外地地产大鳄纷纷入青 青岛地产格局应声而变
“To be or not to be”，这个几年前青岛房地产开发企业根本都不需要考虑的问题，现在已经很严肃的摆在了他们面前，且形势变得日趋紧迫起来。套用青岛某发展还不错的房地产公司负责人的话，那就是“问题很严重，感觉很可怕”。
到底是什么原因导致他们会产生这样的感觉呢？几年前曾经被外地房地产企业无比羡慕的青岛房地产市场到底发生了什么样的变化呢？它未来的发展又将会是什么样子呢？
大象来了
所有的幸福，都不是一下子就荡然无存的。那么，到底是从什么时候，青岛房地产市场形势开始出现变化的呢？
时间要追溯到2004年。
2004年，一个自称“大象”的外地房地产企业来到了青岛，这便是上实地产。面对青岛房地产市场发出的“狼来了”的惊呼，上海实业东滩投资开发(集团)有限公司营销部副总经理邵洛凌曾说，“大象是温顺的动物，是敦厚、纯性而又有实力的象征。我们虽有实力，却不是来‘掠夺’的，我们是参与者，扎根青岛，真正为青岛的城市建设做点什么。”
而此后，更多的大象陆续来到青岛房地产市场。
2004年12月，和记黄埔成立和记黄埔地产(青岛)有限公司。2006年，斥资人民币数十亿元，在青岛进行小港湾开发建设。
2005年，顺驰来到青岛，开发顺驰蓝水假期；
2005年，绿城来到青岛，开发绿城理想之城；
2006年，万科来到青岛，成立青岛万科银盛泰房地产开发有限公司，开发万科魅力之城；
2006年，宝龙集团（青岛）置业发展有限公司成立，开发青岛宝龙城市广场；
2006年，卓越集团投资组建卓越置业集团（青岛）有限公司，开发卓越·蔚蓝群岛；
2006年，华远地产来到青岛；
2006年，浙江金龙集团来到青岛，成立鲁岳置业有限公司，开发梦境江南；
2007年，以总价8.68亿元拍得银川西路地块，中海地产高调进入青岛；
……
如果将这些外来地产企业比喻为大象，那么现在，青岛房地产市场大象的踪迹越来越多，且以后可能会更多。随着他们的进入，青岛地产格局应声而变。
[延伸阅读] 狼来了-外地开发商巡礼
大象的足音
大象虽然温和，然而，同其他动物相比，它毕竟体重较沉，且体积庞大。随着越来越多重量级大象的加入，青岛的房地产市场开始出现了系列反应。
这不仅仅是因为“大象”数量的增多，还有他们巨大的“胃口”，惊人的“吞噬”能力以及奔跑的速度。
从上实地产来看，2004年，上实地产在青岛公开的第一个项目——达利广场，这个总建筑面积为12万多平方米的项目，仅住宅方面，自2006年9月份开盘以来，半年多的时间，已经完成了60％左右的销售，且据了解，在去年的九、十月份，该项目还创下了销售单月过百套的辉煌业绩，而这个业绩为当时青岛房地产销售市场的第四名。
而用“地产风暴”来形容万科的到来一点都不为过，在青岛城阳区域，万科魅力之城自今年五月份正式开盘以来，目前推出的500多套住宅，已经销售了270多套。
相对他们较为迅速的产品销售进度，外来品牌房地产企业的整体运作能力更让人不敢小窥。
在日前举办的2007中国（青岛）奥运与旅游国际论坛上，上实地产向媒体透露该公司已顺利拿下啤酒城的开发经营权，在今年啤酒节之后，将注资70亿元对这一标志性区域进行整体改造。而据上实集团副总裁、上实地产副董事长卢铿介绍，截至目前，上实地产已在山东和青岛地区投资近10个大型项目，其中包括青岛国际啤酒城改造、黄岛达利广场、崂山上实国际广场、黄岛游艇俱乐部综合项目、空港物流商贸项目等，并签约投资青黄海底隧道项目。投资领域涉及基础设施、商业地产、旅游地产、工业地产、住宅地产等。
同样，其他外来品牌地产也不甘示弱，在运作当前楼盘的同时，其他土地也在紧锣密鼓的操作当中……
大象带来了什么
对青岛本地的房地产开发商而言，同外来品牌房地产企业相比，无论是企业规模、资金实力，还是企业抗风险能力，诸多方面，都已经远远落到了他们的后面。而随着中国房地产市场的日趋规范化和规模化，这些都是一个企业能否生存、生存得如何的决定性因素。
任何事情总会有它的两面性，众多外来品牌房地产企业的进入，带给青岛的不仅仅是本地房地产企业日益严重的危机感。
压力产生动力，近几年，随着竞争的加剧，青岛房地产市场的楼盘品质有了明显的提升，对此，海信地产副总经理矫文清认为：“外地企业的进入让青岛出现了越来越多的精品住宅，出现更多的地产形态，带来了发达地区先进的开发理念，逐渐拉近了青岛与一线城市的距离，对于青岛的城市发展来说，是非常有利的。”
毋庸置疑，外来品牌地产的进入加剧了青岛房地产行业的洗牌速度，但是，对于外来品牌地产给青岛带来的影响到底有多大，青岛许多开发企业对此不置可否。
对于行业洗牌的说法，百通集团董事长吴国徽认为，目前，青岛本地的开发企业同外来品牌地产的竞争已经不在一个平台上，本地开发企业已经没有办法和能力去追赶外来品牌企业了，差距太大了。对于众多的青岛本地开发企业而言，他们就像一个小学生，而外来品牌企业则已经成为一名博士生，这样的两个个体进行搏斗，结果如何，可想而知。其中的主要表现为本地开发企业规模太小，资金实力太薄弱，对青岛本地的开发企业来说，能有几个亿人民币的资金流动已经非常困难，而这个数字，对于外来的品牌企业，根本就是九牛一毛。而在现在以及以后的房地产市场上博弈，靠的就是资金和实力。
吴国徽同时认为，外来品牌企业的到来虽然带来了产品品质的升级，但同时也将带来产品价格的上涨。因为对于所有的房地产企业而言，进入任何一个市场，赢利都将是第一位的。外来地产企业的异地开发，在成本支出等方面一般来说都会大于本地开发企业，而产品的升级也包含着建安成本的增加。由此看来，房子价格的上涨是必然的趋势。
当然，也有本地开发企业对此持不同看法。对于外来品牌地产的进入，青岛某地产公司负责人认为很正常，没有什么可怕的，他们进入青岛同青岛的开发企业去外地城市发展是同一个道理，只要有利润，就会有南上北下，就会有竞争。
敢问路在何方
面对众多外来品牌地产公司的陆续进入，本地的房地产企业是否已经“山重水复疑无路”，答案是否定的。
诚然，外来品牌企业无论在资金还是在规模上，他们都胜本地企业一筹，但是同样作为地域性极强的房地产行业，异地开发也面临着一定的风险，现实已经提供了活生生的案例。
与当地小规模开发商被淘汰出市场一样，拓展二、三线城市同样也会给品牌开发商带来一些管理上的难题和风险。2006年9月6日，路劲基建（1098．ＨＫ）于联交所发布公告，路劲基建与顺驰集团业已签署框架协议。孙宏斌以12．8亿元的资金，出让了顺驰中国55％的股权，基本失去了顺驰的控制权。“如果没有宏观调控，你想想顺驰现在什么样？”这是此前孙宏斌的肺腑之言，但现实却是没有“如果”，或许其他地产商要感谢顺驰为他们提供了最为现实的“案例”以供警示。
而对于青岛目前现有的600多家本地开发企业而言，随着本地市场的大浪淘沙以及外来品牌地产的挤压，有些企业自然会被优胜劣汰掉。正如青岛某房地产商所言，青岛目前现有的部分房地产开发企业并不是真正意义上的开发商，严格说来，称他们为“投机商”更为合适。而对于这些企业来说，随着时间的推移，他们沦为看客的可能性会更大。
那么，对于其中规范发展的本地开发企业而言，优势又在哪里？发展之路又在哪里？对市场的熟悉程度以及消费者对他们品牌的认可程度也许都是本地房地产企业的优势所在，而如何扬长避短，在日趋激烈的市场竞争中站住脚跟是本地房地产企业面临的重要问题。
对此，海信地产副总经理矫文清认为：“本地企业只有认准自己的定位，提升产品品质，才能留得住客户，才能保住自己的领地不被外来企业抢占。”对于这个问题，青岛某品牌地产企业负责人也表示，在这种资金和规模无法比拟的市场竞争状态下，抓住长尾理论的小尾巴，也许是众多本地房地产企业日后生存发展的道路所在。
记者感言
从2007中国房地产百强企业研究报告公布的相关名单来看，无论是企业综合实力，还是企业发展规模，以及企业盈利性和成长性，前十位的企业名单中，青岛房地产企业没有一家在榜。
反观这些在榜的房地产企业名单，在综合实力排名前十位的企业，目前已经来到青岛发展的只有万科、上实和中海三家，上实和万科进入时间较早，中海则刚刚拍到地块；在企业规模性排名的前十位，进入青岛市场的也只是万科、中海和绿城；在企业盈利方面的前十位，则只是中海、万科和绿城；而企业成长性前十位，只有上实来到青岛。
之所以列出这么长的企业名单，是因为就名单上的这些企业来看，目前，青岛房地产市场的外来大鳄的确还不多，从一定意义上说，这给了我们本地企业一些喘息的机会和时间。如何在有限的时间内，尽快调整企业的产品结构以及发展模式，将是摆在青岛本地房地产企业面前的头等大事。因为，对于那些已经或者即将在全国城市开始扩张的品牌房地产企业而言，进入青岛是他们或早或晚的选择。
相关连接
2007中国房地产百强
企业综合实力TOP10 排名 企业名称
1 万科企业股份有限公司
2 中国海外发展有限公司
3 合生创展集团有限公司
4 北京首都开发控股(集团)有限公司
5 保利房地产(集团)股份有限公司
6 恒大地产集团有限公司
7 大华集团
8 绿城房地产集团有限公司
9 新世界中国地产有限公司
10 复地(集团)股份有限公司
2007中国房地产百强
企业规模性TOP10 排名 企业名称
1 万科企业股份有限公司
2 上实地产
3 北京首都开发控股(集团)有限公司
4 中国海外发展有限公司
5 合生创展集团有限公司
6 新世界中国地产有限公司
7 上海城投置地(集团)有限公司
8 中华企业股份有限公司
9 阳光100置业集团有限公司
10 上海中环投资开发集团有限公司
2007中国房地产百强
企业盈利性TOP10 排名 企业名称
1 中国海外发展有限公司
2 万科企业股份有限公司
3 绿城房地产集团有限公司
4 合生创展集团有限公司
5 保利房地产(集团)股份有限公司
6 金融街控股股份有限公司
7 上海三盛宏业投资(集团)有限公司
8 江苏新城房产股份有限公司
9 宁波银亿集团有限公司
10 中新集团(控股)有限公司
2007中国房地产百强
企业成长性TOP10 排名 企业名称
1 上实地产
2 中远房地产开发有限公司
3 恒大地产集团有限公司
4 大华集团
5 复地(集团)股份有限公司
6 重庆金科实业(集团)有限公司
7 南京栖霞建设股份有限公司
8 上海城开(集团)有限公司
9 武汉福星惠誉房地产有限公司
10 上海市上投房地产有限公司
记者 鞠培霞 青岛日报
到底是什么原因导致他们会产生这样的感觉呢？几年前曾经被外地房地产企业无比羡慕的青岛房地产市场到底发生了什么样的变化呢？它未来的发展又将会是什么样子呢？
大象来了
所有的幸福，都不是一下子就荡然无存的。那么，到底是从什么时候，青岛房地产市场形势开始出现变化的呢？
时间要追溯到2004年。
2004年，一个自称“大象”的外地房地产企业来到了青岛，这便是上实地产。面对青岛房地产市场发出的“狼来了”的惊呼，上海实业东滩投资开发(集团)有限公司营销部副总经理邵洛凌曾说，“大象是温顺的动物，是敦厚、纯性而又有实力的象征。我们虽有实力，却不是来‘掠夺’的，我们是参与者，扎根青岛，真正为青岛的城市建设做点什么。”
而此后，更多的大象陆续来到青岛房地产市场。
2004年12月，和记黄埔成立和记黄埔地产(青岛)有限公司。2006年，斥资人民币数十亿元，在青岛进行小港湾开发建设。
2005年，顺驰来到青岛，开发顺驰蓝水假期；
2005年，绿城来到青岛，开发绿城理想之城；
2006年，万科来到青岛，成立青岛万科银盛泰房地产开发有限公司，开发万科魅力之城；
2006年，宝龙集团（青岛）置业发展有限公司成立，开发青岛宝龙城市广场；
2006年，卓越集团投资组建卓越置业集团（青岛）有限公司，开发卓越·蔚蓝群岛；
2006年，华远地产来到青岛；
2006年，浙江金龙集团来到青岛，成立鲁岳置业有限公司，开发梦境江南；
2007年，以总价8.68亿元拍得银川西路地块，中海地产高调进入青岛；
……
如果将这些外来地产企业比喻为大象，那么现在，青岛房地产市场大象的踪迹越来越多，且以后可能会更多。随着他们的进入，青岛地产格局应声而变。
[延伸阅读] 狼来了-外地开发商巡礼
大象的足音
大象虽然温和，然而，同其他动物相比，它毕竟体重较沉，且体积庞大。随着越来越多重量级大象的加入，青岛的房地产市场开始出现了系列反应。
这不仅仅是因为“大象”数量的增多，还有他们巨大的“胃口”，惊人的“吞噬”能力以及奔跑的速度。
从上实地产来看，2004年，上实地产在青岛公开的第一个项目——达利广场，这个总建筑面积为12万多平方米的项目，仅住宅方面，自2006年9月份开盘以来，半年多的时间，已经完成了60％左右的销售，且据了解，在去年的九、十月份，该项目还创下了销售单月过百套的辉煌业绩，而这个业绩为当时青岛房地产销售市场的第四名。
而用“地产风暴”来形容万科的到来一点都不为过，在青岛城阳区域，万科魅力之城自今年五月份正式开盘以来，目前推出的500多套住宅，已经销售了270多套。
相对他们较为迅速的产品销售进度，外来品牌房地产企业的整体运作能力更让人不敢小窥。
在日前举办的2007中国（青岛）奥运与旅游国际论坛上，上实地产向媒体透露该公司已顺利拿下啤酒城的开发经营权，在今年啤酒节之后，将注资70亿元对这一标志性区域进行整体改造。而据上实集团副总裁、上实地产副董事长卢铿介绍，截至目前，上实地产已在山东和青岛地区投资近10个大型项目，其中包括青岛国际啤酒城改造、黄岛达利广场、崂山上实国际广场、黄岛游艇俱乐部综合项目、空港物流商贸项目等，并签约投资青黄海底隧道项目。投资领域涉及基础设施、商业地产、旅游地产、工业地产、住宅地产等。
同样，其他外来品牌地产也不甘示弱，在运作当前楼盘的同时，其他土地也在紧锣密鼓的操作当中……
大象带来了什么
对青岛本地的房地产开发商而言，同外来品牌房地产企业相比，无论是企业规模、资金实力，还是企业抗风险能力，诸多方面，都已经远远落到了他们的后面。而随着中国房地产市场的日趋规范化和规模化，这些都是一个企业能否生存、生存得如何的决定性因素。
任何事情总会有它的两面性，众多外来品牌房地产企业的进入，带给青岛的不仅仅是本地房地产企业日益严重的危机感。
压力产生动力，近几年，随着竞争的加剧，青岛房地产市场的楼盘品质有了明显的提升，对此，海信地产副总经理矫文清认为：“外地企业的进入让青岛出现了越来越多的精品住宅，出现更多的地产形态，带来了发达地区先进的开发理念，逐渐拉近了青岛与一线城市的距离，对于青岛的城市发展来说，是非常有利的。”
毋庸置疑，外来品牌地产的进入加剧了青岛房地产行业的洗牌速度，但是，对于外来品牌地产给青岛带来的影响到底有多大，青岛许多开发企业对此不置可否。
对于行业洗牌的说法，百通集团董事长吴国徽认为，目前，青岛本地的开发企业同外来品牌地产的竞争已经不在一个平台上，本地开发企业已经没有办法和能力去追赶外来品牌企业了，差距太大了。对于众多的青岛本地开发企业而言，他们就像一个小学生，而外来品牌企业则已经成为一名博士生，这样的两个个体进行搏斗，结果如何，可想而知。其中的主要表现为本地开发企业规模太小，资金实力太薄弱，对青岛本地的开发企业来说，能有几个亿人民币的资金流动已经非常困难，而这个数字，对于外来的品牌企业，根本就是九牛一毛。而在现在以及以后的房地产市场上博弈，靠的就是资金和实力。
吴国徽同时认为，外来品牌企业的到来虽然带来了产品品质的升级，但同时也将带来产品价格的上涨。因为对于所有的房地产企业而言，进入任何一个市场，赢利都将是第一位的。外来地产企业的异地开发，在成本支出等方面一般来说都会大于本地开发企业，而产品的升级也包含着建安成本的增加。由此看来，房子价格的上涨是必然的趋势。
当然，也有本地开发企业对此持不同看法。对于外来品牌地产的进入，青岛某地产公司负责人认为很正常，没有什么可怕的，他们进入青岛同青岛的开发企业去外地城市发展是同一个道理，只要有利润，就会有南上北下，就会有竞争。
敢问路在何方
面对众多外来品牌地产公司的陆续进入，本地的房地产企业是否已经“山重水复疑无路”，答案是否定的。
诚然，外来品牌企业无论在资金还是在规模上，他们都胜本地企业一筹，但是同样作为地域性极强的房地产行业，异地开发也面临着一定的风险，现实已经提供了活生生的案例。
与当地小规模开发商被淘汰出市场一样，拓展二、三线城市同样也会给品牌开发商带来一些管理上的难题和风险。2006年9月6日，路劲基建（1098．ＨＫ）于联交所发布公告，路劲基建与顺驰集团业已签署框架协议。孙宏斌以12．8亿元的资金，出让了顺驰中国55％的股权，基本失去了顺驰的控制权。“如果没有宏观调控，你想想顺驰现在什么样？”这是此前孙宏斌的肺腑之言，但现实却是没有“如果”，或许其他地产商要感谢顺驰为他们提供了最为现实的“案例”以供警示。
而对于青岛目前现有的600多家本地开发企业而言，随着本地市场的大浪淘沙以及外来品牌地产的挤压，有些企业自然会被优胜劣汰掉。正如青岛某房地产商所言，青岛目前现有的部分房地产开发企业并不是真正意义上的开发商，严格说来，称他们为“投机商”更为合适。而对于这些企业来说，随着时间的推移，他们沦为看客的可能性会更大。
那么，对于其中规范发展的本地开发企业而言，优势又在哪里？发展之路又在哪里？对市场的熟悉程度以及消费者对他们品牌的认可程度也许都是本地房地产企业的优势所在，而如何扬长避短，在日趋激烈的市场竞争中站住脚跟是本地房地产企业面临的重要问题。
对此，海信地产副总经理矫文清认为：“本地企业只有认准自己的定位，提升产品品质，才能留得住客户，才能保住自己的领地不被外来企业抢占。”对于这个问题，青岛某品牌地产企业负责人也表示，在这种资金和规模无法比拟的市场竞争状态下，抓住长尾理论的小尾巴，也许是众多本地房地产企业日后生存发展的道路所在。
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之所以列出这么长的企业名单，是因为就名单上的这些企业来看，目前，青岛房地产市场的外来大鳄的确还不多，从一定意义上说，这给了我们本地企业一些喘息的机会和时间。如何在有限的时间内，尽快调整企业的产品结构以及发展模式，将是摆在青岛本地房地产企业面前的头等大事。因为，对于那些已经或者即将在全国城市开始扩张的品牌房地产企业而言，进入青岛是他们或早或晚的选择。
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2007中国房地产百强
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1 万科企业股份有限公司
2 中国海外发展有限公司
3 合生创展集团有限公司
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6 恒大地产集团有限公司
7 大华集团
8 绿城房地产集团有限公司
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10 复地(集团)股份有限公司
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1 万科企业股份有限公司
2 上实地产
3 北京首都开发控股(集团)有限公司
4 中国海外发展有限公司
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6 新世界中国地产有限公司
7 上海城投置地(集团)有限公司
8 中华企业股份有限公司
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1 中国海外发展有限公司
2 万科企业股份有限公司
3 绿城房地产集团有限公司
4 合生创展集团有限公司
5 保利房地产(集团)股份有限公司
6 金融街控股股份有限公司
7 上海三盛宏业投资(集团)有限公司
8 江苏新城房产股份有限公司
9 宁波银亿集团有限公司
10 中新集团(控股)有限公司
2007中国房地产百强
企业成长性TOP10 排名 企业名称
1 上实地产
2 中远房地产开发有限公司
3 恒大地产集团有限公司
4 大华集团
5 复地(集团)股份有限公司
6 重庆金科实业(集团)有限公司
7 南京栖霞建设股份有限公司
8 上海城开(集团)有限公司
9 武汉福星惠誉房地产有限公司
10 上海市上投房地产有限公司
记者 鞠培霞 青岛日报
