王小广：没有一个国家靠房地产成为世界强国！
我觉得房地产的问题就是不止是金融，我们讲利率成本有很多，我老师原来说价格本身就是一个成本，把房子炒高的机制是什么，它的发展有什么问题？我想今天我的话题是关于房地产长期发展政策的认识，这个题目不是很恰当，刚才主持人说是宏观调控下的地产政策，我想说中国房地产发展政策的思考，我这几年对房地产政策有一些思考，我觉得更多的问题在于这个产业本身的政策有问题。它的体制甚至我们整个经济的增长方式都是根本性。
说到利率，通货膨胀的时候1993、1994年通货膨胀率是21.4是靠什么调上来的？是通过利率调控的，我们现在统计的5%多一些，肯定连续五六年都是两位数增长。假如说有原来有通货膨胀经验的话，我用来调利率来调控房地产增长不太可能的。我认为这是一个重要的方面，但是最重要还是机制发展本身。所以我今天的话题就是发展政策。
主要讲三方面的内容，第一我一直认为中国现有的房地产政策需要做一个大调整。就是大刀阔斧的根本性的调整，而不是讲简单的宏观调控，出几个政策是不行的。我认为是根本的调整。这几年我写了一些文章，主要是从发展政策和宏观经济的关系来分析，我想这么几个方面和大家做交流，第一就是模式问题。中国经济这一轮的增长非常快，满意的人也不少，当然也有不满意的，还有不和谐的、不稳定、不健康的因素。但是我感觉，全国人民包括外国西方一些发达国家对中国的压力，包括世界经济对中国的看好都是事实，因为中国经过这几年增长是可喜的，是值得肯定的。但是我们讲这个“喜”，我个人的看法更多的是短期的“喜”短期非常好，宏观数据非常好，就是高增长，低通胀，持续时间这么长，11%的增长，通货膨胀不到2%，今年稍微多一点。像最近的猪肉涨价都没什么，都影响不到房地产市场的发展。我们在想这样一个增长方式是否能够持续？或者说它面临的未来问题是什么？我觉得这是一个关键。
我最近一直在思考，就是一个模式，房地产整个经济发展战略走的是东亚模式，学日本和韩国，韩国在80年代的成功是作为亚洲四小龙的成功，我们学的是它的模式，就是外向型。我是出口导向，国内通过产业政策扶持一批重要的产业，这些产业最后结果都是形成国际竞争力的产业，包括日本的汽车、韩国的汽车等等。还有日本的钢铁业是世界一流的，到目前还是世界一流的，东亚模式的特点就是循环，但是他们强调自己的创新，这种模式在我们原来的理念当中是没有问题的，但是我认为这一轮增长就发生的异化。什么异化？就像越来越偏向于另一个模式，这个模式是什么？我想叫做“东南亚模式”或者叫“拉美国家的模式”，我前一段时间写了一篇文章叫“警惕东南亚模式”东南亚模式本身是什么？我个人认为对内就是搞资产泡沫，搞房地产；对外，一个国家产业升级和产业发展是出口，出口就是靠外资。
东南亚模式的特点就是把产业竞争力交给外资，对内我们去做，但是我可以统一来运作。而且，会加快发展。这就是加快发展。所以我认为模式的特点就是房地产加外资出口，所以我们叫做两个“依赖”。对内依赖于房地产；对外依赖外资。最后发生东南亚金融危机，就是拉美化。
我讲这个什么意思？就是发展战略我认为只有一种模式是成功的，现在看来，世界现代化已经有100多年了，二世纪的有很多国家都想发展现代化，我们也在追赶他们，但是成功的寥若星辰。由穷国变成富国的就只有一个国家，就是韩国，180多个国家努力了五十年、一百年，只有一个国家成功，日本不算成功，因为日本当时已经是一个次发达国家，其他的都失败了，包括现在许多发展中国家都失败了，这一轮显著增长的重要模式就是东南亚，因为这两个非常快，我叫快能致富。发展房地产很容易，没有什么技术含量，胆子大一点，很容易，圈一块地，这块房子找设计师设计一下，房子起来了，GDP起来了，财政收入也来了，个人财富也来了是非常快的速度。还有一个是外资，大家知道培养一个企业很难，这个企业它的产值是100万，它要变成1000万需要经过很多年，要变成1个亿需要经过十年甚至更长的时间，但是引进外资很容易，我们的书记、我们的市长，我们的县长就是去招商、去谈判，谈了几个月下来，搞了一个大项目，一下子几个亿就进来了，这是一种转移。所以，我说我们现在的增长方式和经济发展是一个最便捷的，我叫“快捷致富法”。你们看现在的市长和书记都忙什么？现在招商引资是第一的；第二是房地产是第二，这两个是连在一起的。我想这是一个模式问题。这样的模式发展面临很很大的风险，不光是金融风险，关键是它没有竞争力。现在中国最需要的是什么？最需要是资本密集型产业，技术资本型产业形成国际竞争力，我们的竞争到底是什么水平？是跟美国比高科技吗？不是！我们劳动密集型也有优势，我们和东南亚模式差异是有的，我们劳动密集型有优势，这是我们改革非常成功的一方面，但是在第二步的时候，从劳动密集型产业向资本密集型产业升级的时候我们把这个产品交给了外商，我们自己不要了，没事儿干的时候我们就搞房地产，上次我说了一个很尖刻的话，特别是发达地区搞房地产是支柱产业，有50%是房地产，有一年光房地产一个行业对经济的贡献达到70%，最发达的地区最有能力搞升级，不务正业就搞房地产这个产业，这个产业对身体没有太大的作用，因为没有一个国家是靠房地产成为世界强国的，没有一个国家国家靠房地产建立自己的工业竞争力的。
第二，我不是说房地产调整以后大家就没有饭吃了。我一直认为房地产什么时候都是强势产业，从理论上讲不需要政策治理，但是我们恰恰要政策治理。包括现在讲的金融紧缩，我认为中国现在金融政策不光是对房地产，对整个经济都是影响太大了，不是紧缩的政策，也不是稳健的政策，还是扩张性的政策。稍微调整了就是微调，我们口号是稳健的财政政策、货币政策，但实际上还是一个偏刺激的政策，对房地产尤其刺激，在税收上、在土地上对于房地产过于刺激的，这个东西在东亚国家有一个天然的强势。中国人喜欢自有住房，认为有房子才安全。家就是房子，我们讲1998年的时候刺激房地产是有道理的，但是在经济高增长的时候还搞经济比较，我认为很大的结果就是泡沫化。它不需要刺激，但是我们一直给予它很大的刺激。
对于盲目性发展我有一个说法就是房地产行业是被动性的产业，经济增长是一个结果，不是一个发动机，有一次参加会议，有一个老外说，现在有这么一个观点，房地产的发展可以促进经济的增长。意思是什么？就是原来我们从来不知道房地产发展会促进经济增长，也就是说西方没有这个观点，包括对支柱产业的看法，没有把房地产当做经济的发动机。经过发展了，通过一个资产来体现的时候，所以房价也涨了。所有的发达国家应该不是靠房地产发展起来的，绝对是这样的。它不需要刺激，我们还给予了刺激，就存在了泡沫。
第三，房地产作为支柱产业存在一些内在的缺陷。因为你的房子是不动产，不动产没有办法去贸易，你在石家庄建了再好的房子你也没有办法拿到世界去贸易。但是就是这个特性就说明它不体现一个国家的竞争力它是一个死的资产，现在的口号是节能降耗，最主要原因房地产增长太快的结果，因为房地产增长太快带动了下游，比如说钢铁、金属建材等一系列下游的高耗能产业的增长。我想产业确实有问题。我承认房地产现实有支柱产业的地位，但是政治上不能把它确定为支柱产业。就是因为它有一个很重要的方面起不到支柱产业的作用，就是对产业升级、对技术进步的推动作用，支柱产业是什么行业？在西方，包括像主导产业、支柱产业的含义实际上有三个条件，必须要有三个条件：第一，一定是对经济增长近代的贡献力很大，就是它占的比重很高；第二就是增长很快，它增长更快以后带动经济增长可以更快，这两个条件都没有问题；第三个就不行就是技术上，我们刚才讲东亚模式日本和韩国的模式，其中有一项是产业政策，产业政策就是确定一个支柱产业和主导产业加以刺激它的目标是培养它的竞争力，在政治上加以刺激。开始的时候，由于它的资本比较弱，跟发达国家竞争以后，它必须要依靠产业政策，所以支柱产业的概念是产业政策的概念。
前面讲，房地产是一个天然的强势产业，在技术上没有太大的作用就不能叫支柱产业，所以现在跟上经济增长的形势就叫支柱产业。
按现在经济为什么过热，很大一部分是因为我们对房地产政策过于刺激造成了现在房地产的问题，也造成经济过热的问题了。第二说一下风险的问题，现在大家说流动性过剩，流动性过剩是我们这个阶段增长很重要的一个特征也是我们现在亟须解决的难题。我们应该高兴，我们原来是短缺的，缺资金、缺技术，也缺体制，当然我们体制改革远远没有到位，但是技术的“缺”和资金的“缺”问题基本上解决了，但是我们反而成为一个为钱多而发愁的阶段。有人说这是一个快乐的烦恼，实际上有道理。我觉得这个“烦恼”看你怎么样把这个快乐的烦恼变成一个增加更多的人快乐，让更多的人快乐，我觉得这很关键。 [下一页]
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说到利率，通货膨胀的时候1993、1994年通货膨胀率是21.4是靠什么调上来的？是通过利率调控的，我们现在统计的5%多一些，肯定连续五六年都是两位数增长。假如说有原来有通货膨胀经验的话，我用来调利率来调控房地产增长不太可能的。我认为这是一个重要的方面，但是最重要还是机制发展本身。所以我今天的话题就是发展政策。
主要讲三方面的内容，第一我一直认为中国现有的房地产政策需要做一个大调整。就是大刀阔斧的根本性的调整，而不是讲简单的宏观调控，出几个政策是不行的。我认为是根本的调整。这几年我写了一些文章，主要是从发展政策和宏观经济的关系来分析，我想这么几个方面和大家做交流，第一就是模式问题。中国经济这一轮的增长非常快，满意的人也不少，当然也有不满意的，还有不和谐的、不稳定、不健康的因素。但是我感觉，全国人民包括外国西方一些发达国家对中国的压力，包括世界经济对中国的看好都是事实，因为中国经过这几年增长是可喜的，是值得肯定的。但是我们讲这个“喜”，我个人的看法更多的是短期的“喜”短期非常好，宏观数据非常好，就是高增长，低通胀，持续时间这么长，11%的增长，通货膨胀不到2%，今年稍微多一点。像最近的猪肉涨价都没什么，都影响不到房地产市场的发展。我们在想这样一个增长方式是否能够持续？或者说它面临的未来问题是什么？我觉得这是一个关键。
我最近一直在思考，就是一个模式，房地产整个经济发展战略走的是东亚模式，学日本和韩国，韩国在80年代的成功是作为亚洲四小龙的成功，我们学的是它的模式，就是外向型。我是出口导向，国内通过产业政策扶持一批重要的产业，这些产业最后结果都是形成国际竞争力的产业，包括日本的汽车、韩国的汽车等等。还有日本的钢铁业是世界一流的，到目前还是世界一流的，东亚模式的特点就是循环，但是他们强调自己的创新，这种模式在我们原来的理念当中是没有问题的，但是我认为这一轮增长就发生的异化。什么异化？就像越来越偏向于另一个模式，这个模式是什么？我想叫做“东南亚模式”或者叫“拉美国家的模式”，我前一段时间写了一篇文章叫“警惕东南亚模式”东南亚模式本身是什么？我个人认为对内就是搞资产泡沫，搞房地产；对外，一个国家产业升级和产业发展是出口，出口就是靠外资。
东南亚模式的特点就是把产业竞争力交给外资，对内我们去做，但是我可以统一来运作。而且，会加快发展。这就是加快发展。所以我认为模式的特点就是房地产加外资出口，所以我们叫做两个“依赖”。对内依赖于房地产；对外依赖外资。最后发生东南亚金融危机，就是拉美化。
我讲这个什么意思？就是发展战略我认为只有一种模式是成功的，现在看来，世界现代化已经有100多年了，二世纪的有很多国家都想发展现代化，我们也在追赶他们，但是成功的寥若星辰。由穷国变成富国的就只有一个国家，就是韩国，180多个国家努力了五十年、一百年，只有一个国家成功，日本不算成功，因为日本当时已经是一个次发达国家，其他的都失败了，包括现在许多发展中国家都失败了，这一轮显著增长的重要模式就是东南亚，因为这两个非常快，我叫快能致富。发展房地产很容易，没有什么技术含量，胆子大一点，很容易，圈一块地，这块房子找设计师设计一下，房子起来了，GDP起来了，财政收入也来了，个人财富也来了是非常快的速度。还有一个是外资，大家知道培养一个企业很难，这个企业它的产值是100万，它要变成1000万需要经过很多年，要变成1个亿需要经过十年甚至更长的时间，但是引进外资很容易，我们的书记、我们的市长，我们的县长就是去招商、去谈判，谈了几个月下来，搞了一个大项目，一下子几个亿就进来了，这是一种转移。所以，我说我们现在的增长方式和经济发展是一个最便捷的，我叫“快捷致富法”。你们看现在的市长和书记都忙什么？现在招商引资是第一的；第二是房地产是第二，这两个是连在一起的。我想这是一个模式问题。这样的模式发展面临很很大的风险，不光是金融风险，关键是它没有竞争力。现在中国最需要的是什么？最需要是资本密集型产业，技术资本型产业形成国际竞争力，我们的竞争到底是什么水平？是跟美国比高科技吗？不是！我们劳动密集型也有优势，我们和东南亚模式差异是有的，我们劳动密集型有优势，这是我们改革非常成功的一方面，但是在第二步的时候，从劳动密集型产业向资本密集型产业升级的时候我们把这个产品交给了外商，我们自己不要了，没事儿干的时候我们就搞房地产，上次我说了一个很尖刻的话，特别是发达地区搞房地产是支柱产业，有50%是房地产，有一年光房地产一个行业对经济的贡献达到70%，最发达的地区最有能力搞升级，不务正业就搞房地产这个产业，这个产业对身体没有太大的作用，因为没有一个国家是靠房地产成为世界强国的，没有一个国家国家靠房地产建立自己的工业竞争力的。
第二，我不是说房地产调整以后大家就没有饭吃了。我一直认为房地产什么时候都是强势产业，从理论上讲不需要政策治理，但是我们恰恰要政策治理。包括现在讲的金融紧缩，我认为中国现在金融政策不光是对房地产，对整个经济都是影响太大了，不是紧缩的政策，也不是稳健的政策，还是扩张性的政策。稍微调整了就是微调，我们口号是稳健的财政政策、货币政策，但实际上还是一个偏刺激的政策，对房地产尤其刺激，在税收上、在土地上对于房地产过于刺激的，这个东西在东亚国家有一个天然的强势。中国人喜欢自有住房，认为有房子才安全。家就是房子，我们讲1998年的时候刺激房地产是有道理的，但是在经济高增长的时候还搞经济比较，我认为很大的结果就是泡沫化。它不需要刺激，但是我们一直给予它很大的刺激。
对于盲目性发展我有一个说法就是房地产行业是被动性的产业，经济增长是一个结果，不是一个发动机，有一次参加会议，有一个老外说，现在有这么一个观点，房地产的发展可以促进经济的增长。意思是什么？就是原来我们从来不知道房地产发展会促进经济增长，也就是说西方没有这个观点，包括对支柱产业的看法，没有把房地产当做经济的发动机。经过发展了，通过一个资产来体现的时候，所以房价也涨了。所有的发达国家应该不是靠房地产发展起来的，绝对是这样的。它不需要刺激，我们还给予了刺激，就存在了泡沫。
第三，房地产作为支柱产业存在一些内在的缺陷。因为你的房子是不动产，不动产没有办法去贸易，你在石家庄建了再好的房子你也没有办法拿到世界去贸易。但是就是这个特性就说明它不体现一个国家的竞争力它是一个死的资产，现在的口号是节能降耗，最主要原因房地产增长太快的结果，因为房地产增长太快带动了下游，比如说钢铁、金属建材等一系列下游的高耗能产业的增长。我想产业确实有问题。我承认房地产现实有支柱产业的地位，但是政治上不能把它确定为支柱产业。就是因为它有一个很重要的方面起不到支柱产业的作用，就是对产业升级、对技术进步的推动作用，支柱产业是什么行业？在西方，包括像主导产业、支柱产业的含义实际上有三个条件，必须要有三个条件：第一，一定是对经济增长近代的贡献力很大，就是它占的比重很高；第二就是增长很快，它增长更快以后带动经济增长可以更快，这两个条件都没有问题；第三个就不行就是技术上，我们刚才讲东亚模式日本和韩国的模式，其中有一项是产业政策，产业政策就是确定一个支柱产业和主导产业加以刺激它的目标是培养它的竞争力，在政治上加以刺激。开始的时候，由于它的资本比较弱，跟发达国家竞争以后，它必须要依靠产业政策，所以支柱产业的概念是产业政策的概念。
前面讲，房地产是一个天然的强势产业，在技术上没有太大的作用就不能叫支柱产业，所以现在跟上经济增长的形势就叫支柱产业。
按现在经济为什么过热，很大一部分是因为我们对房地产政策过于刺激造成了现在房地产的问题，也造成经济过热的问题了。第二说一下风险的问题，现在大家说流动性过剩，流动性过剩是我们这个阶段增长很重要的一个特征也是我们现在亟须解决的难题。我们应该高兴，我们原来是短缺的，缺资金、缺技术，也缺体制，当然我们体制改革远远没有到位，但是技术的“缺”和资金的“缺”问题基本上解决了，但是我们反而成为一个为钱多而发愁的阶段。有人说这是一个快乐的烦恼，实际上有道理。我觉得这个“烦恼”看你怎么样把这个快乐的烦恼变成一个增加更多的人快乐，让更多的人快乐，我觉得这很关键。 [下一页]
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