从房价构成看你买房子交的钱都谁参与瓜分了？
本人在国内某知名房地产开发企业供职，在近10年的工作过程中，从事过投资买地、项目营销策划、项目管理、工程管理、成本管理、物业管理等多个方面。熟悉房地产项目的开发流程和开发成本。下面本人将以内地某个项目的为例来讨论一个问题:我们买房子的钱都花哪里去了?
【案例背景】：内地某省会城市，城市新开发区域。此地房屋均价3500元左右。本案例项目为普通住宅项目，框架结构，规划容积率2.0（实际根据此地的建筑日照间距是很难实现的，因为这项指标影响地价），配套设施要求包括会所、小学校、幼儿园、垃圾中转站等。整个项目转让面积79.2万平方米，新建建筑面积153万平方米。
【售价分析】：因为项目较大，配套设施比较齐全，开发商的品牌知名度高，经过对周边市场的调研，得出平均售价3925。下面我们就这购房者付出的3925都哪里去了进行分析。（此部分有很多人认为房子价格在涨，价格是变动的，开发商捂盘等对价格的影响，其实这是考虑了项目在4年的发展周期内的平均价格，实际在上作为一个正规的开发企业是不可能项目推迟开发的，因为健康的资金流动大大重要与项目的利润要求，毕竟，房地产是资金密集性企业。另外在项目入市初期一定会低价的）
【成本分析】：房地产项目的开发成本由以下几大项构成
一、 土地费用：主要包括
1. 土地综合地价（拍卖土地的费用）
2. 红线外市政设施配套集资及建设费用
3. 土地契税（地价的4%）
二、 前期费用：主要包括
1. 勘察设计费（地质勘察、规划设计、施工图设计、景观设计、装修装饰设计等）
2. 工程报建费用（大家知道一个项目完成需要多少个章么？需要多少个政府部门审批么？其实直接交给各政府部门的费用还好计算）
3. 前期开办费（要成立公司、办公场地、招聘人员的开办费用，因为相对数额小，在本项目忽略不计）。
三、 建安费及相关费用：所有花在你居住的小区里面你能看到的钱。包括
1. 主体结构、建筑、安装、装修；
2. 室外外网管道（自来水、煤气、雨污水、强弱电等等）；
3. 景观工程（园林建筑、绿化工程、灯光工程、水景喷泉、围墙等等）；
4. 配套设施（小学校、幼儿园、会所、社区街道办公用房、物业管理用房等等）
四、 销售费用：
1. 销售税金及附加（政府收的，售价的5.58%，各地有一点差别但不大）
2. 销售费用（开发商用来支付广告的费用，以及在开盘、入伙及平时推广过程中的一些活动的费用）
五、 间接费用：
1. 管理费用（开发商公司的所有办公费用，人员工资、奖金和福利）
2. 利息
六、 不可预见费：这部分费用主要是考虑开发过程中国家利率及税率调整、市场价格变动等因素，实际上在现在的市场环境中这些准备是远远不够的，这部分钱更多的用来处理一些前期的工程报建过程中的费用。
以上是成本构成分析，在售价3925的房子中以上各占多少比重呢？（以下都是指单价元/平方米）
1.土地费用 1196元 30.47%
2. 前期费用 80元 2.04%
3.建安费及相关费用 1751元 44.61%
4. 销售费用 317元 8.08%
5. 间接费用 106元 2.70%
6. 不可预见费 21元 0.54%
大家发现以上不足100%，其他的两项哪里去了呢？以上是税前成本，还要缴纳企业所得税和增殖税总共176元 占4.48%（因为售价低，企业的所得利润低，所以所得税绝对数值也低些）
剩下的就是开发商的利润了 278元 7.08%
以上的分析中我们可以来算一下政府拿走了多少：
土地费用1196+前期中的报建费用28+销售费用中的税金219+税项中的176+建筑安装费用的4%（50元）=1669元，占42.5%
用于建设房子的费用包括；
前期设计费52+建安费用1701+不可预见费21+利息71+销售费用98=1943 占49.5%
剩余的是开发商管理费用和利润
管理费用35+利润278=313 占8%
以上的分析是售价比较低的项目，实际上在房价曲线中，售价越高，政府拿走的越多，实际建筑安装成本的变化是不大的，一个上述的普通项目成本是1751元/平方米，就是售价达到20000元/平方米的项目，建安成本也很难突破4000元/平方米（指清水房），毕竟就是钢筋水泥的东西，用料也就那么多，也搞不出什么花样来，就是搞搞什么好的窗啊、门啊、外墙啊、什么高科技的智能化的东西来啊，对成本的影响也并不是绝对的大，毕竟房子主要还是钢筋水泥的么。
根据售价不同，政府拿走的在35%—70%不等，建安成本在20%—60%不等，房地产开发商拿走的在5%—30%不等。
但是目前实际上有很多开发上赚到了很多钱，为什么呢？我们根据最近10年的项目综合分析过，大多数房地产项目的利润都来源于土地溢价。什么概念呢，就是一个项目用三年的时间完成，最后的净利润就是在这三年中这块用于建房子的土地价格上涨带来的利润。也就是市场、政府、开发商、媒体一起把土地的价格提升了，房子价格就上涨了。（当然还有很多其他的因素，包括市场供求关系等，本人不在此论述）。
土地的价格提升带来的好处放在大的经济环境中该如何判断呢？希望大家讨论。
以上仅代表个人观点，不足之处请指正！并且不同项目、不同地区有很大的差别，千万不可同一而论。
想想，你付出的钱被谁拿走了？
焦点房地产网-谈房论市-业内论坛
【案例背景】：内地某省会城市，城市新开发区域。此地房屋均价3500元左右。本案例项目为普通住宅项目，框架结构，规划容积率2.0（实际根据此地的建筑日照间距是很难实现的，因为这项指标影响地价），配套设施要求包括会所、小学校、幼儿园、垃圾中转站等。整个项目转让面积79.2万平方米，新建建筑面积153万平方米。
【售价分析】：因为项目较大，配套设施比较齐全，开发商的品牌知名度高，经过对周边市场的调研，得出平均售价3925。下面我们就这购房者付出的3925都哪里去了进行分析。（此部分有很多人认为房子价格在涨，价格是变动的，开发商捂盘等对价格的影响，其实这是考虑了项目在4年的发展周期内的平均价格，实际在上作为一个正规的开发企业是不可能项目推迟开发的，因为健康的资金流动大大重要与项目的利润要求，毕竟，房地产是资金密集性企业。另外在项目入市初期一定会低价的）
【成本分析】：房地产项目的开发成本由以下几大项构成
一、 土地费用：主要包括
1. 土地综合地价（拍卖土地的费用）
2. 红线外市政设施配套集资及建设费用
3. 土地契税（地价的4%）
二、 前期费用：主要包括
1. 勘察设计费（地质勘察、规划设计、施工图设计、景观设计、装修装饰设计等）
2. 工程报建费用（大家知道一个项目完成需要多少个章么？需要多少个政府部门审批么？其实直接交给各政府部门的费用还好计算）
3. 前期开办费（要成立公司、办公场地、招聘人员的开办费用，因为相对数额小，在本项目忽略不计）。
三、 建安费及相关费用：所有花在你居住的小区里面你能看到的钱。包括
1. 主体结构、建筑、安装、装修；
2. 室外外网管道（自来水、煤气、雨污水、强弱电等等）；
3. 景观工程（园林建筑、绿化工程、灯光工程、水景喷泉、围墙等等）；
4. 配套设施（小学校、幼儿园、会所、社区街道办公用房、物业管理用房等等）
四、 销售费用：
1. 销售税金及附加（政府收的，售价的5.58%，各地有一点差别但不大）
2. 销售费用（开发商用来支付广告的费用，以及在开盘、入伙及平时推广过程中的一些活动的费用）
五、 间接费用：
1. 管理费用（开发商公司的所有办公费用，人员工资、奖金和福利）
2. 利息
六、 不可预见费：这部分费用主要是考虑开发过程中国家利率及税率调整、市场价格变动等因素，实际上在现在的市场环境中这些准备是远远不够的，这部分钱更多的用来处理一些前期的工程报建过程中的费用。
以上是成本构成分析，在售价3925的房子中以上各占多少比重呢？（以下都是指单价元/平方米）
1.土地费用 1196元 30.47%
2. 前期费用 80元 2.04%
3.建安费及相关费用 1751元 44.61%
4. 销售费用 317元 8.08%
5. 间接费用 106元 2.70%
6. 不可预见费 21元 0.54%
大家发现以上不足100%，其他的两项哪里去了呢？以上是税前成本，还要缴纳企业所得税和增殖税总共176元 占4.48%（因为售价低，企业的所得利润低，所以所得税绝对数值也低些）
剩下的就是开发商的利润了 278元 7.08%
以上的分析中我们可以来算一下政府拿走了多少：
土地费用1196+前期中的报建费用28+销售费用中的税金219+税项中的176+建筑安装费用的4%（50元）=1669元，占42.5%
用于建设房子的费用包括；
前期设计费52+建安费用1701+不可预见费21+利息71+销售费用98=1943 占49.5%
剩余的是开发商管理费用和利润
管理费用35+利润278=313 占8%
以上的分析是售价比较低的项目，实际上在房价曲线中，售价越高，政府拿走的越多，实际建筑安装成本的变化是不大的，一个上述的普通项目成本是1751元/平方米，就是售价达到20000元/平方米的项目，建安成本也很难突破4000元/平方米（指清水房），毕竟就是钢筋水泥的东西，用料也就那么多，也搞不出什么花样来，就是搞搞什么好的窗啊、门啊、外墙啊、什么高科技的智能化的东西来啊，对成本的影响也并不是绝对的大，毕竟房子主要还是钢筋水泥的么。
根据售价不同，政府拿走的在35%—70%不等，建安成本在20%—60%不等，房地产开发商拿走的在5%—30%不等。
但是目前实际上有很多开发上赚到了很多钱，为什么呢？我们根据最近10年的项目综合分析过，大多数房地产项目的利润都来源于土地溢价。什么概念呢，就是一个项目用三年的时间完成，最后的净利润就是在这三年中这块用于建房子的土地价格上涨带来的利润。也就是市场、政府、开发商、媒体一起把土地的价格提升了，房子价格就上涨了。（当然还有很多其他的因素，包括市场供求关系等，本人不在此论述）。
土地的价格提升带来的好处放在大的经济环境中该如何判断呢？希望大家讨论。
以上仅代表个人观点，不足之处请指正！并且不同项目、不同地区有很大的差别，千万不可同一而论。
想想，你付出的钱被谁拿走了？
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