土地私下交易门道多 开发商盼“土地二级市场”
为什么在青岛想买块可以做房产项目的地块这么难？近年来，随着各种资本涌入房地产市场，越来越多的发展商发出这类感叹。一方面是找地难，另一方面却是卖地难。本报日前报道了青岛工业用地价格大涨的信息后，莱西某公司就向本报反映，自己手中就有莱西姜山工业园的100亩工业用地，最近一直在寻找买家，但不知如何才能以合适的价格卖出去，市场上还真缺少这样一个信息和交易平台。
开发商寻地不易
在土地市场上，像招拍挂这样的一级市场发育得已经比较完整，信息也很全面，但是二手土地交易的二级市场却十分匮乏，开发商之间只能通过小道消息获得信息。
据了解，开发商手中土地一般有三种来源，一是通过招拍挂从土地储备中心拿地，二是前些年通过划拨或协议转让储备了一批用地，三是开发商之间对手中土地进行交易。我市某开发公司土地开发部的张处长介绍，现在政府公开出让国有土地一般都是通过招拍挂，划拨和协议转让的已经越来越少，但每年招拍挂出让的土地也都是有限的，特别是市内可供出让的土地，十分紧缺。所以更多的开发商喜欢通过一些私人关系来交易土地。
张处长介绍，自己每年最重要的任务就是为公司寻地然后办理各种手续，这几年外地公司蜂拥入青，听说张处长这里信息丰富，所以每年总有几拨人到张处长这里来“寻地”，但个人拥有的信息既不全面也不及时，土地的定价也缺少一个科学的机制，最终私下能成交的称得上是凤毛麟角。
市房地产开发管理局有关负责人向记者介绍，现在大家都很关注已经进驻岛城的房产大鳄，其实除此之外，每年还有相当多的国内外房产巨头不断来青岛考察，之所以成功者寥寥，主要还是找不到合适的地块。
土地出嫁往往一波三折
找块合适的土地不容易，为土地找个合适的婆家也很难。
市北区一家开发企业的老总告诉记者，土地属于大宗商品，总值高，价格变动大，交易起来往往一波三折。自己手中就有一块地，因为自己公司能力受限就想找个实力相称的开发企业来操盘开发，但考察一圈下来，符合条件的一个也没有。为了这个要“出嫁”的地块，自己费心费力又费时间，在如今这个信息时代，大家仍然通过口口相传来转让土地实在是有点匪夷所思。
土地交易“门道”多
虽然土地交易难度大，但每年全市仍有很多地块如流水般在不同的产权人之间转来转去。市国土房管局有关人士介绍，我国对土地二级交易市场管理并非一片空白，其中自有一套完整的交易体系，如果有人想转让土地，完全可以委托土地储备部门进行招标、拍卖或者挂牌。如果开发商之间已经达成交易协议，则需到土地管理部门办理相应的评估、转让手续。
对此，一位长期从事土地交易的业内人士表示，国土部门的管理模式固然完善，但其中的交易费用也非常高，这几年土地增值厉害，如果直接交易土地，获利方都要交纳30~60%的土地增值税。为了避开这块费用，现实中开发商就想出了很多的“门道”，能够避开行业主管部门的监管。最常见的就是不直接交易土地，而是把土地注入一个公司，然后通过转让股权的模式来把公司转让出去，其中拥有的土地也就自然“暗渡陈仓”，交易中最主要的费用只是缴纳3%的契税和5.6%的营业税，费用比土地增值税低得多。还有一些公司在转让土地时，直接把公司法人名字改过来就行了，所需费用还要更低。
记者 赵健 青岛财经日报
开发商寻地不易
在土地市场上，像招拍挂这样的一级市场发育得已经比较完整，信息也很全面，但是二手土地交易的二级市场却十分匮乏，开发商之间只能通过小道消息获得信息。
据了解，开发商手中土地一般有三种来源，一是通过招拍挂从土地储备中心拿地，二是前些年通过划拨或协议转让储备了一批用地，三是开发商之间对手中土地进行交易。我市某开发公司土地开发部的张处长介绍，现在政府公开出让国有土地一般都是通过招拍挂，划拨和协议转让的已经越来越少，但每年招拍挂出让的土地也都是有限的，特别是市内可供出让的土地，十分紧缺。所以更多的开发商喜欢通过一些私人关系来交易土地。
张处长介绍，自己每年最重要的任务就是为公司寻地然后办理各种手续，这几年外地公司蜂拥入青，听说张处长这里信息丰富，所以每年总有几拨人到张处长这里来“寻地”，但个人拥有的信息既不全面也不及时，土地的定价也缺少一个科学的机制，最终私下能成交的称得上是凤毛麟角。
市房地产开发管理局有关负责人向记者介绍，现在大家都很关注已经进驻岛城的房产大鳄，其实除此之外，每年还有相当多的国内外房产巨头不断来青岛考察，之所以成功者寥寥，主要还是找不到合适的地块。
土地出嫁往往一波三折
找块合适的土地不容易，为土地找个合适的婆家也很难。
市北区一家开发企业的老总告诉记者，土地属于大宗商品，总值高，价格变动大，交易起来往往一波三折。自己手中就有一块地，因为自己公司能力受限就想找个实力相称的开发企业来操盘开发，但考察一圈下来，符合条件的一个也没有。为了这个要“出嫁”的地块，自己费心费力又费时间，在如今这个信息时代，大家仍然通过口口相传来转让土地实在是有点匪夷所思。
土地交易“门道”多
虽然土地交易难度大，但每年全市仍有很多地块如流水般在不同的产权人之间转来转去。市国土房管局有关人士介绍，我国对土地二级交易市场管理并非一片空白，其中自有一套完整的交易体系，如果有人想转让土地，完全可以委托土地储备部门进行招标、拍卖或者挂牌。如果开发商之间已经达成交易协议，则需到土地管理部门办理相应的评估、转让手续。
对此，一位长期从事土地交易的业内人士表示，国土部门的管理模式固然完善，但其中的交易费用也非常高，这几年土地增值厉害，如果直接交易土地，获利方都要交纳30~60%的土地增值税。为了避开这块费用，现实中开发商就想出了很多的“门道”，能够避开行业主管部门的监管。最常见的就是不直接交易土地，而是把土地注入一个公司，然后通过转让股权的模式来把公司转让出去，其中拥有的土地也就自然“暗渡陈仓”，交易中最主要的费用只是缴纳3%的契税和5.6%的营业税，费用比土地增值税低得多。还有一些公司在转让土地时，直接把公司法人名字改过来就行了，所需费用还要更低。
记者 赵健 青岛财经日报
