商业地产访谈系列——宝龙集团区域总监肖志彬
无忧房网：肖总，感谢您抽出时间接受我们的采访。本期专题是岛城商业地产，咱们宝龙无论是从公司还是城市广场这个项目，在青岛乃至全国都是具有代表性的。首先请您简单介绍一下宝龙城市广场这个项目以及咱们公司的情况。
肖总：“宝龙城市广场”规划总建筑面积70万平方米以上，由55万平方米的超规模商务区和20万平方米的国际高档住宅社区组成，包括大型超市、大型百货、数码电器城、文体玩具城、建材厨卫广场、大型餐饮、星级影院、大型游乐中心、国际社区及五星级酒店等。可以说，建成后的“宝龙城市广场”可以与香港迪斯尼相媲美。
至于我们宝龙公司呢，目前在建的一共是9个项目，总建筑面积在400万平方米以上，主要定位于综合性的集餐饮、娱乐、购物、商务于一体的大型商务区，我们在招商方面主要是与世界五百强的商家合作，保证信誉和质量。
无忧房网：据我们了解，城市广场这个项目的市场定位方面，娱乐是一个明显的特点。为什么选择这样一种定位？
肖总：我和朋友们聊天的时候说过，娱乐能改变一个人对一个城市的看法。比如说五六年以前，大陆人去香港主要是购物，游览，而现在去很大一部分就是冲迪斯尼去。宝龙就是要把这种娱乐搬到室内。香港可以全天室外，但是青岛的气候条件不允许。我们的项目建成以后， 辐射范围很广。按照我们的设计，距离青岛航程在一个半小时之内范围内的人群都可以过来玩。
客户定位方面，主要是面向中高收入的人群。既然能出来旅游，一定是有一定的经济支撑能力。
无忧房网：公司目前在招商运作中有没有遇到一些挑战？如何解决？
肖总：目前可以说还没有遇到大的挑战，与宝龙长期合作的商家很多，关键是选择的问题。因为在不同的区域，要考虑到不同的人群特点，如何选择是目前最重要的问题。
无忧房网：为什么选择青岛，选择城阳？
肖总：宝龙选择青岛，因为我们对城市选择上要求苛刻，一方面我们看好青岛的未来，在我们宝龙的业态规划中青岛是空白的。宝龙主要是娱乐业态，目前来说在中国肯定是第一的，在世界范围内也是排名前列。
选择城阳呢，主要是考虑到这种大型的综合商业体它需要一定的土地规模，还有便利的交通条件。城阳所在的位置，临近空港，高速公路经过，这就从人口流量上得到满足。在我们的规划中，基地在城阳，从而辐射整个青岛以及更大的范围，为以后外地来青游客增加旅游的筹码。
无忧房网：您感觉商业地产与住宅产品在市场运作上有什么不同？
肖总：对我个人而言，我感觉做住宅产品很简单。住宅产品的开发主要是注重以下几个方面：一个是建筑质量，包括主体建筑，景观规划，以及生活品质的提升；另一个是产品规划和服务理念。在前者做好的基础上，充分注重后者的补充作用，就可以做好住宅产品。
而商业地产除了上面几点，还要考虑招商、运营等因素。在我看来，健康合理的商业应该先考虑运营，在头脑中形成细则以后，进行招商又取得成功的前提下，再做建筑，然后最后做销售。小的商业无所谓，有规模的商业必须从长远、从末端考虑，最重要是运营、销售得是否好。前期考虑好了，销售就是水到渠成了。
无忧房网：请简单谈一下岛城商业地产的现状和发展趋势？与北京、深圳等商业地产走在前列的城市相比有什么优势和差距？
肖总：青岛的商业整体来说是不错的，本身青岛这个城市的基础比较好，属于开放型的海滨旅游城市，无论是人口基础，经济基础，包括目前的房价价位以及市场上我们看到的商业规划和运营的状态，都是比较健康的。基本上市南市北地区，各个群体都能得到满足。香港路、 台东、中山路这几个商业区都很不错，各有各的特色。另外，从外围区域的需求和大青岛未来的需求两个角度来说，还有很大的发展空间。一方面，青岛作为一个旅游城市，有着其他地区不可克隆的资源。青岛有山有海，还有不少历史古迹，像八大关那些地方，我都非常喜欢。这些地方的规划和建筑都很吸引人，还有极地海洋世界。当然因为青岛的外来人口比较多，除了观赏这些固定的景点，必须要有一些相应配套的娱乐设施，这一点目前来说还不是很完善；从第二个角度来说，青岛的发展速度很快，周边地区在不断崛起，外围城镇在发展中，商业水平参差不齐。比如开发区就比较好，城阳比较弱，平度可能就更弱一些。这种状况也需要改善。
当然每一个城市都有各自不同的特点。深圳的发展主要是依托于香港这样一个模范和参考对象。它们之间不跨海，不隔山，相对比较容易完成提升。这是深圳的一个优势。
北京可以说是三教九流，各种阶层的人群都有。北京作为政治经济文化中心，国际性的大都市，而且人口基数很大，这是青岛无法比拟的优势。
青岛的特色一是旅游地产，而是与韩国相邻，这两点决定了它将来的发展方向，可以说还是有很大的潜力。
无忧房网：八月份万达、世贸等大企业进军市北，似乎目前商业地产有兴起之势，您认为政府在商业地产的发展过程中应该如何良性引导和控制？
肖总：其实从欧洲一些发达国家的经验来说，商业地产的发展过程中，政府是起绝对主导作用的。一个城市应该先有明确的定位，比如旅游、工业，然后产生相应的配套设施。政府应该在一个范围内控制好量，如果量过剩，就会导致恶性竞争，结果可能是部分商家部分撤出，这对整个城市都是不利的。反之如果量过低，就会导致人口结构就的不合理，也会影响城市未来的发展。
无忧房网：谢谢肖总，也祝愿宝龙能给岛城人民带来新的生活和更好的享受。
