量住房在一定程度上体现了保障功能。购买房改房和租赁公房家庭比例超过了60%。只是，保障水平存在明显差异，机关事业单位和国有垄断企业保障程度高，而经济效益一般的企业和城市平民保障水平低；存在“过度保障”问题，即相当多的高收入群体也一次性地享受到了房改房的优惠。
经济适用房和廉租房供给增长较慢。与旺盛的需求相比，经济适用房的供给显著不足。对低收入阶层提供廉租房是政府义不容辞的责任，但是，绝大多数城市政府有意无意忽略了这方面的责任。
不同收入阶层的住房水平存在差距。收入水平高低与住房条件好坏的相关性比较显著。随着收入水平和生活质量的提高，人们对住宅居室户型扩大有着比较明显的需求。
现有小户型住宅数量已比较庞大。城镇的单元房一、二、三居室占全部住宅的80%，户均面积在76m2左右；在盘活住宅存量的情况下，新建住宅的户型面积完全可以提供更多的选择，只有这样，才可以满足城市居民未来梯度消费的需要。
三、我国住宅供给结构矛盾及原因
我国住宅供给结构的核心问题不是房价高低、户型大小的问题，也不是所谓空置率高低、供给量多少的问题，而是全流通住宅（商品房）与限制流通住宅（经济适用房和廉租房）发展的不协调，这种不协调迫使房屋需求者基本上只能通过市场解决住房问题，导致商品房价格快速上升，中低收入人群改善住房条件的意愿越来越难以满足。
按照建设和谐社会的要求，单纯以市场化为取向的住房供给制度固有的片面性与局限性逐步暴露出来。我国住房体制改革与医疗体制、教育体制改革一样，存在相同的缺陷：由市场替代政府提供公共服务，政府供给职责严重缺位。这是政府在新体制框架内出现了功能的迷失和角色的失衡。
根据政策性住房供给与商业性住房供给的差别，在主要供给环节制定适应性较强的运行规则，才能使不同类别的住房供给达到既定的运行目标。目前，我国政策性住房供给与市场化供给的规则界限模糊，从而产生了一系列的行为混乱。一是两类住房的供给“门槛”没有界定清楚，二是两类住房权属规则没有界定清楚，三是两类住房建设规则没有界定清楚。
现有住房体制最大的弊端就是狭窄的住宅供给方式与多样化的住房需求之间存在着冲突与矛盾，供给结构与需求结构无法实现有效对接，存在较大缝隙，公众的现实需求无法转化为有效需求。主要表现在以下三个不平衡上，即商品房与保障住房的不平衡，二手房与一手房市场的不平衡，以及租赁与买卖市场发展的不平衡。
[1] [2] [3] 焦点房地产网
