购买小产权房风险：当心房款成预付房租
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四、如何因应政府职能部门的“告之”？小产权房屋购买者应该何去何从？这不仅是政府部门应该明白解释着力宣传的，而且也是小产权房购买者应该慎重思考的一个问题。
笔者认为在目前形势下，政府职能部门的“告知”起到的是一个警惕作用，意思非常明显，就是小产权房屋的事情到此为止不要再有什么新的发展，所以“违规建设小产权房屋的要停工、停售”。其实这些话并没有指责目前已经购买小产权房的购买者。反过来我们到是应该很好地思考一下，这些话究竟意味着一些怎样的内涵？传递着一些怎样的“信息”？那么这些“告之”性的语言是不是应该这样加以理解？
第一、如果认真剖析目前小产权房引发出来的风波，人们不难发现目前作为弱势群体的民众到远离自己工作地点的郊区农村购买小产权房的不多，因为往来的交通、定点的医疗等等条件的限制，无形中增加了他们到郊区农村居住的成本，而这些对他们而言往往是很难解决的问题。事实上能够到郊区农村购买小产权房的到是城市中的富裕阶层人士，他们通常是把这些作为第二居所来购买的，譬如现在所谓小产权房中约有20%是别墅。显然目前这样的小产权房并不能真正解决城市居民中广大弱势群体的居住要求。既然如此，政府会因此下气力来解决实际上代表相对少数的这些人的既得利益吗？
第二、小产权房发展的蔓延之势确实如前所述，在土地利用可持续发展的层面上直接或间接地影响到当地农民群众的土地利益，对农村的既定“功能”和“社会责任”产生了不可忽视的影响，从而影响到整个经济社会的可持续发展，政府因此不能不出面进行干预；
第三、政府为此即将采取的任何可能措施，决不意味着象一些网民所说的那样政、商之间要勾结起来与人民群众过不去，进而采取限制小产权房的种种措施来化解城市大产权房面临的许多既定问题。从全心全意为人民服务的优良传统来看，政府不会因此甘愿用长期以来在人民群众中树立起来的良好威信开玩笑，即：在处理小产权房问题时愚蠢到与开发商站在一起做任何违背绝大多数人民群众利益的事情；
第四、在政府职能部门“告之”背后，应该意识到政府即将有一套完整的治本之策来着力处理当前小产权房产生的系列问题，并且从根本上解决广大城市居民弱势群体的住房问题。
事实上从解决问题的一般法则来看，“疏”和“堵”从来都是结合在一起相辅相成的，现在政府既然指出小产权房是有问题的，那么对广大城市需要购房的民众而言，怎样才能解决自己的购房问题呢？是不是可以这样推测：政府在禁建、禁售小产权房时一定会对城市大产权房的“房价”采取干预措施。总之要让城市居民能够以合理的价格买到所谓大产权的房屋，给广大群众这样一个可靠的出路，否则就实在说不过去了。
那么，根据“告之”传达的“善后政策正在制定之中”的说法，广大小产权房购买者应该有哪些思想准备呢？从常识来看，在政府“告之”之前发生的事情通常当事者是没有“过错”的，况且这么多人中确实不排除有一些人是买不起城市所谓大产权房屋的，所以不得以才横下心来买没有大产权的所谓小产权房屋。其实从购房“动机”来看，他们中的那些弱势群体确实纯属自身居住的消费行为，没有把所购房屋作为第二居所，也没有把所购买房屋作为投资的意向。因此，即使处理的“政策”没有下来，他们应该还可以继续在所购房屋中居住下去静候政策的规定处理。确切地说，这些在未来城市范围的小产权房，可耐心地等待城市化到来的那一天，再按大产权房的方式处理解决；
那么不在城市化范围的小产权房怎么办呢？正如一些网民所说40年或50年的期限内20－30万的购房款与大产权房的高额房价比起来算不了什么，只当是预付的房屋租赁费罢了。事实上正如那些网民所说的那样，由于房屋与土地是两回事情，在集体土地不能征为国有的情况下，其购房者就不能依法享受城市居民使用国有土地的合法权益。这是一个非常残酷的现实，因此此种情况下购房者应该有这样一种不能把所购房屋作为财产长久保留下去的思想准备和心态，或许只有这样才能找到一个能够自己说服自己的理由来。
五、应该采取何种措施应对目前小产权房对城市商品房产生的影响？进一步抑制大产权房高房价对和谐社会构建带来的负面影响？
笔者认为，任何事物的发展总是无独有偶而且历史的发展也总是有惊人的相似之处，今天我们面对的这些问题，就象一把双刃剑一样意味着我们处理小产权房问题时，不能不涉及到广大民众时刻关心的城市大产权房本身的房价问题。那么，如何才能给广大民众一个较为满意的回答呢？首先要从小产权房屋价格的低廉来剖析大产权房屋房价的虚高，从中找出其根源作为政府职能部门有效降低高额房价所必须的一项重要研究课题，并且将其纳入和谐社会构建的重要系统工程中来，力争充分地得到各级政府的足够重视和应有保障，只有这样才能负责任地从政府公共政策的应有高度审慎地予以解决。也就是说深入研究目前地方当局小产权房屋低价位的形式机制，将事实上有助于我们建立降低高房价所应有的政府机制。
其实就小产权房的建设和销售而言，“地价”是集体经济组织在其经济发展进程中，有意识地放在第二位的一个因素。假设他们在切实保护耕地、满足当地农民群众自身居住需求和非农产业发展提前下，确实能够真正地肩负起理应承担的农业生产重要社会责任，进一步通过土地整理的合理布局，利用各种可能的方式通过小产权房的经营得到了他们认可的实惠，进一步以此得到发展地方经济的第一桶金，起到了推动其发展起步的目的话。那么从邓小平理论核心之一的 “猫论”来看，这种把创造发展机遇放在第一位的做法不能说不是恰当的，但是从反映局部与整体、集体与国家这些非常确定的土地利益关系来看，“猫论”涉及的猫要吃老鼠的这种生物对应关系，恐怕不宜用到社会实践中来证明目前乡镇地方和开发商上述“行为”的正确性。事实上从总体来看目前小产权房的运作在农村实践中实际上是违反民主集中制的一种作法，况且现实中这种“假设”所设定的事情实际上是一件很难做到的事情，通常不能以这样一种方式做到“一举两得”，因为目前情势下,城市土地利用格局的总体态势决定了农村土地利用中,无论集体还是个人的利益总是要寄寓于国家总体利益之中，总之长期以来历史形式的“大河无水小河干”的道理人们还是会记忆忧新不会忘却的。
故就此而言，作为衡量土地“价值”显化的客观“标准”，应该进一步考量所谓“地价”的影响在土地利用实践中能否真正创造一个有利于国计民生发展的实效，以及是否能够让社会的广大民众总体上得益于这种实践。因此，政府的职能部门应该重在研究如何去看待土地的“价值”，尤其是土地价值是如何产生的。其实这个问题马克思在引用威廉·配弟“劳动是财富之父、土地是财富之母”这句名言中早就说得十分清楚了。因为“土地”对财富而言仅仅是一个产生的“温床”和须臾不能离开的“条件”而已，也就是说当“土地”不能或者说不能很好地被“劳动”这个财富之父加以利用的话，那么土地上也就不能产生人们期待的所谓“财富”。因此就今天的土地所有者和土地使用者而言，毫无疑问在土地利用中应该共同遵循这样一个“规则”即：只有土地被利用得越充分、越彻底，那么在其上产生出来、聚积起来的可供双方合理分配的财富就越好、越多、越快。
所以是不可以这样认为：土地的“价值”是蕴含在土地的持续利用之中的，而且一个合理的土地价格会比一个不合理的价格在其持续利用中能够得到更多的价值显化？然而问题是今天在房地产市场中，由于地价的走高，再加上开发商用地价捆绑房价的结果，必然形成这样一个不尽人意的局面。因此从土地利用必须的长远的可持续的发展来看，为了国家也为了广大民众，是不是应该狠下心来通过土地供应方式的“变革”进一步建立土地使用者与土地所有者的有偿关系（即：土地的年租制方式），在土地使用者可能的支付能力范围内避开70年巨额的土地有偿费用一次性支付，给广大购房者带来的不可抗拒的巨大经济压力。为此应该研究实施房屋建设与土地有偿使用的分离措施，着力探讨一下在社会实践中如果不给开发商利用“地价”捆绑“房价”的任何机会，会对经济社会发展产生哪些致命的影响？如果有影响但不是致命的话，那么是不是可以考虑就此剥夺开发商“以地生财”所形成的利润作为解决问题的第一步，然后再仔细研究研究事关广大民众住房问题的“地价”到底能不能合理地降下来应该怎样降下来？应该说这对当前广大弱势群体众目睽睽的房价而言，不仅是治“标”也是治“本”的一个最彻底的办法。
然而问题是在目前政府庞大的运作“成本”面前，其财政经费从何而来？是靠继续“卖地”还是靠现代赋税政策对社会产业的“税收”的确值得人们深思，不过可以断言：目前政府机构庞大、人员臃肿“十羊九牧”的状况不彻底改变的话，那么“土地财政”的问题就无法得到真正地解决，而且目前的土地供应制度和城市建设模式还会持续下去，应该说这正是人们当前最为担心的问题。
其实从社会效益的综合考量来看：如果能在和谐社会的构建中把居住用地看成是从事各种社会生产的人们特别是那些占社会人口大多数的弱势群体人们，一种生活上的必需的话，那么合理的地价基础上所形成的房屋生活资料，也是社会广大弱势群体能够因此安居乐业地在各自岗位上创造更多、更好社会财富的一个重要社会保障。这样在发展社会生产的前提下，通过政治制度的改革和政府机构的精简，其社会运作的成本也就会降下来，那么通过适应现代发展的合理的“税收”制度而不是目前单纯“卖地”的土地财政，就能从根本上解决由于土地问题而引发的任何事端。如果我们能够这样认识问题处理问题，那么从解决问题的客观需要来看目前影响广大社会弱势群体住房需求的“地价”不仅需要降下来，而且必须降下来。那么目前众目睽睽的购房问题不就迎刃而解了吗？
然而从目前城市房屋的销售来看：首先由于城市人口政策的“弊端”，目前购房者中有相当一部分不是本地购房者的生活需求，也就是说任何企图用本市极为有限的土地来应对全国各地人士来京购房的作法无疑是极其荒唐的；其次是现在允许相当一部分人把购房作为其社会投资的一种方式对土地资源的合理利用而言也是极为不妥的。总之这两个因素值得我们认真思考,尤其是能不能把二者作为当前房屋土地市场中的所谓供需关系的关键来对待确实十分重要。因此按照开发商鼓吹的所谓市场法则来看待这个问题确实值得认真研究。因为这样一些“行为”的后果根本不利维护本市当地居民购房的权益，其惨痛的代价是不仅浪费了本市十分紧缺的土地资源，而且实际上也因此哄抬了房屋的销售价格。总之对这样的消费“动机”和“需求”而言政府是不是应该从类似消费税、物业税方式出发课以高额重税来与广大弱势群体的住房需求加以区别，甚至根据事态的发展从根本上予以取缔。
总之我们应该千方百计地和目前仍在盛行的各种形式的“土地财政”一刀两断，这样我们就能够总体上效仿目前小产权房的存在方式，真正以经济社会的可持续发展作为我们的“理念”，进而实事求是地削减若干可以削减的费用，通过合理的地价把房价降下来从而进一步做到让利于民。
结论：
通过以上有关小产权房屋若干问题的辨析。笔者认为我们应该充分意识到在和谐社会的构建中，只有通过土地制度及其改革才能科学体现土地应有的价值观，才是通过相应的土地利用服务于本市经济社会可持续发展，进一步适应人们社会存在平衡各方利益的一项根本措施。从立场观点来看，社会主义的制度决定了我们必须首先从政治层面出发，才能进而解决经济生活中的那些绝大多数社会人群所遇到的问题。今天小产权房这个客观存在的事物，故然其矛盾重重，但却彰显出它能够客观存在的一定理由。仅管从土地资源合理配置及其集约利用的科学来看，小产权房在农村的存在是不尽合理的，但是我们应该就此深刻地意识到由于目前城市土地问题的客观存在，不可避免地在小产权房屋的开发建设上为其客观存在创造了一个实际的空间，因此要解决这个问题，不能“按下葫芦漂起瓢”必须从我们一贯政策的延续性做起。在清理所谓小产权房的工作中既要作好必要的疏导工作。即：大家能够充分理解的安民“告示”，同时也要有一定的因应之策进一步把这些事关人民内部矛盾的问题解决在摇篮之中！
作者：北京土地学会 刘锋
笔者认为在目前形势下，政府职能部门的“告知”起到的是一个警惕作用，意思非常明显，就是小产权房屋的事情到此为止不要再有什么新的发展，所以“违规建设小产权房屋的要停工、停售”。其实这些话并没有指责目前已经购买小产权房的购买者。反过来我们到是应该很好地思考一下，这些话究竟意味着一些怎样的内涵？传递着一些怎样的“信息”？那么这些“告之”性的语言是不是应该这样加以理解？
第一、如果认真剖析目前小产权房引发出来的风波，人们不难发现目前作为弱势群体的民众到远离自己工作地点的郊区农村购买小产权房的不多，因为往来的交通、定点的医疗等等条件的限制，无形中增加了他们到郊区农村居住的成本，而这些对他们而言往往是很难解决的问题。事实上能够到郊区农村购买小产权房的到是城市中的富裕阶层人士，他们通常是把这些作为第二居所来购买的，譬如现在所谓小产权房中约有20%是别墅。显然目前这样的小产权房并不能真正解决城市居民中广大弱势群体的居住要求。既然如此，政府会因此下气力来解决实际上代表相对少数的这些人的既得利益吗？
第二、小产权房发展的蔓延之势确实如前所述，在土地利用可持续发展的层面上直接或间接地影响到当地农民群众的土地利益，对农村的既定“功能”和“社会责任”产生了不可忽视的影响，从而影响到整个经济社会的可持续发展，政府因此不能不出面进行干预；
第三、政府为此即将采取的任何可能措施，决不意味着象一些网民所说的那样政、商之间要勾结起来与人民群众过不去，进而采取限制小产权房的种种措施来化解城市大产权房面临的许多既定问题。从全心全意为人民服务的优良传统来看，政府不会因此甘愿用长期以来在人民群众中树立起来的良好威信开玩笑，即：在处理小产权房问题时愚蠢到与开发商站在一起做任何违背绝大多数人民群众利益的事情；
第四、在政府职能部门“告之”背后，应该意识到政府即将有一套完整的治本之策来着力处理当前小产权房产生的系列问题，并且从根本上解决广大城市居民弱势群体的住房问题。
事实上从解决问题的一般法则来看，“疏”和“堵”从来都是结合在一起相辅相成的，现在政府既然指出小产权房是有问题的，那么对广大城市需要购房的民众而言，怎样才能解决自己的购房问题呢？是不是可以这样推测：政府在禁建、禁售小产权房时一定会对城市大产权房的“房价”采取干预措施。总之要让城市居民能够以合理的价格买到所谓大产权的房屋，给广大群众这样一个可靠的出路，否则就实在说不过去了。
那么，根据“告之”传达的“善后政策正在制定之中”的说法，广大小产权房购买者应该有哪些思想准备呢？从常识来看，在政府“告之”之前发生的事情通常当事者是没有“过错”的，况且这么多人中确实不排除有一些人是买不起城市所谓大产权房屋的，所以不得以才横下心来买没有大产权的所谓小产权房屋。其实从购房“动机”来看，他们中的那些弱势群体确实纯属自身居住的消费行为，没有把所购房屋作为第二居所，也没有把所购买房屋作为投资的意向。因此，即使处理的“政策”没有下来，他们应该还可以继续在所购房屋中居住下去静候政策的规定处理。确切地说，这些在未来城市范围的小产权房，可耐心地等待城市化到来的那一天，再按大产权房的方式处理解决；
那么不在城市化范围的小产权房怎么办呢？正如一些网民所说40年或50年的期限内20－30万的购房款与大产权房的高额房价比起来算不了什么，只当是预付的房屋租赁费罢了。事实上正如那些网民所说的那样，由于房屋与土地是两回事情，在集体土地不能征为国有的情况下，其购房者就不能依法享受城市居民使用国有土地的合法权益。这是一个非常残酷的现实，因此此种情况下购房者应该有这样一种不能把所购房屋作为财产长久保留下去的思想准备和心态，或许只有这样才能找到一个能够自己说服自己的理由来。
五、应该采取何种措施应对目前小产权房对城市商品房产生的影响？进一步抑制大产权房高房价对和谐社会构建带来的负面影响？
笔者认为，任何事物的发展总是无独有偶而且历史的发展也总是有惊人的相似之处，今天我们面对的这些问题，就象一把双刃剑一样意味着我们处理小产权房问题时，不能不涉及到广大民众时刻关心的城市大产权房本身的房价问题。那么，如何才能给广大民众一个较为满意的回答呢？首先要从小产权房屋价格的低廉来剖析大产权房屋房价的虚高，从中找出其根源作为政府职能部门有效降低高额房价所必须的一项重要研究课题，并且将其纳入和谐社会构建的重要系统工程中来，力争充分地得到各级政府的足够重视和应有保障，只有这样才能负责任地从政府公共政策的应有高度审慎地予以解决。也就是说深入研究目前地方当局小产权房屋低价位的形式机制，将事实上有助于我们建立降低高房价所应有的政府机制。
其实就小产权房的建设和销售而言，“地价”是集体经济组织在其经济发展进程中，有意识地放在第二位的一个因素。假设他们在切实保护耕地、满足当地农民群众自身居住需求和非农产业发展提前下，确实能够真正地肩负起理应承担的农业生产重要社会责任，进一步通过土地整理的合理布局，利用各种可能的方式通过小产权房的经营得到了他们认可的实惠，进一步以此得到发展地方经济的第一桶金，起到了推动其发展起步的目的话。那么从邓小平理论核心之一的 “猫论”来看，这种把创造发展机遇放在第一位的做法不能说不是恰当的，但是从反映局部与整体、集体与国家这些非常确定的土地利益关系来看，“猫论”涉及的猫要吃老鼠的这种生物对应关系，恐怕不宜用到社会实践中来证明目前乡镇地方和开发商上述“行为”的正确性。事实上从总体来看目前小产权房的运作在农村实践中实际上是违反民主集中制的一种作法，况且现实中这种“假设”所设定的事情实际上是一件很难做到的事情，通常不能以这样一种方式做到“一举两得”，因为目前情势下,城市土地利用格局的总体态势决定了农村土地利用中,无论集体还是个人的利益总是要寄寓于国家总体利益之中，总之长期以来历史形式的“大河无水小河干”的道理人们还是会记忆忧新不会忘却的。
故就此而言，作为衡量土地“价值”显化的客观“标准”，应该进一步考量所谓“地价”的影响在土地利用实践中能否真正创造一个有利于国计民生发展的实效，以及是否能够让社会的广大民众总体上得益于这种实践。因此，政府的职能部门应该重在研究如何去看待土地的“价值”，尤其是土地价值是如何产生的。其实这个问题马克思在引用威廉·配弟“劳动是财富之父、土地是财富之母”这句名言中早就说得十分清楚了。因为“土地”对财富而言仅仅是一个产生的“温床”和须臾不能离开的“条件”而已，也就是说当“土地”不能或者说不能很好地被“劳动”这个财富之父加以利用的话，那么土地上也就不能产生人们期待的所谓“财富”。因此就今天的土地所有者和土地使用者而言，毫无疑问在土地利用中应该共同遵循这样一个“规则”即：只有土地被利用得越充分、越彻底，那么在其上产生出来、聚积起来的可供双方合理分配的财富就越好、越多、越快。
所以是不可以这样认为：土地的“价值”是蕴含在土地的持续利用之中的，而且一个合理的土地价格会比一个不合理的价格在其持续利用中能够得到更多的价值显化？然而问题是今天在房地产市场中，由于地价的走高，再加上开发商用地价捆绑房价的结果，必然形成这样一个不尽人意的局面。因此从土地利用必须的长远的可持续的发展来看，为了国家也为了广大民众，是不是应该狠下心来通过土地供应方式的“变革”进一步建立土地使用者与土地所有者的有偿关系（即：土地的年租制方式），在土地使用者可能的支付能力范围内避开70年巨额的土地有偿费用一次性支付，给广大购房者带来的不可抗拒的巨大经济压力。为此应该研究实施房屋建设与土地有偿使用的分离措施，着力探讨一下在社会实践中如果不给开发商利用“地价”捆绑“房价”的任何机会，会对经济社会发展产生哪些致命的影响？如果有影响但不是致命的话，那么是不是可以考虑就此剥夺开发商“以地生财”所形成的利润作为解决问题的第一步，然后再仔细研究研究事关广大民众住房问题的“地价”到底能不能合理地降下来应该怎样降下来？应该说这对当前广大弱势群体众目睽睽的房价而言，不仅是治“标”也是治“本”的一个最彻底的办法。
然而问题是在目前政府庞大的运作“成本”面前，其财政经费从何而来？是靠继续“卖地”还是靠现代赋税政策对社会产业的“税收”的确值得人们深思，不过可以断言：目前政府机构庞大、人员臃肿“十羊九牧”的状况不彻底改变的话，那么“土地财政”的问题就无法得到真正地解决，而且目前的土地供应制度和城市建设模式还会持续下去，应该说这正是人们当前最为担心的问题。
其实从社会效益的综合考量来看：如果能在和谐社会的构建中把居住用地看成是从事各种社会生产的人们特别是那些占社会人口大多数的弱势群体人们，一种生活上的必需的话，那么合理的地价基础上所形成的房屋生活资料，也是社会广大弱势群体能够因此安居乐业地在各自岗位上创造更多、更好社会财富的一个重要社会保障。这样在发展社会生产的前提下，通过政治制度的改革和政府机构的精简，其社会运作的成本也就会降下来，那么通过适应现代发展的合理的“税收”制度而不是目前单纯“卖地”的土地财政，就能从根本上解决由于土地问题而引发的任何事端。如果我们能够这样认识问题处理问题，那么从解决问题的客观需要来看目前影响广大社会弱势群体住房需求的“地价”不仅需要降下来，而且必须降下来。那么目前众目睽睽的购房问题不就迎刃而解了吗？
然而从目前城市房屋的销售来看：首先由于城市人口政策的“弊端”，目前购房者中有相当一部分不是本地购房者的生活需求，也就是说任何企图用本市极为有限的土地来应对全国各地人士来京购房的作法无疑是极其荒唐的；其次是现在允许相当一部分人把购房作为其社会投资的一种方式对土地资源的合理利用而言也是极为不妥的。总之这两个因素值得我们认真思考,尤其是能不能把二者作为当前房屋土地市场中的所谓供需关系的关键来对待确实十分重要。因此按照开发商鼓吹的所谓市场法则来看待这个问题确实值得认真研究。因为这样一些“行为”的后果根本不利维护本市当地居民购房的权益，其惨痛的代价是不仅浪费了本市十分紧缺的土地资源，而且实际上也因此哄抬了房屋的销售价格。总之对这样的消费“动机”和“需求”而言政府是不是应该从类似消费税、物业税方式出发课以高额重税来与广大弱势群体的住房需求加以区别，甚至根据事态的发展从根本上予以取缔。
总之我们应该千方百计地和目前仍在盛行的各种形式的“土地财政”一刀两断，这样我们就能够总体上效仿目前小产权房的存在方式，真正以经济社会的可持续发展作为我们的“理念”，进而实事求是地削减若干可以削减的费用，通过合理的地价把房价降下来从而进一步做到让利于民。
结论：
通过以上有关小产权房屋若干问题的辨析。笔者认为我们应该充分意识到在和谐社会的构建中，只有通过土地制度及其改革才能科学体现土地应有的价值观，才是通过相应的土地利用服务于本市经济社会可持续发展，进一步适应人们社会存在平衡各方利益的一项根本措施。从立场观点来看，社会主义的制度决定了我们必须首先从政治层面出发，才能进而解决经济生活中的那些绝大多数社会人群所遇到的问题。今天小产权房这个客观存在的事物，故然其矛盾重重，但却彰显出它能够客观存在的一定理由。仅管从土地资源合理配置及其集约利用的科学来看，小产权房在农村的存在是不尽合理的，但是我们应该就此深刻地意识到由于目前城市土地问题的客观存在，不可避免地在小产权房屋的开发建设上为其客观存在创造了一个实际的空间，因此要解决这个问题，不能“按下葫芦漂起瓢”必须从我们一贯政策的延续性做起。在清理所谓小产权房的工作中既要作好必要的疏导工作。即：大家能够充分理解的安民“告示”，同时也要有一定的因应之策进一步把这些事关人民内部矛盾的问题解决在摇篮之中！
作者：北京土地学会 刘锋
