中国楼市缘何不正常 房价疯涨中凸显出十大问题
[上一页] 原因之五:巨大的利益诱惑和缺乏监督导致寻租行为发生。据统计，过去几年里，在“落马”的领导干部以权谋私、贪污受贿的案件中，涉及土地批租问题的约占三分之一。
突出表现是:一方面，一些地方政府用计划经济的办法强行拿地，另一方面，用市场经济的办法低进高出。而行政价格和市场价格的巨额差价，既是驱动不少地方政府大量批地卖地的动力，又推动房地产商去积极寻租。
原因之六:房地产市场投机主义盛行。如果说，一个购房者不是为了居住，而是为了获取暴利而购买，那么，这个市场就是一个投机市场。目前，有三股强大的力量使房地产经济过热。我国房地产业资金来源渠道较少，房地产开发建设资金的70%-75%来源于银行信贷资金。房地产开发企业的开发贷款、建筑企业的承包垫支资金和居民购房抵押贷款，都主要来源于银行。银行机构有一股前所未有的投资冲动，由于中国房地产没有经过一次像样的调整或明显的不景气，隐含的大量不良资产并未显现，银行把它作为一种最优良资产看待，因而贷款十分地放心大胆，何况许多地方政府积极支持房地产发展;同时，银行上市业绩主要来自于存贷款利率差，贷出去越多，当期账面利润会越多，上市容易也能卖好价。目前，银行不少资金已转移至股市。第二股力量就是地方政府，多数地方把房地产作为支柱产业，经济增长速度不能放慢，也就是投资不能慢，投资不能慢主要是房地产不能慢，因为房地产是地方财政和各种城市经营运作的“摇钱树”。第三股力量是投机资金的大量存在。现在许多人非常关注外汇储备和居民储蓄的快速增长，但增长最快的是游资，这些游资规模非常大，而且与其他几股力量结合，对房地产等市场造成巨大的冲击。
原因之七:用市场的方法调控，就会雪上加霜。近几年尽管加大土地供应，但是都囤积在开发商手中，再供给多少土地也解决不了，只会形成市场更加失灵;另一方面，政府一会儿说房地产是支柱产业，一会儿又要取消其支柱地位，一会儿要求楼盘全部精装修、现房销售，一会儿察觉市场未见反应，不见下文。头痛治头，脚痛治脚，失败在所难免。
原因之八:住房分配体制极不合理。一是以统一价格购买不同状况、不同区位的住房，导致同一个单位福利的失衡;二是同样的公职人员，住房资源丰裕的单位与住房资源短缺的单位，住房待遇相差悬殊，有的获得了多套住房，有的则成为无房老职工，造成了分配上的不公。
原因之九:住房保障手段单一。对比国外，通常采用财政、金融、税收等配套的保障手段给予支持。但中国这方面相当滞后。表现为:住房补贴不到位，货币化补贴举步维艰，公积金对居民的购房支持力度小，很难适应多层次的住房保障需求。
原因之十:没有建立起廉价房租制度。中国根本没有建立廉价房租制度。数据显示，到2005年第一季度，全国经济适用房完成投资60亿元，所占比重仅为2.6%，真是杯水车薪！在廉价房租方面，截至2005年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金仅为47.4亿元，只有32.9万户最低收入家庭被纳入廉价住房保障范围。众多的低收入者住房保障无从落实！
在法国遏制房价快速上涨的政策中，政府大力推行廉租房是最为有效的措施之一。在法国，廉租房的基准房租比普通私人住房的房租低一半左右。政府规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%。有了廉租房制度，低收入居民在考虑住房时首先考虑的是租房住，从而降低了市场上对住房的需求，遏制了需求量的快速扩大。
再如德国，政府住房政策的一大重点是向低收入家庭倾斜,大力推行“社会住房”和“住房金”等资助政策。战后几十年里德国开始大力兴建“社会住房”，包括供出租的公寓楼和合作社住宅。通过不同的补贴方式，使这类住房以低于成本的租金供应给低收入阶层。近年来，在“社会住房”的资助框架内，政府还资助私人投资者和地方房地产公司，帮助他们为在市场上难以获得住房的家庭提供质优价廉的租用房。
还如新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。据悉，在过去40多年里，新加坡政府共修建了近100万套组屋，目前新加坡全国约有84%的人安居在组屋中。政府组屋建成后，新加坡建屋发展局以国民的收入水平为依据，按照公平原则进行合理分配。
五大政策建议
首先，最重要的是政府角色转换，增强社会服务功能。现阶段，中国房地产市场最大的问题是政府的社会服务功能缺失而产业发展功能过度造成的。各级政府弱化了社会服务功能，反而把土地经营、土地增值作为增加政府收入的主要渠道看待，直接导致房地产调控失败。
政府的角色转换应以经济利益的退出为主。重点是破除土地出让金税费、政府政绩、垄断的利益关系链条。一是切断土地收益与地方政府预算外财政收入来源的紧密联系，土地出让和税费由创收工具向房地产市场调控手段转变;二是政府强化社会服务功能，真正重视普通住房需求，不能掠夺低收入者本来已经很少的收入;三是弱化住房建设与国有资本的千丝万缕的利益关联，让国有公司在竞争性市场谋身。只有政府的角色转变到位，房地产市场才能健康发展。一定要清醒地认识到:中国的房地产市场承载着13亿人的公平居住权。因此，中国的房地产业，难点在政府，希望也在政府。
其次，阳光是根除房地产业商堕落最好的防腐剂。实践证明，阳光是房地产业最好的消毒剂和防腐剂。阳光作业不仅可以有效预防和制止房地产业腐败，而且是中国房地产经济可持续发展的根本。
目前我国的土地虽然实施了招标投标管理方式，谁出的价格高，土地使用权就归谁使用，但是事与愿违，土地招标投标成为“看上去很美”的形式，实际效果并不好。原因在于，小团体的权力和利益成为土地招投标的最大阻力，这就使招投标披上了美丽的外衣，实际行的还是私下里的交易行为。其深刻的原因在于，招投标管理者一方面是公共事务的管理者，另一方面又是小团体利益的代表者。当这两种职能冲突时，又在缺乏监督的情况下，这些人有意无意地把社会公共管理者的职能让位于小团体利益。当需要维护小团体时，就会把小团体职能凌驾于公共管理职能之上，代表小团体的利益，操控整个招投标过程。我们看到，官商勾结，借招投标“公正性”的外表，“合法”敛财。一些土地的腐败案往往是窝案，其深刻的原因就在于此。同时，土地招投标存在极大的隐蔽性。一些官员披着公正的外衣，行的是受贿之事，拿的是不义之财，掠夺的是公共资源。因此土地投招标，并非一“招”就灵，必须从制度上加以防范。
那么，如何避免一些人一手遮天？土地招投标不能再是少数人的行为，而要在社会全程公开，明明白白招标，以保护公共资源的利益和招标投标活动当事人的合法权益。在开标、评标、定标过程中要做到全过程的审计。招标过程结束后还要做到对项目的跟踪监控管理，保证招投标的合法、合规、公平、公开、公正。
第三，避免短期利益，实行租金制，同时清理各种不规范的收费行为。如果改为租金，房价就会降下一大块。租金的方式可使土地初始出让的价格下降，致使初始投入成本大大减少。从社会层面看，由于实行了租金制，从而有效地避免了由于一次出让即为长期占有、从事土地投机、形成暴富的现象;从政府层面看，虽然每年取得的地租收入较少，但因就此可以每年重估应课租值及调整租率，所以能够持续不断取得土地增值的收入，使政府的租地收入能显平衡。这样，不仅引进了竞争机制，规范了房地产企业的利润，而且可以提高房地产经营管理水平，房价也有望降下来。
同时，清理各种不规范的收费行为。将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及城镇土地使用税等税种进行合并，实行在房产保有阶段统一征收房地产税，适时将城市维护建设税并入增值税、消费税和营业税中，废止在这一领域的大大小小的“乱收费、乱集资、乱摊派”行为。同时，简化工商、税收等工作的程序，完善、规范房地产税费及收缴制度。长期以来，房地产审批方面程序复杂，周期长，而且税费不统一、不稳定，有些也不合理，这对中国将成为国际市场一部分的趋势会带来负面影响，必须改革。
第四，调整房地产市场的结构，完善社会保障机制。住房改革，有些可以商品化，有些不可以商品化，即使在市场经济体制下，居民住房，特别是困难阶层，政府通过转移支付，加大补贴。同时，完善住房的社会保障机制是关键，加大政府控制的廉租房比例和经济适用房供给。
最后，在制度管理上，对房地产市场的指导思想和管理原则给予立法保证，防止政策变来变去。应该说，中国房地产市场是世界上管理难度最大的市场，管理不好将给中国经济带来巨大风险。无论20世纪80年代日本的金融危机，还是90年代的亚洲金融危机，抑或是1929年的美国经济危机，都是先产生房地产泡沫，然后才导致金融危机的。
因此，必须对于房地产的问题予以充分认识。房地产的调控是否到位，成为中国转型期在市场化改革中的最大难题。
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突出表现是:一方面，一些地方政府用计划经济的办法强行拿地，另一方面，用市场经济的办法低进高出。而行政价格和市场价格的巨额差价，既是驱动不少地方政府大量批地卖地的动力，又推动房地产商去积极寻租。
原因之六:房地产市场投机主义盛行。如果说，一个购房者不是为了居住，而是为了获取暴利而购买，那么，这个市场就是一个投机市场。目前，有三股强大的力量使房地产经济过热。我国房地产业资金来源渠道较少，房地产开发建设资金的70%-75%来源于银行信贷资金。房地产开发企业的开发贷款、建筑企业的承包垫支资金和居民购房抵押贷款，都主要来源于银行。银行机构有一股前所未有的投资冲动，由于中国房地产没有经过一次像样的调整或明显的不景气，隐含的大量不良资产并未显现，银行把它作为一种最优良资产看待，因而贷款十分地放心大胆，何况许多地方政府积极支持房地产发展;同时，银行上市业绩主要来自于存贷款利率差，贷出去越多，当期账面利润会越多，上市容易也能卖好价。目前，银行不少资金已转移至股市。第二股力量就是地方政府，多数地方把房地产作为支柱产业，经济增长速度不能放慢，也就是投资不能慢，投资不能慢主要是房地产不能慢，因为房地产是地方财政和各种城市经营运作的“摇钱树”。第三股力量是投机资金的大量存在。现在许多人非常关注外汇储备和居民储蓄的快速增长，但增长最快的是游资，这些游资规模非常大，而且与其他几股力量结合，对房地产等市场造成巨大的冲击。
原因之七:用市场的方法调控，就会雪上加霜。近几年尽管加大土地供应，但是都囤积在开发商手中，再供给多少土地也解决不了，只会形成市场更加失灵;另一方面，政府一会儿说房地产是支柱产业，一会儿又要取消其支柱地位，一会儿要求楼盘全部精装修、现房销售，一会儿察觉市场未见反应，不见下文。头痛治头，脚痛治脚，失败在所难免。
原因之八:住房分配体制极不合理。一是以统一价格购买不同状况、不同区位的住房，导致同一个单位福利的失衡;二是同样的公职人员，住房资源丰裕的单位与住房资源短缺的单位，住房待遇相差悬殊，有的获得了多套住房，有的则成为无房老职工，造成了分配上的不公。
原因之九:住房保障手段单一。对比国外，通常采用财政、金融、税收等配套的保障手段给予支持。但中国这方面相当滞后。表现为:住房补贴不到位，货币化补贴举步维艰，公积金对居民的购房支持力度小，很难适应多层次的住房保障需求。
原因之十:没有建立起廉价房租制度。中国根本没有建立廉价房租制度。数据显示，到2005年第一季度，全国经济适用房完成投资60亿元，所占比重仅为2.6%，真是杯水车薪！在廉价房租方面，截至2005年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金仅为47.4亿元，只有32.9万户最低收入家庭被纳入廉价住房保障范围。众多的低收入者住房保障无从落实！
在法国遏制房价快速上涨的政策中，政府大力推行廉租房是最为有效的措施之一。在法国，廉租房的基准房租比普通私人住房的房租低一半左右。政府规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%。有了廉租房制度，低收入居民在考虑住房时首先考虑的是租房住，从而降低了市场上对住房的需求，遏制了需求量的快速扩大。
再如德国，政府住房政策的一大重点是向低收入家庭倾斜,大力推行“社会住房”和“住房金”等资助政策。战后几十年里德国开始大力兴建“社会住房”，包括供出租的公寓楼和合作社住宅。通过不同的补贴方式，使这类住房以低于成本的租金供应给低收入阶层。近年来，在“社会住房”的资助框架内，政府还资助私人投资者和地方房地产公司，帮助他们为在市场上难以获得住房的家庭提供质优价廉的租用房。
还如新加坡，民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中，类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建，价格也由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。据悉，在过去40多年里，新加坡政府共修建了近100万套组屋，目前新加坡全国约有84%的人安居在组屋中。政府组屋建成后，新加坡建屋发展局以国民的收入水平为依据，按照公平原则进行合理分配。
五大政策建议
首先，最重要的是政府角色转换，增强社会服务功能。现阶段，中国房地产市场最大的问题是政府的社会服务功能缺失而产业发展功能过度造成的。各级政府弱化了社会服务功能，反而把土地经营、土地增值作为增加政府收入的主要渠道看待，直接导致房地产调控失败。
政府的角色转换应以经济利益的退出为主。重点是破除土地出让金税费、政府政绩、垄断的利益关系链条。一是切断土地收益与地方政府预算外财政收入来源的紧密联系，土地出让和税费由创收工具向房地产市场调控手段转变;二是政府强化社会服务功能，真正重视普通住房需求，不能掠夺低收入者本来已经很少的收入;三是弱化住房建设与国有资本的千丝万缕的利益关联，让国有公司在竞争性市场谋身。只有政府的角色转变到位，房地产市场才能健康发展。一定要清醒地认识到:中国的房地产市场承载着13亿人的公平居住权。因此，中国的房地产业，难点在政府，希望也在政府。
其次，阳光是根除房地产业商堕落最好的防腐剂。实践证明，阳光是房地产业最好的消毒剂和防腐剂。阳光作业不仅可以有效预防和制止房地产业腐败，而且是中国房地产经济可持续发展的根本。
目前我国的土地虽然实施了招标投标管理方式，谁出的价格高，土地使用权就归谁使用，但是事与愿违，土地招标投标成为“看上去很美”的形式，实际效果并不好。原因在于，小团体的权力和利益成为土地招投标的最大阻力，这就使招投标披上了美丽的外衣，实际行的还是私下里的交易行为。其深刻的原因在于，招投标管理者一方面是公共事务的管理者，另一方面又是小团体利益的代表者。当这两种职能冲突时，又在缺乏监督的情况下，这些人有意无意地把社会公共管理者的职能让位于小团体利益。当需要维护小团体时，就会把小团体职能凌驾于公共管理职能之上，代表小团体的利益，操控整个招投标过程。我们看到，官商勾结，借招投标“公正性”的外表，“合法”敛财。一些土地的腐败案往往是窝案，其深刻的原因就在于此。同时，土地招投标存在极大的隐蔽性。一些官员披着公正的外衣，行的是受贿之事，拿的是不义之财，掠夺的是公共资源。因此土地投招标，并非一“招”就灵，必须从制度上加以防范。
那么，如何避免一些人一手遮天？土地招投标不能再是少数人的行为，而要在社会全程公开，明明白白招标，以保护公共资源的利益和招标投标活动当事人的合法权益。在开标、评标、定标过程中要做到全过程的审计。招标过程结束后还要做到对项目的跟踪监控管理，保证招投标的合法、合规、公平、公开、公正。
第三，避免短期利益，实行租金制，同时清理各种不规范的收费行为。如果改为租金，房价就会降下一大块。租金的方式可使土地初始出让的价格下降，致使初始投入成本大大减少。从社会层面看，由于实行了租金制，从而有效地避免了由于一次出让即为长期占有、从事土地投机、形成暴富的现象;从政府层面看，虽然每年取得的地租收入较少，但因就此可以每年重估应课租值及调整租率，所以能够持续不断取得土地增值的收入，使政府的租地收入能显平衡。这样，不仅引进了竞争机制，规范了房地产企业的利润，而且可以提高房地产经营管理水平，房价也有望降下来。
同时，清理各种不规范的收费行为。将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及城镇土地使用税等税种进行合并，实行在房产保有阶段统一征收房地产税，适时将城市维护建设税并入增值税、消费税和营业税中，废止在这一领域的大大小小的“乱收费、乱集资、乱摊派”行为。同时，简化工商、税收等工作的程序，完善、规范房地产税费及收缴制度。长期以来，房地产审批方面程序复杂，周期长，而且税费不统一、不稳定，有些也不合理，这对中国将成为国际市场一部分的趋势会带来负面影响，必须改革。
第四，调整房地产市场的结构，完善社会保障机制。住房改革，有些可以商品化，有些不可以商品化，即使在市场经济体制下，居民住房，特别是困难阶层，政府通过转移支付，加大补贴。同时，完善住房的社会保障机制是关键，加大政府控制的廉租房比例和经济适用房供给。
最后，在制度管理上，对房地产市场的指导思想和管理原则给予立法保证，防止政策变来变去。应该说，中国房地产市场是世界上管理难度最大的市场，管理不好将给中国经济带来巨大风险。无论20世纪80年代日本的金融危机，还是90年代的亚洲金融危机，抑或是1929年的美国经济危机，都是先产生房地产泡沫，然后才导致金融危机的。
因此，必须对于房地产的问题予以充分认识。房地产的调控是否到位，成为中国转型期在市场化改革中的最大难题。
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