又是一记“行政重拳”南京“10%新政”调房价
继严控房价涨幅之后，南京市又在住宅政策上“祭出新招”。南京市政府近日出台的《关于中低价商品房建设与销售管理实施意见》，南京主城外面积５万平方米以上的经营性居住用地中，原则上应配建１０％左右的中低价商品房。很明显，这又是一记“行政重拳”。
众所周知，由于1998年住房体制改革以来，在住宅商品化、市场化一路高歌猛进的态势下，住宅保障相当滞后，由此导致社会民众对于房价增长过快怨声载道。自2005年以来，调整住宅供应结构和加强住宅保障建设成为宏观调控的主旋律，在此背景下，2006年中央出台了“70/90”政策，各地又陆续制定了《2006-2010年住房建设规划》。
但到底如何推进政策性住宅建设，各地出现了不同的观点和做法。比如2005年上海推出了“两个1000万工程”，加强配套商品房和中低价普通商品房建设；再如2006年开始广州、成都、北京都积极尝试限价房建设，今年北京市更是大张旗鼓地也搞出一个“两个1000万”——与上海不同的是，它是三年之内，分别建设1000万平米经济适用房和限价商品房。
那么，此次南京政府的做法（笔者暂且称之为“10%新政”）可谓独树一帜。它的出发点其实很简单：为满足拆迁困难居民的购房需求。而且这种中低价住宅已经自2003就开始建设，至今已经竣工交付了4万平方米，5000户拆迁家庭已申购入住。所以，这一政策性住宅的目标群体有比较严格的界定，其价格约是相邻地段普通商品房平均销售价格的80％。
这一住宅产品，性质等同于上海的配套商品房，专门用于动拆迁所需。而与经济适用房不太相同，从销售对象上分析，经济适用房不以动拆迁为限制，而是广泛面向中低收入家庭；从项目利润上分析，国家规定的经济适用房的利润空间是3%，而南京的这种中低价住宅的利润率为6%。因此，从一定程度上讲，“10%新政”的房子又类似于北京的限价商品房——开发利润及售价都高于经济适用房，且土地出让采用公开的招拍挂形式。
如此分析，就会发现南京的确实个性十足，据笔者所知，仅有深圳在个别住宅用地出让中采取这种按比例建中低价房的办法，而且还在招拍挂中受到开发商的冷落。那么，还是从政府、开发商、购房者三个不同的角度来分析一下南京“10%新政”。
首先，从政府角度考量，这绝对是一个好点子。为什么近十年以来我国的住宅保障滞后？主要是因为地方政府普遍感觉做这档子事费钱又吃力。建经济适用房政府要牺牲很多土地出让金和相关税费，做廉租房纯粹属于财政支出，没有任何回报；而且由于是微利甚至是非营利性的运作机制，企业不愿参与，政府也懒得组织相关机构和配备人员。南京这种做法的讨巧之处在于，它把政策性住宅的包袱丢给了开发商，而且还要开发商仍然依照招拍挂的方式竞争拿地，政府基本上没有什么土地出让金与税费方面的损失，却解决了动拆迁难的问题。
其次，从开发商的角度分析，确实有点郁闷。通过公开市场拿了高价地，却又丧失和规划设计以及定价的权力，明显权力与义务不太统一。有钱人不愿和穷人同住在一起，这是很正常的现象，如今明明想规划一个中高档社区，但必须有10%的中低收入业主挤进来，这对于楼盘销售以及未来的小区管理，都会造成很多麻烦甚至是冲突。当然，面对这一政策，开发商完全可以不去竞标拿地，所以对于有市场潜力的地块来说，开发商至多是摊出部分利润而已，不至于因此而赔钱。“周瑜打黄盖，政府愿打，开发商愿挨”。
最后，从购房者的角度考虑，这是一桩好事。在全国很多城市，经济适用房一般
都建在近郊甚至是远郊，虽然房价较低，但是交通、生活、工作成本较高，所以对很多中低收入者而言可谓美中不足，甚至是食之无味、弃之可惜的“鸡肋”。而南京的“10%房”分布区域比较均衡，动拆户完全可以就近择居；况且，由于是与其它中高端收入群体比邻而居，也可以享受较好的小区环境及物业管理，而非以前的“贫民窟”。
南京“10%新政”是种“一刀切”式的行政干预措施，在一定程度存在把政府责任推脱给开发商和市场的嫌疑。但若放开视野，这一做法在发达国家也不是没有先例。如英国和美国和近期的法国，在出让住宅用地时明确规定开发商要建一定比例的房子，以低于市场价的价格租售给中低收入群体。至于具体比例，美国各州不太相同，多数州规定这部分房源面积须占项目总建筑面积的15%左右。这样也好处，比如市场机制仍发挥主导作用，中低价房的区域布格比较均衡，贫富混合社区有助于社会和谐。综而言之，利弊共存，尚有待时间检验。
杨红旭的自留地 http://blog.focus.cn/~yanghongxu
众所周知，由于1998年住房体制改革以来，在住宅商品化、市场化一路高歌猛进的态势下，住宅保障相当滞后，由此导致社会民众对于房价增长过快怨声载道。自2005年以来，调整住宅供应结构和加强住宅保障建设成为宏观调控的主旋律，在此背景下，2006年中央出台了“70/90”政策，各地又陆续制定了《2006-2010年住房建设规划》。
但到底如何推进政策性住宅建设，各地出现了不同的观点和做法。比如2005年上海推出了“两个1000万工程”，加强配套商品房和中低价普通商品房建设；再如2006年开始广州、成都、北京都积极尝试限价房建设，今年北京市更是大张旗鼓地也搞出一个“两个1000万”——与上海不同的是，它是三年之内，分别建设1000万平米经济适用房和限价商品房。
那么，此次南京政府的做法（笔者暂且称之为“10%新政”）可谓独树一帜。它的出发点其实很简单：为满足拆迁困难居民的购房需求。而且这种中低价住宅已经自2003就开始建设，至今已经竣工交付了4万平方米，5000户拆迁家庭已申购入住。所以，这一政策性住宅的目标群体有比较严格的界定，其价格约是相邻地段普通商品房平均销售价格的80％。
这一住宅产品，性质等同于上海的配套商品房，专门用于动拆迁所需。而与经济适用房不太相同，从销售对象上分析，经济适用房不以动拆迁为限制，而是广泛面向中低收入家庭；从项目利润上分析，国家规定的经济适用房的利润空间是3%，而南京的这种中低价住宅的利润率为6%。因此，从一定程度上讲，“10%新政”的房子又类似于北京的限价商品房——开发利润及售价都高于经济适用房，且土地出让采用公开的招拍挂形式。
如此分析，就会发现南京的确实个性十足，据笔者所知，仅有深圳在个别住宅用地出让中采取这种按比例建中低价房的办法，而且还在招拍挂中受到开发商的冷落。那么，还是从政府、开发商、购房者三个不同的角度来分析一下南京“10%新政”。
首先，从政府角度考量，这绝对是一个好点子。为什么近十年以来我国的住宅保障滞后？主要是因为地方政府普遍感觉做这档子事费钱又吃力。建经济适用房政府要牺牲很多土地出让金和相关税费，做廉租房纯粹属于财政支出，没有任何回报；而且由于是微利甚至是非营利性的运作机制，企业不愿参与，政府也懒得组织相关机构和配备人员。南京这种做法的讨巧之处在于，它把政策性住宅的包袱丢给了开发商，而且还要开发商仍然依照招拍挂的方式竞争拿地，政府基本上没有什么土地出让金与税费方面的损失，却解决了动拆迁难的问题。
其次，从开发商的角度分析，确实有点郁闷。通过公开市场拿了高价地，却又丧失和规划设计以及定价的权力，明显权力与义务不太统一。有钱人不愿和穷人同住在一起，这是很正常的现象，如今明明想规划一个中高档社区，但必须有10%的中低收入业主挤进来，这对于楼盘销售以及未来的小区管理，都会造成很多麻烦甚至是冲突。当然，面对这一政策，开发商完全可以不去竞标拿地，所以对于有市场潜力的地块来说，开发商至多是摊出部分利润而已，不至于因此而赔钱。“周瑜打黄盖，政府愿打，开发商愿挨”。
最后，从购房者的角度考虑，这是一桩好事。在全国很多城市，经济适用房一般
都建在近郊甚至是远郊，虽然房价较低，但是交通、生活、工作成本较高，所以对很多中低收入者而言可谓美中不足，甚至是食之无味、弃之可惜的“鸡肋”。而南京的“10%房”分布区域比较均衡，动拆户完全可以就近择居；况且，由于是与其它中高端收入群体比邻而居，也可以享受较好的小区环境及物业管理，而非以前的“贫民窟”。
南京“10%新政”是种“一刀切”式的行政干预措施，在一定程度存在把政府责任推脱给开发商和市场的嫌疑。但若放开视野，这一做法在发达国家也不是没有先例。如英国和美国和近期的法国，在出让住宅用地时明确规定开发商要建一定比例的房子，以低于市场价的价格租售给中低收入群体。至于具体比例，美国各州不太相同，多数州规定这部分房源面积须占项目总建筑面积的15%左右。这样也好处，比如市场机制仍发挥主导作用，中低价房的区域布格比较均衡，贫富混合社区有助于社会和谐。综而言之，利弊共存，尚有待时间检验。
杨红旭的自留地 http://blog.focus.cn/~yanghongxu
