房价上涨将保持惯性 政策建议物业税应尽早落地
[上一页] 政策建议 :物业税应尽早落地
目前房地产宏观调控所采取的税收政策，包括清算土地增值税、提高城镇土地使用税、征收二手房个人所得税等，都是在交易环节进行税收调节。在房地产市场供应不平衡、卖方占主导的情况下，开发商很可能把交易税向房价转移。
刘福垣建议尽早开征物业税，取消其他一切房地产交易环节的税费。物业税则属于财产税，在房屋的持有环节征收。一方面能减少消费者购房时一次性支付税款的压力，一方面还有利于抑制投机性住房需求。
李文杰也呼吁加快开征物业税，他认为物业税的比率可以设置到40%至50%，以抑制投机性质的购房。
在我国物业税的呼声由来已久。刘福垣认为，物业税之所以一直难产，在于既得利益集团的阻碍，“有钱、有权人都是大房子、多套房子的拥有者，当然不愿意开征物业税”。
陈友根指出，开征物业税要事先确定好征税的条件，要设置一个人均住宅面积的标准，不超过这个标准的可以免征物业税。他认为比较合适的标准是人均30平方米左右。
随着物权法的通过，有关物业税的讨论进一步升温。日前从深圳市地税局传出消息，深圳将成为开征物业税的试点城市之一，但是具体的实施时间目前尚未得知，目前物业税的开征尚在调研之中。
用经济杠杆提高工业用地利用率
“一方面要提高工业建设用地的效率，一方面要减少农村居民人均用地的面积。”中国社科院城市发展与环境研究中心教授李景国建议从两方面改善土地供求关系的紧张。而多数专家目前普遍认为，土地供应紧张导致的住宅供需矛盾是导致房价上涨的主要矛盾。
在人多地少、耕地紧张的情况下，18亿亩耕地成为不可逾越的红线。李景国表示，一直以来，工业用地普遍低价甚至零低价，获得成本低导致粗放用地，很多工厂甚至只有一层。根据他对东南沿海某地区工业区的调查，所调查企业平均建筑容积率只有不到0.5，土地集约利用空间较大。他建议要切实落实工业用地出让最低价标准，用经济杠杆提高集约利用程度。“随着工业用地地价的上涨，提高工业建设用地的容积率和土地利用效益，必将成为解决工业用地紧张的重要举措。”
减少农村居民点人均用地
此外，在我国，城镇居民点人均用地远小于农村居民点建设用地。理论上，伴随着城市化进程的加速，农村居民点建设用地也应该减少。李景国指出，实际上我国农村居民点用地并没有随着农村人口的减少而下降。有数据显示，2004年底全国村庄建设用地2.48亿亩，占全国建设用地总量的比例高达52.4%。
李景国表示，目前新农村建设已经开始，可以借这个机会调整农村居民点人均用地过多的情况。“关键是要制定有效的奖惩措施，对缩减或者是因迁移到城市腾出宅基地的农民，要给予住房的保证并提供就业机会，保证其发展；对多占宅基地或者是迁到城市后仍未腾出宅基地的农民，可以适当征税。”
相关链接
近期国家调控房价措施
□ 2006年5月，建设部等九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求：
1、自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
2、从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。
3、对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
4、从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
□ 2006年12月31日国务院发布《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》，2007年1月1日起，城镇土地使用税每平方米年税额在原规定的基础上提高两倍，外商投资企业和外国企业也纳入了城镇土地使用税的征税范围。同时财政部和国税总局联合发布《关于贯彻落实国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定的通知》。
□国家税务总局2007年1月公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月起正式向房地产开发企业征收30%-60%不等的土地增值税。《通知》表示，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。而土地增值税税率采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30%，最高税率为60%。
北京商报
目前房地产宏观调控所采取的税收政策，包括清算土地增值税、提高城镇土地使用税、征收二手房个人所得税等，都是在交易环节进行税收调节。在房地产市场供应不平衡、卖方占主导的情况下，开发商很可能把交易税向房价转移。
刘福垣建议尽早开征物业税，取消其他一切房地产交易环节的税费。物业税则属于财产税，在房屋的持有环节征收。一方面能减少消费者购房时一次性支付税款的压力，一方面还有利于抑制投机性住房需求。
李文杰也呼吁加快开征物业税，他认为物业税的比率可以设置到40%至50%，以抑制投机性质的购房。
在我国物业税的呼声由来已久。刘福垣认为，物业税之所以一直难产，在于既得利益集团的阻碍，“有钱、有权人都是大房子、多套房子的拥有者，当然不愿意开征物业税”。
陈友根指出，开征物业税要事先确定好征税的条件，要设置一个人均住宅面积的标准，不超过这个标准的可以免征物业税。他认为比较合适的标准是人均30平方米左右。
随着物权法的通过，有关物业税的讨论进一步升温。日前从深圳市地税局传出消息，深圳将成为开征物业税的试点城市之一，但是具体的实施时间目前尚未得知，目前物业税的开征尚在调研之中。
用经济杠杆提高工业用地利用率
“一方面要提高工业建设用地的效率，一方面要减少农村居民人均用地的面积。”中国社科院城市发展与环境研究中心教授李景国建议从两方面改善土地供求关系的紧张。而多数专家目前普遍认为，土地供应紧张导致的住宅供需矛盾是导致房价上涨的主要矛盾。
在人多地少、耕地紧张的情况下，18亿亩耕地成为不可逾越的红线。李景国表示，一直以来，工业用地普遍低价甚至零低价，获得成本低导致粗放用地，很多工厂甚至只有一层。根据他对东南沿海某地区工业区的调查，所调查企业平均建筑容积率只有不到0.5，土地集约利用空间较大。他建议要切实落实工业用地出让最低价标准，用经济杠杆提高集约利用程度。“随着工业用地地价的上涨，提高工业建设用地的容积率和土地利用效益，必将成为解决工业用地紧张的重要举措。”
减少农村居民点人均用地
此外，在我国，城镇居民点人均用地远小于农村居民点建设用地。理论上，伴随着城市化进程的加速，农村居民点建设用地也应该减少。李景国指出，实际上我国农村居民点用地并没有随着农村人口的减少而下降。有数据显示，2004年底全国村庄建设用地2.48亿亩，占全国建设用地总量的比例高达52.4%。
李景国表示，目前新农村建设已经开始，可以借这个机会调整农村居民点人均用地过多的情况。“关键是要制定有效的奖惩措施，对缩减或者是因迁移到城市腾出宅基地的农民，要给予住房的保证并提供就业机会，保证其发展；对多占宅基地或者是迁到城市后仍未腾出宅基地的农民，可以适当征税。”
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近期国家调控房价措施
□ 2006年5月，建设部等九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求：
1、自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
2、从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。
3、对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
4、从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
□ 2006年12月31日国务院发布《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》，2007年1月1日起，城镇土地使用税每平方米年税额在原规定的基础上提高两倍，外商投资企业和外国企业也纳入了城镇土地使用税的征税范围。同时财政部和国税总局联合发布《关于贯彻落实国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定的通知》。
□国家税务总局2007年1月公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月起正式向房地产开发企业征收30%-60%不等的土地增值税。《通知》表示，土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。而土地增值税税率采用四级超率累进税率。其中，最低税率为30%，最高税率为60%。
北京商报
