张元端：十大理念解析我国房地产开发大势
我国房地产开发大势
中国房地产及住宅研究会副会长 张元端
2007年7月11日
我国房地产业在持续高速增长的总态势下，目前仍在以较高的速度向前发展。2007年1至5月份，与2006年同期比较，完成的房地产开发投资增长27.5%。
其中，商品住宅完成投资增长幅度还要高一些，为29.5%。
商品住宅中，供应低收入家庭的经济适用住房投资增长最高，为39.4%。经济适用住房大幅增长，是近几年对房地产业进行宏观调控的重要成果。
土地开发面积和房屋施工面积增长幅度也较大，分别为11.2%和21.9%。其中，住宅施工面积增长23%；办公楼施工面积增长16.6%；商业营业用房施工面积增长11.8%。住宅领先发展，是近二十年来我国房地产业的基本格局。
同时，我国房地产业发展也面临着许多挑战。
首先是资源的挑战。由于人口众多、人均资源占有量少的国情所决定，我国住宅开发建设受到各种资源的制约，特别是能源、土地等等紧缺性资源的制约。
其次是理念的挑战。拥有先进的开发理念，成为房地产企业在市场竞争中的重要立足点。
第三是市场的挑战。消费者对住宅品质的认识不断成熟，消费需求从大户型向中小户型转变，以及价格的控制等等。
第四是品牌的挑战。当前，中国住宅建设已由以总量扩张为主逐步向以质量提高为主转变。对一些发展中的开发公司来说，品牌成为一个很大的挑战。
第五是效率的挑战。经过二十多年的开发实践，开发理念和规划设计的水平越来越趋近，土地供应也日益规范、公开。地产商仅凭地段、设计等方面的优势已很难脱颖而出，开发效率将上升到重要地位，包括建筑施工周期、资金运转周期等等。今后，开发企业的实力就体现在效率和品质上。
在这样的态势下，我国房地产开发事业与时俱进，不断涌现出新的理念。
一、“节能省地”理念
“绿色建筑”的涵义包括三个方面：为人们提供健康、舒适、安全的生活、工作空间；在建筑物的全生命周期，即从建筑材料生产，建筑规划、设计、施工，到使用和维护，直至拆除、回用的全过程中实现高效率地利用能源、土地、水、材料等资源；最低限度地影响环境。
中国“绿色建筑”的核心是节能、节材、节水、节地、保护环境等“四节一环保”。
近年来出现的“生态住宅”、“健康住宅”、“低能耗建筑”、“资源循环型建筑”等都是围绕“四节一环保”提出来的，只不过侧重点和排序不同而已。
二、“亲情和谐”理念
“亲情和谐住宅小区”是一种以增进亲情、追求和谐为目标的、精神文明倡导与设施条件保证相结合的和谐社区。
其内涵包括有利于维系和增进家庭亲情、邻里亲情和社区亲情（即住宅小区物业管理的亲情服务）等三个方面。
目前，我国人口年龄结构己经进入老年型。同时，我国的家庭结构正由结构复杂、规模庞大的家庭向结构简单、规模较小的核心家庭转化。
把老年住宅盖到普通住宅小区中来，使老年人能够与子孙就近居住、可分可合，是许多老年人及其子女的向往。结合发展中小套型住宅，开发建设适合“居家养老”的新型居住社区——“亲情和谐住宅小区”，具有重大现实意义。
“親情和谐住宅小区” 与其它理念住宅小区的区别在于：其规划设计要求具备満足两代人或多代人同住一个小区或一栋搂的各种户型和设施条件。
户型可分三类：“近居型”：在住宅小区内专门建设老年住宅楼，与子女就近居住(适合中小户型住宅)；“邻居型”：在一栋或一层住宅楼内专门设立老年户型，与子女相邻居住(适合中小户型住宅)；“合居型”：在一套住宅里专门设立老年居室(适合大户型住宅)。
从设施条件上看，不仅要求充分规划设计好邻里交往场所，特别是庭院、院落的户外休憩设施。而且，供老年人住的房子从结构到装修都要有“适老设施”。
三、“创意地产”理念
创意地产是房地产业与创意产业的美妙联姻。
“创意产业”的本质是推崇创新。创意产业是一种以创新和知识为核心的产业。并且特别强调文化艺术对产业经济链的支持与推动。故又称“文化创意产业”。
房地产业与创意产业联姻以后，诞生了“创意地产”。需要指出的是：创意地产并不是一种与住宅地产、商务地产等各类房地产产品相并列的地产品种，而是房地产产品的一种新的运作理念和方法。
“创意”可以采取多种方式：一是原始创新；二是继承创新，在继承传统的基础上进行再创造，例如把“马头墙”等传统形式用于高层建筑、四合院创新攺造等等；三是集成创新，一如现在的手机把通讯、照相、MP3、MP4等若干单项技术整合在一起而成为新产品。房地产业与建材业、装潢业、服务业等产业的联合，就形成品牌整合创新。
“创意”要贯穿产业链的各个环节。从理念、策划、规划、设计、建造，到营销和物业管理各个环节都要有创意，形成整个产业链各个环节的创意整合，提升产品的品牌效应和无形资产。
1、理念创新：从品牌的定位、设计，到品牌战略的实施、反馈，各个环节能否创新，最根本的是看企业文化中有没有“创新”的理念。因循守旧，抱残守缺，就不可能有创新之举。
2、策划创新。除建筑结构、造型以外，还包括功能的创新。例如把旧厂房、旧仓库改造成画廊、艺术中心、设计公司和酒吧用房，就是一种功能创新。以“运动就在家门口”为口号的住宅小区，则是人居环境功能多元化的成功创新。
3、营销创新。要辩证地看待“酒香不怕巷子深”和“好酒也要勤吆喝”的关系。随着 “以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段。
4、服务创新。房地产产品日趋同质化，更多开发商把目光转向在售前、售中、售后各个阶段提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。
5、管理创新。如职业经理人制度的创立；质量认证制度的导入；人才机制的形成；融资渠道的拓宽，等等。
6、物业管理体制的创新。物业公司大而全、小而全，既加大了开支，又浪费人力。可以探索“管理层与劳务层分开”的办法。即成立若干个清洁、绿化、修缮、保安等的专业化劳务公司，为一个或同时为几个物业公司提供劳务。而小区物业公司则作为管理层，主要做好协调、调度和监督。管理层走规模化经营的道路，可以同时管理若干个小区；劳务层走专业化经营的道路，可以同时为若干个小区服务。相辅相成，共同发展。
创意地产的诞生，大大减弱了房地产产品“千楼一面”的“趋同性”和“克隆”行为，使楼盘各具自己独特的文化内涵和形式。而且，因其具有的整合性强、知识密集、附加值高等特点，能够提升房地产行业发展的整体水平。
四、“科技地产”理念
以高舒适度、低能耗、恒湿恒温技术作为核心的科技主题地产，作为崭新的地产运作模式，科技含量高，与政策契合度高，前景看好。
一方面，我们对于大众化、普及型的住宅，不要求采用“高科技”，而是要求尽量提高科技含量，特别是包括太阳能利用在内的普及型、低成本、高效率的实用技术和新科技成果的应用，倡导用“低投入、高产出”的方法来实现建筑节能和居住环境改善的目标。
另一方面，我们也在开发一些能够代表中国住宅科技发展水平的高新住宅科技，在条件许可的少数场合下予以应用。 [下一页]
张元端的博客 http://blog.focus.cn/~zhangyuanduan
中国房地产及住宅研究会副会长 张元端
2007年7月11日
我国房地产业在持续高速增长的总态势下，目前仍在以较高的速度向前发展。2007年1至5月份，与2006年同期比较，完成的房地产开发投资增长27.5%。
其中，商品住宅完成投资增长幅度还要高一些，为29.5%。
商品住宅中，供应低收入家庭的经济适用住房投资增长最高，为39.4%。经济适用住房大幅增长，是近几年对房地产业进行宏观调控的重要成果。
土地开发面积和房屋施工面积增长幅度也较大，分别为11.2%和21.9%。其中，住宅施工面积增长23%；办公楼施工面积增长16.6%；商业营业用房施工面积增长11.8%。住宅领先发展，是近二十年来我国房地产业的基本格局。
同时，我国房地产业发展也面临着许多挑战。
首先是资源的挑战。由于人口众多、人均资源占有量少的国情所决定，我国住宅开发建设受到各种资源的制约，特别是能源、土地等等紧缺性资源的制约。
其次是理念的挑战。拥有先进的开发理念，成为房地产企业在市场竞争中的重要立足点。
第三是市场的挑战。消费者对住宅品质的认识不断成熟，消费需求从大户型向中小户型转变，以及价格的控制等等。
第四是品牌的挑战。当前，中国住宅建设已由以总量扩张为主逐步向以质量提高为主转变。对一些发展中的开发公司来说，品牌成为一个很大的挑战。
第五是效率的挑战。经过二十多年的开发实践，开发理念和规划设计的水平越来越趋近，土地供应也日益规范、公开。地产商仅凭地段、设计等方面的优势已很难脱颖而出，开发效率将上升到重要地位，包括建筑施工周期、资金运转周期等等。今后，开发企业的实力就体现在效率和品质上。
在这样的态势下，我国房地产开发事业与时俱进，不断涌现出新的理念。
一、“节能省地”理念
“绿色建筑”的涵义包括三个方面：为人们提供健康、舒适、安全的生活、工作空间；在建筑物的全生命周期，即从建筑材料生产，建筑规划、设计、施工，到使用和维护，直至拆除、回用的全过程中实现高效率地利用能源、土地、水、材料等资源；最低限度地影响环境。
中国“绿色建筑”的核心是节能、节材、节水、节地、保护环境等“四节一环保”。
近年来出现的“生态住宅”、“健康住宅”、“低能耗建筑”、“资源循环型建筑”等都是围绕“四节一环保”提出来的，只不过侧重点和排序不同而已。
二、“亲情和谐”理念
“亲情和谐住宅小区”是一种以增进亲情、追求和谐为目标的、精神文明倡导与设施条件保证相结合的和谐社区。
其内涵包括有利于维系和增进家庭亲情、邻里亲情和社区亲情（即住宅小区物业管理的亲情服务）等三个方面。
目前，我国人口年龄结构己经进入老年型。同时，我国的家庭结构正由结构复杂、规模庞大的家庭向结构简单、规模较小的核心家庭转化。
把老年住宅盖到普通住宅小区中来，使老年人能够与子孙就近居住、可分可合，是许多老年人及其子女的向往。结合发展中小套型住宅，开发建设适合“居家养老”的新型居住社区——“亲情和谐住宅小区”，具有重大现实意义。
“親情和谐住宅小区” 与其它理念住宅小区的区别在于：其规划设计要求具备満足两代人或多代人同住一个小区或一栋搂的各种户型和设施条件。
户型可分三类：“近居型”：在住宅小区内专门建设老年住宅楼，与子女就近居住(适合中小户型住宅)；“邻居型”：在一栋或一层住宅楼内专门设立老年户型，与子女相邻居住(适合中小户型住宅)；“合居型”：在一套住宅里专门设立老年居室(适合大户型住宅)。
从设施条件上看，不仅要求充分规划设计好邻里交往场所，特别是庭院、院落的户外休憩设施。而且，供老年人住的房子从结构到装修都要有“适老设施”。
三、“创意地产”理念
创意地产是房地产业与创意产业的美妙联姻。
“创意产业”的本质是推崇创新。创意产业是一种以创新和知识为核心的产业。并且特别强调文化艺术对产业经济链的支持与推动。故又称“文化创意产业”。
房地产业与创意产业联姻以后，诞生了“创意地产”。需要指出的是：创意地产并不是一种与住宅地产、商务地产等各类房地产产品相并列的地产品种，而是房地产产品的一种新的运作理念和方法。
“创意”可以采取多种方式：一是原始创新；二是继承创新，在继承传统的基础上进行再创造，例如把“马头墙”等传统形式用于高层建筑、四合院创新攺造等等；三是集成创新，一如现在的手机把通讯、照相、MP3、MP4等若干单项技术整合在一起而成为新产品。房地产业与建材业、装潢业、服务业等产业的联合，就形成品牌整合创新。
“创意”要贯穿产业链的各个环节。从理念、策划、规划、设计、建造，到营销和物业管理各个环节都要有创意，形成整个产业链各个环节的创意整合，提升产品的品牌效应和无形资产。
1、理念创新：从品牌的定位、设计，到品牌战略的实施、反馈，各个环节能否创新，最根本的是看企业文化中有没有“创新”的理念。因循守旧，抱残守缺，就不可能有创新之举。
2、策划创新。除建筑结构、造型以外，还包括功能的创新。例如把旧厂房、旧仓库改造成画廊、艺术中心、设计公司和酒吧用房，就是一种功能创新。以“运动就在家门口”为口号的住宅小区，则是人居环境功能多元化的成功创新。
3、营销创新。要辩证地看待“酒香不怕巷子深”和“好酒也要勤吆喝”的关系。随着 “以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段。
4、服务创新。房地产产品日趋同质化，更多开发商把目光转向在售前、售中、售后各个阶段提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。
5、管理创新。如职业经理人制度的创立；质量认证制度的导入；人才机制的形成；融资渠道的拓宽，等等。
6、物业管理体制的创新。物业公司大而全、小而全，既加大了开支，又浪费人力。可以探索“管理层与劳务层分开”的办法。即成立若干个清洁、绿化、修缮、保安等的专业化劳务公司，为一个或同时为几个物业公司提供劳务。而小区物业公司则作为管理层，主要做好协调、调度和监督。管理层走规模化经营的道路，可以同时管理若干个小区；劳务层走专业化经营的道路，可以同时为若干个小区服务。相辅相成，共同发展。
创意地产的诞生，大大减弱了房地产产品“千楼一面”的“趋同性”和“克隆”行为，使楼盘各具自己独特的文化内涵和形式。而且，因其具有的整合性强、知识密集、附加值高等特点，能够提升房地产行业发展的整体水平。
四、“科技地产”理念
以高舒适度、低能耗、恒湿恒温技术作为核心的科技主题地产，作为崭新的地产运作模式，科技含量高，与政策契合度高，前景看好。
一方面，我们对于大众化、普及型的住宅，不要求采用“高科技”，而是要求尽量提高科技含量，特别是包括太阳能利用在内的普及型、低成本、高效率的实用技术和新科技成果的应用，倡导用“低投入、高产出”的方法来实现建筑节能和居住环境改善的目标。
另一方面，我们也在开发一些能够代表中国住宅科技发展水平的高新住宅科技，在条件许可的少数场合下予以应用。 [下一页]
张元端的博客 http://blog.focus.cn/~zhangyuanduan
