深度开发—外来地产渐成青岛楼市主力
啤酒城项目这样的钻石地段，花落上实之后，不知又有多少开发公司会生出遗珠之憾
在青岛5月的地产市场上，外来地产风头强劲，先是上实地产宣布投资70亿元改造啤酒城项目，继而意大利威乃达集团在青岛开始了延安路改造项目，规划商住面积39万平方米。临近月末，被称为国内地产品牌价值最高的中海地产又拿下了银川西路一处规划建筑面积18万平方米的商住项目。三个项目，都可以说是青岛的黄金地段，这里面既有大规模的改旧城，也有未开发地段的造新城，还有一个要24小时狂欢的不夜城。与本土地产的低调行事相对应，外来地产的攻城拔寨更为高调，而在这大举进军的同时，一场反客为主后的外来地产升级也在悄然进行。
外来地产渐成楼市主力
青岛三面环海，土地资源尤其珍贵，700多家房地产公司厮杀在这片狭长的土地上，近乎每一块土地出让的背后都经历过多家公司的竞争。而像啤酒城项目这样的钻石地段，花落上实之后，不知又有多少开发公司会生出遗珠之憾。
对于啤酒城项目的转让，青岛资深地产策划人龙江表示，首先，本地开发商无缘啤酒城改造项目说明青岛楼市正在逐步进入资本投资阶段。在市场日益规范的情况下，那些有品牌有实力的大集团地产公司往往会在比较公平的市场竞争中获得比较好的土地。其次，外来地产大鳄在青岛的投资趋向有了差异性。由原来单一的主攻住宅市场，向商业、娱乐、办公、住宅等综合项目全面发展。
市建委有关人士表示，从上世纪九十年代初开始，来自深圳、香港、台湾等地的外来地产公司就开始在青岛试水，但真正大规模进入青岛市场，还是从2005年开始。近两年，海内外的房地产大鳄蜂拥而至，和黄、绿城、鲁信、万科、宝龙、卓越、上实、中南、瑞安、香江国际、和达创建、中金渝能、中海地产……这些公司的开发项目，基本上都是黄金地段的地标性楼盘，动辄数十万、上百万平方米。
与此同时，外来地产商开发的产品也已从单纯的住宅、写字楼向更为复杂的综合性的商业开发过渡，像宝龙、上实这类公司，通过开发“持有型物业”实现“持续经营”以获得长期回报，正成为实力地产商的选择。宝龙地产副总裁王月在青岛就明确表示，宝龙的策略就是70%的物业要自己持有，在青岛“永续经营”，惟有扎根青岛，方能获得长期的共赢。
外来地产：“高品质”下房价悬疑
外来地产入青，普通市民首先接触到的都是其知名的品牌和成熟的产品。但随着越来越多的项目进入销售期，不少消费者对外来地产的定价机制也产生了疑问：品牌地产是否应该对平抑房价做出贡献。
市民小李向记者表示，一些大型房地产公司进入青岛后，商品房的定价明显高于周边其他楼盘，直接拉升了周边的房价，虽然企业需要追求利润的最大化，但有些著名楼盘的拿地成本并不高。“住房问题不仅是经济问题，也是社会问题、政治问题”，同仁堂讲“修和无人见，存心有天知”，如果地产界的品牌企业在定价机制上能够更多的为老百姓着想，能够获取一个比较合适的利润，相信他们的发展之路会走得更加扎实，成为百年企业也不再仅仅是一句梦想。
对于外来地产，也并非所有的本土商人都感觉“压抑”。中海地产宣布进军青岛后，银川西路某楼盘的销售人员就表现得非常乐观：“中海地产在香港号称‘豪宅专家’，在青岛的第一个楼盘肯定会精雕细琢，现在他们光楼面地价就4600元了，将来的商品房价格肯定低不了，有了这样的楼盘在旁边‘扛价’，我们的房子还愁卖么？”这位销售人员的乐观确实有其道理，但对于购房者而言，不知这还算不算好消息。
重压之下，本土地产感觉“胸闷”
“我们也很看好这块地，但这样的价格，企业资金上有困难”。5月30日，我市今年最大的一块商品房用地公开拍卖，拍卖会上，面对来自全国多个城市的开发商的激烈争夺，本市一家开发企业的竞拍者最终选择了黯然离场。
当天拍卖的地块被业内人士誉为青岛未来新的“豪宅聚集地”，地块北临银川西路，东临宁德路，东南侧依傍浮山，东北侧与一片自然山脉隔路相望，规划建筑面积超过18万平方米。拍卖现场不断有人感叹，在市南区还能拿出这样大的一块“熟地”实在是不容易。这个今年最大的地块最终被中国最大的地产商之一中海地产以8.68亿元的价格裹入囊中。得胜而归的中海地产并未表现出丝毫兴奋，其集团副总经理张一表示，中海地产对青岛研究已久，这个项目只是个开始，后面还会有更多的项目要开发。
外来地产的胃口越来越大，本土地产的肚子也不再那么“鼓”。我市某大型企业每年的营业额高达数十亿元，看到房地产行业火爆，便想依托雄厚的企业资本进军地产业，并拟定了一个雄心勃勃的进军地产的计划，立志做到青岛地产的排头企业。但经过几年的左冲右突，其地产公司的规模一直徘徊在一个非常低的水平上。该企业一位负责人坦诚，现在找钱难，拿地更难，下手早的企业储备下的土地每平方米可能只要几十元，而“像我们这样的新公司要花到上千元甚至数千元，再加上我们入行晚，无力与老牌房企拼价格，也无力与外来地产抢土地。拿地时的感觉就像‘胸闷’，现在的策略只能是稳扎稳打以图发展，快速做大的机遇已经成为过去”。
这位负责人的话道出了我市当前房地产开发中的一个普遍现象，外来地产商很多都是上市公司，或者有自己独特的海外融资渠道，资本运作的成本远低于银行贷款。而本地房企目前还没有一家上市公司，民间融资能力也还无法同一些南方城市相比，如果没有低成本的土地储备，又缺少成熟的开发理念，仅仅依靠“银行贷款拿地扩张”这一模式难度已是越来越大。
面对这一难题，我市部分房企也在积极准备上市，有消息称，扎根岛城北部的某大型开发企业有望在年底实现上市计划。如果此举成功，不妨看作青岛本土地产“升级”的一则榜样。
对于地产公司的经营之路，有关专家建言，借力资本模式除了外资注入、股份上市、发行债券、基金外，还有股份转让、资产重组、资源整合等多种形式，具体哪种形式最适合，还要企业根据长期以来的运营状况，找出一套适合自身发展的借力模式，但无论何种模式，其中最起决定性的因素还是企业的信誉和财务状况。该专家分析，自去年起全球资本市场的周期性繁荣，将为房地产企业借力资本提供良好的机遇。青岛房地产在全国影响力正在不断扩大，今后也必然要求有越来越多的房地产企业走出去，向其他城市扩张。
扩张动力从何而来？
纵观全国市场，不仅是青岛，在最近几年，所有经济繁荣的二三线城市都成为地产巨头们的扩张对象。这一现象背后的成因是什么？
市开发管理局对外合作处处长王学武介绍，在房地产开发领域，资金已经不是最重要的问题，土地供应已经成为市场的主导力量，随着宏观调控的深入，一线城市的土地储备已经非常紧张，竞争也非常惨烈，像青岛这样的二线城市房价也已处在一个较高的位置上，首当其冲就成为大公司战略布局的重点。对于青岛而言，高水平的外来地产商一般都具有较高水平的设计开发理念，特别是在旧城改造方面对城市建设有着明显的提升作用，所以政府非常欢迎外来地产入青开发。
有业内人士分析，在北京和南方的一些发达城市，经过十几年的风雨洗礼，已经成长起一批实力雄厚的企业集团，随着国家对房地产市场宏观调控的加强，国家相关法律法规也明确了“招拍挂”成为房地产企业的主要拿地方式，土地交易变得透明化，这些都给各大房企进军二、三线市场增加了信心。另一方面，这些地产企业不仅资金充足，而且有成熟的开发经验及领先的开发理念，对城市规划、税收、经济发展等都有促进作用，所以当地政府多愿意与这些大企业合作，甚至会给予各种优惠政策，这种双赢的合作关系必将进一步加速企业的品牌扩张。
从近几年的操作情况看，外来地产入青后，多数都实现了预期的开发目标，像中南海湾新城、达利广场、万科魅力之城都已成为黄岛和城阳最为热销的楼盘。楼市上的赚钱效应，正刺激着更多的开发商杀入青岛。
部分外来地产公司及其投资项目
[延伸阅读] 专题报道：狼来了—外地开发商巡礼
卓越·蔚蓝群岛
项目用地规模约1500亩，总建筑面积160.09万平方米，地上总建筑面积141.02万平方米，总户数13550，总人口4.7万。
从1992年起，卓越集团已开发房地产面积近200万平方米，现有总资产50亿港币，总投资超过120亿港币，列居深圳行业排名前十名。
宝龙城市广场
城阳·宝龙城市广场规划总建筑面积约75万平方米，总投资超过25亿人民币。
宝龙集团曾荣获中国十大商业地产运营商，2003年转向复合地产开发，先后投巨资在厦门、福州、苏州、郑州、泰安等地建设宝龙城市广场。
中南海湾新城
海湾新城总占地面积108亩，分别规划为商业办公和高档住宅社区。其中住宅部分总建筑面积为12.5万平方米。
海湾新城项目施工由具有国家特级施工资质的中南集团下属的南通建筑工程总承包有限公司负责承建。该公司曾获得12项鲁班奖，31项省级优质工程奖，50多项市级优质工程奖。
上实地产
上实地产已在山东和青岛地区投资近10个大型项目,其中包括青岛国际啤酒城改造、黄岛达利广场（总建筑面积12.12万平方米）、崂山上实国际广场、黄岛游艇俱乐部综合项目、空港物流商贸项目等，并签约投资青黄海底隧道项目。青岛国际啤酒城占地35公顷，内有大型游乐场，号称亚洲最大的国际啤酒都会。
绿城·理想之城
2006年初，绿城集团进驻李沧东部核心地带，并将投资80亿元建设一座“理想之城”、总建筑面积184万平方米，更将为岛城5万居民提供中档价位的住房。
绿城房地产集团有限公司是国内知名的房地产企业之一，是香港上市企业
——绿城中国控股有限公司的全资子公司，专注开发系列城市优质房产品。
和记黄埔·小港湾
青岛小港湾区域改造项目，由和记黄埔地产(青岛)有限公司和青岛小港湾旅游开发建设有限公司联合竞得，占地总面积386206.7平方米，规划建筑面积为1154758平方米。
和记黄埔地产（和黄地产）为和记黄埔有限公司旗下之地产发展及投资的部门，已在北京、上海、天津、重庆、长沙等14个城市发展40多个地产项目。
青岛财经日报
