层层克扣 看房屋拆迁补偿款被侵吞内幕(下)
不期泪洒萧萧雨，又为斯民哭仇冤。这是９月１７日各大网站以头条专题形式转发“安徽农民天安门自焚系拆迁纠纷引起”的消息后网友贴出的一句感慨。８月２２日南京市拆迁户被逼自焚３个星期以来在９月１５日发生了第二宗这样的惨剧。次日，冷冷秋雨不期而至，从南到北多少人含泪读着自己和周围的拆迁故事。如果这些仅仅限于个案，也许并不值得太多议论和思虑；但不幸的是，被拆迁人的合法权益被严重侵犯的情况现在几乎成为了一种普遍现象，甚至逼死人命的事也屡见不鲜。深层原因里有没有行政法规的瑕疵呢？
法律界把目光投向规范拆迁行为的龙头法规２００１年６月１３日颁布的国务院《城市房屋拆迁管理条例》（简称《条例》），审视其第十六条规定——当拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿协议时由行政机关裁决和第十七条规定——在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的实施强制拆迁，发现上述两条款一是以行政裁决的形式强制干预了民事主体之间合同订立，代替了民事法律关系中合同当事人对各自权利的意思表示；二是以行政法规涉及公民私有财产所有权的强制性处置，《立法法》第八条规定“对非国有财产的征收”只能制定法律，即惟有全国人民代表大会及其常务委员会才能对此行使国家立法权。因此，作为行政法规的《条例》其第十六条、第十七条之规定至少与国家基本法律——《合同法》和《民法通则》第四条以及《民法通则》第七十五条、《立法法》第八条的相关规定相抵触。
《中华人民共和国宪法》第１３条规定：“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”；第３９条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”；第５条规定：“一切国家机关和武装力量、各政党和各社会团体、各企业事业组织都必须遵守宪法和法律。一切违反宪法和法律的行为，必须予以追究。任何组织或者个人都不得有超越宪法和法律的特权。”
特别需要指出的是，《立法法》第七条规定：“全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权。全国人民代表大会制定和修改刑事、民事、国家机构的和其他的基本法律。”而第八条规定把“民事基本制度”和“对非国有财产的征收”列为只能制定法律的事项。所谓的拆迁补偿协议实质是民事财产关系的调整，属于民事基本制度中的合同法律关系对当事人双方权利、义务的规定。因此，各级行政机关应该遵循《立法法》对民事基本制度的立法规制，即根本无权调整基本民事权利也就是公民的财产权利，不能以制定行政法规的形式干预合同的订立或者对私有财产所有权进行强制性处置。
早在２０００年３月，《立法法》提交全国人大审议时，全国人大代表、国家行政学院法学部主任应松年教授就指出，公民的基本权利受宪法明文保护，不能随意限制和剥夺，只有最高立法机关才有这个权力，即只能由它制定法律来规定；这个权力不能随意下放，更不能任由其他国家机关如行政机关和地方滥用；涉及财产等基本权利的有些方面，如有必要可以通过授权行政法规、地方性法规来设定，但只能授多少设多少，不授权的不能设定；如今，一些行政机关、地方规章、基层县乡政府等随意设定处罚项目，应该引起高度重视。当时法学界的一些人大代表就已认识到，有不少行政和地方规章剥夺了公民的财产和人身权等基本权利，他们认为涉及公民的基本权利必须由法律而不是行政规章等来规定。
目前，违法、强制拆迁在全国各地蔓延开来，愈演愈烈，已经成为规模性、颠覆性破坏宪法和其他国家基本法律以及严重损害公民的基本权利的一大社会公害，给人民群众造成了极大的痛苦。因此，建议最高立法机关尽快对有关拆迁的行政法规进行一次全面的审查，按照宪法和基本法律的要求，该修改的修改，该废止的废止，并制定出合乎法律和民意的新规定，这应该是治本之策。
通过中介租房
直接侵吞城镇拆迁费
以某危改项目为例。房地产商提供给外界的数据如下：在北京近郊购买商品房 房价为５５００元／平方米安置３００户居民，按每户安置面积６０平方米计算总共花费３３万元，加上其他费用如：向房管所缴纳的“房屋撤管费”、提前搬家奖励费、拆迁工程费、管理费等，总的拆迁安置成本达到大约４０万元。
而笔者调查了解的情况却是：开发商依据北京市关于基准地价的规定，按每户４０万元从投资商手里拿到３００户居民的拆迁安置费１２０００万元。然而开发商既没有买房也没有买地建房，而是从南郊某单位“借用”房屋来进行安置。安置房的产权属于该单位，居民需按月缴纳房租。开发商则按三年的房租一次性付给该单位１百万元仅相当于３户居民的拆迁安置费。另外，其他费用如：房屋撤管费、提前搬家奖励费、拆迁工程费、管理费等加起来平均每户只有约２万元。
对投资商来说，付出的１２０００万元作为应缴纳的地价的一部分包含在新建房屋的成本中，将来通过出售商品房收回；对每户居民来说，无论以前是拥有私房还是租住公房，得到的都是一套租来的郊外住房，没有住房产权，需按期付租金，将来如果想要得到产权，还需按房价购买；而开发商则通过拆迁安置，实际只是进行租房中介，净赚了１亿１千多万。
据了解，类似这种用中介租房的方式进行拆迁安置的情况，在北京的危旧房改造中并不鲜见。一些开发商采取这种方式将地价中的城镇拆迁费全部直接据为已有。
以安置房形式占有城镇拆迁费
对于那些确实用一部分城镇拆迁费在郊外购置安置房的开发商来说，由于房屋成本远远低于基准地价规定的标准每户住房成本不会超过２０万，开发商不仅直接赚取安置费中的差额，而且，其余城镇拆迁费实际上也以安置房的形式落人其手中。
城镇拆迁费包括开发商用于购置安置房的款项和直接据为已有的款项是地价的一个重要部分，属于开发商应当付出的一项开发成本，也是新建商品房价格的重要组成部分。既然是开发商付出的成本，那么开发商就无权继续拥有安置房的产权。然而，笔者通过调查却发现，这些安置房都是以开发商名义购买或建造的，开发商拥有房屋产权以及全部或部分土地使用权。安置居民后，这些房屋产权仍被开发商或开发商下属物业公司掌握除非居民或单位出钱购买。
换言之，开发商并没有将城镇拆迁费作为开发成本支出，而是将它转移成房地产的形式据为已有。显然，开发商不仅可以用这些安置房来作为贷款抵押，每年更可得到一笔可观的房租和物业管理费。
根据１９９９年３月全国人大代表胡亚美向九届全国人大提交的“特级举报信”统计，在北京市危改中，不法开发商非法占有的拆迁安置费高达上百亿元。
隐匿偷漏出售
安置房的款项与税金
笔者在调研中发现，居民交付购房款以后，一些开发商给居民开具的却不是正规的营业销售发票，而是“普通收据”或是“资金往来发票”，或者干脆就是“白条”，开发商与居民签定的协议与合同也是五花八门，有一些竟然是所谓“职工购房合同”。
某大街市政道路改造，共拆迁３３２８户。据报道，市、区政府共投入资金１８亿元，因此平均每户应有５０万元左右。但是根据笔者掌握的情况，约有１４％的住户要求进行货币安置，每户的安置款从１０多万元到４０多万元不等，这部分居民拿到一些钱，但平均起来根本到不了５０万；另外８６％的住户选择房屋安置，根本没有拿到这些钱，因为所有的安置房均没有产权居民如果要产权，需自己掏钱购买。
据居民反映，按照拆迁指挥部的规定，被拆迁居民如果放弃一个自然间安置，可以得到５万元补偿，但如果要求增加一个自然间，则需交５万元、７万元、８万元或１０万元不等实际操作中，还出现了不用交钱或只交ｌ万、２万的情况，开发商给居民开具的是普通的收据。显然，开发商从居民安置房中扣下或者“回购”一个８平方米左右的房间，即可直接倒卖获利２万—１０万元不等。更令居民气愤的是，他们以每平方米５０００—１００００元的价格买下的这个自然间，居然没有产权。 [上一页]
中国经济时报
法律界把目光投向规范拆迁行为的龙头法规２００１年６月１３日颁布的国务院《城市房屋拆迁管理条例》（简称《条例》），审视其第十六条规定——当拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿协议时由行政机关裁决和第十七条规定——在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的实施强制拆迁，发现上述两条款一是以行政裁决的形式强制干预了民事主体之间合同订立，代替了民事法律关系中合同当事人对各自权利的意思表示；二是以行政法规涉及公民私有财产所有权的强制性处置，《立法法》第八条规定“对非国有财产的征收”只能制定法律，即惟有全国人民代表大会及其常务委员会才能对此行使国家立法权。因此，作为行政法规的《条例》其第十六条、第十七条之规定至少与国家基本法律——《合同法》和《民法通则》第四条以及《民法通则》第七十五条、《立法法》第八条的相关规定相抵触。
《中华人民共和国宪法》第１３条规定：“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”；第３９条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”；第５条规定：“一切国家机关和武装力量、各政党和各社会团体、各企业事业组织都必须遵守宪法和法律。一切违反宪法和法律的行为，必须予以追究。任何组织或者个人都不得有超越宪法和法律的特权。”
特别需要指出的是，《立法法》第七条规定：“全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权。全国人民代表大会制定和修改刑事、民事、国家机构的和其他的基本法律。”而第八条规定把“民事基本制度”和“对非国有财产的征收”列为只能制定法律的事项。所谓的拆迁补偿协议实质是民事财产关系的调整，属于民事基本制度中的合同法律关系对当事人双方权利、义务的规定。因此，各级行政机关应该遵循《立法法》对民事基本制度的立法规制，即根本无权调整基本民事权利也就是公民的财产权利，不能以制定行政法规的形式干预合同的订立或者对私有财产所有权进行强制性处置。
早在２０００年３月，《立法法》提交全国人大审议时，全国人大代表、国家行政学院法学部主任应松年教授就指出，公民的基本权利受宪法明文保护，不能随意限制和剥夺，只有最高立法机关才有这个权力，即只能由它制定法律来规定；这个权力不能随意下放，更不能任由其他国家机关如行政机关和地方滥用；涉及财产等基本权利的有些方面，如有必要可以通过授权行政法规、地方性法规来设定，但只能授多少设多少，不授权的不能设定；如今，一些行政机关、地方规章、基层县乡政府等随意设定处罚项目，应该引起高度重视。当时法学界的一些人大代表就已认识到，有不少行政和地方规章剥夺了公民的财产和人身权等基本权利，他们认为涉及公民的基本权利必须由法律而不是行政规章等来规定。
目前，违法、强制拆迁在全国各地蔓延开来，愈演愈烈，已经成为规模性、颠覆性破坏宪法和其他国家基本法律以及严重损害公民的基本权利的一大社会公害，给人民群众造成了极大的痛苦。因此，建议最高立法机关尽快对有关拆迁的行政法规进行一次全面的审查，按照宪法和基本法律的要求，该修改的修改，该废止的废止，并制定出合乎法律和民意的新规定，这应该是治本之策。
通过中介租房
直接侵吞城镇拆迁费
以某危改项目为例。房地产商提供给外界的数据如下：在北京近郊购买商品房 房价为５５００元／平方米安置３００户居民，按每户安置面积６０平方米计算总共花费３３万元，加上其他费用如：向房管所缴纳的“房屋撤管费”、提前搬家奖励费、拆迁工程费、管理费等，总的拆迁安置成本达到大约４０万元。
而笔者调查了解的情况却是：开发商依据北京市关于基准地价的规定，按每户４０万元从投资商手里拿到３００户居民的拆迁安置费１２０００万元。然而开发商既没有买房也没有买地建房，而是从南郊某单位“借用”房屋来进行安置。安置房的产权属于该单位，居民需按月缴纳房租。开发商则按三年的房租一次性付给该单位１百万元仅相当于３户居民的拆迁安置费。另外，其他费用如：房屋撤管费、提前搬家奖励费、拆迁工程费、管理费等加起来平均每户只有约２万元。
对投资商来说，付出的１２０００万元作为应缴纳的地价的一部分包含在新建房屋的成本中，将来通过出售商品房收回；对每户居民来说，无论以前是拥有私房还是租住公房，得到的都是一套租来的郊外住房，没有住房产权，需按期付租金，将来如果想要得到产权，还需按房价购买；而开发商则通过拆迁安置，实际只是进行租房中介，净赚了１亿１千多万。
据了解，类似这种用中介租房的方式进行拆迁安置的情况，在北京的危旧房改造中并不鲜见。一些开发商采取这种方式将地价中的城镇拆迁费全部直接据为已有。
以安置房形式占有城镇拆迁费
对于那些确实用一部分城镇拆迁费在郊外购置安置房的开发商来说，由于房屋成本远远低于基准地价规定的标准每户住房成本不会超过２０万，开发商不仅直接赚取安置费中的差额，而且，其余城镇拆迁费实际上也以安置房的形式落人其手中。
城镇拆迁费包括开发商用于购置安置房的款项和直接据为已有的款项是地价的一个重要部分，属于开发商应当付出的一项开发成本，也是新建商品房价格的重要组成部分。既然是开发商付出的成本，那么开发商就无权继续拥有安置房的产权。然而，笔者通过调查却发现，这些安置房都是以开发商名义购买或建造的，开发商拥有房屋产权以及全部或部分土地使用权。安置居民后，这些房屋产权仍被开发商或开发商下属物业公司掌握除非居民或单位出钱购买。
换言之，开发商并没有将城镇拆迁费作为开发成本支出，而是将它转移成房地产的形式据为已有。显然，开发商不仅可以用这些安置房来作为贷款抵押，每年更可得到一笔可观的房租和物业管理费。
根据１９９９年３月全国人大代表胡亚美向九届全国人大提交的“特级举报信”统计，在北京市危改中，不法开发商非法占有的拆迁安置费高达上百亿元。
隐匿偷漏出售
安置房的款项与税金
笔者在调研中发现，居民交付购房款以后，一些开发商给居民开具的却不是正规的营业销售发票，而是“普通收据”或是“资金往来发票”，或者干脆就是“白条”，开发商与居民签定的协议与合同也是五花八门，有一些竟然是所谓“职工购房合同”。
某大街市政道路改造，共拆迁３３２８户。据报道，市、区政府共投入资金１８亿元，因此平均每户应有５０万元左右。但是根据笔者掌握的情况，约有１４％的住户要求进行货币安置，每户的安置款从１０多万元到４０多万元不等，这部分居民拿到一些钱，但平均起来根本到不了５０万；另外８６％的住户选择房屋安置，根本没有拿到这些钱，因为所有的安置房均没有产权居民如果要产权，需自己掏钱购买。
据居民反映，按照拆迁指挥部的规定，被拆迁居民如果放弃一个自然间安置，可以得到５万元补偿，但如果要求增加一个自然间，则需交５万元、７万元、８万元或１０万元不等实际操作中，还出现了不用交钱或只交ｌ万、２万的情况，开发商给居民开具的是普通的收据。显然，开发商从居民安置房中扣下或者“回购”一个８平方米左右的房间，即可直接倒卖获利２万—１０万元不等。更令居民气愤的是，他们以每平方米５０００—１００００元的价格买下的这个自然间，居然没有产权。 [上一页]
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