小产权房：一边是风险一边是让人心动的价格
权衡
一边是风险，一边是让人心动的价格。
“当时我们也知道小产权有很多弊端，但价格实在是太便宜了。”张境说。
根据一些机构的统计数据，小产权的房价多在每平方米2500元至4000元之间，仅为四环内商品房价格的25%至30%。
“一百万元钱在北京市区可能只能买五十平方米或者六十平方米的房子，但是到了郊外，虽然是小产权，却可以买几百平方米，非常合算。”在张境看来，买不买小产权其实就是在做一个权衡——要保障，还是要价格。
张算下来的账是这样：她买下的这套房子不到100万；而租这样的房子却要1500美金一个月；租上8年的时间也就和买下的价格差不多了，因而之后房子如何处置并不会让她有更大的损失，尽管她也很担心她所住的泉发花园将来是否会被列入政府拆迁范围。
她是在2001年9月买下这套房子的。除了物业给她带来些许烦恼之外，她觉得一切都还不错：“位置很好，购物也很方便。”和她做邻居的，不乏演艺界名人。另外，有一个清楚知道小产权利弊的知名律师也选择了在这里安家。
一位网名“随便逛逛”的网友发帖说：“我家现在这个房子也是小产权，已经住了13年，什么事都没有，哪有那么夸张……”
而现在，郑伟也在权衡中，他想要得到更多关于小产权的信息。最让他着急的是，他完全不知道政府对“小产权房屋”究竟是什么态度。“‘小产权楼盘’卖得这么火，政府除了一再警告和提示大家注意风险之外似乎没有其它表态，究竟会不会取缔小产权？又会不会采取严厉的监管和整治措施？”想买小产权房子的郑伟显得忧心忡忡。
“曝光越多，我们的房子卖得就越火，有什么好担心的，这么大的小区难道说拆就拆了？你想想，拆的话对谁都没好处！”当郑伟向太玉园小区售楼处工作人员仔细询问的时候，这位工作人员这样回答。
这位工作人员和他的同事们显然对这样的疑问很不耐烦：“这几天像你这样来问的人很多，我们都懒得解释，反正拿到钥匙你就可以卖了，才买一个月，你那套房子就能涨2万块钱，要是不愿意冒险，想买的人排着长队呢！”
“亲戚朋友老拿着报纸杂志给我看，说小产权没保障。”郑伟说，“不过，北京买小产权的人很多，一些专家也认为政府必将妥善解决小产权的‘身份’问题，让我觉得也许可以放心。”
不过，也仍有很多人放心不下。
刚刚从廊坊到北京工作，并且买了小产权房的小赵就问：“我在正规中介那里买来的房子是小产权，说白了就是乡镇产权。既然不合法，为什么北京到处都在大张旗鼓地开发小产权房？既然不是合法商品，为什么不像红心鸭蛋一样强制下架？”
面对类似小赵这样的提问，北京中大恒基房地产经纪公司的一位业内人士却不以为然。“上有政策，下有对策嘛。”这位人士说，他还告诉记者，小产权房虽然不允许公开售卖，但还是有不少这样的房源在中介公司挂牌出售。“主要是小型的经纪公司在卖。”
令郑伟更不解的是，既然如此充满了隐患，为什么还有这么多的小产权房出现在市场上？
“小产权近两年之所以发展很快，与旧城改造、合村并镇密切相关。”北京郊区一位不愿透露姓名的村委会主任告诉记者，“当时要合村，像我们这小村能腾出100多亩地来，大村有的能腾出一两千亩。”这位村委会主任还说，在土地腾出来之后，几乎很多村庄都搞起了二次开发，“开发的楼盘除了满足本村村民居住外，其余的全部对外出售了。”
无疑，巨大的利益恐怕才是开发小产权房屋的诱因所在。据太玉园小区的宣传网页显示，该小区共分为三个开发区域，总规划占地面积超过2000亩，总建筑面积240万平方米。如果按照每平方米平均价格1500元计算，项目总销售额可达36亿，但根据目前的销售价格推算，这一数字早已经超过40亿。
“小产权”变“大产权”？
当然，只要“小产权”能变成“大产权”，所有这些权衡都会成为多余，因为没有法律保护的风险会随着买主成为真正的产权所有者而烟消云散。
很多小产权房屋在销售中都开始模糊承诺“小产权最终变身大产权”，太玉园也不例外。
当记者向太玉园销售中心确认这一消息时，福建籍工作人员却明确表示：有这种可能性，但销售方不能做此承诺，也不会给出相应的时间表。
在回龙观附近的某小产权小区，开发商明确答复将会给住户办理“大产权”房产证，但该小区的顾大爷入住一年多了，房产证还是遥遥无期，问他是否相信开发商的承诺，他想了一会说：还是让事实说话吧。
泉发花园也传出已在办理“大产权”房产证的消息，并且“进展顺利”，但业主对此却很怀疑。
“我买房那会儿是2001年，当时开发商就说快办大产权了，最迟第二年就可以办下来。但现在已经过去6年了。”张境说。
她的邻居们猜测，“嚷嚷着办大产权不过是开发商用于稳定业主情绪的法宝”。在他们看来，开发泉发花园的“老板”们并不愿意办“大产权”，因为“现在的物业是开发商控制的，大产权办下来，业主就可以换物业，开发商就要少赚好多钱呢。”泉发花园的一位业主告诉记者，他每年交给物业公司的物业费大约一万多元，这在泉发花园400多住户里“算少的了”，而“物业公司人手并不多，保安也才20来个”。
但开发泉发花园的“老板”们却称有自己的苦衷。那位翟“老板”告诉《财经时报》记者，有关政府部门已经口头同意给泉发花园办理“大产权证”，“现在的关键问题是协商土地出让金的缴纳标准。”由于泉发花园是2000年以前开发的地块，当时的土地出让金缴纳标准为100—200元/平方米，而根据目前的文件规定，要拿到“大产权”，泉发花园就必须根据现行规定，按650元/平方米来补交土地出让金。
“我们想争取按250元/平方米来缴纳，按历史遗留问题来解决，所以房产证迟迟办不下来。”翟说。
而一旦政府开了“小产权”变“大产权”的口子，无疑是让自己在面对蓬勃生长的小产权房时更为尴尬。
“如果政府允许建在乡镇集体土地上的小产权房屋变成大产权，无疑是助长违规开发的行为。”北京君泰律师事务所王凯(王凯博客,王凯新闻,王凯说吧)昕律师说。王一直从事房地产方面的事务，在他看来，小产权房屋的建设根本不属于商品房开发范畴，“小产权”转变成“大产权”在法律上没有任何依据。
根据王凯昕的分析，按照正常的房地产开发程序，若要在集体土地上进行商品房开发，则首先需要将土地变成国有，然后进行土地的“招拍挂”，开发商拿到土地之后才能进行合法开发和房屋销售，购房者最终才能合法地获得“大产权”。
“小产权房屋土地没有向国家缴纳土地出让金，没有将土地变成国有就进行建设。如今建好之后拿着房子跟政府要办理大产权，无异于先斩后奏，这不符合房地产开发的程序。”王说。
一旦“先斩后奏”成为可能，小产权房的开发将更加蓬勃。
而政府所能做的，除了对大众进行不要购买小产权房的“道义劝告”外，似乎只有在源头上去堵截小产权房。
2006年底，有关部门就发出禁令，从生产源头上堵住小产权房的泛滥。
在太玉园小区，曾经向业主承诺将于今年底竣工的东区沿街商铺和太玉园中小学，至今还没有开工，各种施工设备散乱地放置在已经平整土地并搭建起施工围墙的区域内，据销售人员介绍，这里停工半年多了，现在谁要是还敢盖小产权房，立即就会被拆掉，开发商已经派人去跑大产权的手续，东区沿街商铺和太玉园中小学以及规划中的高层住宅都将按正规程序开发，但相应的价格也会有明显的增加，“住宅最起码要5500元一平方米。”
而这并不成为“小产权”成长的阴力。“小产权”仍在不断花样翻新。在成都，一些新开楼盘宣称“只租不卖”，而一租就是50年，“租期50年，就相当于是卖了。”销售人员这样说。
对于那些已经存在的小产权房，政府会将之如何，尚未有明确政策。这些小产权业主现在唯一能做的是：等待，和希望。 [1] [2] [3] [4]
财经时报 邓昕
一边是风险，一边是让人心动的价格。
“当时我们也知道小产权有很多弊端，但价格实在是太便宜了。”张境说。
根据一些机构的统计数据，小产权的房价多在每平方米2500元至4000元之间，仅为四环内商品房价格的25%至30%。
“一百万元钱在北京市区可能只能买五十平方米或者六十平方米的房子，但是到了郊外，虽然是小产权，却可以买几百平方米，非常合算。”在张境看来，买不买小产权其实就是在做一个权衡——要保障，还是要价格。
张算下来的账是这样：她买下的这套房子不到100万；而租这样的房子却要1500美金一个月；租上8年的时间也就和买下的价格差不多了，因而之后房子如何处置并不会让她有更大的损失，尽管她也很担心她所住的泉发花园将来是否会被列入政府拆迁范围。
她是在2001年9月买下这套房子的。除了物业给她带来些许烦恼之外，她觉得一切都还不错：“位置很好，购物也很方便。”和她做邻居的，不乏演艺界名人。另外，有一个清楚知道小产权利弊的知名律师也选择了在这里安家。
一位网名“随便逛逛”的网友发帖说：“我家现在这个房子也是小产权，已经住了13年，什么事都没有，哪有那么夸张……”
而现在，郑伟也在权衡中，他想要得到更多关于小产权的信息。最让他着急的是，他完全不知道政府对“小产权房屋”究竟是什么态度。“‘小产权楼盘’卖得这么火，政府除了一再警告和提示大家注意风险之外似乎没有其它表态，究竟会不会取缔小产权？又会不会采取严厉的监管和整治措施？”想买小产权房子的郑伟显得忧心忡忡。
“曝光越多，我们的房子卖得就越火，有什么好担心的，这么大的小区难道说拆就拆了？你想想，拆的话对谁都没好处！”当郑伟向太玉园小区售楼处工作人员仔细询问的时候，这位工作人员这样回答。
这位工作人员和他的同事们显然对这样的疑问很不耐烦：“这几天像你这样来问的人很多，我们都懒得解释，反正拿到钥匙你就可以卖了，才买一个月，你那套房子就能涨2万块钱，要是不愿意冒险，想买的人排着长队呢！”
“亲戚朋友老拿着报纸杂志给我看，说小产权没保障。”郑伟说，“不过，北京买小产权的人很多，一些专家也认为政府必将妥善解决小产权的‘身份’问题，让我觉得也许可以放心。”
不过，也仍有很多人放心不下。
刚刚从廊坊到北京工作，并且买了小产权房的小赵就问：“我在正规中介那里买来的房子是小产权，说白了就是乡镇产权。既然不合法，为什么北京到处都在大张旗鼓地开发小产权房？既然不是合法商品，为什么不像红心鸭蛋一样强制下架？”
面对类似小赵这样的提问，北京中大恒基房地产经纪公司的一位业内人士却不以为然。“上有政策，下有对策嘛。”这位人士说，他还告诉记者，小产权房虽然不允许公开售卖，但还是有不少这样的房源在中介公司挂牌出售。“主要是小型的经纪公司在卖。”
令郑伟更不解的是，既然如此充满了隐患，为什么还有这么多的小产权房出现在市场上？
“小产权近两年之所以发展很快，与旧城改造、合村并镇密切相关。”北京郊区一位不愿透露姓名的村委会主任告诉记者，“当时要合村，像我们这小村能腾出100多亩地来，大村有的能腾出一两千亩。”这位村委会主任还说，在土地腾出来之后，几乎很多村庄都搞起了二次开发，“开发的楼盘除了满足本村村民居住外，其余的全部对外出售了。”
无疑，巨大的利益恐怕才是开发小产权房屋的诱因所在。据太玉园小区的宣传网页显示，该小区共分为三个开发区域，总规划占地面积超过2000亩，总建筑面积240万平方米。如果按照每平方米平均价格1500元计算，项目总销售额可达36亿，但根据目前的销售价格推算，这一数字早已经超过40亿。
“小产权”变“大产权”？
当然，只要“小产权”能变成“大产权”，所有这些权衡都会成为多余，因为没有法律保护的风险会随着买主成为真正的产权所有者而烟消云散。
很多小产权房屋在销售中都开始模糊承诺“小产权最终变身大产权”，太玉园也不例外。
当记者向太玉园销售中心确认这一消息时，福建籍工作人员却明确表示：有这种可能性，但销售方不能做此承诺，也不会给出相应的时间表。
在回龙观附近的某小产权小区，开发商明确答复将会给住户办理“大产权”房产证，但该小区的顾大爷入住一年多了，房产证还是遥遥无期，问他是否相信开发商的承诺，他想了一会说：还是让事实说话吧。
泉发花园也传出已在办理“大产权”房产证的消息，并且“进展顺利”，但业主对此却很怀疑。
“我买房那会儿是2001年，当时开发商就说快办大产权了，最迟第二年就可以办下来。但现在已经过去6年了。”张境说。
她的邻居们猜测，“嚷嚷着办大产权不过是开发商用于稳定业主情绪的法宝”。在他们看来，开发泉发花园的“老板”们并不愿意办“大产权”，因为“现在的物业是开发商控制的，大产权办下来，业主就可以换物业，开发商就要少赚好多钱呢。”泉发花园的一位业主告诉记者，他每年交给物业公司的物业费大约一万多元，这在泉发花园400多住户里“算少的了”，而“物业公司人手并不多，保安也才20来个”。
但开发泉发花园的“老板”们却称有自己的苦衷。那位翟“老板”告诉《财经时报》记者，有关政府部门已经口头同意给泉发花园办理“大产权证”，“现在的关键问题是协商土地出让金的缴纳标准。”由于泉发花园是2000年以前开发的地块，当时的土地出让金缴纳标准为100—200元/平方米，而根据目前的文件规定，要拿到“大产权”，泉发花园就必须根据现行规定，按650元/平方米来补交土地出让金。
“我们想争取按250元/平方米来缴纳，按历史遗留问题来解决，所以房产证迟迟办不下来。”翟说。
而一旦政府开了“小产权”变“大产权”的口子，无疑是让自己在面对蓬勃生长的小产权房时更为尴尬。
“如果政府允许建在乡镇集体土地上的小产权房屋变成大产权，无疑是助长违规开发的行为。”北京君泰律师事务所王凯(王凯博客,王凯新闻,王凯说吧)昕律师说。王一直从事房地产方面的事务，在他看来，小产权房屋的建设根本不属于商品房开发范畴，“小产权”转变成“大产权”在法律上没有任何依据。
根据王凯昕的分析，按照正常的房地产开发程序，若要在集体土地上进行商品房开发，则首先需要将土地变成国有，然后进行土地的“招拍挂”，开发商拿到土地之后才能进行合法开发和房屋销售，购房者最终才能合法地获得“大产权”。
“小产权房屋土地没有向国家缴纳土地出让金，没有将土地变成国有就进行建设。如今建好之后拿着房子跟政府要办理大产权，无异于先斩后奏，这不符合房地产开发的程序。”王说。
一旦“先斩后奏”成为可能，小产权房的开发将更加蓬勃。
而政府所能做的，除了对大众进行不要购买小产权房的“道义劝告”外，似乎只有在源头上去堵截小产权房。
2006年底，有关部门就发出禁令，从生产源头上堵住小产权房的泛滥。
在太玉园小区，曾经向业主承诺将于今年底竣工的东区沿街商铺和太玉园中小学，至今还没有开工，各种施工设备散乱地放置在已经平整土地并搭建起施工围墙的区域内，据销售人员介绍，这里停工半年多了，现在谁要是还敢盖小产权房，立即就会被拆掉，开发商已经派人去跑大产权的手续，东区沿街商铺和太玉园中小学以及规划中的高层住宅都将按正规程序开发，但相应的价格也会有明显的增加，“住宅最起码要5500元一平方米。”
而这并不成为“小产权”成长的阴力。“小产权”仍在不断花样翻新。在成都，一些新开楼盘宣称“只租不卖”，而一租就是50年，“租期50年，就相当于是卖了。”销售人员这样说。
对于那些已经存在的小产权房，政府会将之如何，尚未有明确政策。这些小产权业主现在唯一能做的是：等待，和希望。 [1] [2] [3] [4]
财经时报 邓昕
