旅游地产项目升温 国际资本不断涌入国内市场
11月召开的2006中国旅游投资洽谈会上，新疆天山华强旅游城、浙江奉化的悬山岛旅游开发等18个项目相继签约，项目总额达120.1亿元人民币，涉及旅游景区开发、主题公园建设、酒店建设、度假村建设、乡村旅游开发等几个领域，投资来源主要有上海、深圳、香港及美国等国家和地区。
继软银等国外企业巨资投向国内旅游地产之后，该领域持续升温，引来更多国际资本关注。
投资旅游，以期持续可观收益
目前，国内旅游地产运作多是依赖景观资源进行酒店或住宅的开发，多数情况下是将所开发的住宅产品以产权式或分时度假模式进行销售，以快速回笼资金。
一位意欲投资国内旅游地产项目的美国投行董事长却并不看好目前国内旅游地产的普遍运作模式。他指出，现在国内大部分旅游地产项目过多依赖旅游景区本身的魅力，被动地吸引顾客，项目本身不能成为旅游目的地，有些项目的定位和运营与旅游区或周边城市的功能定位也不一致。
“比如去爬黄山，爬完山住一晚上酒店就离开，只是欣赏景观，而没有真正体会到山的文化与价值，酒店的作用也仅是满足住的需求，而不能体现当地的文化与特色，这并不是真正的旅游地产项目。让人留下学习体验更多的东西才是旅游地产所要操作的，像国际性的旅游区域如巴厘岛，在那里住上半个月也不会很烦。”这位不便具名的董事长说，“所以我们希望可以在产品上下功夫，体现区域文化与价值，同时也可以获得持续稳定和可观的收益。”
对此，业内人士指出，国内部分旅游地产销售运作受资金瓶颈，而旅游地产属于培育型产品，需要充足的资金长时间地进行投入。因为其进入中国市场凭借的就是资金与经验。
5年观市
国内的旅游地产项目，如果在自然环境及历史文化方面具有双重优势，更容易成为国际资本的选择方向。而对于一些有潜力的成熟物业和投资机会，国外投行收购或合作开发的兴趣也会更大。
前文提到的美国投行，曾在最近的5年中，先后20次来到中国，进行考察、搜集资料、评估项目、寻找合作伙伴、拜访行业相关人士等工作，其中最为重要是寻找一个具有强大政府信誉和品牌实力的合作伙伴。
“通过前期工作，我们已经意识到，如欲在中国成功地开展房地产项目，需要与中国房地产商建立良好的合作关系。”该公司董事长表示。
“目前外资企业或国内企业进入外地发展，一个普遍的做法便是采取合作或合资的模式，其结合一是利于顺利进入市场，二是借助本土企业可以协调其在土地、税收、地方政策方面的瓶颈。”戴德梁行商铺部助理董事张家鹏表示。
而经过5年的考查与评估，这家美国投行并不认为自己慢于其他企业。他们表示，房地产业属于本地化特点非常强的行业。每个国家的土地、开发、税收、城市建设、建筑质量、消费习惯等等都不同。这种异地开发的风险，国内开发商都非常重视，相对于外国投资者则会更加谨慎地对待。
随着宏观调控的进一步深入与细化，中国的房地产市场正在朝良性方面运转，市场风险在降低，现在反而是投资中国的最好时机。
不会有风险？
过去几年中，由于对风险判断不足而败走中国房地产市场的外资投资者不在少数，进入中国市场，国外投行是否进行过风险评估呢？
“任何项目都会有风险，在投资之前，我们当然会对项目做严谨的分析，我们认为风险在我们的控制和预期之内。”上述美国投行董事长表示。
“而且我们的回报会超过8%，我们也不会以短期收益为目的，而是关注利润的持续性。我们将会持有90%以上的物业，并且公司也有准备把旅游地产方面收益放在20年后。公司持续运营的方式在股权投资方面也有体现，很多公司的股权投资是把钱放进去赚到后就拿走，而我们会对某些公司进行持股投资，获得收益。”
记者在中华分时度假机构总经理何红光那里也得到了相似的回答。他指出，国内旅游地产年增长率为10%~15%，未来5年其增长率会达到20%，增长速度将超过住宅或商业板块。从其收益情况分析，持有型酒店的年平均收益率为7%~8%，销售型的旅游地产项目收益率为25%~30%。此外，从第八届住交会上，记者也感觉到了国际地产企业对国内旅游地产的关注，豪宅展上旅游度假型房产占到了37%，也从侧面证明旅游地产的升温。
何红光指出，对于有资金实力的投行或企业来说，他们会盯住那些资源较好的项目，以精取胜。而实力不强的企业会往二线城市或边缘景区扩张，以多取胜。
“不会有什么风险，拿钱过来就会赚，只要资金充足，国家是鼓励旅游消费的。”何红光说。
来源：第一房地产投资融资网
