律师问答：“小产权”有可能变成“大产权”吗？
律师问答
北京市瀚文律师事务所律师杨树江
问：什么是“小产权”和“大产权”？
律师：房产权本来没有“大”“小”之分，但由于我国特色，形成了社会上一些约定俗成的说法，对“大产权”和“小产权”也有着不同的解释。一般来说，在国有土地上经过合法程序开发的商品房的产权称为“大产权”。“小产权”也不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。因此，对“小产权”的涵义并没有一个规范的解释。现在所称的“小产权”，是指由乡镇政府发证书的房屋，又被称为“乡产权”。
首先应当明确的是，“小产权”只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是“小产权”就是非法建筑，其只是因为销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生了冲突。
问：“小产权”合法有效吗？“小产权”房屋能够买卖吗？
律师：既然同样是合法建筑，产权性质会有不同，这主要是因为土地性质的不同。根据中国《宪法》和《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)，中国的土地所有权分国家所有制和集体所有制两种形式。“小产权”都是建设在集体土地上的房屋，根据《土地管理法》的规定，农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
因为乡镇政府并非中国法律规定的房屋产权颁证机关，是不具有颁证资格的，所以乡镇政府所颁发的产权证书也是无效的，因此很多这类“小产权”房屋出售的行为也是无效的。
问：“小产权”有可能变成“大产权”吗？
律师：有不少人认为随着《物权法》的出台，公民的财产权利全面被肯定，“小产权”也会被法律所认可，最终可以转化为合法的产权房。但从中国目前的相关法律规定来看，“小产权”转化为产权房还缺乏法律依据。
根据有关法律规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。农村村民将原有住房出卖、出租后，再申请宅基地的，也一律不批准。由此可见，“小产权”是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。因此，作为农村集体以外的公民购买“小产权”的行为是不能被法律认可的，其行为是无效的。
这一方面是因为农村宅基地使用权只是村民对集体土地享有的使用权，而土地的所有权仍归村集体。因此，就村民个人而言其是不能处分该土地的。另一方面，农村宅基地使用权是本集体成员在集体内享有的一种社员权，而其作为社员是不能将该项权利转让于他人的。当然，这并不是说“小产权”就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部之间转让、置换。
问：建“小产权”房的集体所有土地，其所有权和国家所有土地的所有权内容有何不同？
律师：土地所有权是独立的财产权，土地所有权人对所有的土地应当具有独立占有、使用、收益、处分的权利。根据《土地管理法》规定，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，具体实践上，是由国务院和各级人民政府来实现。但是，对集体土地所有权却作了各种限制。
首先，农用地转用、建设用地占用集体土地的审批权都在国务院和县级以上人民政府，即使是本集体经济组织使用自己所有的土地搞建设，也要由县级以上人民政府审批，这些都属于土地的处分权，但是，却由政府所有。
其次，处分土地所有权的收益权也不属于集体经济组织。从征用土地的法律程序上来看，集体经济组织无权转让自己的土地，确需转让的，必须先由国家征收，变为国家所有的土地以后，由政府组织出让，所得的收益，全部归国家所有。从以上两点可以看出，征用和使用集体土地的审批权、出让权和出让所有权的收益权都属于国家所有。因此，国家所有土地与集体所有土地的所有权内容并不相同。 [1] [2] [3] [4]
财经时报 邓昕
北京市瀚文律师事务所律师杨树江
问：什么是“小产权”和“大产权”？
律师：房产权本来没有“大”“小”之分，但由于我国特色，形成了社会上一些约定俗成的说法，对“大产权”和“小产权”也有着不同的解释。一般来说，在国有土地上经过合法程序开发的商品房的产权称为“大产权”。“小产权”也不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。因此，对“小产权”的涵义并没有一个规范的解释。现在所称的“小产权”，是指由乡镇政府发证书的房屋，又被称为“乡产权”。
首先应当明确的是，“小产权”只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是“小产权”就是非法建筑，其只是因为销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生了冲突。
问：“小产权”合法有效吗？“小产权”房屋能够买卖吗？
律师：既然同样是合法建筑，产权性质会有不同，这主要是因为土地性质的不同。根据中国《宪法》和《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)，中国的土地所有权分国家所有制和集体所有制两种形式。“小产权”都是建设在集体土地上的房屋，根据《土地管理法》的规定，农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
因为乡镇政府并非中国法律规定的房屋产权颁证机关，是不具有颁证资格的，所以乡镇政府所颁发的产权证书也是无效的，因此很多这类“小产权”房屋出售的行为也是无效的。
问：“小产权”有可能变成“大产权”吗？
律师：有不少人认为随着《物权法》的出台，公民的财产权利全面被肯定，“小产权”也会被法律所认可，最终可以转化为合法的产权房。但从中国目前的相关法律规定来看，“小产权”转化为产权房还缺乏法律依据。
根据有关法律规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。农村村民将原有住房出卖、出租后，再申请宅基地的，也一律不批准。由此可见，“小产权”是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。因此，作为农村集体以外的公民购买“小产权”的行为是不能被法律认可的，其行为是无效的。
这一方面是因为农村宅基地使用权只是村民对集体土地享有的使用权，而土地的所有权仍归村集体。因此，就村民个人而言其是不能处分该土地的。另一方面，农村宅基地使用权是本集体成员在集体内享有的一种社员权，而其作为社员是不能将该项权利转让于他人的。当然，这并不是说“小产权”就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部之间转让、置换。
问：建“小产权”房的集体所有土地，其所有权和国家所有土地的所有权内容有何不同？
律师：土地所有权是独立的财产权，土地所有权人对所有的土地应当具有独立占有、使用、收益、处分的权利。根据《土地管理法》规定，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，具体实践上，是由国务院和各级人民政府来实现。但是，对集体土地所有权却作了各种限制。
首先，农用地转用、建设用地占用集体土地的审批权都在国务院和县级以上人民政府，即使是本集体经济组织使用自己所有的土地搞建设，也要由县级以上人民政府审批，这些都属于土地的处分权，但是，却由政府所有。
其次，处分土地所有权的收益权也不属于集体经济组织。从征用土地的法律程序上来看，集体经济组织无权转让自己的土地，确需转让的，必须先由国家征收，变为国家所有的土地以后，由政府组织出让，所得的收益，全部归国家所有。从以上两点可以看出，征用和使用集体土地的审批权、出让权和出让所有权的收益权都属于国家所有。因此，国家所有土地与集体所有土地的所有权内容并不相同。 [1] [2] [3] [4]
财经时报 邓昕
