并购整合仍将加速 中国房地产业的新并购时代
市场集中度进一步提升
并购已成为我国房地产企业日益关注的焦点话题。2006年，从万科收购南都，到路劲基建收购顺驰，一系列并购事件不禁让人思忖“房企并购潮到来”。与此同时，我国房地产百强企业销售额占全国市场的份额由2003年的不到10% 不断上升到2005年的18%，由此可见，这种市场集中度的提高必然带来企业间并购活动的兴起。
土地控制与资金短缺仍然是此轮并购浪潮的两大主导因
首先是土地。“有了土地就有了一切”的黄金时代已经过去。协议出让方式已经终结，2006年进一步执行最严格的土地政策，这些政策举措都大幅提高了以土地为生产资料的开发企业的生产成本。因此，并购自然成为企业解决下一步低成本获得土地的主要途径。同时，更多的公司出于战略布局的考虑，也把并购当地房企作为进入其他市场的重要途径。
其次是资金。2004年4月，政府出台提高房地产开发资本金比例的政策，之后陆续出台的各种信贷控制政策，使得开发商赖以生存的资金来源受限，一些小企业因资金流断裂而退出，而实力雄厚的企业借助自身的资金积累和银行贷款的优先权具备了并购的实力。而随着我国房地产金融市场的完善，并购还可能是房企多元化融资的需要。此外，外资的进入也带来了更高层次的行业内并购。
从被并购企业的规模来看，占多数的为中小企业。随着资金链的进一步收紧，这些企业无力维持下一步开发的资金需求进而纷纷退出，这在一些二、三线城市尤为显著，许多企业为确保土地不被收回而选择将项目出售套现；而在一线城市，由于近年土地成本高昂因此进入门槛较高，中小企业不易进入；中型的开发商也开始寻求合作，收缩战线，以降低成本实现盈利；大型开发商则利用这一时机和资金优势，使用收购、参股等手段加速扩张。
并购整合仍将加速
我国的房地开发产企业从1997年市场化开始以来，企业数量从当时的2万家左右上升到04年的高峰5万多家。从上图可以看出，03年是一个井喷，而04年起开始进入下行通道，当年减少了3000多家,占到总数的5％左右，当前这样的缩减趋势仍将持续。再从行业集中度看，香港九家房地产公司占据了市场份额的80%，而国内是18%。而从资质上看，目前90％左右的房地产企业是二级资质以下的企业，全国真正有项目运作的企业只有几千家。下表中从香港上市地产公司与我国的相比总资产规模是我们的10倍，像房地产这种资本密集性行业走向高度集中是必然的。第三，从盈利情况看，我国上市房地产企业前10强净资产收益率高于香港的公司，而且有较快的上升趋势，而另一些企业资产收益率却相当的低，反映出我国房地产市场的波动性和风险性，这一现象的背后也蕴藏了行业整合的信号。因此，此轮我国房地产并购远未完成，目前一些房地产发展较早的城市已有年淘汰率30％的现象，从全国房地产市场看，这种淘汰率仍将上升。
老牌国有企业、新进外资、快速扩张中的民营资本构成三大并购主体
第一是老牌国企。2003年8月，国务院18号文首次明确鼓励优质房地产企业通过并购和重组，形成有竞争力的大型企业和企业集团；中央所属的房地产企业有13家，预计今年完成整合，将参与到一级市场和经济适用房建设等中，其规模的迅速膨胀将给我国的房地产市场带来深刻影响。还有地方大型国企，如上海实业，天津泰达、北京首创等，其资金来源比一般的开发商丰富，并且土地储备由于历史积累也较为丰富，也将成为并购的主导方之一。
第二是外资，2005年房地产利用外资同比增长40%，已经连续4年成为我国外商投资行业中仅次于IT的第二大产业。外资的介入主题主要分成产业资本和房地产基金两大类，在介入方式上主要通过整体收购成熟物业或者作为大型项目的合作方进入中国市场。
第三类是快速扩张中的民营企业，其并购主要是拓展市场的需求，力图借助当前较好的市场形势，获得较大的市场份额。
境外投资收购影响渐深
2006年，外资在我国房地产市场的并购行为愈演愈烈，并且有了新的趋势。
第一，在一线城市的商业物业和高级住宅始终受到青睐。从上海的情况可以看到，虽然“限外”政策不断，商业地产标的价格屡被刷新，但有实力的外资并未降低热情，今年10月，新加坡腾飞以13.28亿收购外滩商圈内甲级办公楼--上海海洋大厦；今年4月，来自美国的基金收购了新天地的翠湖天地一幢楼，预计价格在6亿元左右。
第二，外资开始关注我国优质房地产上市公司。QFII在去年下半年对沪深股市中的地产类上市公司增仓迹象十分明显。第三季度，至少有7家QFII增持了沪深股市中的地产股，并成为上述公司的前十大流通股东。凯德置地出资6.01亿元认购河南建业集团29.75%的股份，而多家商业类公司已经被举牌，显示出全流通政策对于外资并购我国房地产企业的推进性作用。
第三，外资开始接触较高风险的项目。典型表现为对一些烂尾楼的收购兴趣以及对非成熟商业项目的大胆进入。这体现出外资独到专业的项目评估能力和项目的运作能力，也反映出我国房地产市场的机会还很大。
并购潮的涌动，实际上反映了我国房地产企业正在经历成长过程中的一次转变，对于可能被并购的企业来说，目前的首要任务是生存，而对于并购的主导方来说，首要的任务可能就是企业的壮大与如何扩张，而下一步经营策略的选择和调整对于他们来说是至关重要的战略课题。
五合智库 邹毅、刘力
并购已成为我国房地产企业日益关注的焦点话题。2006年，从万科收购南都，到路劲基建收购顺驰，一系列并购事件不禁让人思忖“房企并购潮到来”。与此同时，我国房地产百强企业销售额占全国市场的份额由2003年的不到10% 不断上升到2005年的18%，由此可见，这种市场集中度的提高必然带来企业间并购活动的兴起。
土地控制与资金短缺仍然是此轮并购浪潮的两大主导因
首先是土地。“有了土地就有了一切”的黄金时代已经过去。协议出让方式已经终结，2006年进一步执行最严格的土地政策，这些政策举措都大幅提高了以土地为生产资料的开发企业的生产成本。因此，并购自然成为企业解决下一步低成本获得土地的主要途径。同时，更多的公司出于战略布局的考虑，也把并购当地房企作为进入其他市场的重要途径。
其次是资金。2004年4月，政府出台提高房地产开发资本金比例的政策，之后陆续出台的各种信贷控制政策，使得开发商赖以生存的资金来源受限，一些小企业因资金流断裂而退出，而实力雄厚的企业借助自身的资金积累和银行贷款的优先权具备了并购的实力。而随着我国房地产金融市场的完善，并购还可能是房企多元化融资的需要。此外，外资的进入也带来了更高层次的行业内并购。
从被并购企业的规模来看，占多数的为中小企业。随着资金链的进一步收紧，这些企业无力维持下一步开发的资金需求进而纷纷退出，这在一些二、三线城市尤为显著，许多企业为确保土地不被收回而选择将项目出售套现；而在一线城市，由于近年土地成本高昂因此进入门槛较高，中小企业不易进入；中型的开发商也开始寻求合作，收缩战线，以降低成本实现盈利；大型开发商则利用这一时机和资金优势，使用收购、参股等手段加速扩张。
并购整合仍将加速
我国的房地开发产企业从1997年市场化开始以来，企业数量从当时的2万家左右上升到04年的高峰5万多家。从上图可以看出，03年是一个井喷，而04年起开始进入下行通道，当年减少了3000多家,占到总数的5％左右，当前这样的缩减趋势仍将持续。再从行业集中度看，香港九家房地产公司占据了市场份额的80%，而国内是18%。而从资质上看，目前90％左右的房地产企业是二级资质以下的企业，全国真正有项目运作的企业只有几千家。下表中从香港上市地产公司与我国的相比总资产规模是我们的10倍，像房地产这种资本密集性行业走向高度集中是必然的。第三，从盈利情况看，我国上市房地产企业前10强净资产收益率高于香港的公司，而且有较快的上升趋势，而另一些企业资产收益率却相当的低，反映出我国房地产市场的波动性和风险性，这一现象的背后也蕴藏了行业整合的信号。因此，此轮我国房地产并购远未完成，目前一些房地产发展较早的城市已有年淘汰率30％的现象，从全国房地产市场看，这种淘汰率仍将上升。
老牌国有企业、新进外资、快速扩张中的民营资本构成三大并购主体
第一是老牌国企。2003年8月，国务院18号文首次明确鼓励优质房地产企业通过并购和重组，形成有竞争力的大型企业和企业集团；中央所属的房地产企业有13家，预计今年完成整合，将参与到一级市场和经济适用房建设等中，其规模的迅速膨胀将给我国的房地产市场带来深刻影响。还有地方大型国企，如上海实业，天津泰达、北京首创等，其资金来源比一般的开发商丰富，并且土地储备由于历史积累也较为丰富，也将成为并购的主导方之一。
第二是外资，2005年房地产利用外资同比增长40%，已经连续4年成为我国外商投资行业中仅次于IT的第二大产业。外资的介入主题主要分成产业资本和房地产基金两大类，在介入方式上主要通过整体收购成熟物业或者作为大型项目的合作方进入中国市场。
第三类是快速扩张中的民营企业，其并购主要是拓展市场的需求，力图借助当前较好的市场形势，获得较大的市场份额。
境外投资收购影响渐深
2006年，外资在我国房地产市场的并购行为愈演愈烈，并且有了新的趋势。
第一，在一线城市的商业物业和高级住宅始终受到青睐。从上海的情况可以看到，虽然“限外”政策不断，商业地产标的价格屡被刷新，但有实力的外资并未降低热情，今年10月，新加坡腾飞以13.28亿收购外滩商圈内甲级办公楼--上海海洋大厦；今年4月，来自美国的基金收购了新天地的翠湖天地一幢楼，预计价格在6亿元左右。
第二，外资开始关注我国优质房地产上市公司。QFII在去年下半年对沪深股市中的地产类上市公司增仓迹象十分明显。第三季度，至少有7家QFII增持了沪深股市中的地产股，并成为上述公司的前十大流通股东。凯德置地出资6.01亿元认购河南建业集团29.75%的股份，而多家商业类公司已经被举牌，显示出全流通政策对于外资并购我国房地产企业的推进性作用。
第三，外资开始接触较高风险的项目。典型表现为对一些烂尾楼的收购兴趣以及对非成熟商业项目的大胆进入。这体现出外资独到专业的项目评估能力和项目的运作能力，也反映出我国房地产市场的机会还很大。
并购潮的涌动，实际上反映了我国房地产企业正在经历成长过程中的一次转变，对于可能被并购的企业来说，目前的首要任务是生存，而对于并购的主导方来说，首要的任务可能就是企业的壮大与如何扩张，而下一步经营策略的选择和调整对于他们来说是至关重要的战略课题。
五合智库 邹毅、刘力
