国庆节成为深圳房价的转折点 深圳房价必将暴跌！
深圳房价这几年都处于季度亢奋的暴涨状态，涨幅一直位于全国前列，今年上半年更是创下半年上涨50%的暴涨纪录，创造了另一个“深圳速度”！截止到今年8月份，深圳新房房价均价已经在13000——16000之间，关内（特区内）房价在20000元/平米以上，关外（特区外）在10000元/平米以上，价格在10000以下的房子基本消失！
然而进入本来是房地产行业的“金9银10”的9月份，深圳的房价突然却处于涨不动的滞胀状态，成交量大幅萎缩，特别是国庆期间，往年是房地产企业大丰收的时候，然后今年，虽然仍然有“秋交会”助阵，参展的企业一样热情很高涨，前来参观的市民一样熙熙攘攘，但成交量却调入了冰窟窿，据统计，国庆长假前5天的成交情况为：10月1日16套；10月2日11套，10月3日6套，10月4日5套，10月5日10套！
笔者认为，国庆节成为深圳房价的一个转折点，从国庆节开始，深圳的房价必将暴跌！原因如下：
第一，从买方来看，深圳房子的买方来自于3个群体，炒房客、香港居民、有着自住需求的深圳常住人口。
1、炒房客，由于政府打击超房政策的不断出台以及深圳的房价已经达到了一个历史高度短期内再度上涨的空间很小，炒房客短期内不会再在深圳购房，这个时候还在深圳炒房的人绝对是个傻子！
2、香港居民，由于前几年深圳的房价比深圳要高很多，所以吸引了很多香港人来深圳置业，但随着深圳房价这几年来一路飙升，深圳关内的房价已经赶上并超过了香港部分地区，更重要的是，深圳房子的租金回报率远远低于香港，再加上深圳今年又出台了限制香港人在深圳购房的政策，因此，香港居民在深圳置业的意愿已经大大降低，深圳新楼开盘现场已经很难见到香港人踪影。不仅如此，由于香港楼市的投资回报率高且政策稳定，反而正吸引了不少深圳人前去香港置业！据报道，今年的国庆期间，前去香港看楼的深圳人络绎不绝。
3、有自住需求的常住人口，这部分人情况相当复杂，让我来来细细为大家分析，这部分人包括公务员、公司普通职员、公司高管、老板。公务员，这部分人我们可以将他们剔除，因为他们的住房是不用他们操心的，政府有保障性住房；公司高管，这部分人有购买能力，但这部分人毕竟是社会的精英，只占人口的极少数比如3%以下，所以需求有限；老板，指在深圳从事服务、流通、批发的生意人，这部分人有购买能力，也有买房的需求，但问题是这部分人大部分户口并不在深圳，而且他们很精明，面对深圳高昂的房价，他们中的部分也有可能选择在家乡购房，因为在深圳买一套普通住房相当于他们在家乡盖一栋别墅！普通职员，这部分人占据深圳人口的绝大多数，也是住房需求最大的一个群体，是深圳的中间或中坚阶层，他们都有着高学历——本科以上，稳定的职业，绝大部分人还拥有深圳户口，对住房有着强烈的需求，但问题出在了收入上，平均而言，在深圳，工作经验在1年以内的本科毕业在深圳的月薪为2000——3000元，这部分人的不可能购房；工作经验在3—5年的本科毕业生的月薪为5000——8000元，这部分人有着强烈的购房需求，但他们却无力购房，以一套价格15000元面积在80平米总价120万的关外房子（关内的肯定是买不起的）为例，首先，由于他们工作前几年工资低积蓄不多，他们交不起首付2成24万的首期；其次，即使它们东挪西借凑齐了24万的首期，他们也供不起，以现在的房贷利率计算，上述的房子即使选择30年的月供，每月也需要供6500元左右，该大学本科毕业生就是不吃不喝也供不起！工作经验在5——8年以上的本科毕业生月薪在8000——12000左右，这部分人就购买力而言，他们的确是勉强能够购房了，也就是说每月用他们收入的一半在关外供房，关内仍然是供不起的，但问题是这部分人的大多数前期也就是在2005年以前已经在深圳购房，那个时候深圳的房价均价在6000元左右，这部分人显然是无力购买第二套住房的；工作经验在8年以上的，这部分人大都已经购房不在我们探讨之列了。
第二，从政策来看，中央政府也正在出台一些列措施来压制不断上涨的房价，包括上调利率、紧缩银行货币、提高第二套房的首付打击炒房等等，深圳政府也意识到了高昂的房价带来市民幸福指数的下降和城市吸引力的下降，并正在为此采取了一系列的措施，一方面不断出台打击炒房的措施，另一方面不断总价供给，据深圳市国土资源和房产管理局在秋季房交会上介绍，深圳下一步将积极拓宽保障性住房的筹建渠道，将采取8种方式扩大深圳保障性住房的来源，至目前，年内可向社会出租和出售的6000套住房指标已落实4189套；今年新增政策性住房用地60万平方米已落实50万平方米左右；开工、在建2.5万套经济适用房和公共租赁住房的指标也已有竣工项目5个，在建项目6个。
第三，从供给以及市场竞争来看，深圳周边的东莞、惠州、中山由于房价比深圳低很多，正吸引越来越多的深圳常住人口以及炒房客前去买房，以惠州为例，06年以前房价还在3000元左右，短短不到2年工夫，在深圳炒房客的爆炒之下，已经涨到了6000元左右，以惠州本地人的购买力是不可能负担6000元/平米的房价的。还有东莞，现在的房价也已经涨到了7000元以上。总之，深圳周边城市正越来越吸引虽在深圳有着住房需求但买不起房的深圳常住人士前去置业；
第四，从深圳常住人口的特定结构来看，深圳有一个非常奇特在某种程度上可以说是畸形的人群结构，就是说深圳总的常住人口已经超过了1000万，但真正拥有深圳户口的人却不到200万，只占总长住人口的20%，剩下的80%也就是800万人口里面其实有很大一部分是有意愿在深圳购房并且有能力在深圳购房的，但天价的房价和户口的缺失，让这部分人缺乏对深圳的认同感和向心力，于是这部分人宁愿选择在周边城市和家乡购房，特别是返乡购房，今年以来在深圳特别流行，已经形成了一股返乡购房的热潮，其结果有三，一是深圳的人才正在或者将来可能外流并最终影响到深圳城市的竞争力，二是深圳的资金大量外流，三是推动内地城市的房价飞涨；
最后，从资金的流动来看，今年股市的火爆，使得投资房地产不再是深圳居民唯一的投资途径，股市正越来越成为深圳居民投资的第一投资，深圳居民一夜之间全变成了基民或者股民，股市分流了深圳居民大部分的储蓄资金，流向房地产的资金越来越少；
总之，深圳常住人口的绝大部分无力购房，炒房客无利可图驻足观望，珠三角其他城市的竞争，返乡购房热潮的形成，股市分流了居民的储蓄资金，政府的不断调控，有着如此多利空的深圳房价，我就不信它不降！
行笔至此我突然想起了前一阵子某位狂人（或者说是特定利益代表嫌疑人）发表言论说深圳的房价如果下跌他就公开道歉，该狂人之所以发表如此狂话，其理由无外乎两个，一是深圳的有钱人太多了，二是房子是刚性需求。在此我就要对这两个理由做另外一番解读了，首先，深圳有钱人太多了，确实是，深圳有钱人确实很多，但是，深圳有钱人再多，毕竟只占总人口中的极少数，二八定律我相信大家都应该明白；其次，深圳房子是刚性需求，也确实没错，但是，当房价远远超出了占人口绝大多数的常住人口的购买能力和心理承受能力的时候，老百姓对于房子的刚性需求，要么就持币观望，要么选择异地购房比如周边城市和返乡。
总之，作为深圳的普通常住人口的一员，我们就等着某位狂人给我们大家道歉吧！
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然而进入本来是房地产行业的“金9银10”的9月份，深圳的房价突然却处于涨不动的滞胀状态，成交量大幅萎缩，特别是国庆期间，往年是房地产企业大丰收的时候，然后今年，虽然仍然有“秋交会”助阵，参展的企业一样热情很高涨，前来参观的市民一样熙熙攘攘，但成交量却调入了冰窟窿，据统计，国庆长假前5天的成交情况为：10月1日16套；10月2日11套，10月3日6套，10月4日5套，10月5日10套！
笔者认为，国庆节成为深圳房价的一个转折点，从国庆节开始，深圳的房价必将暴跌！原因如下：
第一，从买方来看，深圳房子的买方来自于3个群体，炒房客、香港居民、有着自住需求的深圳常住人口。
1、炒房客，由于政府打击超房政策的不断出台以及深圳的房价已经达到了一个历史高度短期内再度上涨的空间很小，炒房客短期内不会再在深圳购房，这个时候还在深圳炒房的人绝对是个傻子！
2、香港居民，由于前几年深圳的房价比深圳要高很多，所以吸引了很多香港人来深圳置业，但随着深圳房价这几年来一路飙升，深圳关内的房价已经赶上并超过了香港部分地区，更重要的是，深圳房子的租金回报率远远低于香港，再加上深圳今年又出台了限制香港人在深圳购房的政策，因此，香港居民在深圳置业的意愿已经大大降低，深圳新楼开盘现场已经很难见到香港人踪影。不仅如此，由于香港楼市的投资回报率高且政策稳定，反而正吸引了不少深圳人前去香港置业！据报道，今年的国庆期间，前去香港看楼的深圳人络绎不绝。
3、有自住需求的常住人口，这部分人情况相当复杂，让我来来细细为大家分析，这部分人包括公务员、公司普通职员、公司高管、老板。公务员，这部分人我们可以将他们剔除，因为他们的住房是不用他们操心的，政府有保障性住房；公司高管，这部分人有购买能力，但这部分人毕竟是社会的精英，只占人口的极少数比如3%以下，所以需求有限；老板，指在深圳从事服务、流通、批发的生意人，这部分人有购买能力，也有买房的需求，但问题是这部分人大部分户口并不在深圳，而且他们很精明，面对深圳高昂的房价，他们中的部分也有可能选择在家乡购房，因为在深圳买一套普通住房相当于他们在家乡盖一栋别墅！普通职员，这部分人占据深圳人口的绝大多数，也是住房需求最大的一个群体，是深圳的中间或中坚阶层，他们都有着高学历——本科以上，稳定的职业，绝大部分人还拥有深圳户口，对住房有着强烈的需求，但问题出在了收入上，平均而言，在深圳，工作经验在1年以内的本科毕业在深圳的月薪为2000——3000元，这部分人的不可能购房；工作经验在3—5年的本科毕业生的月薪为5000——8000元，这部分人有着强烈的购房需求，但他们却无力购房，以一套价格15000元面积在80平米总价120万的关外房子（关内的肯定是买不起的）为例，首先，由于他们工作前几年工资低积蓄不多，他们交不起首付2成24万的首期；其次，即使它们东挪西借凑齐了24万的首期，他们也供不起，以现在的房贷利率计算，上述的房子即使选择30年的月供，每月也需要供6500元左右，该大学本科毕业生就是不吃不喝也供不起！工作经验在5——8年以上的本科毕业生月薪在8000——12000左右，这部分人就购买力而言，他们的确是勉强能够购房了，也就是说每月用他们收入的一半在关外供房，关内仍然是供不起的，但问题是这部分人的大多数前期也就是在2005年以前已经在深圳购房，那个时候深圳的房价均价在6000元左右，这部分人显然是无力购买第二套住房的；工作经验在8年以上的，这部分人大都已经购房不在我们探讨之列了。
第二，从政策来看，中央政府也正在出台一些列措施来压制不断上涨的房价，包括上调利率、紧缩银行货币、提高第二套房的首付打击炒房等等，深圳政府也意识到了高昂的房价带来市民幸福指数的下降和城市吸引力的下降，并正在为此采取了一系列的措施，一方面不断出台打击炒房的措施，另一方面不断总价供给，据深圳市国土资源和房产管理局在秋季房交会上介绍，深圳下一步将积极拓宽保障性住房的筹建渠道，将采取8种方式扩大深圳保障性住房的来源，至目前，年内可向社会出租和出售的6000套住房指标已落实4189套；今年新增政策性住房用地60万平方米已落实50万平方米左右；开工、在建2.5万套经济适用房和公共租赁住房的指标也已有竣工项目5个，在建项目6个。
第三，从供给以及市场竞争来看，深圳周边的东莞、惠州、中山由于房价比深圳低很多，正吸引越来越多的深圳常住人口以及炒房客前去买房，以惠州为例，06年以前房价还在3000元左右，短短不到2年工夫，在深圳炒房客的爆炒之下，已经涨到了6000元左右，以惠州本地人的购买力是不可能负担6000元/平米的房价的。还有东莞，现在的房价也已经涨到了7000元以上。总之，深圳周边城市正越来越吸引虽在深圳有着住房需求但买不起房的深圳常住人士前去置业；
第四，从深圳常住人口的特定结构来看，深圳有一个非常奇特在某种程度上可以说是畸形的人群结构，就是说深圳总的常住人口已经超过了1000万，但真正拥有深圳户口的人却不到200万，只占总长住人口的20%，剩下的80%也就是800万人口里面其实有很大一部分是有意愿在深圳购房并且有能力在深圳购房的，但天价的房价和户口的缺失，让这部分人缺乏对深圳的认同感和向心力，于是这部分人宁愿选择在周边城市和家乡购房，特别是返乡购房，今年以来在深圳特别流行，已经形成了一股返乡购房的热潮，其结果有三，一是深圳的人才正在或者将来可能外流并最终影响到深圳城市的竞争力，二是深圳的资金大量外流，三是推动内地城市的房价飞涨；
最后，从资金的流动来看，今年股市的火爆，使得投资房地产不再是深圳居民唯一的投资途径，股市正越来越成为深圳居民投资的第一投资，深圳居民一夜之间全变成了基民或者股民，股市分流了深圳居民大部分的储蓄资金，流向房地产的资金越来越少；
总之，深圳常住人口的绝大部分无力购房，炒房客无利可图驻足观望，珠三角其他城市的竞争，返乡购房热潮的形成，股市分流了居民的储蓄资金，政府的不断调控，有着如此多利空的深圳房价，我就不信它不降！
行笔至此我突然想起了前一阵子某位狂人（或者说是特定利益代表嫌疑人）发表言论说深圳的房价如果下跌他就公开道歉，该狂人之所以发表如此狂话，其理由无外乎两个，一是深圳的有钱人太多了，二是房子是刚性需求。在此我就要对这两个理由做另外一番解读了，首先，深圳有钱人太多了，确实是，深圳有钱人确实很多，但是，深圳有钱人再多，毕竟只占总人口中的极少数，二八定律我相信大家都应该明白；其次，深圳房子是刚性需求，也确实没错，但是，当房价远远超出了占人口绝大多数的常住人口的购买能力和心理承受能力的时候，老百姓对于房子的刚性需求，要么就持币观望，要么选择异地购房比如周边城市和返乡。
总之，作为深圳的普通常住人口的一员，我们就等着某位狂人给我们大家道歉吧！
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