硝烟四起的战争 解剖楼市调控地方样本
【策划人语】
在宏观调控“国六条”正式实施一周年之际，最为关键的调控执行战役在各大重点城市陆续打响。
北京的限价房开始推进，保障大旗遍地树起；上海则在房产交易个税的乌龙事件上栽了个跟头，随后又拿中国最贵的公寓开刀，掀起一股“严打风”；广州依旧推行市场化调节的措施，但“房价下降”的承诺至今没有完全兑现；猛地跳出来的还有南京，让人大出意外的使出行政铁腕，要求房价只能降不能升，颇有些“拼命三郎”的味道……
不可否认，这些举措都是地方的努力，它们也不算迟到；但是，在缺乏全局指挥和整体配合的地方混战后，这硝烟散去的效果，还真是让人有些担心.
北京：保障手段尚待后效
调控力度：★★
□特约记者 海潮
从去年的调控开始，国家就注意到从住房结构、住房保障、土地政策等环节梳理楼市的深层矛盾。就在本周，先前中标北京首块限价房用地的北京住总集团与一些企业签订了搬迁补偿协议，这也标志着北京首个限价房项目进入实质性开发建设阶段。而在昨天，北京新的保障性住房管理制度正式公布，此前首个住房保障制度试点工作已在宣武区陶然亭街道启动。看来，面对房价凶猛，北京眼下选择了从住房保障入手。
原计划去年第四季度入市的北京首批限价房用地因纷繁复杂的原因，一度“难产”。今年3月底，首批限价房用地终于正式入市，目前3副地块也已招标出让完毕。据了解，未来3个限价房项目的售价均被控制在6000-7000元/平方米。
据了解，北京市2005年房屋竣工面积3770.9万平方米；2006年基本上保持上年水平。而按照北京市政府的计划，今年将建设300万平方米限价房，200万平方米经济适用房，占房屋竣工面积比例约在15%左右。建设部政策研究中心副主任王珏林认为，这样的比例对市场不会产生太大的影响。
链家地产副总经理金育松也认为，由于限价房从总体上来说建设面积不能与商品房相比，因此其选择区域相对就会有局限性，而当前北京主流购房人群却有着浓重的“区域情结”，因此限价房对北京楼市的整体影响不会很大。
现状：房价上涨“名列前茅”
来自国家统计局北京调查总队的最新数据显示，4月北京房屋价格总体涨幅为9.4%，比3月又提高0.1个百分点。在商品房中，新建商品住宅价格涨幅10.7%，比3月提高0.8个百分点。其中，普通住宅价格涨幅高达12.1%，高档住宅价格涨幅也达8.8%。
此外，虽然5月的房价指数尚未公布，但已经有市场研究表明，北京上月房地产市场供应有所增加，而房价依然高位运行，有近半数新盘单价超万元。据悉，5月北京共有52个楼盘有新房源入市，均价万元以上占到45.8%；新增供应面积则为120.36万平方米，比4月增长9.4%。
然而，从成交量上看，北京今年前五个月的期房交易量均是低于去年同期的，所以量缩价涨的情况令业内担忧。国家统计局北京调查总队指出，一方面部分开发商通过分批取得预售许可证，从而不断上调房屋销售价格；另一方面由于基础配套设施不断完善，使同一楼盘的后期项目价格不断上涨；此外，别墅类住宅用地审批的叫停，别墅类项目供应减少，也使其价格涨幅较大。
上海：严征严打“亦真亦幻”
调控力度：★★
□本报记者 于兵兵
躁动的5、6月，似乎已经惯例性地成为房地产调控政策的多发期，而为控制房价上涨趋势而进行的“保卫战”，上海今年的表现至少从态度上看可谓不遗余力。5月底，上海二手房个税严征的通知引来许久不见的交易过户潮；近日又宣布进行楼市“严打”，正对三个商品房项目的开发商和一家房地产经纪公司进行专项检查。一是金融税收，一是市场整治，调控工具运用之灵活之恰当，彰显历来的上海特色。唯有对房价的调控效果，市场还需拭目以待。
二手房个税严征的政策说法源于上海某区房地产交易中心曾在5月下旬挂出的一份《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》，根据这份文件，此前一些在出售二手房后可以“就低”≡褡芗?%-2%而非差价20%缴纳个税的口子被明确封死。
蹊跷的是，这一文件很快被相关部门推翻，朝令夕改地表示二手房个税征收政策没有变化。到今天为止，在上海出售二手房后需要缴纳的个税仍大可按核定征收方式。
另一个措施是对市场操作层面的监管。根据有关部门的说法，房地产市场调控和交易秩序整治是一项长期的工作。上海市房地局近期就布置了几项具体工作。对开发企业的检查包括：捂盘惜售行为；销售人员炒作房价，制造虚假销控表、人为组织排队等方式哄抬房价的行为；无证预订预售、期房售后包租、拆零销售等行为。对房地产经纪环节的检查包括为转让人非法“垫”资还贷，估价机构违规迎合委托人意愿任意抬高或压低房屋评估价格行为。
一个喜人的迹象是，相关部门对市场各类潜规则和擦边球了解得如此细致，若下力气解决如上所有问题，房地产市场净化指日可待。但是，相关部门通报的四个被查案例，记者从三家当事人处均得到了否认违规的答复。“如果这次审查以没有结论告终，政策执行力在市场的认可度将大打折扣。”
现状：房价持续止跌回升
因为没有类似的官方统计数据，记者从个案中了解的情况是，上海一些楼盘近期涨幅明显。比如，上海浦东某楼盘在开盘第一天和第二天调价幅度达到800元/平方米。而二手房个税严征通知公开后，有房产中介称，高档房售楼人员乘机上调销售价格，有些升幅在10%左右，“奇怪的是居然仍旧卖得出去。”
即便是均价统计，根据国家发改委公布的70个大中城市房价指数报告，一直引领房价回调趋势的上海也从今年3月开始止跌回升。“一些政策减少了本就有限的市场供给，一些政策则增加了售房成本，反而被售房者打进了房价中。在刚性需求强大的市场局势下，控制房价平稳确实并非易事。”专家指出。 [下一页]
上海证券报
北京的限价房开始推进，保障大旗遍地树起；上海则在房产交易个税的乌龙事件上栽了个跟头，随后又拿中国最贵的公寓开刀，掀起一股“严打风”；广州依旧推行市场化调节的措施，但“房价下降”的承诺至今没有完全兑现；猛地跳出来的还有南京，让人大出意外的使出行政铁腕，要求房价只能降不能升，颇有些“拼命三郎”的味道……
不可否认，这些举措都是地方的努力，它们也不算迟到；但是，在缺乏全局指挥和整体配合的地方混战后，这硝烟散去的效果，还真是让人有些担心.
北京：保障手段尚待后效
调控力度：★★
□特约记者 海潮
从去年的调控开始，国家就注意到从住房结构、住房保障、土地政策等环节梳理楼市的深层矛盾。就在本周，先前中标北京首块限价房用地的北京住总集团与一些企业签订了搬迁补偿协议，这也标志着北京首个限价房项目进入实质性开发建设阶段。而在昨天，北京新的保障性住房管理制度正式公布，此前首个住房保障制度试点工作已在宣武区陶然亭街道启动。看来，面对房价凶猛，北京眼下选择了从住房保障入手。
原计划去年第四季度入市的北京首批限价房用地因纷繁复杂的原因，一度“难产”。今年3月底，首批限价房用地终于正式入市，目前3副地块也已招标出让完毕。据了解，未来3个限价房项目的售价均被控制在6000-7000元/平方米。
据了解，北京市2005年房屋竣工面积3770.9万平方米；2006年基本上保持上年水平。而按照北京市政府的计划，今年将建设300万平方米限价房，200万平方米经济适用房，占房屋竣工面积比例约在15%左右。建设部政策研究中心副主任王珏林认为，这样的比例对市场不会产生太大的影响。
链家地产副总经理金育松也认为，由于限价房从总体上来说建设面积不能与商品房相比，因此其选择区域相对就会有局限性，而当前北京主流购房人群却有着浓重的“区域情结”，因此限价房对北京楼市的整体影响不会很大。
现状：房价上涨“名列前茅”
来自国家统计局北京调查总队的最新数据显示，4月北京房屋价格总体涨幅为9.4%，比3月又提高0.1个百分点。在商品房中，新建商品住宅价格涨幅10.7%，比3月提高0.8个百分点。其中，普通住宅价格涨幅高达12.1%，高档住宅价格涨幅也达8.8%。
此外，虽然5月的房价指数尚未公布，但已经有市场研究表明，北京上月房地产市场供应有所增加，而房价依然高位运行，有近半数新盘单价超万元。据悉，5月北京共有52个楼盘有新房源入市，均价万元以上占到45.8%；新增供应面积则为120.36万平方米，比4月增长9.4%。
然而，从成交量上看，北京今年前五个月的期房交易量均是低于去年同期的，所以量缩价涨的情况令业内担忧。国家统计局北京调查总队指出，一方面部分开发商通过分批取得预售许可证，从而不断上调房屋销售价格；另一方面由于基础配套设施不断完善，使同一楼盘的后期项目价格不断上涨；此外，别墅类住宅用地审批的叫停，别墅类项目供应减少，也使其价格涨幅较大。
上海：严征严打“亦真亦幻”
调控力度：★★
□本报记者 于兵兵
躁动的5、6月，似乎已经惯例性地成为房地产调控政策的多发期，而为控制房价上涨趋势而进行的“保卫战”，上海今年的表现至少从态度上看可谓不遗余力。5月底，上海二手房个税严征的通知引来许久不见的交易过户潮；近日又宣布进行楼市“严打”，正对三个商品房项目的开发商和一家房地产经纪公司进行专项检查。一是金融税收，一是市场整治，调控工具运用之灵活之恰当，彰显历来的上海特色。唯有对房价的调控效果，市场还需拭目以待。
二手房个税严征的政策说法源于上海某区房地产交易中心曾在5月下旬挂出的一份《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》，根据这份文件，此前一些在出售二手房后可以“就低”≡褡芗?%-2%而非差价20%缴纳个税的口子被明确封死。
蹊跷的是，这一文件很快被相关部门推翻，朝令夕改地表示二手房个税征收政策没有变化。到今天为止，在上海出售二手房后需要缴纳的个税仍大可按核定征收方式。
另一个措施是对市场操作层面的监管。根据有关部门的说法，房地产市场调控和交易秩序整治是一项长期的工作。上海市房地局近期就布置了几项具体工作。对开发企业的检查包括：捂盘惜售行为；销售人员炒作房价，制造虚假销控表、人为组织排队等方式哄抬房价的行为；无证预订预售、期房售后包租、拆零销售等行为。对房地产经纪环节的检查包括为转让人非法“垫”资还贷，估价机构违规迎合委托人意愿任意抬高或压低房屋评估价格行为。
一个喜人的迹象是，相关部门对市场各类潜规则和擦边球了解得如此细致，若下力气解决如上所有问题，房地产市场净化指日可待。但是，相关部门通报的四个被查案例，记者从三家当事人处均得到了否认违规的答复。“如果这次审查以没有结论告终，政策执行力在市场的认可度将大打折扣。”
现状：房价持续止跌回升
因为没有类似的官方统计数据，记者从个案中了解的情况是，上海一些楼盘近期涨幅明显。比如，上海浦东某楼盘在开盘第一天和第二天调价幅度达到800元/平方米。而二手房个税严征通知公开后，有房产中介称，高档房售楼人员乘机上调销售价格，有些升幅在10%左右，“奇怪的是居然仍旧卖得出去。”
即便是均价统计，根据国家发改委公布的70个大中城市房价指数报告，一直引领房价回调趋势的上海也从今年3月开始止跌回升。“一些政策减少了本就有限的市场供给，一些政策则增加了售房成本，反而被售房者打进了房价中。在刚性需求强大的市场局势下，控制房价平稳确实并非易事。”专家指出。 [下一页]
上海证券报
