2008奥运是房地产业的拐点？房价还能涨多久？
房价还能涨多久？
《21世纪》：很多人提到2008年奥运的推动潮过去之后，中国的房地产业将面临一个拐点，您是否认同这一趋势？中国房价还能涨多久？
哈继铭：房价能涨多久？我认为是8-10年。以日本为例，日本1940年代的出生率很高，大约维持了十年左右的婴儿潮阶段。那批人到了60、70、80年代纷纷进入中年、壮年，他们有较强的储蓄能力，因而整个社会的储蓄率较高。以35-55岁作为一个区间，这个人群所占的比例在当时的日本一路上扬，与之相伴的是到了1980年代末，资产价格包括股价和地价也一路上扬。及至1990年代，当婴儿潮的人步入退休年龄时，他们的下一代无法接受如此高的价格，因此资产的价格大幅下降。这是日本走过的历程：人口结构出现拐点的时候，也就是资产价格出现拐点的时候。
再看中国的情况。解放后，尤其是朝鲜战争之后，中国维持了20年左右的高出生率，1950-1970年代中期出生的人是当前的主要储蓄者，他们既要为自己养老储蓄，也要为孩子教育储蓄。高储蓄率带来了低利率水平，在这种情况下，人们必定寻找其他保值、增值的手段：买房子、买股票，甚至买字画等等。而1970年代末的计划生育政策使得他们的下一代大多是独生子女，他们若将手中的资产传下去，一定是传给一对小夫妻，一对小夫妻不需要两套房子，多余的那一套必然要卖，这必然推动资产价格的上涨。我认为，我国人口红利在2010-2015年将达到顶峰，2015年之后主要储蓄者占比将大幅下降。如果日本的经验和教训对中国有一点启示的话，我们就不难想象，中国资产价格的变化也会出现先涨后落的情况了。
陈淮：拐点是指增长速度变缓，而不是趋势的根本改变。中国房地产业发展是靠的是城市化、产业结构调整和赶超世界先进水平，而不仅仅是人口和市场的投资需求。中国是世界第四大汽车制造国，汽车销量排世界第三，但是中国的人均汽车保有量却非常之低。美国只有3亿人就卖掉了1300万辆车，而中国13亿人却只卖掉了780万辆车。这说明中国人的消费结构还在升级和变化之中，这足以推动住房建设和房地产市场的长期发展趋势。除此之外中国也正在步入世界大国的行列，人们拥有住房的过程实际上也是私人财富累积过程和资产信用提高的过程。
大家观点
余村建一郎 东风日产乘用车公司市场销售总部总部长
刚刚大家几次提到日本房产泡沫经济问题。实际上，日本的国土是有限的，在泡沫经济时开发商把旧房推掉建新房，从而提高房子的销售价格。所以在开发之前，人们会争着把那些房子和土地买进来。我的朋友当中，就有在股市上挣了钱后购买土地的。
梅延彬 天津摩天集团总经理
我是来自天津的，我买了四套房。现在市场投资渠道太窄，储蓄利率太低，而且，现在的通货膨胀率已经很高。我投资房地产，成为业主，有两方面的收益，一是出租房子的租金，这远远低于购房的储蓄成本；二是出租他项权。我认为，2015年房价不会降，因为未来还会有国际移民不断地迁入中国，那时候房价增长是一个自然的趋势。
崔仰凡 空军审计局原局长
老百姓过去住毛坯房，现在变成钢筋结构。人随着生活水平提高，需求层次和标准也会提高。房价与质量是相辅相成的，毛坯房很便宜，但是大家现在都要买精装房，而且，很多人都有两套房。
叶恒武 世界华人报总编辑
我认为房地居高不下有三个原因：其一，房地产巨头的垄断经营。广州的房地产商曾告诉我，政府的平衡和调节房价的相关政策对他们是不起作用的。由此可见，房地产行业的垄断性经营对房地产价格的居高不下是起决定作用的。
其二，炒房团的推动。我们做过一些调查，炒房团不仅仅限于温州、上海，也涉足华南地区，他们作为投资者也对房价居高不下起了一定的推动作用。
其三，市场增长的自然因素。现在小夫妻拥有自己的房产是一种时尚，也是达到现代都市化生活水平的象征。 [1] [2] [3] [4]
21世纪经济报道 （本报评论员代忘、实习记者何墨兰、王雨佳参与整理）
《21世纪》：很多人提到2008年奥运的推动潮过去之后，中国的房地产业将面临一个拐点，您是否认同这一趋势？中国房价还能涨多久？
哈继铭：房价能涨多久？我认为是8-10年。以日本为例，日本1940年代的出生率很高，大约维持了十年左右的婴儿潮阶段。那批人到了60、70、80年代纷纷进入中年、壮年，他们有较强的储蓄能力，因而整个社会的储蓄率较高。以35-55岁作为一个区间，这个人群所占的比例在当时的日本一路上扬，与之相伴的是到了1980年代末，资产价格包括股价和地价也一路上扬。及至1990年代，当婴儿潮的人步入退休年龄时，他们的下一代无法接受如此高的价格，因此资产的价格大幅下降。这是日本走过的历程：人口结构出现拐点的时候，也就是资产价格出现拐点的时候。
再看中国的情况。解放后，尤其是朝鲜战争之后，中国维持了20年左右的高出生率，1950-1970年代中期出生的人是当前的主要储蓄者，他们既要为自己养老储蓄，也要为孩子教育储蓄。高储蓄率带来了低利率水平，在这种情况下，人们必定寻找其他保值、增值的手段：买房子、买股票，甚至买字画等等。而1970年代末的计划生育政策使得他们的下一代大多是独生子女，他们若将手中的资产传下去，一定是传给一对小夫妻，一对小夫妻不需要两套房子，多余的那一套必然要卖，这必然推动资产价格的上涨。我认为，我国人口红利在2010-2015年将达到顶峰，2015年之后主要储蓄者占比将大幅下降。如果日本的经验和教训对中国有一点启示的话，我们就不难想象，中国资产价格的变化也会出现先涨后落的情况了。
陈淮：拐点是指增长速度变缓，而不是趋势的根本改变。中国房地产业发展是靠的是城市化、产业结构调整和赶超世界先进水平，而不仅仅是人口和市场的投资需求。中国是世界第四大汽车制造国，汽车销量排世界第三，但是中国的人均汽车保有量却非常之低。美国只有3亿人就卖掉了1300万辆车，而中国13亿人却只卖掉了780万辆车。这说明中国人的消费结构还在升级和变化之中，这足以推动住房建设和房地产市场的长期发展趋势。除此之外中国也正在步入世界大国的行列，人们拥有住房的过程实际上也是私人财富累积过程和资产信用提高的过程。
大家观点
余村建一郎 东风日产乘用车公司市场销售总部总部长
刚刚大家几次提到日本房产泡沫经济问题。实际上，日本的国土是有限的，在泡沫经济时开发商把旧房推掉建新房，从而提高房子的销售价格。所以在开发之前，人们会争着把那些房子和土地买进来。我的朋友当中，就有在股市上挣了钱后购买土地的。
梅延彬 天津摩天集团总经理
我是来自天津的，我买了四套房。现在市场投资渠道太窄，储蓄利率太低，而且，现在的通货膨胀率已经很高。我投资房地产，成为业主，有两方面的收益，一是出租房子的租金，这远远低于购房的储蓄成本；二是出租他项权。我认为，2015年房价不会降，因为未来还会有国际移民不断地迁入中国，那时候房价增长是一个自然的趋势。
崔仰凡 空军审计局原局长
老百姓过去住毛坯房，现在变成钢筋结构。人随着生活水平提高，需求层次和标准也会提高。房价与质量是相辅相成的，毛坯房很便宜，但是大家现在都要买精装房，而且，很多人都有两套房。
叶恒武 世界华人报总编辑
我认为房地居高不下有三个原因：其一，房地产巨头的垄断经营。广州的房地产商曾告诉我，政府的平衡和调节房价的相关政策对他们是不起作用的。由此可见，房地产行业的垄断性经营对房地产价格的居高不下是起决定作用的。
其二，炒房团的推动。我们做过一些调查，炒房团不仅仅限于温州、上海，也涉足华南地区，他们作为投资者也对房价居高不下起了一定的推动作用。
其三，市场增长的自然因素。现在小夫妻拥有自己的房产是一种时尚，也是达到现代都市化生活水平的象征。 [1] [2] [3] [4]
21世纪经济报道 （本报评论员代忘、实习记者何墨兰、王雨佳参与整理）
