黄祖斌律师：坚决不买房的30个理由(一)
本人毕业有8年了，不光从未买过房，一直租房，而且在可预期的未来，比如至少五年，都不可能买房，一生不买房都是有可能的。最近写写相关的理由，有些理由在此之前的文章中提到过，有些未提到，供未买房的人参考。也未必是30个理由，可能是50个，也可能更多，每篇写三四千字，写到哪里是哪里：
1、 房屋质量的根本隐忧。
据8月21日《江南时报》披露，近日，连云港市工商部门对全市建筑工地所使用的20个批次的钢筋商品进行了抽样检查，发现这20个批次的商品全部不合格，也就是说合格率为0。《今日早报》2006年5月报道：“5月8日，位于杭州市余杭区人和家园10幢1单元1401室的业主，因为装修欲改动卫生间，砸开了墙体过梁。砸开墙之后在场的人全都吃惊不小：过梁上原本应该有的两根起支撑作用的钢筋，竟是用两根毛竹代替的！”上海《东方早报》2007年3月报道：“上海市工商局在“3•15”前一天公布了对闵行、宝山两区未交付的11个楼盘商品房使用的防盗门和1家建材超市经销的8种防盗门的质量监测结果，不合格率高达89.5%，占近九成。其中，11个楼盘的防盗安全门全部不合格，有6个楼盘的防盗安全门质量问题严重。监测显示，上海防盗门质量问题集中反映在防盗门破坏试验、门铰链与门扇连接强度、门锁冲击试验等三项重要测试项目合格率较低。”
没有时间和兴趣在网上搜索更多的案例。但这绝对不是个别现象。而且只是被发现了，没有发现的有多少？那么这一切的根源是什么呢？
中国目前开发商就是大爷，就象古代皇宫里的大太监，权力非常大，呼风唤雨，十分了得。在房产市场上非常有优势地位。所以很多楼盘，建筑商你要承包这个工程，就要垫资买建材，开发商不出这个钱。那么建筑商承包下一个楼盘后，用尽量便宜的建材，差不多也是最差的建材来建楼，是符合建筑商利益最大化原则的。这就是问题的根源。我曾有个同事，是江西人，他有一次和他爸通过电话说，他爸这两年很倒霉，做包工头没有赚到钱。他解释说为什么赚不到钱呢？是因为恶性竞争后的承包价格基本是赚不到钱的，他建议他爸用最差的建材来建房，甚至是偷工减料（原话忘了，大概就是这个意思）。但是他爸这个年龄的人，普遍道德上还是不错的，他爸就不同意这样做，于是就赚不到钱。大家知道太平洋建设的严介和吧？曾是中国二号首富。他的第一桶金是这样取得的：南京市绕城公路开工建设，严介和来到南京后，辛辛苦苦跑了11趟终于得到一个涵洞建设项目，而且严介和到手时已经是第五包了，那笔生意最终让严介和亏损8万元，而且工程完成得非常快，质量又非常好。这出“苦肉计”却赢得了发包方的信任，他的施工队获得了绕城公路工程“指令性分包”项目，绕城公路完工的时候，严介和净赚800万。也就是说，工程层层转包是普遍存在的现象，建筑商难赚钱是普遍现象，要不然，为什么建筑业的农民工很难拿到工资呢？
这是中国建筑业的特有现象与房屋质量隐患的关系。
中国标准《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB 50068-2001）规定：普通房屋设计使用年限为50年。这里要注意一个问题，住房土地使用权期限是70年。统计学家调查研究发现，中国普通住宅的真实寿命平均仅有30年！这个规定和数据，有兴趣的，对自己买的住房负责任的人，可以查一下。
房子的质量，买房人基本是不知道的。怎么可能敲开墙壁看看钢材？而且房子质量再差，也不可能三个月以后就倒掉。九江的长江大堤也不是因为长江发大水才被发现是豆腐渣工程吗？但是房子是要住50年的，如果房子十年后成危房了，业主怎么办？你去找谁？找开发商吗？开发商说不定已经解散了，开发商作为有限责任公司，股东会很容易就把它解散了。如果买的是别墅，你可以自己再盖一个，那种20多层楼的房子，这么多业主能不能团结起来重新盖房？又有什么法律依据可以这样做？现在集资建房，有几个成功的？到时候数十万的买房款找谁要去？除了多喝水补充眼泪以外，有什么办法？
当然，我希望我这是杞人忧天，中国的房子一点质量问题也没有。不过我是不可能冒这个险的。想做房奴的人，你们要冒这个险，要考虑一下这个风险，否则就是对自己的未来，对自己的家庭不负责任。
我真的感到很奇怪，难道中国的买房人，不知道这些情况吗？
2、 房贷利率风险。
在2005年上半年，我的文章中就提到这个问题，就是中国的房贷利率是相对固定的，第一年按当时利率水平来计算利息，而当年如果利率有变动，则第二年开始执行新的利率。现在买房的不少人，可能没有经历过1993、1994年时的高通胀，高利息的时代，或者根本不管父母的收入与支出及物价变化。但自从中国房价开始上涨以来，利率始终是很低的。以下是在网上查到的利率数据：
时间 活期利率（%） 一年期存款利率（%）五年以上贷款利率(%)
1996.5.1 2.97 9.18 15.12
1996.8.23 1.98 7.47 12.42
1997.10.23 1.71 5.67 10.53
1998.3.25 1.71 5.22 10.35
1998.7.1 1.44 4.77 8.01
1998.12.7 1.44 3.33 7.56
1999.6.10 0.99 2.25 6.21
2002.2.21 0.72 1.98 5.76
2004.10.29 0.72 2.25 6.12
2006.4.28 0.72 2.25 6.39
2006.8.19 0.72 2.52 6.84
2007.3.18 0.72 2.79 6.84
2007.5.19 0.72 3.06 7.20
2007.7.21 0.81 3.33 7.38
2007.8.22 0.81 3.60 7.56
1996年以前的利率差不多，不过在2005年左右，曾委托我原来在中国银行的同事查了一下自1979年到2005年中国利率水平，一年期利率算术平均水平是6.58%，按目前一年期存、贷利差水平，则贷款利率就是10%。美国几十年来的平均房贷利率是8-9%的水平。那么现在的房奴们，你们从银行贷到的钱利率是多少？以后涨了怎么办？在我以前的文章中很多次提醒过利率变动的风险。不过我怀疑很多人签银行贷款合同的时候，只知道签字而根本不看合同内容，根本不知道利率是要变动的，也根本没有查一下一二十年来的利率变化情况。简直就象买房敢死队一样。
不过我可不愿意承担平均8%甚至更高的房贷利率，帮银行冲销不良资产形成的坏账。
3、房价高租金低，买房不划算。
上海的第一财经电视频道，原先每周一到周五的“万科第一地产”节目，都会根据观众的短信提问，回答具体的房子的市场售价及租金水平。在去年10月9日至10月13日的一星期中，记录了一组房子的售价与租金数据如下表：
建筑面积（平米） 单价（元/平米） 总价（万元） 租金（元/月） 位置 状况 年租金与房价比
128 19000 243.2 9000 4.44%
69 11000 75.9 2500 虹桥路 3.95%
142 8500 120.7 3500 3.485%
143 15500 221.65 4000 虬江路 2.17%
90.21 7800 70.36 1400 宝山区 毛坏 2.39%
100 8500 85 2300 3.25%
70.6 9500 67.07 1800 龙吴路 3.22%
86.94 7000 60.86 1000 毛坏 1.97%
145 9500 137.75 3500 闵行区 3.05%
155 16000 248 6000 凯旋路 2.90%
98 10000 98 1500 中山北二路 毛坏 1..84%
148 10000 148 2500 杨浦区 普装 2.03%
可见，目前的租金水平相对较低。一般房产租金年回报率在3%左右，不如目前3.6%的存款收益率，更低于五年期高于5%的存款收益。但要注意，银行存款是没有风险的，却是有风险的，还要付出物业管理费，如果是贷款的，则要付出贷款利息。算一下，上海比如100万的房子，上表倒数第二套房子，则租金付出18000，可是100万存一年定期存款是36000，扣除5%的利息税也有34200，即因选择租房每年多出16200元。如果是手里有50万，首付一半，贷款一半，按贷款年利率是6%来算，则损失银行存款利息17100元，付出贷款利息30000元，即选择租房可节省29100。
到网上搜索一下，过去几年，如青岛、深圳这样的地方，房租都曾出现过负增长。这一方面说明房价虚高，有下跌的要求，另一方面，年青人有限的钱应该首选投资生钱，而不是活钱变死钱买质量不能保证的房子。
就我本人而言，更是打死也不买房。去年年初的时候，我只有10万元多一些，借了12万，虽然股票和基金抛得早了一些，当赚了近20万，但目前也赚了近45万左右。如果我当时买了房呢？恐怕和闰土差不多了。以我这两年股票和基金的收益，加上做律师挣的小钱，和我租350元月租金房子省下的钱，根据我的投资经验和市场情况吧，每年10%的投资收益，一年就是7万的收益，比大多数上班白领的收入都要高了？15%的年收益，就是10万元。（其实我现在已经可以退休了，最近正考虑改行、退休或是休息个一两年）我要买房是不是神经病？美国100年以来股市指数每年上涨10.98%，房价每年上涨6%。所以这个10%的年收益是靠得住的。
千万要注意，对于普遍人来说，千万不要在这时候买入股票。我坚信会跌到3000点的。
这次只讲三个不买房的理由。
推荐一个好东西：http://tv.orinno.com 这里可以下载央视的《理财教室》的所有节目。另推荐段绍译的两篇文章：《解放房奴》和《普通百姓的致富之路再哪里》，可在网上搜索取得。
黄祖斌律师的博客 http://blog.focus.cn/~hzb1976
1、 房屋质量的根本隐忧。
据8月21日《江南时报》披露，近日，连云港市工商部门对全市建筑工地所使用的20个批次的钢筋商品进行了抽样检查，发现这20个批次的商品全部不合格，也就是说合格率为0。《今日早报》2006年5月报道：“5月8日，位于杭州市余杭区人和家园10幢1单元1401室的业主，因为装修欲改动卫生间，砸开了墙体过梁。砸开墙之后在场的人全都吃惊不小：过梁上原本应该有的两根起支撑作用的钢筋，竟是用两根毛竹代替的！”上海《东方早报》2007年3月报道：“上海市工商局在“3•15”前一天公布了对闵行、宝山两区未交付的11个楼盘商品房使用的防盗门和1家建材超市经销的8种防盗门的质量监测结果，不合格率高达89.5%，占近九成。其中，11个楼盘的防盗安全门全部不合格，有6个楼盘的防盗安全门质量问题严重。监测显示，上海防盗门质量问题集中反映在防盗门破坏试验、门铰链与门扇连接强度、门锁冲击试验等三项重要测试项目合格率较低。”
没有时间和兴趣在网上搜索更多的案例。但这绝对不是个别现象。而且只是被发现了，没有发现的有多少？那么这一切的根源是什么呢？
中国目前开发商就是大爷，就象古代皇宫里的大太监，权力非常大，呼风唤雨，十分了得。在房产市场上非常有优势地位。所以很多楼盘，建筑商你要承包这个工程，就要垫资买建材，开发商不出这个钱。那么建筑商承包下一个楼盘后，用尽量便宜的建材，差不多也是最差的建材来建楼，是符合建筑商利益最大化原则的。这就是问题的根源。我曾有个同事，是江西人，他有一次和他爸通过电话说，他爸这两年很倒霉，做包工头没有赚到钱。他解释说为什么赚不到钱呢？是因为恶性竞争后的承包价格基本是赚不到钱的，他建议他爸用最差的建材来建房，甚至是偷工减料（原话忘了，大概就是这个意思）。但是他爸这个年龄的人，普遍道德上还是不错的，他爸就不同意这样做，于是就赚不到钱。大家知道太平洋建设的严介和吧？曾是中国二号首富。他的第一桶金是这样取得的：南京市绕城公路开工建设，严介和来到南京后，辛辛苦苦跑了11趟终于得到一个涵洞建设项目，而且严介和到手时已经是第五包了，那笔生意最终让严介和亏损8万元，而且工程完成得非常快，质量又非常好。这出“苦肉计”却赢得了发包方的信任，他的施工队获得了绕城公路工程“指令性分包”项目，绕城公路完工的时候，严介和净赚800万。也就是说，工程层层转包是普遍存在的现象，建筑商难赚钱是普遍现象，要不然，为什么建筑业的农民工很难拿到工资呢？
这是中国建筑业的特有现象与房屋质量隐患的关系。
中国标准《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB 50068-2001）规定：普通房屋设计使用年限为50年。这里要注意一个问题，住房土地使用权期限是70年。统计学家调查研究发现，中国普通住宅的真实寿命平均仅有30年！这个规定和数据，有兴趣的，对自己买的住房负责任的人，可以查一下。
房子的质量，买房人基本是不知道的。怎么可能敲开墙壁看看钢材？而且房子质量再差，也不可能三个月以后就倒掉。九江的长江大堤也不是因为长江发大水才被发现是豆腐渣工程吗？但是房子是要住50年的，如果房子十年后成危房了，业主怎么办？你去找谁？找开发商吗？开发商说不定已经解散了，开发商作为有限责任公司，股东会很容易就把它解散了。如果买的是别墅，你可以自己再盖一个，那种20多层楼的房子，这么多业主能不能团结起来重新盖房？又有什么法律依据可以这样做？现在集资建房，有几个成功的？到时候数十万的买房款找谁要去？除了多喝水补充眼泪以外，有什么办法？
当然，我希望我这是杞人忧天，中国的房子一点质量问题也没有。不过我是不可能冒这个险的。想做房奴的人，你们要冒这个险，要考虑一下这个风险，否则就是对自己的未来，对自己的家庭不负责任。
我真的感到很奇怪，难道中国的买房人，不知道这些情况吗？
2、 房贷利率风险。
在2005年上半年，我的文章中就提到这个问题，就是中国的房贷利率是相对固定的，第一年按当时利率水平来计算利息，而当年如果利率有变动，则第二年开始执行新的利率。现在买房的不少人，可能没有经历过1993、1994年时的高通胀，高利息的时代，或者根本不管父母的收入与支出及物价变化。但自从中国房价开始上涨以来，利率始终是很低的。以下是在网上查到的利率数据：
时间 活期利率（%） 一年期存款利率（%）五年以上贷款利率(%)
1996.5.1 2.97 9.18 15.12
1996.8.23 1.98 7.47 12.42
1997.10.23 1.71 5.67 10.53
1998.3.25 1.71 5.22 10.35
1998.7.1 1.44 4.77 8.01
1998.12.7 1.44 3.33 7.56
1999.6.10 0.99 2.25 6.21
2002.2.21 0.72 1.98 5.76
2004.10.29 0.72 2.25 6.12
2006.4.28 0.72 2.25 6.39
2006.8.19 0.72 2.52 6.84
2007.3.18 0.72 2.79 6.84
2007.5.19 0.72 3.06 7.20
2007.7.21 0.81 3.33 7.38
2007.8.22 0.81 3.60 7.56
1996年以前的利率差不多，不过在2005年左右，曾委托我原来在中国银行的同事查了一下自1979年到2005年中国利率水平，一年期利率算术平均水平是6.58%，按目前一年期存、贷利差水平，则贷款利率就是10%。美国几十年来的平均房贷利率是8-9%的水平。那么现在的房奴们，你们从银行贷到的钱利率是多少？以后涨了怎么办？在我以前的文章中很多次提醒过利率变动的风险。不过我怀疑很多人签银行贷款合同的时候，只知道签字而根本不看合同内容，根本不知道利率是要变动的，也根本没有查一下一二十年来的利率变化情况。简直就象买房敢死队一样。
不过我可不愿意承担平均8%甚至更高的房贷利率，帮银行冲销不良资产形成的坏账。
3、房价高租金低，买房不划算。
上海的第一财经电视频道，原先每周一到周五的“万科第一地产”节目，都会根据观众的短信提问，回答具体的房子的市场售价及租金水平。在去年10月9日至10月13日的一星期中，记录了一组房子的售价与租金数据如下表：
建筑面积（平米） 单价（元/平米） 总价（万元） 租金（元/月） 位置 状况 年租金与房价比
128 19000 243.2 9000 4.44%
69 11000 75.9 2500 虹桥路 3.95%
142 8500 120.7 3500 3.485%
143 15500 221.65 4000 虬江路 2.17%
90.21 7800 70.36 1400 宝山区 毛坏 2.39%
100 8500 85 2300 3.25%
70.6 9500 67.07 1800 龙吴路 3.22%
86.94 7000 60.86 1000 毛坏 1.97%
145 9500 137.75 3500 闵行区 3.05%
155 16000 248 6000 凯旋路 2.90%
98 10000 98 1500 中山北二路 毛坏 1..84%
148 10000 148 2500 杨浦区 普装 2.03%
可见，目前的租金水平相对较低。一般房产租金年回报率在3%左右，不如目前3.6%的存款收益率，更低于五年期高于5%的存款收益。但要注意，银行存款是没有风险的，却是有风险的，还要付出物业管理费，如果是贷款的，则要付出贷款利息。算一下，上海比如100万的房子，上表倒数第二套房子，则租金付出18000，可是100万存一年定期存款是36000，扣除5%的利息税也有34200，即因选择租房每年多出16200元。如果是手里有50万，首付一半，贷款一半，按贷款年利率是6%来算，则损失银行存款利息17100元，付出贷款利息30000元，即选择租房可节省29100。
到网上搜索一下，过去几年，如青岛、深圳这样的地方，房租都曾出现过负增长。这一方面说明房价虚高，有下跌的要求，另一方面，年青人有限的钱应该首选投资生钱，而不是活钱变死钱买质量不能保证的房子。
就我本人而言，更是打死也不买房。去年年初的时候，我只有10万元多一些，借了12万，虽然股票和基金抛得早了一些，当赚了近20万，但目前也赚了近45万左右。如果我当时买了房呢？恐怕和闰土差不多了。以我这两年股票和基金的收益，加上做律师挣的小钱，和我租350元月租金房子省下的钱，根据我的投资经验和市场情况吧，每年10%的投资收益，一年就是7万的收益，比大多数上班白领的收入都要高了？15%的年收益，就是10万元。（其实我现在已经可以退休了，最近正考虑改行、退休或是休息个一两年）我要买房是不是神经病？美国100年以来股市指数每年上涨10.98%，房价每年上涨6%。所以这个10%的年收益是靠得住的。
千万要注意，对于普遍人来说，千万不要在这时候买入股票。我坚信会跌到3000点的。
这次只讲三个不买房的理由。
推荐一个好东西：http://tv.orinno.com 这里可以下载央视的《理财教室》的所有节目。另推荐段绍译的两篇文章：《解放房奴》和《普通百姓的致富之路再哪里》，可在网上搜索取得。
黄祖斌律师的博客 http://blog.focus.cn/~hzb1976
