青岛楼市买卖呈胶着状态 中小户型成突破利器
买家观望 楼市买卖呈胶着状态 中小户型成突破市场利器
今年以来，楼市在房价上涨、宏观调控、股市火爆等大背景下，买卖双方渐渐陷入一种胶着状态，过去那种楼盘一推出就快速清盘情况已绝少出现，不少楼盘甚至是一个月也卖不了几套住宅。而随着90/70政策的落实，以中小户型为主的楼盘大量出现，极大满足了消费者尤其是年轻消费者的需求，使得一些楼盘逆市而上，销售火爆。如何向这些企业学习，如何实现突围降低风险，如何快速销售自己的楼盘？对此记者进行了采访。
市民购房，最热还是小户型
过去几年，在青岛市场上一提起小户型往往就会跟“问题楼盘”相挂钩。而进入2007年，中小户型却实实在在成为市场的宠儿。
据搜房网对市内1000多名准购房者的调查表明，在户型选择上超过50%的消费者都希望购买套二房，有25%左右的人希望买套三的房子。另外套一的也很吸引人，尤其是总价低的房子，很是畅销。在户型面积上选择60到90平方米的占了54%，多数被调查者的总价承受上限都不超过50万元。90平方米以下的中小户型正成为最大众化的选择。
上述数据同青岛楼市的实际表现基本吻合，根据市房产交易中心统计数据显示，6月份全市商品房2243套的总销量中，100平方米以下的户型销量为1267套，占到了总量的56%。
90/70，“利空”原来是利好
中小户型的热销，让一些先吃螃蟹的开发商尝到了甜头。天福宜家的营销总监牟先生介绍，该楼盘是市北区第一个落实90/70政策的商品房项目，一经推出便受到了市场的热捧，上个月开盘时，青岛多年未见的排队买房的情况在这里再次显现。除此之外，像四方的雁山世纪、李沧的百通馨苑、城阳的天泰城、开发区的中南海湾新城，这些楼盘推出的中小户型在市场上都取得了不俗的业绩，并成为全市商品房销售的排头兵。小户型供应量大，销售火爆，成为今年市场的一大特色。
不仅已经开盘的受追捧，将要开盘的中小户型楼盘也被购房者锁定了目标。位于市北家乐福北侧的嘉合新兴户型比例遵循了90/70政策，50~70平方米的占到30%，90平方米左右的占到40%。随着该楼盘的即将开盘，嘉合新兴已成为本市各大房产论坛一个热门楼盘。与此同时，四方区兴隆花园、广业海岸阳光的中小户型住房也成为年轻购房者普遍关注的目标。
青岛龙江工作室总经理龙江向记者介绍，去年建设部90/70政策推出之初，曾被不少开发商看作一大利空，因为按每平方米算，中小户型建造成本更高，利润却往往低于大户型，这一政策甚至遭到了一些开发商的抵制。而从今年的市场运行来看，最好卖的房子恰恰是这些落实了90/70政策的楼盘，“利空”原来是“利好”。这也显示出在自住需求成为市场主流的情况下，开发企业也应该及时调整自己的开发思路，并不是所有的房子都越大越赚钱。
高层小户：如何应战得房率？
中小户型受热捧，是否就成了市场的救世主？记者在采访中发现，中小户型要想彻底征服购房者的心，首先还要克服自身在得房率和生活成本上的一些缺点。
读者小王就向本报反映，自己也想买个小户型，但现在市内的新房基本上都是高层或者小高层，得房率太低，如果花50万元买一套70平方米的套二房，实际使用面积一般只有40多平方米，物业费电梯费还挺高。而如果在同地段买个多层的二手房，就能买到80平方米，使用面积在60平方米左右，三口之家住起来就宽敞多了。
记者从北海设计院了解到，由于高层需要分摊电梯井、大堂等公用面积，一般情况下，多层住宅的得房率能比高层住宅高5~10%左右。对此，一些开发商表示，这也正是自己不敢轻易开发小户型的重要原因。
面对这一问题，更多的开发企业则在绞尽脑汁，积极寻求解决之道。青岛金海顺置业的负责人介绍，他们在兴隆花园的设计中，尽最大可能提高了户型的得房率，最终平均得房率超过了81%，在市内的所有楼盘中处于领先地位，市场调查也发现这样做的效果非常好。
天泰集团营销策划主管禹用涛表示，天泰在设计迦南美地的时候，从美国波士顿引进了当时非常先进的户型——77平方米的跃层，上下两层，上面是卧室，下面是一个会客厅，动静分离，非常先进，特别受80年代出生的人的欢迎，比如说民航的空乘、飞行员，很大比例是他们买的。
而同兴隆花园和天泰城相比，嘉合新兴作为市北CBD核心区的一个商业项目，则更注重住宅的功能和增值空间。该项目营销总监柴忠介绍，嘉合新兴提出一个国际服务公寓的理念，集国际服务公寓、酒店公寓、星级宾馆和精品商场、国际会所五大功能为一体，准备请一个国际知名的酒店管理公司过来管理，把它定位为“享受的起跑线”，以嘉合新兴的“品牌、质量、服务”使消费者更好的享受生活。
柴忠表示，同多层普通住宅相比，高层服务公寓的物业成本可能稍高一点，但同时它的增值空间也要大得多，以香港中路上的三度空间和TOP颐和国际为例，已经成为该区域升值最快的楼盘。
相关链接：
90/70政策 2006年５月，建设部等九部委在关于调整住房供应结构、稳定住房价格的文件中提出：“自２００６年６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。”
青岛财经日报 记者 赵健
今年以来，楼市在房价上涨、宏观调控、股市火爆等大背景下，买卖双方渐渐陷入一种胶着状态，过去那种楼盘一推出就快速清盘情况已绝少出现，不少楼盘甚至是一个月也卖不了几套住宅。而随着90/70政策的落实，以中小户型为主的楼盘大量出现，极大满足了消费者尤其是年轻消费者的需求，使得一些楼盘逆市而上，销售火爆。如何向这些企业学习，如何实现突围降低风险，如何快速销售自己的楼盘？对此记者进行了采访。
市民购房，最热还是小户型
过去几年，在青岛市场上一提起小户型往往就会跟“问题楼盘”相挂钩。而进入2007年，中小户型却实实在在成为市场的宠儿。
据搜房网对市内1000多名准购房者的调查表明，在户型选择上超过50%的消费者都希望购买套二房，有25%左右的人希望买套三的房子。另外套一的也很吸引人，尤其是总价低的房子，很是畅销。在户型面积上选择60到90平方米的占了54%，多数被调查者的总价承受上限都不超过50万元。90平方米以下的中小户型正成为最大众化的选择。
上述数据同青岛楼市的实际表现基本吻合，根据市房产交易中心统计数据显示，6月份全市商品房2243套的总销量中，100平方米以下的户型销量为1267套，占到了总量的56%。
90/70，“利空”原来是利好
中小户型的热销，让一些先吃螃蟹的开发商尝到了甜头。天福宜家的营销总监牟先生介绍，该楼盘是市北区第一个落实90/70政策的商品房项目，一经推出便受到了市场的热捧，上个月开盘时，青岛多年未见的排队买房的情况在这里再次显现。除此之外，像四方的雁山世纪、李沧的百通馨苑、城阳的天泰城、开发区的中南海湾新城，这些楼盘推出的中小户型在市场上都取得了不俗的业绩，并成为全市商品房销售的排头兵。小户型供应量大，销售火爆，成为今年市场的一大特色。
不仅已经开盘的受追捧，将要开盘的中小户型楼盘也被购房者锁定了目标。位于市北家乐福北侧的嘉合新兴户型比例遵循了90/70政策，50~70平方米的占到30%，90平方米左右的占到40%。随着该楼盘的即将开盘，嘉合新兴已成为本市各大房产论坛一个热门楼盘。与此同时，四方区兴隆花园、广业海岸阳光的中小户型住房也成为年轻购房者普遍关注的目标。
青岛龙江工作室总经理龙江向记者介绍，去年建设部90/70政策推出之初，曾被不少开发商看作一大利空，因为按每平方米算，中小户型建造成本更高，利润却往往低于大户型，这一政策甚至遭到了一些开发商的抵制。而从今年的市场运行来看，最好卖的房子恰恰是这些落实了90/70政策的楼盘，“利空”原来是“利好”。这也显示出在自住需求成为市场主流的情况下，开发企业也应该及时调整自己的开发思路，并不是所有的房子都越大越赚钱。
高层小户：如何应战得房率？
中小户型受热捧，是否就成了市场的救世主？记者在采访中发现，中小户型要想彻底征服购房者的心，首先还要克服自身在得房率和生活成本上的一些缺点。
读者小王就向本报反映，自己也想买个小户型，但现在市内的新房基本上都是高层或者小高层，得房率太低，如果花50万元买一套70平方米的套二房，实际使用面积一般只有40多平方米，物业费电梯费还挺高。而如果在同地段买个多层的二手房，就能买到80平方米，使用面积在60平方米左右，三口之家住起来就宽敞多了。
记者从北海设计院了解到，由于高层需要分摊电梯井、大堂等公用面积，一般情况下，多层住宅的得房率能比高层住宅高5~10%左右。对此，一些开发商表示，这也正是自己不敢轻易开发小户型的重要原因。
面对这一问题，更多的开发企业则在绞尽脑汁，积极寻求解决之道。青岛金海顺置业的负责人介绍，他们在兴隆花园的设计中，尽最大可能提高了户型的得房率，最终平均得房率超过了81%，在市内的所有楼盘中处于领先地位，市场调查也发现这样做的效果非常好。
天泰集团营销策划主管禹用涛表示，天泰在设计迦南美地的时候，从美国波士顿引进了当时非常先进的户型——77平方米的跃层，上下两层，上面是卧室，下面是一个会客厅，动静分离，非常先进，特别受80年代出生的人的欢迎，比如说民航的空乘、飞行员，很大比例是他们买的。
而同兴隆花园和天泰城相比，嘉合新兴作为市北CBD核心区的一个商业项目，则更注重住宅的功能和增值空间。该项目营销总监柴忠介绍，嘉合新兴提出一个国际服务公寓的理念，集国际服务公寓、酒店公寓、星级宾馆和精品商场、国际会所五大功能为一体，准备请一个国际知名的酒店管理公司过来管理，把它定位为“享受的起跑线”，以嘉合新兴的“品牌、质量、服务”使消费者更好的享受生活。
柴忠表示，同多层普通住宅相比，高层服务公寓的物业成本可能稍高一点，但同时它的增值空间也要大得多，以香港中路上的三度空间和TOP颐和国际为例，已经成为该区域升值最快的楼盘。
相关链接：
90/70政策 2006年５月，建设部等九部委在关于调整住房供应结构、稳定住房价格的文件中提出：“自２００６年６月１日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。”
青岛财经日报 记者 赵健
