解析万科之变 新一轮圈地运动中寡头垄断加速
地产金融时代已“大刀阔斧”地到来，当2006年股改完成，火爆的股市与土地如胶似漆捆绑在一起时，2007年，土地和资本向上市房企靠拢的速度越来越快。
万科既是房地产行业领跑者，也是资本市场的投资标杆。其今年前8个月累计实现销售额近300亿元，较7月份劲增71.58%；距公开募集100亿资金后不到7天，8月30日，再次公告计划发行价值不超过人民币59亿元的公司债；截至8月28日，公司规划项目建筑面积合计2157万平方米，土地储备足以保证公司至少两年的开发需求。
以万科为标杆的房地产行业正在上演着一场变局；以万科为龙头的地产股也连破新高，全线飘红；以资本大鳄为主角的土地拍卖市场时常上演有声有色的“厮杀”。当然，万科之变只是行业变局的缩影之一，研究万科，其意义却在万科之外。
报道万科的意义在于，作为行业龙头企业，万科近年发生的巨变恰巧是8·31土地出让制度变革和对房地产业宏观调控之后。当前，在我国经济流动性过剩、通胀吃紧、人民币升值预期的金融大势下，全国地价、房价、股价交错上攻对房地产行业，乃至于整个国民经济良性发展是加深潜在危机，还是有利于行业进一步规范？对万科进行更深入的剖析，也许能从中找到些许答案。
万科之变
在全国房价、股价非典型“亢奋”，宏观调控如日中天，房地产市场、地产股扑朔迷离的形势下，万科正在加快转型。
继去年12月在资本市场融资42亿元之后，8月30日，万科提出了金额高达59亿的公司债融资方案，成为《公司债券发行试点办法》正式颁布实施后深市先行者之一。而就在8月29日，万科刚刚完成约为100亿的股票增发。
与此同时，万科2007年中报显示，截至8 月28 日，公司规划项目建筑面积合计2157 万平方米，依照公司目前的开发能力，上述土地储备能保证公司至少两年的开发需求。
对此，接受《楼市》记者采访的业内人士多数表示，作风一贯稳健的万科变了，近年拿地、融资很“生猛”，但又无不承认，在土地与资金这两个深系房企命脉的市场上，万科正走得“春风得意”。
拿地版图快速扩张
“2006－2008年，万科既是一个高速成长期，也是一个商业模式和生产方式变革的过渡期。万科到了2009年才真正发力！”8月23日，在万科A股增发路演时，万科董事长王石表示。
万科总经理郁亮对《楼市》记者表示，万科是在2005年作出高速增长判断的。
根据万科新一轮高速增长长期规划，在2006、2007年新增项目资源都在1000万平方米左右。而2006年前9个月万科新增项目储备便达到1053万平方米，提前完成全年土地储备增加计划。2007年，提前完成土地储备计划似乎有可能再次上演，截至8月，公司新增项目规划面积已达707万平方米。
在土地储备不断增长的情况下，万科全国化项目布局已树大根深，形成了强大的规模。据悉，2000 年万科项目主要分布在上海、北京、深圳等6 个城市，到2003 年万科项目增加到20多个，而截至目前，万科项目开发涉及全国29 个城市100 多个在建项目。
资本武装下的高增长
当然，如果说土地储备激增是万科新一轮高速成长的一只翅膀，另外一只翅膀便是其在资本市场上的“大展拳脚”。
万科自1991年上市之后的十年时间里，通过增发、配股等方式，收入囊中的资本仅有16亿元多。2000年8月，王石决定“卖掉万科”，将大股东深特发换为华润，虽然原因复杂，但是打通增资扩股渠道不失为原因之一。之后2002年至2004年万科的融资速度明显加快，但是每次融资也徘徊在20亿元以下。
综观万科历年A股资本市场融资情况，也许万科2006年之前15年的融资总额都不及2007年一年能够解资金之渴。2006年年底万科定向增发募集资金净额41.967亿元，若加上今年8月金额高达59亿的公司债，2007年万科至少融资159亿元。除了通过资本市场融资外，万科和GIC、HI等知名机构也展开了形式多样的合作。毫无疑问，万科正在资本融资通道上疾驰。
在土地与资本护航下，万科2006年成为中国首家销售额突破200亿元的房地产企业。从20亿到100亿销售收入，万科走过了五年，而从100亿到200亿，万科仅用了2006年一年的时间。
千亿之路加速
万科近年来的快速扩张，从表层看，最直接的原因便是2004年公司发展20年后制定的第三个十年规划。即到2014年，销售额达到1000亿元，净利润100亿，全国住宅市场的份额从当时的1%增长到3%。而当时的市场背景是，2003年万科销售总额只有63.8亿元；同时，合生、富力、顺驰等企业都在争全国第一，甚至喊出了2004年就要达到100亿的目标。
万科要想实现宏伟的2014年目标，至少有两道关---资金关和土地关需要跨越。而时过三年，与资金、土地同时快速发展的还有万科的住宅工业化发展和中低收入人群活动等的推动。继第一届海螺行动“城市中低收入人群居住解决方案征集”活动之后，第二届海螺行动也于今年6月启动。
针对万科的种种变化，业内充满了各种推断与质疑。其一为，住宅工业化与追求利润之间的推断。实现从2004年的不到100亿到2014年的1000亿，万科必须实现产能与销量增加，周转速度必须加快。然而房地产开发周期快速提高的可能性并不大。王石所倡导的住宅工业化，能够实现建筑、设计等各个环节外包的目标，是加快开发周期的良好途径。
其二为，关注中低收入人群住房与追求利润之间的关系。实现住宅工业化就要求无法只提供中高端产品，需要提供完整的产品线，高端产品的比例将降低，产品均价将接近市场平均价格。万科发起海螺行动关注中低收入人群住房，能够帮助政府推动保障性住房政策，获得更多政策支持，便于巩固市场利润空间；而更重要的是与企业利润增长方向一致。甚至有观点认为，保障性住房并非没有利润，只是比商品房利润低，在国家倡导保障性住房建设的大势下，未来保障性住房将是房地产企业竞争地之一，而目前各大开发商连商品房开发都忙不过来，自然无闲顾及廉租房。万科棋高一步，已实现未雨绸缪，准备下一轮竞争了。
且不论万科各种巨变之间的关系，不可否认的是在各种变化中万科的千亿之路或将加速。郁亮认为，万科住宅工业化的推进将在未来几年陆续进入成熟阶段，现有的住宅生产模式瓶颈将得以突破，预期2009年之后万科将爆发式增长。这与王石所言，万科2009年之后真正发力观点一致。
而实际上万科发生巨变除了公司本身的战略原因之外，背后还有着行业的深层原因，万科之变的背后是波澜壮阔的行业变局。
新一轮圈地潮幕后
土地与资本的携手，让今年的土地拍卖市场火爆异常，房价也居高不下。在这一轮类似于豪赌的“圈地运动”中，几乎所有全国布局的上市地产公司都大显身手，成为主角，与前几年试探式进入二三线城市的举动截然不同。业内称之为“新一轮圈地运动”。
万科发生巨变恰巧是8·31土地出让制度变革和房地产业宏观调控之后，万科发生巨变的几年也是房地产行业巨变的几年。今年以来，万科、保利、金地、北辰、首创置业等上市地产公司，争先恐后地报出融资方案，又频繁穿梭于多个城市的土地拍卖现场。土地与资本的携手，让今年的土地拍卖市场火爆异常，房价也居高不下。
在这一轮类似于豪赌的“圈地运动”中，几乎所有全国布局的上市地产公司都大显身手，成为主角，与前几年试探式进入二三线城市的举动截然不同。业内称之为“新一轮圈地运动”。
“招拍挂”之下的机会
在以上市公司为主角的“新一轮圈地运动”中，土地招拍挂制度所起的作用无疑是非常重大的。“土地出让制度改革其实是万科等待了十多年的。我们创业开始的时候，就开始赌这一天，我们终于赌赢了。如果我们赌输了，我们很可能输得很惨。万科一直在为这样的政策出台进行准备。”郁亮在一次接受媒体采访谈及土地出让制度改革带给万科的影响时如此表示。
的确招拍挂在万科的历史发展中起着关键的作用。1988年11月，在深圳市第二次土地拍卖，也是中国历史上第二次土地拍卖会上，用地面积为4241平方米的住宅用地拍卖底价为400万元，当时还名不见经传的万科以2000万的价格一拍成名介入房地产，开发了处女作“威登别墅”。然而从深圳引进土地招拍挂制度到2004年8·31招拍挂制度在全国全面推行，经历了漫漫16年，期间，万科等上市公司要求透明性，在以关系为纽带的协议出让时代里，的确土地成为阻碍上市房企发展的瓶颈之一。仅以北京为例，2004年8·31之前，万科的土地储备几乎为零。
正是2004年8·31土地出让制度的变革，给万科以及其他希望规范化发展的企业新的机会。这或许从 “京城世纪第一拍”--首块招拍挂土地大兴黄村卫星城一号地以高出起价一倍，最终花落顺驰的火爆现场可以看出来，一个多小时的拍卖会一共吸引了10多家来自北京、江苏、浙江和广东等地的房地产开发商，这其中或许承载着诸多想进军北京而又屡次拿不到地的二线城市开发商渴望已久的梦。
如今土地招拍挂实施三周年后，对于上市公司资本大鳄而言，其作用已不仅表现在挥金如土似的直接拿地。“手里有地的小企业受新政影响急于出手，这对我们来说是个拿地的好机会，我们会积极进取！”金地集团总裁张华纲表示。
联合证券房地产分析师鱼晋华这样评价：面对行业的变迁，万科制定了通过收购中小公司的股权或项目，快速扩充土地储备的策略。在此策略之下，万科先后收购了浙江南都，北京朝开，以及上海恒大的项目。通过成功收购这三家公司的股权或项目，万科土地储备的增长势如破竹。
股市融资超千亿
当然，土地制度为上市房企拿地开启了大门，地产大鳄在“新一轮圈地运动”中一掷千金豪情的背后无不是来源于上市融资渠道畅通的支撑。
万科1991年初，便在深圳证券交易所上市，成为首批上市的房地产企业之一。而对于大多数的房地产企业而言，A股上市之路并不平坦。从1994年国务院明确不鼓励房地产企业上市；到1997年建设部推荐三家试点房企上市；再到2004年证监会暂停新股发行；2005年5月股改启动，新股发行和再融资工作都中断，一波三折。
而自国家接二连三的地根银根缩紧政策实施以来，上市对于房企的作用就至关重要了。同样是广州本地房地产企业，2003年，富力地产与碧桂园集团的年度销售总额均为人民币40亿元，但2006年，富力全国销售总额已达到人民币100亿元，把碧桂园远远地抛在了后头。这一切，主要得益于富力地产便利的融资渠道。而当2007年碧桂园香港成功上市之后，传奇故事或许就将改写。
因此，一些急于募集资金的房地产企业，不得不通过买壳等“曲线上市”方式从证券市场筹集资金。即使声名远播的任志强也难免其中，任在自己的博客中写道：自2002年实行土地招拍挂制度以来，华远地产仅仅用挂牌的方式取得了一块土地，此后的数年之中，则屡战屡败。其重要的原因就在于自有资本有限，捉襟见肘，无法大展才华。直到2007年2月15日，幸福实业以新增股份换股的方式吸收合并北京市华远地产股份有限公司。任志强说：“我们先后接触的‘壳’不计其数，但有的‘壳’装不下，有的‘壳’牵不到北京，有的‘壳’不能变成空‘壳’。实际上，我们一直没有放弃上市的努力。”
而2006年6月，股改完成后沪深股市发生了历史性的转折，IPO暂停了两年之久，再融资也暂停了一年光景的国内股市融资正式恢复。并且在人民币升值、外汇储备大幅度增加、经济流动性过剩的宏观经济大势下，A股股市展开了雄赳赳的牛市。房地产无疑成为这一轮牛市当中最耀眼的明星板块。
中国上市公司市值管理研究中心副主任郑文明对《楼市》记者介绍，2006年以来，有近25%的上市公司选择了增发进行融资，其中尤以地产行业为甚。91家房地产上市公司中有42家公布了融资方案，占到行业的46%，不少房地产上市公司上次融资刚完成不久就宣布进行第二次融资，其中有9家属2年内连续增发。绝大部分上市公司选择了定向增发的方式，仅有6家为公开发行。
据了解，房地产上市公司今年以来的融资金额合计超过了1150亿。短短一年时间内，房地产在A股市场的表现，堪称20年来国内房地产行业快速发展壮大的一次厚积薄发的表演。毫无质疑，资本市场驰骋后，上市房企的第二个目标就是土地市场上的鏖战。 [下一页]
楼市 靳华
