浅谈青岛市商业地产
青岛的商业地产是和旅游地产互为交错的，也就是说如果仅谈商业或者仅谈旅游就背离务实的原则。目前有两个问题，首先是什么是商业地产呢？商业地产的关键是什么人在这儿能赚到钱？商业地产其实是一个商业经营的载体，而这个载体又能为业主创造什么呢？换句话说，就是什么样的人，要以怎样的内容和形式，赚那些人的钱。商业综合体或是商业步行街，都是这样大型的商业载体。
作为健康的商业地产首先必须是四季地产，比如说像青岛即墨路和台东，这些老地方都是四季地产，一年四季都很兴旺，不是到了五一就人满为患，黄金周过了就没有人了。商业地产不是一个四季地产的话，那就是基本型的旅游地产，一年仅一个季节，那么这个地产会打二五折，打二五折的地产是很可怕的。这是我首先从全年经营的角度来讲。
有竞争力的商业地产还讲究一个全天候，比如说，我们说的台东商业圈，香港路商业圈。台东到晚上有夜市，有吃，有喝，如果说台东也像其他的地方到晚上就关门，那只能说明这个圈的含金量不足。香港路同样也是歌舞升平。商业地产的这种全天候特点也是一个经济背景问题，目前已经显现出来。举个例子，比如海水浴场的摊位夏天能赚多少钱，冬天能赚多少钱。所以我们要做好一个项目的项目，必须是兼备四季和全天候这两种优势的，才能算得上是一个相对健康的商业地产项目。
作为旅游地产有三个特点，首先是气候条件；其次是文化背景，也就是是一个当地居民或者说当地人的一个民俗风貌；第三个是我们要打造的一个项目场景。
气候是关键，要么舒适、要么体验，避暑、躲严寒就属于舒适型，夏天大家愿意去承德、北戴河，去西安的人就不会太多；哈尔滨看冰灯则属于体验型。文化传承需要有历史传承，像崂山。民俗方面，青岛就有民俗的，比如周庄，西塘，乌镇，这些地方就是一个民俗背景，体现一种民俗现象。再比如说，到了西双版纳或者丽江，大家看到的感受到的就是一种文化，我们青岛也有，像红瓦绿树……中西合璧或者准西化的东西时，很少能够内地看到的。很多外地人到青岛旅游，要看看青岛人在这里怎么过日子，就好象我们去吃川菜，要的就是原汁原味。传承下来东西就是因为它的原汁原味，看现在云霄路就知道了，都是有不同餐饮文化在里面。也就是说作为旅游地产，外地人来看是要看青岛人在干什么，换个方式说青岛人乐意去的地方也是外地人津津乐道的。
将商业地产和旅游地产互动，会有两个凸现的优势。
第一个优势是有传承途径，就是通路，也就是说应该用青岛人的关注和青岛人的认可，或者说当地人的这种自豪感来提升它的价值，如果说全靠外地人来支撑，宣传的话很简单，广告和导游，就这两块儿。如果有青岛人的话那就不言而喻了。看看云霄路也好，闽江路也好，包括泰山路，很多外地人都要到这些知名路段来看看的，否则不蒜来青岛了，就像去北京必须去长城故宫一样。像很多外地人买海鲜也都愿意到南山去买，这都是在于青岛的传播路径。想想当知道这些以后哪个外地人还会跟当地人说去青岛干什么去啊，有什么推荐？而青岛人邀请外地人的时候也会说过来吧，这有个啤酒节，过来玩儿吧。
第二个就是文化，这个地方我觉得要谈到文化和文化背景的时候，就是一个商业组合。拿深圳来举例，深圳有一个项目叫华侨城，华侨城是一路从旅游走过来的，在做商业地产的时候，先做一个波托菲诺，意大利的小镇，文化的单一性！越单一性的文化越有推广的东西，越单一性的文化扩展的越有深度。这是一个非常准确的文化定位，其实是一个差异性的文化，他基本把小镇复制过来，有湖，有沿街商铺，现在成了大家到深圳去必看的地方。这边做完以后周边的天鹅堡马上就起来了，这就是说什么呢？说文化的准确性。做商业地产文化准确性在实现其存在价值和利润价值上是非常凸现的。
商业地产有三种人流，第一是自然人流，第二是目的性人流，第三是日常人流。自然人流不会很大。那靠什么？目的性人流。季节，全天候还有各方面的问题，其实这个目的是有利益驱使的。为什么超市大减价去的人就多？这个目的性。除了我们的个性，文化，内容还得有优惠。
真正商业地产做好了，要比住宅好的多，仅从利润就可以看出，附加值特别高，成就感特别强。所以在考虑青岛的商业地产项目，应该是从山东市场来考虑，而不能光从青岛市场来考虑。
来源：城市营销论坛
