小产权房终将合法化?专家称只是一种愿望而已
买了活该？
已购房者权益难以得到保障
赵红梅建议，应当从不正当竞争的角度来认识“小产权”房的危害性。国家应尽快修改反不正当竞争法，使交了税费、取得正当合法手续的开发商，能够基于维护其团体共同利益、进而维护社会公共利益，对“小产权”房的销售者提起公益诉讼。
不过，相对合法开发商而言，人们现在更为关心的是那些已经购买了“小产权”房的消费者权益如何保障。
网友“卖房客”就遇到了这样的问题，为了孩子上学方便，他决定把房子卖掉去学校附近买个二手房，可是和买主都谈妥了他才发现，自己的房子因为是“小产权”不能更名。
秦兵告诉记者，购买“小产权”房的法律风险主要包括拿不到国家房产部门发放的、能够得到法律保护的房屋所有权证；房屋不能进行流转、交易；没有房屋质量等的售后保证；开发商资金可能因无银行等机构监管而流失，从而造成房屋交付延迟4个方面。
事实上，“卖房客”的遭遇并非特例，有关“小产权”楼盘延迟交房、难以转让、质量缺乏保证等纠纷的报道时常可见。我爱我家房地产经纪公司的一位工作人员告诉记者，“小产权”房的情况非常复杂，一般正规的房地产中介都不会接受“小产权”的房源，也不会为“小产权”二手房提供中介服务。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
而一旦认定合同无效，按照我国合同法第五十八条的规定，出售者因无效合同取得的房款，应当返还给购房者；出售者一方对于缔结合同有过错的，应当赔偿购房者因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
“因此，一旦‘小产权’房购房者与出售方产生纠纷，起诉至法院或提起仲裁，要注意把握好时机。”赵红梅建议，在起诉或提起仲裁时，出售者未取得商品房预售许可证明的，双方缔结的买卖合同都将被认定为无效合同。
如果购房者买房时被隐瞒了“小产权”的事实，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条则规定，出售者故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证明的情况下，双方签订了无效合同的，购房者可以请求双倍返还购房款。
终将合法化？
专家称只是一种愿望而已
买了“小产权”房，将来会怎么样？秦兵认为，即将实施的物权法给土地承包经营权人设定了相当大的权限，“小产权”房转为真正拥有产权的房屋将是大势所趋。
这种观点得到相当一部分“小产权”房购房者的认同，不少人在采访中表示，政府不会坐视这么多没产权的房子不管，大家都是花了血汗钱买的，总有一天政府会给产权。还有的观点认为，中国可以吸取美国二战后建造莱维特小镇的经验，顺势让这些近郊的“小产权”房尽快合法化。
即将实施的物权法第四十二条是关于国家征收集体土地的规定。赵红梅说，相比于现有法律，第四十二条并未对国家征收集体土地设定哪些新的门槛，对土地征收“公共利益”的表述，也和现有法律一样仍比较抽象和笼统。因此，“集体土地入市很可能是下一步将被考虑的问题”的结论，并不能从物权法中得出，而只是一些人的愿望而已。
据介绍，目前一些学者主张推动中国城乡一体化和农村土地市场化进程，效仿西方，修订有关法律，采取严格的、狭义的“公共利益”概念，控制政府行使土地征收权的范围。同时主张非公共利益的用地配置，由市场机制加以解决，让用地者自己跟农民通过谈判达成交易。
但也有相当一部分学者基于我国的社会现实，认为“集体土地入市”涉及到一系列重大的理论与利益调节问题，比如集体土地所有权的地位、性质，集体土地溢价缘由与归属(本村农民还是全社会)，不同地区、不同用途农民土地利益差别，农民权利保护与社会公平、整体效率的冲突等等，应谨慎从事。
“不少人认为随着物权法出台，公民的财产权利被全面肯定，‘小产权’房也会被法律所认可，最终可以转化为合法的产权房。其实这是对物权法的误解，目前下定论还为时过早。”赵红梅表示。
编后
一个不争的事实是，“小产权”房在高 房价的大环境下，冒着极大的风险，在法律夹缝中滋生起来了。购房者住上了便宜、宽敞的房子；乡镇和农民的腰包鼓了；合作开发商可以按比例分成；增加了物业管理方面的就业机会……
然而，“小产权”房“多赢”的背后却存在着隐患：购房者如果购买了此类住宅，将面临两大风险，一是土地征收。未来如果涉及到道路、市政等规划变更，国家要对该片土地进行征收，只能对土地的实际所有人———当地村镇做出补偿，而不对购房者进行补偿；二是此类购房合同或协议不受目前的法律保护，村委会若要收回房子，购房者得不到法律的支持。
叫停“小产权”房只是个暂时办法，问题的根源还在于如何引导消费者回归大产权房的合法轨道上来。比如加大经济适用房、双限房等具有保障性用房地块的供应。
“小产权”房问题不仅考验了政府调控房价的能力，同时，也将进一步督促土地制度的改革。 [上一页]
法制日报
已购房者权益难以得到保障
赵红梅建议，应当从不正当竞争的角度来认识“小产权”房的危害性。国家应尽快修改反不正当竞争法，使交了税费、取得正当合法手续的开发商，能够基于维护其团体共同利益、进而维护社会公共利益，对“小产权”房的销售者提起公益诉讼。
不过，相对合法开发商而言，人们现在更为关心的是那些已经购买了“小产权”房的消费者权益如何保障。
网友“卖房客”就遇到了这样的问题，为了孩子上学方便，他决定把房子卖掉去学校附近买个二手房，可是和买主都谈妥了他才发现，自己的房子因为是“小产权”不能更名。
秦兵告诉记者，购买“小产权”房的法律风险主要包括拿不到国家房产部门发放的、能够得到法律保护的房屋所有权证；房屋不能进行流转、交易；没有房屋质量等的售后保证；开发商资金可能因无银行等机构监管而流失，从而造成房屋交付延迟4个方面。
事实上，“卖房客”的遭遇并非特例，有关“小产权”楼盘延迟交房、难以转让、质量缺乏保证等纠纷的报道时常可见。我爱我家房地产经纪公司的一位工作人员告诉记者，“小产权”房的情况非常复杂，一般正规的房地产中介都不会接受“小产权”的房源，也不会为“小产权”二手房提供中介服务。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
而一旦认定合同无效，按照我国合同法第五十八条的规定，出售者因无效合同取得的房款，应当返还给购房者；出售者一方对于缔结合同有过错的，应当赔偿购房者因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
“因此，一旦‘小产权’房购房者与出售方产生纠纷，起诉至法院或提起仲裁，要注意把握好时机。”赵红梅建议，在起诉或提起仲裁时，出售者未取得商品房预售许可证明的，双方缔结的买卖合同都将被认定为无效合同。
如果购房者买房时被隐瞒了“小产权”的事实，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条则规定，出售者故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证明的情况下，双方签订了无效合同的，购房者可以请求双倍返还购房款。
终将合法化？
专家称只是一种愿望而已
买了“小产权”房，将来会怎么样？秦兵认为，即将实施的物权法给土地承包经营权人设定了相当大的权限，“小产权”房转为真正拥有产权的房屋将是大势所趋。
这种观点得到相当一部分“小产权”房购房者的认同，不少人在采访中表示，政府不会坐视这么多没产权的房子不管，大家都是花了血汗钱买的，总有一天政府会给产权。还有的观点认为，中国可以吸取美国二战后建造莱维特小镇的经验，顺势让这些近郊的“小产权”房尽快合法化。
即将实施的物权法第四十二条是关于国家征收集体土地的规定。赵红梅说，相比于现有法律，第四十二条并未对国家征收集体土地设定哪些新的门槛，对土地征收“公共利益”的表述，也和现有法律一样仍比较抽象和笼统。因此，“集体土地入市很可能是下一步将被考虑的问题”的结论，并不能从物权法中得出，而只是一些人的愿望而已。
据介绍，目前一些学者主张推动中国城乡一体化和农村土地市场化进程，效仿西方，修订有关法律，采取严格的、狭义的“公共利益”概念，控制政府行使土地征收权的范围。同时主张非公共利益的用地配置，由市场机制加以解决，让用地者自己跟农民通过谈判达成交易。
但也有相当一部分学者基于我国的社会现实，认为“集体土地入市”涉及到一系列重大的理论与利益调节问题，比如集体土地所有权的地位、性质，集体土地溢价缘由与归属(本村农民还是全社会)，不同地区、不同用途农民土地利益差别，农民权利保护与社会公平、整体效率的冲突等等，应谨慎从事。
“不少人认为随着物权法出台，公民的财产权利被全面肯定，‘小产权’房也会被法律所认可，最终可以转化为合法的产权房。其实这是对物权法的误解，目前下定论还为时过早。”赵红梅表示。
编后
一个不争的事实是，“小产权”房在高 房价的大环境下，冒着极大的风险，在法律夹缝中滋生起来了。购房者住上了便宜、宽敞的房子；乡镇和农民的腰包鼓了；合作开发商可以按比例分成；增加了物业管理方面的就业机会……
然而，“小产权”房“多赢”的背后却存在着隐患：购房者如果购买了此类住宅，将面临两大风险，一是土地征收。未来如果涉及到道路、市政等规划变更，国家要对该片土地进行征收，只能对土地的实际所有人———当地村镇做出补偿，而不对购房者进行补偿；二是此类购房合同或协议不受目前的法律保护，村委会若要收回房子，购房者得不到法律的支持。
叫停“小产权”房只是个暂时办法，问题的根源还在于如何引导消费者回归大产权房的合法轨道上来。比如加大经济适用房、双限房等具有保障性用房地块的供应。
“小产权”房问题不仅考验了政府调控房价的能力，同时，也将进一步督促土地制度的改革。 [上一页]
法制日报
