案例分析房产项目成本数据 解析房价为何难降
当前的中国房地产界很喧嚣。从理论上判断谁对谁错，未免空对空，谁也说服不了谁。我这里试图用一个房地产项目的数据，解释以下问题：房价为什么这么高，房地产有没有暴利，谁从中得到了好处……至于房价是否合理，如何降低房价，这些数据也会给出相应的路径。
一、某房地产项目的数据
我收集了某房地产项目的相关数据。当然，这个项目的实际名称、地理位置、开发商的名称等，均隐去。这样的数据，一些房地产专业书籍中均有详细介绍，都列有丰富的案例；这些案例大都取自实际，读者可以分析核实。
（一）项目总投资
项目总投资为35371.06万元，明细项目如下：
1．建安费用：17600万元
(1)建安工程费用：12800万元
(2)相关配套费：4800万元
2.工程其它费用：15990.4 万元
(1)土地出让金：14400万元
(2)勘察设计费用：440万元
(3)工程管理费用：466.4万元
(4)工程预备费用：684万元
3.建设期利息：1780.66万元
（二）销售收入
该项目住宅销售的平均价格为每平方米3600元～3700元，别墅部分的平均售价为每平方米9300～9500元，公建部分的平均售价为4300～4500元。
该项目的销售收入包括三部分内容，即住宅、别墅和公建的销售收入，总计：63454万元
（三）销售税金及附加
主要包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，综合税率按5.5%考虑。税金为63454万元×5.5%（税率）=3489.97万元
（四）销售费用
销售费用主要指该项目的住宅、公建和别墅的销售过程中支出的各项费用和交易费等。销售费用按销售收入的4%考虑。销售费用为63454万元×4%（费率）=2538.16万元
（五）土地增值税
由于该项目的增值额超过扣除项目金额的50%，为53.2%，故纳税税率比照30%和40%分别计算，即未超过50%的部分税金为：20699.6×30%=6209.88（万元）；超过部分为：1324.77 40%=529.9（万元）。总计为6739.79（万元）
（六）利润总额
利润总额是指销售收入减去开发投资、土地增值税、销售费用和销售税金及附加后的余额。该项目的利润总额：63454-35371.06-3489.97-2538.16-6379.79=15657.02（万元）
（七）所得税
该项目缴纳企业所得税，税率为33%。该项目应缴纳的所得税15657.02×33%=5166.82万元
二、案例分析及相关结论
从上述案例，可以看出最近几年房地产界的诸多争论有多少是空对空，有多少是胡搅蛮缠。这个案例，将很多问题清晰化。
（一）房价与地价：谁决定谁？
有些学者称，房价决定地价。国土资源部相关专家于2005年3月31日表示，地价不是导致房价上涨的主要原因。其理由是，北京市土地价格在商品房成本中占 22.98%，低于全国平均的26%。而土地价格在商品房成本中所占比例并不是很高，地价并不是拉动房价上涨最主要的原因。这位专家还指出，上海房价远高于北京，但上海土地价格在房价中所占比例只有16.15%；而在广州，地价所占比例仅为11.4%，因此，地价导致房价上涨的说法是没有根据的。
有些学者说，地价决定房价。例如，清华大学的刘洪玉(刘洪玉博客,刘洪玉新闻,刘洪玉说吧)教授认为，地价与房价呈线性正相关关系，影响它们关系的主要因素是税费率、建安成本和容积率，调整税费率可以作为调整地价与房价关系的主要手段。建设部科学技术委员会副主任聂梅生(聂梅生博客,聂梅生新闻,聂梅生说吧)和中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜一致认为，“炒地”是形成目前房价虚高的至关重要的因素。他们认为，现在北京房价上升“虚火”，很大一部分是在炒地价，而不是在炒房价，因为土地价格上去了，房价也就上去了。 [下一页]
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一、某房地产项目的数据
我收集了某房地产项目的相关数据。当然，这个项目的实际名称、地理位置、开发商的名称等，均隐去。这样的数据，一些房地产专业书籍中均有详细介绍，都列有丰富的案例；这些案例大都取自实际，读者可以分析核实。
（一）项目总投资
项目总投资为35371.06万元，明细项目如下：
1．建安费用：17600万元
(1)建安工程费用：12800万元
(2)相关配套费：4800万元
2.工程其它费用：15990.4 万元
(1)土地出让金：14400万元
(2)勘察设计费用：440万元
(3)工程管理费用：466.4万元
(4)工程预备费用：684万元
3.建设期利息：1780.66万元
（二）销售收入
该项目住宅销售的平均价格为每平方米3600元～3700元，别墅部分的平均售价为每平方米9300～9500元，公建部分的平均售价为4300～4500元。
该项目的销售收入包括三部分内容，即住宅、别墅和公建的销售收入，总计：63454万元
（三）销售税金及附加
主要包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，综合税率按5.5%考虑。税金为63454万元×5.5%（税率）=3489.97万元
（四）销售费用
销售费用主要指该项目的住宅、公建和别墅的销售过程中支出的各项费用和交易费等。销售费用按销售收入的4%考虑。销售费用为63454万元×4%（费率）=2538.16万元
（五）土地增值税
由于该项目的增值额超过扣除项目金额的50%，为53.2%，故纳税税率比照30%和40%分别计算，即未超过50%的部分税金为：20699.6×30%=6209.88（万元）；超过部分为：1324.77 40%=529.9（万元）。总计为6739.79（万元）
（六）利润总额
利润总额是指销售收入减去开发投资、土地增值税、销售费用和销售税金及附加后的余额。该项目的利润总额：63454-35371.06-3489.97-2538.16-6379.79=15657.02（万元）
（七）所得税
该项目缴纳企业所得税，税率为33%。该项目应缴纳的所得税15657.02×33%=5166.82万元
二、案例分析及相关结论
从上述案例，可以看出最近几年房地产界的诸多争论有多少是空对空，有多少是胡搅蛮缠。这个案例，将很多问题清晰化。
（一）房价与地价：谁决定谁？
有些学者称，房价决定地价。国土资源部相关专家于2005年3月31日表示，地价不是导致房价上涨的主要原因。其理由是，北京市土地价格在商品房成本中占 22.98%，低于全国平均的26%。而土地价格在商品房成本中所占比例并不是很高，地价并不是拉动房价上涨最主要的原因。这位专家还指出，上海房价远高于北京，但上海土地价格在房价中所占比例只有16.15%；而在广州，地价所占比例仅为11.4%，因此，地价导致房价上涨的说法是没有根据的。
有些学者说，地价决定房价。例如，清华大学的刘洪玉(刘洪玉博客,刘洪玉新闻,刘洪玉说吧)教授认为，地价与房价呈线性正相关关系，影响它们关系的主要因素是税费率、建安成本和容积率，调整税费率可以作为调整地价与房价关系的主要手段。建设部科学技术委员会副主任聂梅生(聂梅生博客,聂梅生新闻,聂梅生说吧)和中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜一致认为，“炒地”是形成目前房价虚高的至关重要的因素。他们认为，现在北京房价上升“虚火”，很大一部分是在炒地价，而不是在炒房价，因为土地价格上去了，房价也就上去了。 [下一页]
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