价值“更替”的规律 房价必降预言落空的真实原因
日前，读到一篇题为《“房价必降”的预言为何总是落空？》文章，该文分析导致房价必降的预言落空的原因有四：
第一，预言者的预言动机多少有点问题。该文称，“迎合我们心理需求的预言，其动机未必是善良的；即便其动机是善良的，其带来的影响也未必是好的。”而事实上，预言房价必降才是真正期望中国房产市场走健康有序地发展道路的人，而哪些鼓吹房价大涨的人才是动机不良。因为，在市场经济条件下，任何一种商品的价格都不可能一直上涨，如果房价一味地上涨的话，必将导致房产市场崩盘的结果，从而引发经济滑坡社会动荡，这样的例子如东京、香港等不胜枚举。而只有在市场处于今天的高位时适当回调，才利于房产市场趋向理性。构建和谐社会是现阶段中央政府大政方针，而人民安居乐业是构建和谐社会的有力保证，房价持续上涨将使越来越多的老百姓买不起房，这样，势必影响社会稳定。
第二，预言者没有搞明白全社会范围内房价升降的主要动因是什么。该文从供需关系、成本限制两方面为其论调寻求支撑。表面看来，前期房价的上涨在一定程度上是受供需关系影响的，可事实上，前期的供应是虚假的，需求盲目的，这样的供需关系是非理性的。市场供应方面，一方面是供应短缺，而另一面却是开发商捂盘不售、房屋空置率高达46%以上。需求方面，很多本不具备购房实力的人也加入了购房行列、很多在房价已处高位时仍义无反顾地投资房产。而成本限制方面就是因为政府对此限制得不够才导致开发商随意定价涨价，如能明确其成本并限制其利润率的话，房价是不会发展到今天的地步的。
第三，预言者们一直在回避通货膨胀问题。该文称，有色金属、煤炭、水泥、木材等生产资料的价格都出现较大幅度的上涨，全国范围的工资上升也正在风起云涌。诚然，生产资料的价格及工资水平确有所上升，可其涨幅与房价相比却是差之千里。况且，通货膨胀就一定导致商品价格飞涨吗？我看未必，与房屋相类同的消费品，如，汽车、家用电器、通讯产品等都是自面市之日起就开始降价。难道通货膨胀对这些产品没有影响？
第四，预言者们不太明白房地产本身存在着“价值更替”的规律，从而在大开发阶段常导致“房价猛升”的“假象”。我承认，该文所称的“价值更替”即物品本身地位的转变而带来其价值的升值，可这样的升值也应该是有限度的，不应该是只涨不跌，这不符合市场规律。
综上可见，该文用来支撑其论调的理由均难成立。那么，房价必降的预言落空的真实原因何在？
第一，政府方面的原因。房产市场调控至今未见成效，房价愈控愈涨，在宏观方面的表现主要有三个方面：
1、认识不足。在房价暴涨时期，政府意识到了房产市场存在问题，因而，为此采取了相关措施。可从政府出台的相关政策来看，中央对房产市场存在的问题，特别是房价持续上涨所导致后果的严重性的问题认识不足。
调控之初，中央对房产市场调控就是基于稳定房价这一指导思想展开的，其实，直到今年政府的认识还停留在稳定房价的层面上。而事实上，房产市场调控的核心应该是对房价的调控，调控策略的重点应体现在平抑房价上。
正是由于认识上的不足，在以往的任何一次调控政策出台之际，政府官员从没有明确表示调控要达到什么目标，没有哪个官员旗帜鲜明地提出调控就是要降低房价。当然，令人惊喜地是张广宁开了先河，还有没有其他人跟进呢？所有和房产相关的人都在拭目以待。可以肯定地说，只要政府有明确的平抑房价的态度，房产市场就一定可控。
2、策略不当。在历年出台的调控政策中，政府的出发点是好的，可所采取的策略一旦放到市场就会失去效力。可见所采取的策略是有问题的。
比如为了稳定房价，采取紧缩货币管理货币、严控土地、增加税收的方略。从实践来看，这三种办法的结果是增加房价：信贷减少了，资本提高了，房价增加了；严控土地，实行严格的招、拍、挂，不准划拨土地，土地价格都显著地上涨，也导致了房屋成本上升；用税收来调节市场，增加税收，而这样做的结果是通过卖方转嫁到消费者身上。所以，主观上想为老百姓做好事降低房价，客观上却是越调越高。
3、执行不力。在前几轮的调控中，调控变空调是由大多数地方政府对中央调控政策执行不到位而造成的。而地方政府的执行不到位，又与中央政府没有组建强有力的执行团队是分不开的。
第二，供需双方的原因。对于供需关系，前文已有所提及。主要体现在两个方面：
1、供应方。开发商追求暴利、自行定价并日提一价造成房价猛涨的迹象、捂房不售造成供应短缺的假象、推盘像挤牙膏一样造成房屋畅销的假象、开发商为逐暴利力推大户型房造成市场整体供应量不足；投资客宁愿房屋空关也要获取既定利益、改善型售房客因受市场影响宁可延长成交周期也要挺住房价、房产中介绞尽脑汁不断地变换房客与房东的身份促成多次成交……这样的现象在全国各地到处可见。
2、需求方。在房产火爆时期，无论是自住需求，投资需求还是改善需求，都在一定程度上存在盲目性。当然，这与我们的国民还没有树立正确的房屋消费观有关，这需要一个过程，一个漫长的过程。我们只有确立理性的房屋消费观，才能产生理性的购房需求，也只有这样，才能迎来楼市真正的繁荣。
第三，其他方面的原因。导致房价必降的预言落空的原因还有以下几个方面：
1、金融方面的原因。开发商在房产开发过程中依赖的是银行贷款已是不争的事实，开发商可以较小的投资即可开发规模较大的楼盘，其之所以敢于捂盘不售，银行撑腰是一个不容忽视的原因；房屋按揭贷款也在一定程度上助推了房价，正是因为有了按揭贷款，令很多本具备购房实力的人加入了购房行列。
2、新闻导向的原因。可以毫不夸张地说，在前几年房价的失控状态下媒体是起推波助澜作用的。尽管不能说媒体的新闻导向直接导致房价疯涨，可当老百姓每天所看到的新闻资讯都是房价要大涨、投资房产获利空间最大、再不买就买不到了等等，这些讯息会令本身就处在非理性消费状态下的老百姓更加变得冲动。
综上所述，导致房价必降预言落空的原因是多方面的。前几年这样的预言之所以落空是因为上述原因没有能够得到很好解决。本人是从2006年开始看空楼市的，也曾预言2007年上海房价必降，尽管到目前为止还没有看到房价下跌，可我仍然坚信上海乃至全国的房价必将从今年开始下跌，最大的可能是从6月份开始。
焦点房地产网论坛
第一，预言者的预言动机多少有点问题。该文称，“迎合我们心理需求的预言，其动机未必是善良的；即便其动机是善良的，其带来的影响也未必是好的。”而事实上，预言房价必降才是真正期望中国房产市场走健康有序地发展道路的人，而哪些鼓吹房价大涨的人才是动机不良。因为，在市场经济条件下，任何一种商品的价格都不可能一直上涨，如果房价一味地上涨的话，必将导致房产市场崩盘的结果，从而引发经济滑坡社会动荡，这样的例子如东京、香港等不胜枚举。而只有在市场处于今天的高位时适当回调，才利于房产市场趋向理性。构建和谐社会是现阶段中央政府大政方针，而人民安居乐业是构建和谐社会的有力保证，房价持续上涨将使越来越多的老百姓买不起房，这样，势必影响社会稳定。
第二，预言者没有搞明白全社会范围内房价升降的主要动因是什么。该文从供需关系、成本限制两方面为其论调寻求支撑。表面看来，前期房价的上涨在一定程度上是受供需关系影响的，可事实上，前期的供应是虚假的，需求盲目的，这样的供需关系是非理性的。市场供应方面，一方面是供应短缺，而另一面却是开发商捂盘不售、房屋空置率高达46%以上。需求方面，很多本不具备购房实力的人也加入了购房行列、很多在房价已处高位时仍义无反顾地投资房产。而成本限制方面就是因为政府对此限制得不够才导致开发商随意定价涨价，如能明确其成本并限制其利润率的话，房价是不会发展到今天的地步的。
第三，预言者们一直在回避通货膨胀问题。该文称，有色金属、煤炭、水泥、木材等生产资料的价格都出现较大幅度的上涨，全国范围的工资上升也正在风起云涌。诚然，生产资料的价格及工资水平确有所上升，可其涨幅与房价相比却是差之千里。况且，通货膨胀就一定导致商品价格飞涨吗？我看未必，与房屋相类同的消费品，如，汽车、家用电器、通讯产品等都是自面市之日起就开始降价。难道通货膨胀对这些产品没有影响？
第四，预言者们不太明白房地产本身存在着“价值更替”的规律，从而在大开发阶段常导致“房价猛升”的“假象”。我承认，该文所称的“价值更替”即物品本身地位的转变而带来其价值的升值，可这样的升值也应该是有限度的，不应该是只涨不跌，这不符合市场规律。
综上可见，该文用来支撑其论调的理由均难成立。那么，房价必降的预言落空的真实原因何在？
第一，政府方面的原因。房产市场调控至今未见成效，房价愈控愈涨，在宏观方面的表现主要有三个方面：
1、认识不足。在房价暴涨时期，政府意识到了房产市场存在问题，因而，为此采取了相关措施。可从政府出台的相关政策来看，中央对房产市场存在的问题，特别是房价持续上涨所导致后果的严重性的问题认识不足。
调控之初，中央对房产市场调控就是基于稳定房价这一指导思想展开的，其实，直到今年政府的认识还停留在稳定房价的层面上。而事实上，房产市场调控的核心应该是对房价的调控，调控策略的重点应体现在平抑房价上。
正是由于认识上的不足，在以往的任何一次调控政策出台之际，政府官员从没有明确表示调控要达到什么目标，没有哪个官员旗帜鲜明地提出调控就是要降低房价。当然，令人惊喜地是张广宁开了先河，还有没有其他人跟进呢？所有和房产相关的人都在拭目以待。可以肯定地说，只要政府有明确的平抑房价的态度，房产市场就一定可控。
2、策略不当。在历年出台的调控政策中，政府的出发点是好的，可所采取的策略一旦放到市场就会失去效力。可见所采取的策略是有问题的。
比如为了稳定房价，采取紧缩货币管理货币、严控土地、增加税收的方略。从实践来看，这三种办法的结果是增加房价：信贷减少了，资本提高了，房价增加了；严控土地，实行严格的招、拍、挂，不准划拨土地，土地价格都显著地上涨，也导致了房屋成本上升；用税收来调节市场，增加税收，而这样做的结果是通过卖方转嫁到消费者身上。所以，主观上想为老百姓做好事降低房价，客观上却是越调越高。
3、执行不力。在前几轮的调控中，调控变空调是由大多数地方政府对中央调控政策执行不到位而造成的。而地方政府的执行不到位，又与中央政府没有组建强有力的执行团队是分不开的。
第二，供需双方的原因。对于供需关系，前文已有所提及。主要体现在两个方面：
1、供应方。开发商追求暴利、自行定价并日提一价造成房价猛涨的迹象、捂房不售造成供应短缺的假象、推盘像挤牙膏一样造成房屋畅销的假象、开发商为逐暴利力推大户型房造成市场整体供应量不足；投资客宁愿房屋空关也要获取既定利益、改善型售房客因受市场影响宁可延长成交周期也要挺住房价、房产中介绞尽脑汁不断地变换房客与房东的身份促成多次成交……这样的现象在全国各地到处可见。
2、需求方。在房产火爆时期，无论是自住需求，投资需求还是改善需求，都在一定程度上存在盲目性。当然，这与我们的国民还没有树立正确的房屋消费观有关，这需要一个过程，一个漫长的过程。我们只有确立理性的房屋消费观，才能产生理性的购房需求，也只有这样，才能迎来楼市真正的繁荣。
第三，其他方面的原因。导致房价必降的预言落空的原因还有以下几个方面：
1、金融方面的原因。开发商在房产开发过程中依赖的是银行贷款已是不争的事实，开发商可以较小的投资即可开发规模较大的楼盘，其之所以敢于捂盘不售，银行撑腰是一个不容忽视的原因；房屋按揭贷款也在一定程度上助推了房价，正是因为有了按揭贷款，令很多本具备购房实力的人加入了购房行列。
2、新闻导向的原因。可以毫不夸张地说，在前几年房价的失控状态下媒体是起推波助澜作用的。尽管不能说媒体的新闻导向直接导致房价疯涨，可当老百姓每天所看到的新闻资讯都是房价要大涨、投资房产获利空间最大、再不买就买不到了等等，这些讯息会令本身就处在非理性消费状态下的老百姓更加变得冲动。
综上所述，导致房价必降预言落空的原因是多方面的。前几年这样的预言之所以落空是因为上述原因没有能够得到很好解决。本人是从2006年开始看空楼市的，也曾预言2007年上海房价必降，尽管到目前为止还没有看到房价下跌，可我仍然坚信上海乃至全国的房价必将从今年开始下跌，最大的可能是从6月份开始。
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