揭秘房地产供需真相：房价就这样被炒高的
揭秘房地产供需真相——北京可交易房屋数量巨大
当前，有关房地产的数据经常打架，即使是权威机构、官方机构数据也是自相矛盾，而一些利益群体编造的数据更是水淋淋得难以令人信服。很多人难识房地产庐山真面目。
笔者近期在一些门户和专业网站查找房地产交易的情况，偶然发现了一个有关房地产供需的真实数据，这个数据可以揭开房地产供需的真相。
网上二手房出售出租数据显示：北京房地产存量巨大
二手房的交易和出租的情况可以反映投机投资、房地产存量状况，但统计二手房交易情况比较困难，也很难掌握二手房交易的真实数据。不妨先看看北京二手房出售情况。
据搜狐和新浪房地产频道显示的7月27日可出售的二手房数据分别是：196691和 130514套；搜狐和新浪显示的可出租的房子数量分别是：57106和151073（注：新浪可能有重复统计，但影响不大）。首先需要说明一点的是，新浪和搜狐发布的信息是为交易服务，这个数据只是网络技术的需要进行统计的，不存在因某种取向人为地掺加水分，因此，这个数据要比包含多种考虑的官方统计数据和一些非官方机构统计的数据真实的多。（一些官方机构或非官方机构为了某种考虑经常在数据中掺加水分）。就是这些不经意的数据，无意中戳穿了房子供不应求的谎言，揭示了一个惊天秘密：北京房屋实际存量存纪非常大，根本不存在一些开发商和学者所说房子供给与需求远远不平衡的状况。
对搜狐和新浪的数据可以进行一下分析，可以为读者提供一个很有价值的参考。
据权威部门统计，近两年北京的房地产每年总交易量是20多万套，估计在24 万套左右。（现在有关房地产的数据混乱的，笔者只能选择那些相对可信的数据）那么，搜狐和新浪所显示的北京有多少套可以用来交易的二手房呢？一般来说，准备出租的房子基本上不进行交易，交易的二手房也很少出租，即使有重叠的部分也是微不足道，并不影响数据的真实性。因此，可以把新浪和搜狐显示的可出租的和正在交易的二手房相加就可以得到一个大概的数据，
搜狐和新浪显示的数据可以这样处理：1：最大化：搜狐的二手房出售量+新浪的出租量，即196691+151073=347764套。2：最小化：搜狐的出租量+ 新浪的出售量，即57106+130514=187620。读者可以说，最大数和最小数相差近一半，数据肯定失真。出现此状况，可能因为新浪和搜狐对出售和出租的关注重点不同，导致了二者在两个数据相差悬殊，也导致了最大化和最小化数据的差距很大。虽然如此，也能反映一个现实状况：北京仅可交易二手房数量巨大。
但问题仍不能到此为止，搜狐和新浪的数据事实上仍是整个二手房的一部分，据笔者咨询一位业内人士，这位业内人士认为，搜狐和新浪显示的数据大概也就占可交易总量的四分之一或三分之一，他觉得具体比重很难估算。如果按着这位人士所言，那么，上述北京二手房的交易量在乘以四或乘以三，即最大量：347764*4（3）=1391056（1043292）套；最小量：187620*4（3）=750480（562860）套。这个数据简直令人瞠目结舌。北京竟然至少有70多万套二手房，甚至可能达到100多万套二手房！对于这个数据，笔者也不禁怀疑，因为太大了。这个数据表明，按着理想状态即一人一套只是满足自住需要，按着前两年24万套的交易量，北京至少五年不必盖房子，也就是说，任志强和潘石屹等开发商尽可回家抱五年孩子，五年以后再回北京抢地！
对于业内人士的凭经验判断，笔者半信半疑。如果再谨慎保守些，上网的数据只占50%或80%，抑或再保守点，可以出售、出租的房子全部上网，那个数据也是令人震惊的。即使是按着最小化187620套算（当然，这已经是最低底线，基本上是最保守的估算）这个数量也是很大的。
（上面数据中包含着一些可出租的房子并不能出售，但考虑一些隐秘交易，完全可以抵消，影响不大）
北京二手房出售出租状况具有代表性
据开发商及其托市的房产专家讲，目前房价仍居高不下，并还有上涨的趋势，原因是刚性需求旺盛导致了供不应求。实际上，这绝对是个谎言。必须承认，房价上涨有刚性需求（也就是自住房的需求）的原因，但也必须看到这不是主要的原因，通过以上分析，房价上涨主要的原因是开发商、炒房者、金融机构和地方政府联手炒作，掩盖了房地产供需的真实情况，向消费者传递了虚假信息。至于说房地产供需不平衡，那更是一个谎言。
问题的实质不在数据准确性有多大，实质问题是，一人多套住房在北京已成为非常普遍现象。一人除了自住的房子外，其他的房子要么用来出售，要么用来出租，肯定不是来观赏的。那么，换句话说，北京的炒房现象非常严重，投资投机现象非常严重。实际上，北京二手房反映的情况在其他诸如上海、广州、深圳等城市同样存在，只不过程度不同而已。
结论：房地产泡沫严重，房价下跌是必然：不必急于买房
通过以上的分析，必然地得出以下结论：
第一，房价过高主要是人为炒作的。供不应求只是一个托市的谎言，北京可以出售的房子数量非产大，甚至已经到了难以想象的地步。北京可交易的二手房数量加上新开楼盘房屋数量，北京可交易的房屋实际上数目是非常大的。如果正常交易，可能存在供大于求。
第二，既然供需关系决定价格，北京包括潜在的供应量是非常充足的，房价必然下跌。当前只不过供需关系的真实情况被开发商利益集团利用种种手段掩盖，向消费者传递了一个房荒的信息，造成了供不应求的假象，房价才居高不下甚至还要上涨。但纸终究包不住火，早晚会露馅，回归到理性。
第三，一旦房地产的真实情况暴露，回归真实，那么炒房者只能血本无归。事实上，那些投机投资者已经走到悬崖边上了，近几年的暴利状况在种种力量的博弈下出现了终结的迹象。
第四，政府必须对开发商和投机投资的炒房者采取严厉的措施，使房地产业走入健康的轨道上来。 如果对于过高的房地产存量，政府任其发展，导致房屋过剩，必然导致资源浪费，最终的后果是不堪设想的。
第五，有刚性需求的消费者不要着急买房。房子供应充足，仅北京二手房市场就可以供应一年或更长时间。
