张元端：我国房地产开发大势
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五、“开放式社区”理念
长期以来，由于住宅小区规模较小，一般都是采取“封闭式”，筑起围墙，自成体系。现在，小区规模越来越大，“封闭式”越来越不适应规模住区和现代城市的要求。必须提倡“融入城市”的“开放式”的小区开发理念，以促进住宅小区与城市之间的和谐。主要是：
1、城市道路和小区路网有机衔接。城市规划道路穿越小区，提高了小区的“交通均好性”，也使城市路网更加通达顺畅。
2、会馆、商服、医疗、幼托、学校等公共设施的共享。小区可以利用周边已有的公共设施，小区的公共设施也可向社会开放。
3、小区景观与城市共享，把靓丽的小区景观贡献给城市。亲水楼盘要做到海滨、江滨、湖滨地带与市民共享，不要封闭起来。
4、划小管理单位。拆掉围墙、开放小区以后，小区管理应“划小管理单位”，几栋楼形成围合、甚至一栋楼单独进行管理。管理人员和居民之间彼此容易熟识，加上电子保安监控设备，比起筑围墙来更有利于安全管理。
六、“精细化设计”理念
实现“中小套型”和“中低价位”双重目标，推行“精细化设计”是必由之路。
“精细化设计”的实质是：不放过一寸面积的合理利用和充分利用；不放过一个创造舒适生活的细节；不浪费住户的一分钱财；不浪费国家的一点资源。
1、精耕细作。精细化设计要求“螺蛳壳里做道场”，合理利用和充分利用每一寸空间，以化解面积紧凑与功能齐全的矛盾，做到户型面积虽小，功能基本齐全。
2、精雕细刻。精细化设计要求充分体现个性化。主要是精心考虑各种生活细节。如老人、小孩的住房有不同的生理、心理、行为特点的要求，应通过设计细节来分别加以适应和满足。中小套型面积相对紧凑，对细节的把握更加重要。
3、精打细算。首先是做好个性化的定位、定性的分析；然后再利用现代科技的手段，通过计算机模拟定量化。从风环境到能耗、采光、照明、噪声、消防等多方面都可以进行模拟。例如，在做节能设计的时候，通过精细化设计，不同朝向、不同楼层、不同部位可以采取有差异的节能措施。从而使造价降低。
4、精挑细选。建筑材料和住宅设施要按照实用、经济、美观三位一体的原则，仔细选用。例如，中小套型住宅设计应选用“轻薄、小巧”的建材、部件构件和厨卫设施；在夏热冬冷地区可以适当采用外遮阳棚节能措施。
5、精装细修。住宅产品精装修，是提升产品精细化设计的主要手段。既可确保精细化设计的创意不受损害，又能避免毛坯房进行二次装修造成的浪费。要逐步淘汰毛坯房。
七、“住宅产业化”理念
住宅产业化，也可称住宅工业化。
其内涵是：以科技进步为先导，以改善住宅使用功能和居住环境为宗旨，以提高劳动生产率和工程质量为目标，在科学规划的基础上，实现标准化设计、工业化生产、装配化施工、规范化管理的社会大生产。
推进住宅产业化，要进一步实现以下四个方面的战略转变：
1、理念上从“粗放型生产方式”向“集约型生产方式”转变。充分认识住宅产业化是解决住宅建设的质量和效率问题的根本出路。克服诸如认为“中国人多、劳动力便宜，工厂化不是当务之急，可以慢慢来”等等思想障碍。
2、实践上从住宅生产“工地化”向“工厂化”转变。加快从以非标准化的分散手工作业向以标准化、系列化、集成化和规模化的工厂作业转变。
3、体制上从“分散”向“整合”转变。要把分散在有关部门管理的与“住宅产业化”有关的各个环节的各类企业，如开发商、建筑商，以及其上游的供应商和下游的服务商等等，通过有效的组织形式（集团、联合体等）整合起来，形成紧密相连的产业链。形成“协同作战优势”和“品牌整合优势”。
4、政策上从“单项”向“配套”转变。要利用税收、价格、信贷等经济杠杆，鼓励技术创新和体制创新，促进产业结构、企业结构和产品结构的调整。
八、“品牌”理念
在中国房地产业界，“做品牌”已成为时尚。
品牌是用来识别一个或一群卖主的商品或劳务的名称、术语、符号、图案等等。房地产产品的品牌通常就是企业的名称，即企业品牌。
品牌是企业的生命。品牌不仅使企业本身凝聚了巨大的无形资产，而且也使产品增加了不可限量的附加值。品牌在，企业才有立足之本。品牌倒了，这个企业也就一无所有了。
品牌又是企业的一座丰碑，是一个企业通过多个项目的精心构筑、积累而成的。只有经历时间的考验而不衰败，才能称得上是真正的品牌。
优秀品牌都具有超常的公信力、认知度和市场竞争力。在品牌建设中，要以质量为本，诚信为魂。
品牌战略就是通过不断提高商品或劳务的品质来增加市场份额，把企业做强做优。进而可以实行产业链各环节的品牌大联合，以赢得更多的市场份额。
九、“经营方式转型”理念
1、从土地运作向资本运作转型。土地和资本是房地产企业进行项目开发最为关键的两种资源。开发用地实行“招拍挂”以后，获取土地的过程相对公开。资金就是第一位的资源。对任何一家开发企业来说，成功的进行资本运作将是它立足于房地产市场的必要条件。最佳的办法是通过上市来增资扩股 。
2、从二级开发向一级开发转型。现在，土地一级开发几乎全部由政府主导的土地储备中心来操作实施。随着需求的增长，今后土地一级开发的工作也必将走向市场，一些具备资金实力和开发经验的开发企业将从商品房的开发商将转型为专业的土地一级开发商。
3、由单纯开发住宅向住、商、工多元开发转型。由于住宅开发商疲于拿地，而且住宅用地成本日益高昂，住宅开发回报率有所下降。商业地产却能够通过商铺或写字楼的租金收益维持企业运转，而且回报颇丰。诸多知名开发商开始涉足商业地产和工业地产领域。
但也必须看到，商业地产与住宅地产是完全不同的。传统的住宅开发商进入商业地产，会具有一定的转型风险，不可能全都转型成功。
4、由单纯开发变为租、售并举。随着宏观调控的深入，一些开发商从单纯住宅开发转型为产品多元化、租售并举的综合性房地产营运。
5、融资渠道从单一向多元化转变。开发商的融资问题是企业生存和发展的首要问题。由单纯依赖银行贷款转而寻求多元化融资是必由之路。
6、产品型号和品种的转变。由大比重地开发大户型住宅向大比重地开发90平方米以下中小户型住宅转变。
十、“跨地域开发”理念
中国房地产市场已呈现出“全国化”趋势。有实力的房地产企业正在实现从区域操作向跨地区发展的转型，越来越多的品牌大企业正在实施“全国化”战略，一个全国一盘棋的开发大时代已经到来。
由于一线城市楼市竞争严酷，二、三线城市房地产市场又全面兴起，一些开发企业实行了“让开大道，占领两厢”的战略，从一线城市向二、三线城市的战略转移。
从微观看，强势房地产企业走的路子大都是突破地域界限的扩张，从区域性的品牌逐渐走向全国性的品牌。
从宏观看，开发商跨地区发展更有利于中国楼市整体提升，更有利于缩小地区之间的差距。
但跨地区发展既有许多成功的例子，也有不少失败的例子，要量力而行，避免盲目扩张。
张元端的博客 http://blog.focus.cn/~zhangyuanduan
五、“开放式社区”理念
长期以来，由于住宅小区规模较小，一般都是采取“封闭式”，筑起围墙，自成体系。现在，小区规模越来越大，“封闭式”越来越不适应规模住区和现代城市的要求。必须提倡“融入城市”的“开放式”的小区开发理念，以促进住宅小区与城市之间的和谐。主要是：
1、城市道路和小区路网有机衔接。城市规划道路穿越小区，提高了小区的“交通均好性”，也使城市路网更加通达顺畅。
2、会馆、商服、医疗、幼托、学校等公共设施的共享。小区可以利用周边已有的公共设施，小区的公共设施也可向社会开放。
3、小区景观与城市共享，把靓丽的小区景观贡献给城市。亲水楼盘要做到海滨、江滨、湖滨地带与市民共享，不要封闭起来。
4、划小管理单位。拆掉围墙、开放小区以后，小区管理应“划小管理单位”，几栋楼形成围合、甚至一栋楼单独进行管理。管理人员和居民之间彼此容易熟识，加上电子保安监控设备，比起筑围墙来更有利于安全管理。
六、“精细化设计”理念
实现“中小套型”和“中低价位”双重目标，推行“精细化设计”是必由之路。
“精细化设计”的实质是：不放过一寸面积的合理利用和充分利用；不放过一个创造舒适生活的细节；不浪费住户的一分钱财；不浪费国家的一点资源。
1、精耕细作。精细化设计要求“螺蛳壳里做道场”，合理利用和充分利用每一寸空间，以化解面积紧凑与功能齐全的矛盾，做到户型面积虽小，功能基本齐全。
2、精雕细刻。精细化设计要求充分体现个性化。主要是精心考虑各种生活细节。如老人、小孩的住房有不同的生理、心理、行为特点的要求，应通过设计细节来分别加以适应和满足。中小套型面积相对紧凑，对细节的把握更加重要。
3、精打细算。首先是做好个性化的定位、定性的分析；然后再利用现代科技的手段，通过计算机模拟定量化。从风环境到能耗、采光、照明、噪声、消防等多方面都可以进行模拟。例如，在做节能设计的时候，通过精细化设计，不同朝向、不同楼层、不同部位可以采取有差异的节能措施。从而使造价降低。
4、精挑细选。建筑材料和住宅设施要按照实用、经济、美观三位一体的原则，仔细选用。例如，中小套型住宅设计应选用“轻薄、小巧”的建材、部件构件和厨卫设施；在夏热冬冷地区可以适当采用外遮阳棚节能措施。
5、精装细修。住宅产品精装修，是提升产品精细化设计的主要手段。既可确保精细化设计的创意不受损害，又能避免毛坯房进行二次装修造成的浪费。要逐步淘汰毛坯房。
七、“住宅产业化”理念
住宅产业化，也可称住宅工业化。
其内涵是：以科技进步为先导，以改善住宅使用功能和居住环境为宗旨，以提高劳动生产率和工程质量为目标，在科学规划的基础上，实现标准化设计、工业化生产、装配化施工、规范化管理的社会大生产。
推进住宅产业化，要进一步实现以下四个方面的战略转变：
1、理念上从“粗放型生产方式”向“集约型生产方式”转变。充分认识住宅产业化是解决住宅建设的质量和效率问题的根本出路。克服诸如认为“中国人多、劳动力便宜，工厂化不是当务之急，可以慢慢来”等等思想障碍。
2、实践上从住宅生产“工地化”向“工厂化”转变。加快从以非标准化的分散手工作业向以标准化、系列化、集成化和规模化的工厂作业转变。
3、体制上从“分散”向“整合”转变。要把分散在有关部门管理的与“住宅产业化”有关的各个环节的各类企业，如开发商、建筑商，以及其上游的供应商和下游的服务商等等，通过有效的组织形式（集团、联合体等）整合起来，形成紧密相连的产业链。形成“协同作战优势”和“品牌整合优势”。
4、政策上从“单项”向“配套”转变。要利用税收、价格、信贷等经济杠杆，鼓励技术创新和体制创新，促进产业结构、企业结构和产品结构的调整。
八、“品牌”理念
在中国房地产业界，“做品牌”已成为时尚。
品牌是用来识别一个或一群卖主的商品或劳务的名称、术语、符号、图案等等。房地产产品的品牌通常就是企业的名称，即企业品牌。
品牌是企业的生命。品牌不仅使企业本身凝聚了巨大的无形资产，而且也使产品增加了不可限量的附加值。品牌在，企业才有立足之本。品牌倒了，这个企业也就一无所有了。
品牌又是企业的一座丰碑，是一个企业通过多个项目的精心构筑、积累而成的。只有经历时间的考验而不衰败，才能称得上是真正的品牌。
优秀品牌都具有超常的公信力、认知度和市场竞争力。在品牌建设中，要以质量为本，诚信为魂。
品牌战略就是通过不断提高商品或劳务的品质来增加市场份额，把企业做强做优。进而可以实行产业链各环节的品牌大联合，以赢得更多的市场份额。
九、“经营方式转型”理念
1、从土地运作向资本运作转型。土地和资本是房地产企业进行项目开发最为关键的两种资源。开发用地实行“招拍挂”以后，获取土地的过程相对公开。资金就是第一位的资源。对任何一家开发企业来说，成功的进行资本运作将是它立足于房地产市场的必要条件。最佳的办法是通过上市来增资扩股 。
2、从二级开发向一级开发转型。现在，土地一级开发几乎全部由政府主导的土地储备中心来操作实施。随着需求的增长，今后土地一级开发的工作也必将走向市场，一些具备资金实力和开发经验的开发企业将从商品房的开发商将转型为专业的土地一级开发商。
3、由单纯开发住宅向住、商、工多元开发转型。由于住宅开发商疲于拿地，而且住宅用地成本日益高昂，住宅开发回报率有所下降。商业地产却能够通过商铺或写字楼的租金收益维持企业运转，而且回报颇丰。诸多知名开发商开始涉足商业地产和工业地产领域。
但也必须看到，商业地产与住宅地产是完全不同的。传统的住宅开发商进入商业地产，会具有一定的转型风险，不可能全都转型成功。
4、由单纯开发变为租、售并举。随着宏观调控的深入，一些开发商从单纯住宅开发转型为产品多元化、租售并举的综合性房地产营运。
5、融资渠道从单一向多元化转变。开发商的融资问题是企业生存和发展的首要问题。由单纯依赖银行贷款转而寻求多元化融资是必由之路。
6、产品型号和品种的转变。由大比重地开发大户型住宅向大比重地开发90平方米以下中小户型住宅转变。
十、“跨地域开发”理念
中国房地产市场已呈现出“全国化”趋势。有实力的房地产企业正在实现从区域操作向跨地区发展的转型，越来越多的品牌大企业正在实施“全国化”战略，一个全国一盘棋的开发大时代已经到来。
由于一线城市楼市竞争严酷，二、三线城市房地产市场又全面兴起，一些开发企业实行了“让开大道，占领两厢”的战略，从一线城市向二、三线城市的战略转移。
从微观看，强势房地产企业走的路子大都是突破地域界限的扩张，从区域性的品牌逐渐走向全国性的品牌。
从宏观看，开发商跨地区发展更有利于中国楼市整体提升，更有利于缩小地区之间的差距。
但跨地区发展既有许多成功的例子，也有不少失败的例子，要量力而行，避免盲目扩张。
张元端的博客 http://blog.focus.cn/~zhangyuanduan
