剖析未来中国房价走势 房价上演最后的豪赌
5月8日，北京市建委相关负责人还告诉记者，未来经济适用房的供应模式将发生转变，由销售为主过渡到租售并举，从而实现首批廉租房上市。
据罗洪京介绍，由于自北京开始实行经济适用房政策以来，已有近半数经济适用房被“私自”出租，因此，政府开始从政策上紧急刹车。目前，北京市政府已下令严格对个人出租房屋进行征税制度，个人出租房屋收入将严格按照5%综合征收率征税，同时规定租户只能为本市低收入人群。
此外，记者还从北京市国土资源局了解到，2007年北京双限用地指标已经上报北京市政府、国家建设部，双限房用地将在下半年增量上市，有望缓解北京市保障性住房供应不足的局面。而北京市发改委新闻处也表示，2007年下半年，北京房地产市场宏观调控主要方向为落实保障性住房体系，调整供应结构。
专家: 保障性住房难降房价“采用入户普查和增加保障性住房的措施，对整个市场平抑房价不会起到至关重要的作用。”对于北京下半年调控着力于加大保障性住房的供给，以平抑房价上涨速度过快的措施，北京师范大学房地产研究中心主任董藩如是认为。
他分析指出，首先，由于我国目前房屋管理制度尚不完善，个人拥有住房统计制度缺失，因此，采用抽样调查的方式并不能够反映社会实际购买力情况。在不具备实际市场需求的前提下，抽样调查的结果就更不能作为政府判断需求市场的依据，只能说明抽样地区、楼盘、社区的需求形势，但不能以此以点带面。
其次，目前我国保障性住房制度的不完善在于保障对象难以界定或没有界定，因此，单纯增加供给仍会出现往年那种经济适用房被投资者大量购买而真正低收入人群无房可买的局面，从而将低收入人群的购买需求推向市场，进一步增加商品房市场需求，从而推涨房价进一步上扬。
对此观点，长江商学院教授周春生表示：根据经济学基本原理，任何商品的市场价格由供应和需求两方面因素决定，但对于房地产市场而言，商品则分为福利性住房（即保障性住房）和商品化住房两种，而政府需要做的正是完成福利性住房的供给，从这点分析，政府举措并无不妥。
而这两种住房的最基本生产要素均为土地，从土地不可复制的特性分析，保障性住房的供给增加势必会挤占商品房供应的空间，导致商品房尤其是目前市场表现下滑的高档房供应有所减少。在需求不变的前提下，供给的减少一定会带来市场价格的提升，而高档房市场价格的提升在整个市场平均价格中产生的影响远远大于保障性住房。因此，增加保障性住房的供给并不会给房价走势带来下降的影响。
某资深专家同时认为，房价概念被“平均价格”概念长时间误导，导致相关部门认为增加低价位住房便能“平抑”房屋市场价格，殊不知平均价格涨幅的回落并不意味着商品房尤其是高档房价格的回落，因此靠低价房上市拉低均价这一做法的初衷存在偏差。
利好与利空并存的背景下，股市与楼市的关系微妙难测。未来，股市能火多久？股市与楼市的互博谁将受益尚是未解之谜。
5月8日，股市再攀新高。当日上涨108个点。大盘指数行至历史最高峰，欲破4000点。与此相应，同样经历波动的地产股亦于3月份开始反弹。
在股市不断创出历史新高的同时，高档房市场却遭受了前所未有的寒流。春节后至今，成交量急剧下滑。
两市行情的明显反差使人不禁要问：楼市遇挫是否缘于股市走高？高位运行的地产股是风行一时还是长线飘红？未来，股市与楼市是共荣还是对抗？投资客争夺战伴随着股市的持续走高，股市与楼市之间展开了一场声势浩大的战役——资本争夺。目前看来，这场战役的胜利者无疑是股市。高额回报诱惑下，大量投资者从楼市撤离，转而将资金投向股市。
“以往资本之所以聚集在楼市，一方面因为投资楼市风险小，获利容易；另一方面，缘于投资渠道有限。去年至今，政府对房地产业出台了一系宏观调控政策，降低了投资者对楼市的期望值，在此背景下，股市的大牛市行情，令相当一部分资本从楼市中撤出，转而投向股市。天津大通建设集团营销策划部相关负责人接受本刊记者采访时说。
如上观点在投资者口中得到了进一步印证。
2002年来京做生意的陈先生，把炒房当成投资之道。2002年至今，陈先生买进卖出的房子有10多套，净收入在500万元左右。如今，陈先生在京仅剩下东三环和望京两处房产。“东三环的房子我自己住，望京那套房子租出去了，每年的租金收益约为5万元左右。2006年，股市开始升温，我身边不少朋友都赚了一笔。于是，去年下半年，我也加入了炒股的行列。没想到不到半年的时间我就赚了五六万，相当于一套房屋一年的租金收益。当时我便动了卖房炒股的念头，但因为当时临近春节，所以想等等看。如今看来，股市依然很火，所以，前不久我刚刚去中介公司做了登记，准备把望京那套房子卖掉炒股。”陈先生说。
股市除分流了相当一部分投资客外，还吸走了不少自住型买家。拥有一套80多平方米两居室的刘小姐，近年一心想换一套150平方米左右的房子。看了多处总感觉房价和兜里的钱有些距离，不想太过依赖银行贷款的她，一直未实现换房梦想。2006年3月，刘小姐到股市小试身手，出手极为顺利，半年赚了十来万。赢得开门红之后的她，对投资股市的信心十足。她告诉记者，如今她已将大部分家庭储蓄都投向了股市。
在记者问及是否担心股市风险时，刘小姐坦然地回答：“任何投资都有风险。都说股市已经达到了一个较高的点，现在投资风险比较大，事实上，楼市又何尝不是呢。近半年，房价快速飙升，同样不合适买进。所以，我决定先把大部分资金放到股市，待房价平稳之后再去买房”。
股市持续走高分流楼市买家是必然的事，但是由此推断股市重挫楼市也未免轻率，股市对楼市的影响，并非都是利空。
风头正劲的地产股就在高档房市场惨遭股市切肤之痛之际，上市房企却在资本市场上如鱼得水。5月8日，“五一黄金周”之后的第一个交易日，万科A、金地、华侨城、招商地产、华侨城A等诸多地产龙头的股价均稳步上扬。而事实上，在此之前的两个月，地产股表现更为强势。
将时间倒退至3月15日，保利地产，涨停！万通先锋涨停！万科A涨6.31％！华侨城A涨8.37％！除了招商地产在之前连续三日涨停之后乍现疲软外，各大地产上市公司均开始出现井喷行情。地产股的迅猛飙升，还带动金融、酒业等股票价格的上升。
3月18日，央行再度加息0.27%。然而加息之后，作为地产经济风向标的地产股指数却迅速上涨，而且A股与H股同样受到追捧。截至3月21日，加息后头三个交易日，A股地产股指数累计整体上升了接近35点。其中，招商地产、万科A等更是狂涨不止。而港股中，新世界中国发展、新鸿基、恒基中国等亦备受追捧。
由此可见，新一轮房地产调控预期，并未令房地产股裹足不前，却成为资本市场行情的领涨龙头。对此，不少分析师一致认为有如下原因：首先收入和净利保持快速增长，22家房地产上市公司的收入合计增长了45%、净利润增长了48%；其次去年以来的宏观调控有利于优质地产上市公司收购兼并、扩充实力，有利于优质上市公司本身的发展；最后人民币升值的预期。在不少专家看来，这一点是构成地产股上涨的主要因素。
“从国际资本市场的发展来看，在本国货币大幅升值阶段，房地产和股票的价格都会出现大幅上涨的现象，而房地产企业的股票更是资本市场耀眼的明星。可以看到，外资对地产板块一直是非常看好，并且不断在增持。他们认为，从长远来看，人民币升值到1∶7以下甚至更低的位置都有可能。”渤海投资分析师周延认为。
在资本市场支持其不断增发融资获得后续资金的背景下，开发商拿地扩张的热情日益高涨。
[1] [2] [3] [4] 楼市 杜瑞峰 冷翠华 黄平
据罗洪京介绍，由于自北京开始实行经济适用房政策以来，已有近半数经济适用房被“私自”出租，因此，政府开始从政策上紧急刹车。目前，北京市政府已下令严格对个人出租房屋进行征税制度，个人出租房屋收入将严格按照5%综合征收率征税，同时规定租户只能为本市低收入人群。
此外，记者还从北京市国土资源局了解到，2007年北京双限用地指标已经上报北京市政府、国家建设部，双限房用地将在下半年增量上市，有望缓解北京市保障性住房供应不足的局面。而北京市发改委新闻处也表示，2007年下半年，北京房地产市场宏观调控主要方向为落实保障性住房体系，调整供应结构。
专家: 保障性住房难降房价“采用入户普查和增加保障性住房的措施，对整个市场平抑房价不会起到至关重要的作用。”对于北京下半年调控着力于加大保障性住房的供给，以平抑房价上涨速度过快的措施，北京师范大学房地产研究中心主任董藩如是认为。
他分析指出，首先，由于我国目前房屋管理制度尚不完善，个人拥有住房统计制度缺失，因此，采用抽样调查的方式并不能够反映社会实际购买力情况。在不具备实际市场需求的前提下，抽样调查的结果就更不能作为政府判断需求市场的依据，只能说明抽样地区、楼盘、社区的需求形势，但不能以此以点带面。
其次，目前我国保障性住房制度的不完善在于保障对象难以界定或没有界定，因此，单纯增加供给仍会出现往年那种经济适用房被投资者大量购买而真正低收入人群无房可买的局面，从而将低收入人群的购买需求推向市场，进一步增加商品房市场需求，从而推涨房价进一步上扬。
对此观点，长江商学院教授周春生表示：根据经济学基本原理，任何商品的市场价格由供应和需求两方面因素决定，但对于房地产市场而言，商品则分为福利性住房（即保障性住房）和商品化住房两种，而政府需要做的正是完成福利性住房的供给，从这点分析，政府举措并无不妥。
而这两种住房的最基本生产要素均为土地，从土地不可复制的特性分析，保障性住房的供给增加势必会挤占商品房供应的空间，导致商品房尤其是目前市场表现下滑的高档房供应有所减少。在需求不变的前提下，供给的减少一定会带来市场价格的提升，而高档房市场价格的提升在整个市场平均价格中产生的影响远远大于保障性住房。因此，增加保障性住房的供给并不会给房价走势带来下降的影响。
某资深专家同时认为，房价概念被“平均价格”概念长时间误导，导致相关部门认为增加低价位住房便能“平抑”房屋市场价格，殊不知平均价格涨幅的回落并不意味着商品房尤其是高档房价格的回落，因此靠低价房上市拉低均价这一做法的初衷存在偏差。
利好与利空并存的背景下，股市与楼市的关系微妙难测。未来，股市能火多久？股市与楼市的互博谁将受益尚是未解之谜。
5月8日，股市再攀新高。当日上涨108个点。大盘指数行至历史最高峰，欲破4000点。与此相应，同样经历波动的地产股亦于3月份开始反弹。
在股市不断创出历史新高的同时，高档房市场却遭受了前所未有的寒流。春节后至今，成交量急剧下滑。
两市行情的明显反差使人不禁要问：楼市遇挫是否缘于股市走高？高位运行的地产股是风行一时还是长线飘红？未来，股市与楼市是共荣还是对抗？投资客争夺战伴随着股市的持续走高，股市与楼市之间展开了一场声势浩大的战役——资本争夺。目前看来，这场战役的胜利者无疑是股市。高额回报诱惑下，大量投资者从楼市撤离，转而将资金投向股市。
“以往资本之所以聚集在楼市，一方面因为投资楼市风险小，获利容易；另一方面，缘于投资渠道有限。去年至今，政府对房地产业出台了一系宏观调控政策，降低了投资者对楼市的期望值，在此背景下，股市的大牛市行情，令相当一部分资本从楼市中撤出，转而投向股市。天津大通建设集团营销策划部相关负责人接受本刊记者采访时说。
如上观点在投资者口中得到了进一步印证。
2002年来京做生意的陈先生，把炒房当成投资之道。2002年至今，陈先生买进卖出的房子有10多套，净收入在500万元左右。如今，陈先生在京仅剩下东三环和望京两处房产。“东三环的房子我自己住，望京那套房子租出去了，每年的租金收益约为5万元左右。2006年，股市开始升温，我身边不少朋友都赚了一笔。于是，去年下半年，我也加入了炒股的行列。没想到不到半年的时间我就赚了五六万，相当于一套房屋一年的租金收益。当时我便动了卖房炒股的念头，但因为当时临近春节，所以想等等看。如今看来，股市依然很火，所以，前不久我刚刚去中介公司做了登记，准备把望京那套房子卖掉炒股。”陈先生说。
股市除分流了相当一部分投资客外，还吸走了不少自住型买家。拥有一套80多平方米两居室的刘小姐，近年一心想换一套150平方米左右的房子。看了多处总感觉房价和兜里的钱有些距离，不想太过依赖银行贷款的她，一直未实现换房梦想。2006年3月，刘小姐到股市小试身手，出手极为顺利，半年赚了十来万。赢得开门红之后的她，对投资股市的信心十足。她告诉记者，如今她已将大部分家庭储蓄都投向了股市。
在记者问及是否担心股市风险时，刘小姐坦然地回答：“任何投资都有风险。都说股市已经达到了一个较高的点，现在投资风险比较大，事实上，楼市又何尝不是呢。近半年，房价快速飙升，同样不合适买进。所以，我决定先把大部分资金放到股市，待房价平稳之后再去买房”。
股市持续走高分流楼市买家是必然的事，但是由此推断股市重挫楼市也未免轻率，股市对楼市的影响，并非都是利空。
风头正劲的地产股就在高档房市场惨遭股市切肤之痛之际，上市房企却在资本市场上如鱼得水。5月8日，“五一黄金周”之后的第一个交易日，万科A、金地、华侨城、招商地产、华侨城A等诸多地产龙头的股价均稳步上扬。而事实上，在此之前的两个月，地产股表现更为强势。
将时间倒退至3月15日，保利地产，涨停！万通先锋涨停！万科A涨6.31％！华侨城A涨8.37％！除了招商地产在之前连续三日涨停之后乍现疲软外，各大地产上市公司均开始出现井喷行情。地产股的迅猛飙升，还带动金融、酒业等股票价格的上升。
3月18日，央行再度加息0.27%。然而加息之后，作为地产经济风向标的地产股指数却迅速上涨，而且A股与H股同样受到追捧。截至3月21日，加息后头三个交易日，A股地产股指数累计整体上升了接近35点。其中，招商地产、万科A等更是狂涨不止。而港股中，新世界中国发展、新鸿基、恒基中国等亦备受追捧。
由此可见，新一轮房地产调控预期，并未令房地产股裹足不前，却成为资本市场行情的领涨龙头。对此，不少分析师一致认为有如下原因：首先收入和净利保持快速增长，22家房地产上市公司的收入合计增长了45%、净利润增长了48%；其次去年以来的宏观调控有利于优质地产上市公司收购兼并、扩充实力，有利于优质上市公司本身的发展；最后人民币升值的预期。在不少专家看来，这一点是构成地产股上涨的主要因素。
“从国际资本市场的发展来看，在本国货币大幅升值阶段，房地产和股票的价格都会出现大幅上涨的现象，而房地产企业的股票更是资本市场耀眼的明星。可以看到，外资对地产板块一直是非常看好，并且不断在增持。他们认为，从长远来看，人民币升值到1∶7以下甚至更低的位置都有可能。”渤海投资分析师周延认为。
在资本市场支持其不断增发融资获得后续资金的背景下，开发商拿地扩张的热情日益高涨。
[1] [2] [3] [4] 楼市 杜瑞峰 冷翠华 黄平
