如果房贷首付提高至40%-50% 工薪阶层如何应对?
近期有消息称银监会提出了希望提高商业贷款首付比例，从现在的30%提高到40%-50%。北京中原三级市场部副总经理宫萍认为这一措施的目的与近期陆续出台的一系列调控政策的目的基本一致，都是为了打击投机行为，利用金融杠杆的调节作用，从抑制需求的角度来稳定房价。因为从这一段时间来看全国的房价上涨又有加快的趋势，据国家发改委的数字显示6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%。虽然在供给方面国家和各地方政府也在采取措施加快、加大房屋的供给量，甚至是细分到结构性的供给配置，就拿北京市来说，针对中低收入的限价房项目已经推出了八个，并将在明年大量上市，预计会形成2万多套的住宅供应，但由于很多购买细节和资格等信息仍不完善，同时新房从拿地到入住还需要1至2年的开发建设期，因此无法在短时期内形成真实供给，也就无法像抑制需求的政策这样短期内对市场产生一定的影响和效果。因此贷款首付提高也是调控楼市的一个备选方法而已。那么如果贷款首付提高成为现实，对房产消费者的影响是什么呢？宫萍为消费者举了一个具体的例子来说明。
以一套评估价在80万的二手房为例，我们分别对其在首付为30%、40%和50%的情况下，就其月供和所需家庭收入做一个比较。
从以上表格可以看出首付比例越高，在贷款期间的每月负担就会越小，相对应的家庭收入的要求也会越低。但达到这样效果的前提是购房者要有充足的资金付首付，而如果首付款不足，则无法向下进行。因此针对不同层次和现况的客户，提高首付成数的政策会产生不同的影响和效果，同时也是不同消费者适应这一政策的相应举措。以下北京中原三级市场部的副总经理宫萍女士就三类人群的不同状况做出详细的解析。
第一，资金充裕的房产投资者和自住者。由于这类人群的需求和目标物业定位在中高档住宅或商铺，同时他们的购买方式多以全款或高首付为主，依据北京中原三级市场部中高档住宅的成交经验来看，全款购房的比例有上升趋势，且比例已经接近了60%。因此提高贷款首付对这部分群体的影响反而要小一些。但是从另一个趋势上对房产投资者是一种抑制，由于现在的股市与楼市的互动性增强，且两者的前景在一两年内都被普遍看好，因此会有部分投资者为了鱼和熊掌两者兼得，就选择贷款购房，而将自有资金节省下来用于炒股，而这种操作不仅会增加银行的放贷风险，同时也不利于减少流通领域的货币量，缓解经济发展偏快的症状。因此从这个角度讲，北京中原三级市场部的副总经理宫萍认为提高贷款首付对投资者的不当行为还是可以给予合理引导和适当纠正的。
第二，急需住房的自住群体。这类人群是因为一些特殊原因如拆迁、结婚等刚性需求要在短期解决住房问题，而提高首付也不能阻止他们购房的步伐，那么这类人群就只能采取两个办法来适应政策形势了。首先，与父母或亲戚朋友暂时拆借一些以补充自有资金的不足；其次，就是适当降低预购房屋的“素质”，秉承梯级置业的理念，如将所选地段向价格更便宜的地区转移或减小预选房屋的面积等等。总之就是通过减少房屋总价的方式来降低首付的额度。
第三，短期不急于买房的潜在购房者。这部分群体由于购房的意愿并不强烈，因此他们有更充足的缓冲余地，他们也可以采用两种方式来应对提高首付的调控政策。首先，在进入计划买房的周期后，要积极地赚钱、攒钱，减少一些奢侈和不必要的开销，当然最重要的还是要利用一些理财的手段，购买一些理财的产品来确保自有资金的保值和升值，北京中原三级市场部的专业人士建议这类人群在现阶段应保证将每月收入的20%-30%用于理财投资。其次，对于这类群体中的本市中低收入者，也可以考虑购买在明年陆续上市的两限房和经济适用房，低单价加上中小户型就等于低总价，而低总价就意味着首付的额度会较一般商品房有一定幅度的降低。我们拿海淀区西三旗的两限房和周边普通商品房做了一个对比，假设是一套70平米的住宅，按照首付40%计算，见下表：
最后北京中原三级市场部副总经理宫萍女士还为购房者总结了三点特别提示，即在提高首付后预购房的消费者需注意和调整的方面。
首先对于急需购房的人，在与父母借钱时，一定要给父母预留一定数额的养老钱，甚至是保命钱，因为父母的年纪大了，临时或急需用钱的机率会大大提高；在动用自己的储蓄时，自己也要留有一定的应急资金，以备不时之需，切勿将家庭里的全部资产都用于支付房产首付；
其次，对于借钱付首付的购房者，如果涉及还钱的问题，可以在贷款时适当延长贷款期限（如将20年延长至25年），降低月供水平，这样就可以留下更多的剩余资金用于还债；
最后，增加首付的政策似乎给了那些预备买房的人一个培养储蓄和理财意识的机会，让更多的人能够回归理性消费，合理消费，从而减少月光族这类毫无风险意识的非理智消费观念。
中原地产
以一套评估价在80万的二手房为例，我们分别对其在首付为30%、40%和50%的情况下，就其月供和所需家庭收入做一个比较。
从以上表格可以看出首付比例越高，在贷款期间的每月负担就会越小，相对应的家庭收入的要求也会越低。但达到这样效果的前提是购房者要有充足的资金付首付，而如果首付款不足，则无法向下进行。因此针对不同层次和现况的客户，提高首付成数的政策会产生不同的影响和效果，同时也是不同消费者适应这一政策的相应举措。以下北京中原三级市场部的副总经理宫萍女士就三类人群的不同状况做出详细的解析。
第一，资金充裕的房产投资者和自住者。由于这类人群的需求和目标物业定位在中高档住宅或商铺，同时他们的购买方式多以全款或高首付为主，依据北京中原三级市场部中高档住宅的成交经验来看，全款购房的比例有上升趋势，且比例已经接近了60%。因此提高贷款首付对这部分群体的影响反而要小一些。但是从另一个趋势上对房产投资者是一种抑制，由于现在的股市与楼市的互动性增强，且两者的前景在一两年内都被普遍看好，因此会有部分投资者为了鱼和熊掌两者兼得，就选择贷款购房，而将自有资金节省下来用于炒股，而这种操作不仅会增加银行的放贷风险，同时也不利于减少流通领域的货币量，缓解经济发展偏快的症状。因此从这个角度讲，北京中原三级市场部的副总经理宫萍认为提高贷款首付对投资者的不当行为还是可以给予合理引导和适当纠正的。
第二，急需住房的自住群体。这类人群是因为一些特殊原因如拆迁、结婚等刚性需求要在短期解决住房问题，而提高首付也不能阻止他们购房的步伐，那么这类人群就只能采取两个办法来适应政策形势了。首先，与父母或亲戚朋友暂时拆借一些以补充自有资金的不足；其次，就是适当降低预购房屋的“素质”，秉承梯级置业的理念，如将所选地段向价格更便宜的地区转移或减小预选房屋的面积等等。总之就是通过减少房屋总价的方式来降低首付的额度。
第三，短期不急于买房的潜在购房者。这部分群体由于购房的意愿并不强烈，因此他们有更充足的缓冲余地，他们也可以采用两种方式来应对提高首付的调控政策。首先，在进入计划买房的周期后，要积极地赚钱、攒钱，减少一些奢侈和不必要的开销，当然最重要的还是要利用一些理财的手段，购买一些理财的产品来确保自有资金的保值和升值，北京中原三级市场部的专业人士建议这类人群在现阶段应保证将每月收入的20%-30%用于理财投资。其次，对于这类群体中的本市中低收入者，也可以考虑购买在明年陆续上市的两限房和经济适用房，低单价加上中小户型就等于低总价，而低总价就意味着首付的额度会较一般商品房有一定幅度的降低。我们拿海淀区西三旗的两限房和周边普通商品房做了一个对比，假设是一套70平米的住宅，按照首付40%计算，见下表：
最后北京中原三级市场部副总经理宫萍女士还为购房者总结了三点特别提示，即在提高首付后预购房的消费者需注意和调整的方面。
首先对于急需购房的人，在与父母借钱时，一定要给父母预留一定数额的养老钱，甚至是保命钱，因为父母的年纪大了，临时或急需用钱的机率会大大提高；在动用自己的储蓄时，自己也要留有一定的应急资金，以备不时之需，切勿将家庭里的全部资产都用于支付房产首付；
其次，对于借钱付首付的购房者，如果涉及还钱的问题，可以在贷款时适当延长贷款期限（如将20年延长至25年），降低月供水平，这样就可以留下更多的剩余资金用于还债；
最后，增加首付的政策似乎给了那些预备买房的人一个培养储蓄和理财意识的机会，让更多的人能够回归理性消费，合理消费，从而减少月光族这类毫无风险意识的非理智消费观念。
中原地产
