中国特色的小产权房博弈：一边是风险一边是心动的价格
一边是风险，一边是让人心动的价格
小产权房的背后是中国畸形的房地产政策和不规范的房地产市场
在这场极富中国特色的博弈中，当事各方都备感矛盾。但顶着违法之险，小产权房却顽强地存在着，与短暂的销售火爆相比，人们更关心的是如何协调解决小产权的法律问题，在现实生活中从来就不缺乏矛盾，但也不缺乏解决矛盾的智慧，对于当事各方来说，现在最好的选择就是等待
买还是不买，这对郑伟而言是个问题。
他看中的是北京通州太玉园小区的房子。但是，这里的房子是“小产权”。
这意味着，房子下面的土地是农村集体所有土地。按照法律规定，在这样的土地上，只有当地的农民才能居住和使用；而即便土地的所有者和开发商一起将之开发成了一片片的商品房，也仍然只有灰色的“身份”——没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，房屋的买卖只是买主和卖主之间的“私下”交易，没有任何法律能够来保护这种买卖后权利人的权利。
然而，他身边已有很多人买了这样的房子，因为便宜。
“去年，我的同事在梨园买了一套，每平方米才1000多元，今年价格就涨到了3300多。”郑伟说。
2007年5月23日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布报告称，本市期房住宅均价增长较快，四至五环路突破万元。从分环路住宅期房均价来看，四环路以内住宅期房均价达到每平方米13121元；四环至五环路均价突破万元，达到10616元；而五环至六环路的均价则达到了7037元。
这种价格的对比，让小产权房炙手可热。
“以前大产权3000多，小产权1000多的时候，我们的房子根本没现在好卖，现在我们的均价涨到3000多，人们反倒抢着买，刚才来的那个律师就是看了‘负面’报道才来我们这看房的。”太玉园售楼处姓郝的销售人员指着郑伟说。他清楚地记得，2002年太玉园刚开始销售时，才几百元一平方米，周围什么配套都没有，“买的人少，价格涨得也不快。”
而现在的数据是，目前北京440多个在售项目中，就有80个是小产权，占项目销售总数的20%左右。
而在其他地区，小产权也同样在升温，以河南省郑州市为例，当地的“小产权房”已经占到其市面销售的商品房的15%左右。
风险
“销售人员告诉我，他们的开发商是上海某著名房地产公司；但我准备去签合同交钱的时候，会计和出纳却是福建人。”郑伟说，这让他心生疑窦。
在这之前，太玉园就曾被北京市建委曝光过——2005年12月，太玉园因其未取得营业执照、房地产开发企业资质等级证书而擅自从事房地产开发经营活动，被北京市建委点名。
而从太玉园2007年与客户签订的购房合同来看，销售主体仍然是“通州区张家湾镇张家湾村村委会”，而不是一般房屋销售合同中常见的“某房地产公司”。
记者试图通过张家湾镇张家湾村村委会了解太玉园的开发商究竟是谁，但值班工作人员却表示对存在于隔壁6年之久的太玉园销售中心全不知情。对于记者想采访村长的要求，该工作人员表示：“我们村长经常换手机号码，我也联系不上他。”
6月19日，记者从太玉园接待处出来，直奔位于村委会3楼的“党委办公室”。在这里，一位干部模样的人刚沏了一杯茶坐在豪华的班台后面准备看报，当听说记者的采访意图之后，却说自己只是来找人的普通村民，然后就将记者独自扔在这间豪华的办公室内扬长而去。
显然，存在6年之久的太玉园随着“小产权”的热销变得敏感起来，没有人愿意为这个说不清的话题表态——法律的真空让这个小产权房笼罩在灰色的阴影之中。
不过，和这位扬长而去的“普通村民”相比，开发泉发花园的翟“老板”坦然得多。泉发花园是位于北京市朝阳区香江北路的别墅小区，同样身为小产权。翟“老板”告诉记者，泉发花园并不是房地产开发项目，而是在原来村土地之上的“旧城改造工程”。按照他的说法，是当地乡委会——崔各庄委托他进行“房屋重建”，自己并不是“开发商”，也没有“以开发商的名义卖过房子。”——这让一直住在泉发花园的一些业主们十分心寒。
这样的风险政府当然知晓，并一直在提醒购买者“小产权房”的风险。
3月中旬，北京市建委就已发布风险提示，重申小广告上宣传为“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋，无产权保障，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续，还提示消费者不要购买此类无产权或房屋权属有争议的房屋。
6月19日，建设部亦特别提醒城市居民，不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，购买者的合法权益也将难以得到保护。
但购买小产权并且权益受损的先例还是很多。
“这里的基础设施很不好，地下水管经常爆裂”张境(化名)指着自己所在小区的道路说。
她所住的小区就是身为小产权的泉发花园，一个在1997年建成的别墅小区，目前大约有400多住户，多数为“有钱人”，其中三分之一更是“外国人”。正是崔各庄乡将这块土地的使用权交与翟“老板”等四个“老板”共同开发，换取土地使用权出让收益。由于处于法律监管的真空地带，房屋质量的好坏全靠开发商自律。
“你瞧对面那家，装修时，施工队的工人拿锤子一砸，窗户那儿的砖就扑碌碌往下掉。”张境指着对面的别墅说。而她也把自己房子里里外外的水管、电线等全重新铺了一遍。“害怕质量不过关。”张说。
除此之外，开发商自己组织的物业公司也是他们挥之不去的阴影。
2006年，物业公司要求泉发花园的住户将物业费从2.2元提高到3.5元，这激起了业主的不满。“我们不同意，他们就以断电、断水、断暖气做要挟。”和张境同样住在泉发花园的沈蕾(化名)说，“我们和他们理论，说要诉诸于法律，他们却扬言：你们去告好了，我们这里没有法律。”
从法律上看，张境和沈蕾等泉发花园的业主的确无法诉诸于法律，因为他们没有他们所住的房屋的产权——他们手里现在唯一的凭证，是翟“老板”等人发给他们的荣誉村民证。这让他们和同样面临物业纠纷的“大产权”业主相比，更加无助。
“这成了他们要挟我们的一个依据：不许我们买卖房屋，要卖也要卖给开发商，而且是原价；加建房屋每平方米还要多交好几千元钱……”沈蕾说。
现在唯一能让沈蕾他们觉得安心的是，翟等四个“老板”也居住在泉发花园中，“一旦他们跑了，再出点什么事儿，我们找谁去？我们就陷在这儿了。”张境和沈蕾相视苦笑。
之前曾有过政府强制拆除小产权房的先例。2006年5月，北京市规划委在利用卫星查处违法建设过程中，发现房山区青龙湖镇青龙头村有违法建设项目。经核实，该项目在未办理任何立项、规划、用地、建设审批手续的情况下，共计建144栋别墅，占地300余亩，属于违法建设。2007年3月27日，相关部门开始实施拆除其中的85栋，剩下的59栋予以没收。截至目前，85栋违法建筑全部拆除。 [1] [2] [3] [4]
财经时报 邓昕
小产权房的背后是中国畸形的房地产政策和不规范的房地产市场
在这场极富中国特色的博弈中，当事各方都备感矛盾。但顶着违法之险，小产权房却顽强地存在着，与短暂的销售火爆相比，人们更关心的是如何协调解决小产权的法律问题，在现实生活中从来就不缺乏矛盾，但也不缺乏解决矛盾的智慧，对于当事各方来说，现在最好的选择就是等待
买还是不买，这对郑伟而言是个问题。
他看中的是北京通州太玉园小区的房子。但是，这里的房子是“小产权”。
这意味着，房子下面的土地是农村集体所有土地。按照法律规定，在这样的土地上，只有当地的农民才能居住和使用；而即便土地的所有者和开发商一起将之开发成了一片片的商品房，也仍然只有灰色的“身份”——没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，房屋的买卖只是买主和卖主之间的“私下”交易，没有任何法律能够来保护这种买卖后权利人的权利。
然而，他身边已有很多人买了这样的房子，因为便宜。
“去年，我的同事在梨园买了一套，每平方米才1000多元，今年价格就涨到了3300多。”郑伟说。
2007年5月23日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布报告称，本市期房住宅均价增长较快，四至五环路突破万元。从分环路住宅期房均价来看，四环路以内住宅期房均价达到每平方米13121元；四环至五环路均价突破万元，达到10616元；而五环至六环路的均价则达到了7037元。
这种价格的对比，让小产权房炙手可热。
“以前大产权3000多，小产权1000多的时候，我们的房子根本没现在好卖，现在我们的均价涨到3000多，人们反倒抢着买，刚才来的那个律师就是看了‘负面’报道才来我们这看房的。”太玉园售楼处姓郝的销售人员指着郑伟说。他清楚地记得，2002年太玉园刚开始销售时，才几百元一平方米，周围什么配套都没有，“买的人少，价格涨得也不快。”
而现在的数据是，目前北京440多个在售项目中，就有80个是小产权，占项目销售总数的20%左右。
而在其他地区，小产权也同样在升温，以河南省郑州市为例，当地的“小产权房”已经占到其市面销售的商品房的15%左右。
风险
“销售人员告诉我，他们的开发商是上海某著名房地产公司；但我准备去签合同交钱的时候，会计和出纳却是福建人。”郑伟说，这让他心生疑窦。
在这之前，太玉园就曾被北京市建委曝光过——2005年12月，太玉园因其未取得营业执照、房地产开发企业资质等级证书而擅自从事房地产开发经营活动，被北京市建委点名。
而从太玉园2007年与客户签订的购房合同来看，销售主体仍然是“通州区张家湾镇张家湾村村委会”，而不是一般房屋销售合同中常见的“某房地产公司”。
记者试图通过张家湾镇张家湾村村委会了解太玉园的开发商究竟是谁，但值班工作人员却表示对存在于隔壁6年之久的太玉园销售中心全不知情。对于记者想采访村长的要求，该工作人员表示：“我们村长经常换手机号码，我也联系不上他。”
6月19日，记者从太玉园接待处出来，直奔位于村委会3楼的“党委办公室”。在这里，一位干部模样的人刚沏了一杯茶坐在豪华的班台后面准备看报，当听说记者的采访意图之后，却说自己只是来找人的普通村民，然后就将记者独自扔在这间豪华的办公室内扬长而去。
显然，存在6年之久的太玉园随着“小产权”的热销变得敏感起来，没有人愿意为这个说不清的话题表态——法律的真空让这个小产权房笼罩在灰色的阴影之中。
不过，和这位扬长而去的“普通村民”相比，开发泉发花园的翟“老板”坦然得多。泉发花园是位于北京市朝阳区香江北路的别墅小区，同样身为小产权。翟“老板”告诉记者，泉发花园并不是房地产开发项目，而是在原来村土地之上的“旧城改造工程”。按照他的说法，是当地乡委会——崔各庄委托他进行“房屋重建”，自己并不是“开发商”，也没有“以开发商的名义卖过房子。”——这让一直住在泉发花园的一些业主们十分心寒。
这样的风险政府当然知晓，并一直在提醒购买者“小产权房”的风险。
3月中旬，北京市建委就已发布风险提示，重申小广告上宣传为“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋，无产权保障，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续，还提示消费者不要购买此类无产权或房屋权属有争议的房屋。
6月19日，建设部亦特别提醒城市居民，不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，购买者的合法权益也将难以得到保护。
但购买小产权并且权益受损的先例还是很多。
“这里的基础设施很不好，地下水管经常爆裂”张境(化名)指着自己所在小区的道路说。
她所住的小区就是身为小产权的泉发花园，一个在1997年建成的别墅小区，目前大约有400多住户，多数为“有钱人”，其中三分之一更是“外国人”。正是崔各庄乡将这块土地的使用权交与翟“老板”等四个“老板”共同开发，换取土地使用权出让收益。由于处于法律监管的真空地带，房屋质量的好坏全靠开发商自律。
“你瞧对面那家，装修时，施工队的工人拿锤子一砸，窗户那儿的砖就扑碌碌往下掉。”张境指着对面的别墅说。而她也把自己房子里里外外的水管、电线等全重新铺了一遍。“害怕质量不过关。”张说。
除此之外，开发商自己组织的物业公司也是他们挥之不去的阴影。
2006年，物业公司要求泉发花园的住户将物业费从2.2元提高到3.5元，这激起了业主的不满。“我们不同意，他们就以断电、断水、断暖气做要挟。”和张境同样住在泉发花园的沈蕾(化名)说，“我们和他们理论，说要诉诸于法律，他们却扬言：你们去告好了，我们这里没有法律。”
从法律上看，张境和沈蕾等泉发花园的业主的确无法诉诸于法律，因为他们没有他们所住的房屋的产权——他们手里现在唯一的凭证，是翟“老板”等人发给他们的荣誉村民证。这让他们和同样面临物业纠纷的“大产权”业主相比，更加无助。
“这成了他们要挟我们的一个依据：不许我们买卖房屋，要卖也要卖给开发商，而且是原价；加建房屋每平方米还要多交好几千元钱……”沈蕾说。
现在唯一能让沈蕾他们觉得安心的是，翟等四个“老板”也居住在泉发花园中，“一旦他们跑了，再出点什么事儿，我们找谁去？我们就陷在这儿了。”张境和沈蕾相视苦笑。
之前曾有过政府强制拆除小产权房的先例。2006年5月，北京市规划委在利用卫星查处违法建设过程中，发现房山区青龙湖镇青龙头村有违法建设项目。经核实，该项目在未办理任何立项、规划、用地、建设审批手续的情况下，共计建144栋别墅，占地300余亩，属于违法建设。2007年3月27日，相关部门开始实施拆除其中的85栋，剩下的59栋予以没收。截至目前，85栋违法建筑全部拆除。 [1] [2] [3] [4]
财经时报 邓昕
