中央整顿房市态度坚决 大城市售房秩序逐个排查
近期对房地产市场交易秩序的整顿，中央政府态度十分坚决。就在国家发改委、统计局公布5月房价统计数据的当日，建设部部长汪光焘即率相关负责官员，由北京市分管副市长陈刚全程陪同，听取市建委、国土局等就北京5月份房价涨幅再度超过10%原因的汇报。
据知情人士透露，市场交易秩序中是否存在“人为推涨”房价的现象，是建设部领导在整个汇报过程中最为关注的内容。汇报结束后，汪光焘要求北京市有关部门对违法违规交易、违反既定政策人为哄抬房价的现象，必须加大力度，坚决予以打击。
据了解，本次整顿涉及范围较广，各直辖市、省会城市及计划单列市很可能会“逐个排查”。
谁是北京新一轮房价上涨推手？
来自国家统计部门的公开数据，再次为北京楼市敲响了警钟：5月份，北京房价涨幅又越过了10%的警戒线。
“10%涨幅应该只是个保守的数据。”来自销售一线的市场人士表示。事实上，北京市东四环和北四环沿线在售项目实际售价，很多已达每平方米1万元以上了，西四环与西五环之间以低密度项目为主，均价更高达每平方米两万多元，而四环以内新项目不多，单价均已过万元。
政府密集出台的宏观调控政策没有压住房价的涨势，火热的股市分流了部分买楼的资金，但也没把房价拉下来。究竟是什么因素在推动北京新一轮房价的上涨呢？
豪宅、服务式公寓成为领涨者
房价是攀比出来的——这已成为业界共识。曾几何时，上海房价看香港，北京房价看上海，二线城市看京、沪。在同一城市内部，则是周边区域向城市中心区域看齐。在每个城市中心区域，总有一个或几个项目会成为定价标杆，它们无形中也就成了领涨者。
记者近期观察发现，带动北京房价这一轮上涨的主要是两类物业：豪宅和酒店服务式公寓。前者因土地稀缺、需求增长、产品升级而抬升价格，后者凭借核心城区位置、有限供应、小户型、低总价、出租回报稳定而大胆拔高单价。这些服务式公寓多为带家具、家电的精装修房，均价在15000元以上，因为户型以50~60平方米的为主，总价多在100万元上下，瞄准投资型客户。这些项目的高单价在周边区域起到的“头羊效应”，已经逐步显现。
另据记者调查发现，一些新项目为了满足“90/70政策”规划要求又不愿冒市场风险，也纷纷打上酒店服务式公寓的主意。该类物业增量过猛，势必会影响到日后的租赁市场竞争，无论开发商还是投资者看来都应该谨慎行事。
轨道交通也是房价推手
以奥运为契机，北京正迎来轨道交通(地铁)建设最快的时期。21世纪不动产与新浪房产前不久所做的一项联合调查显示，75%以上的受访者将交通是否便利作为购房和租房的首选因素。而据21世纪不动产监测数据显示，贯穿市区南北的北京地铁5号线2002年年底开工以来，其沿线房价年平均上涨幅度近18%，超过了北京市房价年平均上涨速度，沿线个别项目价格年均上涨幅度甚至超过30%。购房者对于地铁开通后物业的升值预期，是支撑这一涨势的关键因素，旺盛的市场，也使此类物业价格居高不下。
地铁建设对北京房价尤其是郊区房价的拉动，早已为地铁13号线和八通线证明。2002年9月北京地铁13号线开工前夕，回龙观地区的商品房价不过每平方米3000元左右，随后一直稳步上涨，待两年后正式开通运行时，西三旗至回龙观一线多数项目的房价已超过每平方米6000元。八通线2001年底开工建设前，通州地区即使是靠近国贸的楼盘，售价亦不过每平方米2000余元。随着工程的进展，房价很快直线上升，2003年底开通后房价即迅速向每平方米6000元靠拢。
在北京新一轮房价上涨中，正在大规模建设中的地铁和轻轨网络，仍会扮演沿线物业价格推手的角色。
政策须找准立足点
最近，政府管理部门严打开发商“捂盘惜售、哄抬房价”等行为，个别开发商雇人排队买房制造热销假象，或利用企业内部人员炒房也被媒体曝光，房价上涨的原因于是被简单归结为开发商的人为因素。值得关注的，政府出台的一些规范市场的措施无意中起到了反向的作用力。
中原地产华北区董事总经理李文杰将开发商“捂盘惜售”行为解释为“基于现实的考虑”。他指出，首先是预售制度改变导致北京预售供应减少和价格偏高。去年年中，北京市开始整顿房地产市场秩序，要求凡是取得预售许可的项目，自取得许可起算三日内必须开盘，或需要注明开盘时间及价格，并且不得随意更改、特别涨价。在这个背景下，开发商自然会首先小批量取得预售许可，其次会将预期的出售价格标高，因为实际价格下降反而不会违反规定，这就出现了有些人认为现在售价比预期价格低的原因。
“信贷政策导致供应延迟也是重要原因。”李文杰说。既然银行新的信贷政策是结构封顶之后才会将买房人的按揭贷款释放给开发商使用，也就意味着开发商在此之前最多只能取得预售房款的30%(一次性付款的不算)，对于大多数开发商而言，在目前房价快速上涨的环境下，等到结构封顶再出售，不失为上策，因此预售的面积又再次减少。供应一再减少，供求关系紧张，必然抬高房价。
“看上去似乎开发商在‘捂盘惜售’，其实是商业利益导向所致，符合市场的游戏规则，不能算违规。治本的办法，还是加大市场供应量。”他说。
看来，政府单纯下大力气整顿房地产交易秩序，对抑制房价快速上涨能起到的作用可能是极其有限的。稳定房价，还须对症下药。
受过去两年的宏观调控影响，走势较为平稳的上海房地产市场，近期却再度暗潮汹涌，蠢蠢欲动。本报4月30日1701期A20版刊发《上海楼价再入上升通道》一文，较早捕捉到了这个最新动向，随后对上海及长三角楼市本轮涨价潮又进行了连续的追踪报道和深入分析。本期我们特别约请复旦大学房地产研究中心主任华伟专文论述上海楼市复苏、楼价加速上涨的多方面原因，以及政府应该采取的必要对策，作为上述系列报道的阶段性总结。对上海及长三角楼市今后的发展，本报仍将密切关注。
几乎所有条件都在支持上海房价上涨
外有投资冲动 内有需求拉动
上海一直是国际热钱逐鹿的舞台，特别是随着人民币汇率不断攀升，正有大量资本不断涌入。根据我们前一段时间的统计，近两年上海高端商业物业的投资，以港商为代表的外资就占到60%，总额近400亿元人民币，而作为全球金融中心之一的香港，其资金来源本来就是国际化和多元化的。上海高端住宅及其他高端物业也是以外资为投资主体的。同时，上海是国内大部分民营资本的投资首选。据我们了解，许多近两年离开上海投资外地的民营资本，正千方百计地想再度回到上海房地产市场。再加上近期通胀抬头，货币资本的持有者会选择固定资产投资，高端房地产物业更是其不二之选。
下面我们从简单的供给与需求关系来分析一下上海楼市近期的状况。首先看供给：据官方统计，上海现可售房源860万平方米，由于七八月份销售淡季即将到来，而上半年前5个月销售总量达1100万平方米，大大缓解了房产商的资金压力及还贷压力，许多待售楼盘都会集中到9月以后才开盘。也就是说，未来几个月内全市楼盘供给量会大幅减少，特别是中环线以内的新楼盘，现已开始出现供应空白。再来看需求：一、近两年宏观调控令上海房价逐步回归理性，自住型需求经过长期观望后逐渐释放；二、经过一段时间的财富积累，市民改善型需求也有所上升；三、近期股市大涨，总市值达到18万亿元，市民手中财富激增，已有迹象表明股市资金正向楼市转移。
据网上统计数据显示，上海楼市最近三周平均日成交量超过10万平方米。可以预计到10月份全市存量房源将低于500万平方米，且以郊区楼盘为主。
上海楼市目前面临的最大问题是结构性矛盾，也就是区域结构性供给需求不平衡，具体表现为外中环以内需求旺盛，供给量小；外环以外需求量平稳，供给量大。在这种情况下，中环以内的房产会供不应求，直接结果是房价上升，市中心房价上升的效应将引起郊区房价上升，全市进入新一轮房价上涨循环。
政策与股市推波助澜
若二手房强征20%个人所得税的政策实施，借鉴杭州已有经验可推断出两个可能：一是二手房业主惜售，市场上二手房供给相对减少；二是二手房业主把成本转嫁到房价上。不论哪种情况发生，结果都会推高房价。
现在股市高位大幅震荡，我们不妨对楼市可能受到的影响作如下预测：一、股市继续震荡一段时间，前期一些获利资金为安全起见逐步退出股市，等待新的投资机会，当然从银行出来的储蓄资金很少会回到储蓄账户上，有望持续攀升的楼市将是他们的选择之一；二、股市继续大涨，更多资金进入股市，会减少对房地产的投资和消费；三、 股市大跌，套住最后进入的资金，前期获利资金坚决退出，等待股市下一轮机会或进入楼市。
换言之，只有股市继续上涨会分流进入楼市的资金。但一般相信股市不大可能持续强劲上涨，总有跌的一天，现有客观环境也不适合股市大涨，可以预计必然会有一部分股市资金进入楼市，从而加剧后者的结构性供需矛盾。
对策何在？
鉴于目前上海楼市的结构性矛盾在供求双方都有所体现，股票市场的财富转移效应也日趋明显，我们认为市政府应采取以下必要措施进行调整，以抑制房价过快上涨的势头：
其一，调控土地供应，抑制房价上涨。适当增加中内环区域住宅用地供地，以提高住房供给量，满足市场需求；
其二，区别对待，抑制投机，鼓励存量房市场的正常流通。对存量房市场的调控面临两个问题：一是增加二手房交易税来抑制房地产投机；另一方面又要大力激活存量房交易，以提高城镇居民的现实购买力，从而实现梯度消费。市政府对两者应区别对待，尤其要鼓励存量房交易需求，可以采取的措施包括：(1)对出售原仅有一套自住房而购买新房的人士，可凭借其购房发票实施退税政策；(2)对符合以上条件的购房者，只对其新购房面积增加部分按新房价格缴纳税收；(3)对住房转让所得税进行摊销，允许每次可等额抵扣收入所得税。
其三，规范房地产开发企业经营行为，理顺市场秩序，更好地发挥市场功能，引导合理需求，改善投资结构。
中国经营报
据知情人士透露，市场交易秩序中是否存在“人为推涨”房价的现象，是建设部领导在整个汇报过程中最为关注的内容。汇报结束后，汪光焘要求北京市有关部门对违法违规交易、违反既定政策人为哄抬房价的现象，必须加大力度，坚决予以打击。
据了解，本次整顿涉及范围较广，各直辖市、省会城市及计划单列市很可能会“逐个排查”。
谁是北京新一轮房价上涨推手？
来自国家统计部门的公开数据，再次为北京楼市敲响了警钟：5月份，北京房价涨幅又越过了10%的警戒线。
“10%涨幅应该只是个保守的数据。”来自销售一线的市场人士表示。事实上，北京市东四环和北四环沿线在售项目实际售价，很多已达每平方米1万元以上了，西四环与西五环之间以低密度项目为主，均价更高达每平方米两万多元，而四环以内新项目不多，单价均已过万元。
政府密集出台的宏观调控政策没有压住房价的涨势，火热的股市分流了部分买楼的资金，但也没把房价拉下来。究竟是什么因素在推动北京新一轮房价的上涨呢？
豪宅、服务式公寓成为领涨者
房价是攀比出来的——这已成为业界共识。曾几何时，上海房价看香港，北京房价看上海，二线城市看京、沪。在同一城市内部，则是周边区域向城市中心区域看齐。在每个城市中心区域，总有一个或几个项目会成为定价标杆，它们无形中也就成了领涨者。
记者近期观察发现，带动北京房价这一轮上涨的主要是两类物业：豪宅和酒店服务式公寓。前者因土地稀缺、需求增长、产品升级而抬升价格，后者凭借核心城区位置、有限供应、小户型、低总价、出租回报稳定而大胆拔高单价。这些服务式公寓多为带家具、家电的精装修房，均价在15000元以上，因为户型以50~60平方米的为主，总价多在100万元上下，瞄准投资型客户。这些项目的高单价在周边区域起到的“头羊效应”，已经逐步显现。
另据记者调查发现，一些新项目为了满足“90/70政策”规划要求又不愿冒市场风险，也纷纷打上酒店服务式公寓的主意。该类物业增量过猛，势必会影响到日后的租赁市场竞争，无论开发商还是投资者看来都应该谨慎行事。
轨道交通也是房价推手
以奥运为契机，北京正迎来轨道交通(地铁)建设最快的时期。21世纪不动产与新浪房产前不久所做的一项联合调查显示，75%以上的受访者将交通是否便利作为购房和租房的首选因素。而据21世纪不动产监测数据显示，贯穿市区南北的北京地铁5号线2002年年底开工以来，其沿线房价年平均上涨幅度近18%，超过了北京市房价年平均上涨速度，沿线个别项目价格年均上涨幅度甚至超过30%。购房者对于地铁开通后物业的升值预期，是支撑这一涨势的关键因素，旺盛的市场，也使此类物业价格居高不下。
地铁建设对北京房价尤其是郊区房价的拉动，早已为地铁13号线和八通线证明。2002年9月北京地铁13号线开工前夕，回龙观地区的商品房价不过每平方米3000元左右，随后一直稳步上涨，待两年后正式开通运行时，西三旗至回龙观一线多数项目的房价已超过每平方米6000元。八通线2001年底开工建设前，通州地区即使是靠近国贸的楼盘，售价亦不过每平方米2000余元。随着工程的进展，房价很快直线上升，2003年底开通后房价即迅速向每平方米6000元靠拢。
在北京新一轮房价上涨中，正在大规模建设中的地铁和轻轨网络，仍会扮演沿线物业价格推手的角色。
政策须找准立足点
最近，政府管理部门严打开发商“捂盘惜售、哄抬房价”等行为，个别开发商雇人排队买房制造热销假象，或利用企业内部人员炒房也被媒体曝光，房价上涨的原因于是被简单归结为开发商的人为因素。值得关注的，政府出台的一些规范市场的措施无意中起到了反向的作用力。
中原地产华北区董事总经理李文杰将开发商“捂盘惜售”行为解释为“基于现实的考虑”。他指出，首先是预售制度改变导致北京预售供应减少和价格偏高。去年年中，北京市开始整顿房地产市场秩序，要求凡是取得预售许可的项目，自取得许可起算三日内必须开盘，或需要注明开盘时间及价格，并且不得随意更改、特别涨价。在这个背景下，开发商自然会首先小批量取得预售许可，其次会将预期的出售价格标高，因为实际价格下降反而不会违反规定，这就出现了有些人认为现在售价比预期价格低的原因。
“信贷政策导致供应延迟也是重要原因。”李文杰说。既然银行新的信贷政策是结构封顶之后才会将买房人的按揭贷款释放给开发商使用，也就意味着开发商在此之前最多只能取得预售房款的30%(一次性付款的不算)，对于大多数开发商而言，在目前房价快速上涨的环境下，等到结构封顶再出售，不失为上策，因此预售的面积又再次减少。供应一再减少，供求关系紧张，必然抬高房价。
“看上去似乎开发商在‘捂盘惜售’，其实是商业利益导向所致，符合市场的游戏规则，不能算违规。治本的办法，还是加大市场供应量。”他说。
看来，政府单纯下大力气整顿房地产交易秩序，对抑制房价快速上涨能起到的作用可能是极其有限的。稳定房价，还须对症下药。
受过去两年的宏观调控影响，走势较为平稳的上海房地产市场，近期却再度暗潮汹涌，蠢蠢欲动。本报4月30日1701期A20版刊发《上海楼价再入上升通道》一文，较早捕捉到了这个最新动向，随后对上海及长三角楼市本轮涨价潮又进行了连续的追踪报道和深入分析。本期我们特别约请复旦大学房地产研究中心主任华伟专文论述上海楼市复苏、楼价加速上涨的多方面原因，以及政府应该采取的必要对策，作为上述系列报道的阶段性总结。对上海及长三角楼市今后的发展，本报仍将密切关注。
几乎所有条件都在支持上海房价上涨
外有投资冲动 内有需求拉动
上海一直是国际热钱逐鹿的舞台，特别是随着人民币汇率不断攀升，正有大量资本不断涌入。根据我们前一段时间的统计，近两年上海高端商业物业的投资，以港商为代表的外资就占到60%，总额近400亿元人民币，而作为全球金融中心之一的香港，其资金来源本来就是国际化和多元化的。上海高端住宅及其他高端物业也是以外资为投资主体的。同时，上海是国内大部分民营资本的投资首选。据我们了解，许多近两年离开上海投资外地的民营资本，正千方百计地想再度回到上海房地产市场。再加上近期通胀抬头，货币资本的持有者会选择固定资产投资，高端房地产物业更是其不二之选。
下面我们从简单的供给与需求关系来分析一下上海楼市近期的状况。首先看供给：据官方统计，上海现可售房源860万平方米，由于七八月份销售淡季即将到来，而上半年前5个月销售总量达1100万平方米，大大缓解了房产商的资金压力及还贷压力，许多待售楼盘都会集中到9月以后才开盘。也就是说，未来几个月内全市楼盘供给量会大幅减少，特别是中环线以内的新楼盘，现已开始出现供应空白。再来看需求：一、近两年宏观调控令上海房价逐步回归理性，自住型需求经过长期观望后逐渐释放；二、经过一段时间的财富积累，市民改善型需求也有所上升；三、近期股市大涨，总市值达到18万亿元，市民手中财富激增，已有迹象表明股市资金正向楼市转移。
据网上统计数据显示，上海楼市最近三周平均日成交量超过10万平方米。可以预计到10月份全市存量房源将低于500万平方米，且以郊区楼盘为主。
上海楼市目前面临的最大问题是结构性矛盾，也就是区域结构性供给需求不平衡，具体表现为外中环以内需求旺盛，供给量小；外环以外需求量平稳，供给量大。在这种情况下，中环以内的房产会供不应求，直接结果是房价上升，市中心房价上升的效应将引起郊区房价上升，全市进入新一轮房价上涨循环。
政策与股市推波助澜
若二手房强征20%个人所得税的政策实施，借鉴杭州已有经验可推断出两个可能：一是二手房业主惜售，市场上二手房供给相对减少；二是二手房业主把成本转嫁到房价上。不论哪种情况发生，结果都会推高房价。
现在股市高位大幅震荡，我们不妨对楼市可能受到的影响作如下预测：一、股市继续震荡一段时间，前期一些获利资金为安全起见逐步退出股市，等待新的投资机会，当然从银行出来的储蓄资金很少会回到储蓄账户上，有望持续攀升的楼市将是他们的选择之一；二、股市继续大涨，更多资金进入股市，会减少对房地产的投资和消费；三、 股市大跌，套住最后进入的资金，前期获利资金坚决退出，等待股市下一轮机会或进入楼市。
换言之，只有股市继续上涨会分流进入楼市的资金。但一般相信股市不大可能持续强劲上涨，总有跌的一天，现有客观环境也不适合股市大涨，可以预计必然会有一部分股市资金进入楼市，从而加剧后者的结构性供需矛盾。
对策何在？
鉴于目前上海楼市的结构性矛盾在供求双方都有所体现，股票市场的财富转移效应也日趋明显，我们认为市政府应采取以下必要措施进行调整，以抑制房价过快上涨的势头：
其一，调控土地供应，抑制房价上涨。适当增加中内环区域住宅用地供地，以提高住房供给量，满足市场需求；
其二，区别对待，抑制投机，鼓励存量房市场的正常流通。对存量房市场的调控面临两个问题：一是增加二手房交易税来抑制房地产投机；另一方面又要大力激活存量房交易，以提高城镇居民的现实购买力，从而实现梯度消费。市政府对两者应区别对待，尤其要鼓励存量房交易需求，可以采取的措施包括：(1)对出售原仅有一套自住房而购买新房的人士，可凭借其购房发票实施退税政策；(2)对符合以上条件的购房者，只对其新购房面积增加部分按新房价格缴纳税收；(3)对住房转让所得税进行摊销，允许每次可等额抵扣收入所得税。
其三，规范房地产开发企业经营行为，理顺市场秩序，更好地发挥市场功能，引导合理需求，改善投资结构。
中国经营报
