王小广：只有系统的调整中国房地产才会真正的降温
比如说现在的我们所谓的流动性过剩，资金过剩，主要流向两个领域。一个是房地产，到去年为止，去年股市很繁荣，股市在五年的熊市的基础上有一个强劲的上升，不是流动性分流的主要原因，主要的流动性是被房地产吸收了。前一段时间我算了一个账很有意思，经济学家都在测评流动性是什么东西欧？这个流动量如何测量？这个很难的东西，从货币的角度来讲，含量的流动性有很多的难点，但是我找了一个方法，我从实际的投资角度来看流动性，我发现一个问题，什么问题？就是投资新成果，去年是11万亿，就是固定资产形成11万亿。但是和投资相配套的资金有多少？大概有12万亿。也就是说多出了不到1万亿，给它的配套资金和它的整个投资的形成之间的差额就多出了8150亿元，我把它定义为更多的流动性在投资上的反映。我发现8000多亿占投资的多少？占8.7%，比如说原来认为是100%，在2002年之前这个数据都是平的，到2002年以后这个数据越来越不平，现在就增加了8.7%，我把它叫做投资环节的流动性过剩，多出的钱流到哪儿了？我发现绝大部分流动到房地产当中，有92%进入了房地产，把房地产除掉以后，其他行业是平的，也就是说没有问题。曾经在2003年我得出一个结论，我们的投资过热、经济过热主要是房地产产业的过热。如果有很多的钱分配给类似于钢铁或者建材行业的话，最近几年北京增长很快，剩下的也是和它相反的。
到目前为止中国经济只有一种解释，就是房地产过热，还有一个出口增长过快的问题，我就想说房地产是造成过热的根源。讲宏观调控，为什么说这一年宏观调控没有什么效果，房地产更没有什么效果，房地产宏观调控没有效果，整个宏观调控就更没有效果，因为主要是由于房地产过热造成的，很简单现在的宏观调控很有意思，房地产业经常宏观调控，但是中国用行政的办法条下游的电解铝之类的等等，调的真正有作用，作用有多久？大概三个月到半年，三个月到半年以后房地产还保持强劲的拉动，因为你源头没有下降，尽管你调的是房地产，但调的是工业，到最后房地产没有下来，没有三为、四月份都有一段过热，就是房地产的宏观调控的半年效果。我想今年的经济增长我认为还是过热，现在是11.1%，估计二季度也不会低于11%，今年股市的强劲增长包括房地产的强劲增长实际上现在是一致的。原来是不一致的。现在，我们讲股票市场的虚拟性，房地产也有一定的虚拟性，虚拟的繁荣和我们整个经济的强劲的增长是一致的。但是一致的问题是什么？就是房地产会带来很多的问题，比如说金融的风险，甚至会带来节能的压力，我们节能的压力非常大，我们的钢材60%是供应给房地产市场的，也就是说，在这种高利润的情况下，房地产肯定是高利润，高利润情况下肯定无节能，这种情况下必然带来环保指标难以完成。因为你的结构决定了你，你这个行业是高耗能行业，你继续保持高增长，完成节能指标很难。我最近提出一个观点，现在我们有两个依赖，一个是对出口的依赖，一个是对房地产的依赖，从资产发展过程当中来看是是个膨胀的泡沫，今年股市泡沫以后，它就变成了一个资产泡沫和实体经济的共同繁荣，这个繁荣有一个重要的缺陷就是没有技术升级。我提出一个观点，就是流动性没有办法减少，我有一个办法可以改变流动性的流向，我想分流流动性，我最近就提出“分流流动性”的观点，向哪儿流动呢？我想有这么几个方向：
向技术方面流动。因为你资金很多，在资金非常充足的情况下，你不可能不允许泡沫的存在，但是现在问题是，你需要两个泡沫还是一个泡沫？现在看来，我看各方面都需要有两个泡沫，房地产泡沫和股市泡沫共存，这个风险非常大，我希望有一个泡沫，一个泡沫选择谁？我个人看法是选择股市泡沫。股市的“热”好于房市的“热”。
但是这个有条件的，不是我鼓吹股市泡沫，不是因为我炒股，为什么呢？因为泡沫从发展到破灭，最后结果是要有好东西留下来，这是我们现在需要想的问题，我明明知道是一个泡沫，甚至宣称有多少多少点，但是泡沫破灭以后又留下了老百姓怨言是不行的。我思考一个问题，就是有没有一个国家利用这种资产泡沫来发展经济的，而且发展的很好的？我找到了，我认为美国就是这样。美国实际上高科技发展靠什么？我认为就是靠纳斯达克的技术泡沫，资本市场和整个的高科技的技术的结合，可以把世界的流动性的资源，包括资金的资源，集中到美国发展它的纳斯达克，所以纳斯达克的投资非常厉害，最高时候达到5000点，他留下的东西就是高科技。但是实行这个政策的时候，差不多的国家就是日本，日本就是把这个政策变成纯粹的资本泡沫，人民币造成资本的泡沫是是一种说法，我不是很认同，日本认为是对房地产发展政策造成利率降得非常低，其他企业没有什么创新，都光炒股票，像索尼等世界一流的公司当时可以发展高科技，进一步升级，最后都是互相之间炒股，炒股都是炒房地产的股，通过对房子的抵押形成金融的循环，大家知道，十年萧条日本得到了什么？什么也没有得到！美国得到了？就是得到了世界独霸的地位。没有比它更强的。这是一个战略，就是你怎么利用的问题。我们说中国已经到了一个从战略方向要大调整的时候，要跟具有国际竞争力的强国来竞争，要成为一个强国的时候了。
我感觉可利用的有这么几个目标。第一就是通过资本市场促进产业升级。我讲房地产允许它的泡沫，并不是讲没有条件。我一是主张要调控，第二应该是产业审计。刚才讲可能要让房地产公司上市，我不主张，因为怕房地产上市以后有很大的泡沫问题，认为炒房就是炒股票，这个想法是不对的，通过房地产公司上市，我认为应该促进技术升级产业上市，我们装备工业非常短缺，别看我们现在我们流动性很强，但是我们中小企业的资金是短缺，中西部地区资金是短缺，我们资金总量，现在有一个特点，就是高度集中在少数人群手中，高度集中在少数地区人手中。现在大概资本市场整个流量当中，本金交易量占10至15%。财富特别是过剩资金实际上集中在少数地区因，这是第一个。应该是资本市场，资本市场有一块是通过企业发债券的方式，通过上市的方式，主要是促进升级产业融资，放宽它的条件。
还有一个，就是社会事业就是教育、医疗、保障。我记得2000年我提出一个建议，就是发行社会保障债券，但是当时没有采纳，很高的领导也注意到了但是没有采纳。我认为这是很好的办法，就发行一些债券，国家为了专门的社会保障发行债券，通过债权融资解决事业发展的问题，甚至包括路的问题，路的基础设施融资都可以通过债券解决。我觉得通过一种专项的债权融资，政府发行公债的方式也很好。还有中小企业融资，这一块我看有的银行开始做了，这个潜力也是很大的，就是对中小企业有什么影响？中小企业板块移动以后会创造更多的就业机会，社会会更加和谐。
第三想房地产会引发的问题，第一就是房地产本身的问题。前几年有一个流行的说法，房地产调控不是调房价，房价不重要，房价上涨是市场决定的，不用调控房价，意思不是直接调房价，是把房价调控作为一个目标，降下来或者说降幅下降，这是天然的。
我问大家一个问题。现在是通货膨胀了，是不是通货膨胀就是价格总水平让它下降？是不是让它的增幅下降？肯定是！所以在通货膨胀的时候，中央要把通货膨胀把两位数变为一位数，就是房价调控是必须的，房价是调控的首要、根本甚至是唯一的目标。但是我们首先这个目标就有问题，价格有失真的问题，有10%的增长变成5%的增长好象显得很温和，但是由于实际调控造成目前的问题。首先我认为房价过高，还有到底是调需求还是调供给？很多人都说房地产是供不应求，我认为房地产早就是供大于求。但是，供大于求房价为什么会涨？大家很快就想到这个问题了。我讲这个需求是真实需求和供给之间，我没有讲是虚拟需求，虚拟需求和准需求大于供给需求。这是问题的一部分，是由于投机性的需求占的比重比较高。还有一个问题，我做了一个分析，是什么分析呢？我认为，供给不存在不足，需求先不说，我认为供给不存在不足。从1998年开始，房地产投资每年保持都20%的增长，到去年是第9个年头，年均增长速度是27.4%，也就是说投资是什么？投资是供给，投资形成的能力不就是供给吗？投资是这样一个速度，没有供给，供给到哪里去了？没有道理，GDP增长只是10%，我们增长速度太快了，大街上很多房子，房子多的是，但是房子有问题，很多房子都留在了投资客和投机客的手中，总量没有问题，北京甚至我周边的人有几套房子很正常，我知道有一个人家里别墅四、五套，其它单位分的房子估计有十几套市。房子非常多，但是这些房子被有钱人作为一个资产存起来了，不卖！为什么不卖？有两个原因，一个是我买的房子是零成本。买的汽车一年的使用费一年12至15的成本。但是，房子没有，房子买了以后没有成本，就是持有房子没有成本，这是我们税收一个最大的缺失，世界上很多国家都是房子都是征不动产税。还有一个原因，房价继续上涨我为什么要卖呢？这两个原因造成很多房子是许多人根本不卖的。不是没有房，是不卖房，我讲的观点第一是要打击房子的虚拟需求；第二是促进卖房。不是要增加供给，我认为不需要增加供给以后房子会过剩，等房子大跌的时候，可能房地产市场就会平静了，有意识的增加供给是政策上的错误。
大家知道通货膨胀的时候控制什么？不是增加供给，增加供给就是增加投资，就是抑制需求。所有的过热、价格的过快增长只有一个办法，就是抑制需求。但是我们现在房地产问题面临什么？就是它还要释放供给，我们的供给被少数人拿在手上不卖，等待增值，拿在手上的人很多是房地产买的，去年北京市建委有一个数据说60%房子没有卖掉，这是很明显的。我有一个同学是搞房地产的，他问我有没有办法让房地产商建了房子以后就卖，他的意思就是房地产商有很多房子不卖，为什么？就是等待升值以后再卖。
总结一下，政策就应该是增加房子的持有成本，增加房地产的投资成本，只有增加这两个成本，我觉得应该是房地产调控政策得到实效。不然的话，通过把房子拿到手上等待升值造成房子的供应不足，房地产商也无盘等待升值，我觉得这种行为是调控的重点，当然我们前面说了，我们的政策需要进行调整，这是我们的操作，操作的重点不是增加供给，是促进供给的释放，同时也抑制需求，我想这样既有长期的政策调整，我一直主张征收不动产税，其中还有一个政策就是我呼吁的，就是期房销售制度，我认为期房销售制度是一个不合理的消费制度。因为我们在金融上已经是各按揭贷款了，按揭是很宽松的政策了，再加上利率的宽松，再加上期房进一步把需求提起来，造成房地产需求过旺。我觉得房地产政策牵涉到一系列的政策，一个是发展政策的调整，甚至是体制销售政策的调整，我觉得只有系统的调整，中国房地产才会真正的降温，中国经济才会保持一个持续的快速的增长。所以房地产调整并不可怕，增长速度持续多少年没有问题，因为27.4%的投资增长很快，现在是应该下决心调控房地产政策的时候。 [上一页]
焦点房地产网
到目前为止中国经济只有一种解释，就是房地产过热，还有一个出口增长过快的问题，我就想说房地产是造成过热的根源。讲宏观调控，为什么说这一年宏观调控没有什么效果，房地产更没有什么效果，房地产宏观调控没有效果，整个宏观调控就更没有效果，因为主要是由于房地产过热造成的，很简单现在的宏观调控很有意思，房地产业经常宏观调控，但是中国用行政的办法条下游的电解铝之类的等等，调的真正有作用，作用有多久？大概三个月到半年，三个月到半年以后房地产还保持强劲的拉动，因为你源头没有下降，尽管你调的是房地产，但调的是工业，到最后房地产没有下来，没有三为、四月份都有一段过热，就是房地产的宏观调控的半年效果。我想今年的经济增长我认为还是过热，现在是11.1%，估计二季度也不会低于11%，今年股市的强劲增长包括房地产的强劲增长实际上现在是一致的。原来是不一致的。现在，我们讲股票市场的虚拟性，房地产也有一定的虚拟性，虚拟的繁荣和我们整个经济的强劲的增长是一致的。但是一致的问题是什么？就是房地产会带来很多的问题，比如说金融的风险，甚至会带来节能的压力，我们节能的压力非常大，我们的钢材60%是供应给房地产市场的，也就是说，在这种高利润的情况下，房地产肯定是高利润，高利润情况下肯定无节能，这种情况下必然带来环保指标难以完成。因为你的结构决定了你，你这个行业是高耗能行业，你继续保持高增长，完成节能指标很难。我最近提出一个观点，现在我们有两个依赖，一个是对出口的依赖，一个是对房地产的依赖，从资产发展过程当中来看是是个膨胀的泡沫，今年股市泡沫以后，它就变成了一个资产泡沫和实体经济的共同繁荣，这个繁荣有一个重要的缺陷就是没有技术升级。我提出一个观点，就是流动性没有办法减少，我有一个办法可以改变流动性的流向，我想分流流动性，我最近就提出“分流流动性”的观点，向哪儿流动呢？我想有这么几个方向：
向技术方面流动。因为你资金很多，在资金非常充足的情况下，你不可能不允许泡沫的存在，但是现在问题是，你需要两个泡沫还是一个泡沫？现在看来，我看各方面都需要有两个泡沫，房地产泡沫和股市泡沫共存，这个风险非常大，我希望有一个泡沫，一个泡沫选择谁？我个人看法是选择股市泡沫。股市的“热”好于房市的“热”。
但是这个有条件的，不是我鼓吹股市泡沫，不是因为我炒股，为什么呢？因为泡沫从发展到破灭，最后结果是要有好东西留下来，这是我们现在需要想的问题，我明明知道是一个泡沫，甚至宣称有多少多少点，但是泡沫破灭以后又留下了老百姓怨言是不行的。我思考一个问题，就是有没有一个国家利用这种资产泡沫来发展经济的，而且发展的很好的？我找到了，我认为美国就是这样。美国实际上高科技发展靠什么？我认为就是靠纳斯达克的技术泡沫，资本市场和整个的高科技的技术的结合，可以把世界的流动性的资源，包括资金的资源，集中到美国发展它的纳斯达克，所以纳斯达克的投资非常厉害，最高时候达到5000点，他留下的东西就是高科技。但是实行这个政策的时候，差不多的国家就是日本，日本就是把这个政策变成纯粹的资本泡沫，人民币造成资本的泡沫是是一种说法，我不是很认同，日本认为是对房地产发展政策造成利率降得非常低，其他企业没有什么创新，都光炒股票，像索尼等世界一流的公司当时可以发展高科技，进一步升级，最后都是互相之间炒股，炒股都是炒房地产的股，通过对房子的抵押形成金融的循环，大家知道，十年萧条日本得到了什么？什么也没有得到！美国得到了？就是得到了世界独霸的地位。没有比它更强的。这是一个战略，就是你怎么利用的问题。我们说中国已经到了一个从战略方向要大调整的时候，要跟具有国际竞争力的强国来竞争，要成为一个强国的时候了。
我感觉可利用的有这么几个目标。第一就是通过资本市场促进产业升级。我讲房地产允许它的泡沫，并不是讲没有条件。我一是主张要调控，第二应该是产业审计。刚才讲可能要让房地产公司上市，我不主张，因为怕房地产上市以后有很大的泡沫问题，认为炒房就是炒股票，这个想法是不对的，通过房地产公司上市，我认为应该促进技术升级产业上市，我们装备工业非常短缺，别看我们现在我们流动性很强，但是我们中小企业的资金是短缺，中西部地区资金是短缺，我们资金总量，现在有一个特点，就是高度集中在少数人群手中，高度集中在少数地区人手中。现在大概资本市场整个流量当中，本金交易量占10至15%。财富特别是过剩资金实际上集中在少数地区因，这是第一个。应该是资本市场，资本市场有一块是通过企业发债券的方式，通过上市的方式，主要是促进升级产业融资，放宽它的条件。
还有一个，就是社会事业就是教育、医疗、保障。我记得2000年我提出一个建议，就是发行社会保障债券，但是当时没有采纳，很高的领导也注意到了但是没有采纳。我认为这是很好的办法，就发行一些债券，国家为了专门的社会保障发行债券，通过债权融资解决事业发展的问题，甚至包括路的问题，路的基础设施融资都可以通过债券解决。我觉得通过一种专项的债权融资，政府发行公债的方式也很好。还有中小企业融资，这一块我看有的银行开始做了，这个潜力也是很大的，就是对中小企业有什么影响？中小企业板块移动以后会创造更多的就业机会，社会会更加和谐。
第三想房地产会引发的问题，第一就是房地产本身的问题。前几年有一个流行的说法，房地产调控不是调房价，房价不重要，房价上涨是市场决定的，不用调控房价，意思不是直接调房价，是把房价调控作为一个目标，降下来或者说降幅下降，这是天然的。
我问大家一个问题。现在是通货膨胀了，是不是通货膨胀就是价格总水平让它下降？是不是让它的增幅下降？肯定是！所以在通货膨胀的时候，中央要把通货膨胀把两位数变为一位数，就是房价调控是必须的，房价是调控的首要、根本甚至是唯一的目标。但是我们首先这个目标就有问题，价格有失真的问题，有10%的增长变成5%的增长好象显得很温和，但是由于实际调控造成目前的问题。首先我认为房价过高，还有到底是调需求还是调供给？很多人都说房地产是供不应求，我认为房地产早就是供大于求。但是，供大于求房价为什么会涨？大家很快就想到这个问题了。我讲这个需求是真实需求和供给之间，我没有讲是虚拟需求，虚拟需求和准需求大于供给需求。这是问题的一部分，是由于投机性的需求占的比重比较高。还有一个问题，我做了一个分析，是什么分析呢？我认为，供给不存在不足，需求先不说，我认为供给不存在不足。从1998年开始，房地产投资每年保持都20%的增长，到去年是第9个年头，年均增长速度是27.4%，也就是说投资是什么？投资是供给，投资形成的能力不就是供给吗？投资是这样一个速度，没有供给，供给到哪里去了？没有道理，GDP增长只是10%，我们增长速度太快了，大街上很多房子，房子多的是，但是房子有问题，很多房子都留在了投资客和投机客的手中，总量没有问题，北京甚至我周边的人有几套房子很正常，我知道有一个人家里别墅四、五套，其它单位分的房子估计有十几套市。房子非常多，但是这些房子被有钱人作为一个资产存起来了，不卖！为什么不卖？有两个原因，一个是我买的房子是零成本。买的汽车一年的使用费一年12至15的成本。但是，房子没有，房子买了以后没有成本，就是持有房子没有成本，这是我们税收一个最大的缺失，世界上很多国家都是房子都是征不动产税。还有一个原因，房价继续上涨我为什么要卖呢？这两个原因造成很多房子是许多人根本不卖的。不是没有房，是不卖房，我讲的观点第一是要打击房子的虚拟需求；第二是促进卖房。不是要增加供给，我认为不需要增加供给以后房子会过剩，等房子大跌的时候，可能房地产市场就会平静了，有意识的增加供给是政策上的错误。
大家知道通货膨胀的时候控制什么？不是增加供给，增加供给就是增加投资，就是抑制需求。所有的过热、价格的过快增长只有一个办法，就是抑制需求。但是我们现在房地产问题面临什么？就是它还要释放供给，我们的供给被少数人拿在手上不卖，等待增值，拿在手上的人很多是房地产买的，去年北京市建委有一个数据说60%房子没有卖掉，这是很明显的。我有一个同学是搞房地产的，他问我有没有办法让房地产商建了房子以后就卖，他的意思就是房地产商有很多房子不卖，为什么？就是等待升值以后再卖。
总结一下，政策就应该是增加房子的持有成本，增加房地产的投资成本，只有增加这两个成本，我觉得应该是房地产调控政策得到实效。不然的话，通过把房子拿到手上等待升值造成房子的供应不足，房地产商也无盘等待升值，我觉得这种行为是调控的重点，当然我们前面说了，我们的政策需要进行调整，这是我们的操作，操作的重点不是增加供给，是促进供给的释放，同时也抑制需求，我想这样既有长期的政策调整，我一直主张征收不动产税，其中还有一个政策就是我呼吁的，就是期房销售制度，我认为期房销售制度是一个不合理的消费制度。因为我们在金融上已经是各按揭贷款了，按揭是很宽松的政策了，再加上利率的宽松，再加上期房进一步把需求提起来，造成房地产需求过旺。我觉得房地产政策牵涉到一系列的政策，一个是发展政策的调整，甚至是体制销售政策的调整，我觉得只有系统的调整，中国房地产才会真正的降温，中国经济才会保持一个持续的快速的增长。所以房地产调整并不可怕，增长速度持续多少年没有问题，因为27.4%的投资增长很快，现在是应该下决心调控房地产政策的时候。 [上一页]
焦点房地产网
