房贷新政的落实需要什么条件？
第三部分 房贷新政的落实条件
主持人魏喆：政策出台最终的效果如何，很大程度取决于政策的执行情况，前面的问题谈到一些，再次还想听听专家们的具体分析。您认为，政策奏效或者说政策落实需要什么条件？
叶檀：这些政策到底能不能落实到位，确实需要一些前提条件保障。首先从房地产贷款这块来说，如果说现在从央行和银监会出台的这些政策来看，房地产贷款主要想达到两个目的。一个目的是，房地产的信贷收缩，然后减少银行房贷方面的风险，使得投资性住房的比例能够下降，从抑制需求这个角度来解决住房供求关系紧张的问题。还有一个目的，很明确的，为了满足一些保障型住房的信贷需求，从这两方面的目的来看，是否能够达成，我是有疑问的，我认为不太可能说达成一个有非常良好的效用。
商业银行房贷到目前来看还是商业银行的优质资产，在这样的情况下银行其实是要追逐优质贷款的，因为商业银行是利润至上的，不是政府提供公共产品的一个平台，所以如果你把保障跟市场这两块混到一起的话，是会产生内在的非常激烈的矛盾的。对于银行来说，它仍然是想放贷，它有这个内在的冲动。此外开发商、中介公司、银行，中间到底形成了一个怎样的利益链条，这个利益链条如何发挥作用也决定了政策执行会遭遇多大阻力，因此我觉得在政府监管无法到位的情况下，新政很可能被瓦解。
比如现在讨论怎么制定二次置业、第二套住房的问题，已经很明确，我在给《南方都市报》里的文章也写到，事实上央行的征信局局长和央行的副行长苏宁对于央行是否具有界定第二套住房的技术手段，他们的看法是完全不一致的。这样的情况下房地产商完全可以采用阴阳合同的办法把这个规避掉。征信局局长说，一个自然人名下所有住房情况是可以根据央行的征信系统反映出来的，但是现在央行的征信系统现在不能反映，因为这也需要跨部门的协调和法律授权的问题，现在央行是没有经过法律授权的。如果商业银行要把握家庭情况的话，必须要房贷员一户一户的到每个家庭调查，而且还得非常了解这个家庭，知道他有几套房，比如在丈夫名下、在妻子名下、在孩子名下，这个基本上是不可能完成的任务。
事实上，二次置业基本上是有一定经济实力的人，分成两块，一块是没有经济实力，信贷收紧之后要改善住房，这块需求是抑制下去了。但是我们看到，从国外的银行，现在像渣打这些银行仍然没有收紧第二套住房贷款的意思，会听央行的指令。还有这些购房者，从2000年到2006年，完全现金支付的比例直线上升，就是说越来越多的人在财富上拥有的资金，对他来说40%的首付不是太大的问题。从这方面来说，我觉得房贷新政是可以给规避掉的，而且如果把市场和保障性混为一谈的话，只能是市场做不好，保障性也做不好。其实我一直有一个思路，针对业内人士、朋友也探讨过，我们觉得把公积金中心或者政府另外设立一个住房银行，来保障中低收入阶层住房的信贷，把公积金吸纳进去，这是比较好的做法，会使保障做的更加完善一些，而不是让商业银行做这一块。
主持人魏喆：这两天这方面的报道也比较多，我看了一下各个银行对新政也作出了不同的解释，中行、招行、光大银行、工行、建行等都推出了实施细则，他们的松紧程度有差别，具体的条款也有差别，比如像光大银行，对于第二套房的界定就是以个人为单位的，但是像交行、工行就是以家庭为单位的，还有像建设银行上海分行据媒体报道可能将第二套住房的首付比例提高到五层，各个银行具体细则有松有紧、最后各个银行会不会根据自己的利益需要，在具体的细则上钻空子，最终使房贷新政的效果大打折扣。
叶檀：如果不是央行对于细则一刀切的话，肯定是各家银行各自解说，各自解说的结果就是使得政策的效率彻底削弱，到最后就没有了。我们来看，不同的银行他们的反映是不一样的，基本上股份制的商业银行表现出来就是不愿意放弃房贷这一块，大的国有商业银行会表现的稍微轻化一点，其实两个东西从短期来看各有个区别，但是从长期来看追逐利润的这一点是不变的。看大的国有商业银行，因为从国家那儿拿到的政策比较多，或者对今后的一些中间业务政府的审批抱有比较大的希望，而且比如说房贷这一块也已经完成比较好或者已经风险比较大，这样的情况下会表现出来核定稍微严格一点。对于小的商业银行来说，因为房贷本来就是他们很重要的一块业务，而且还涉及到未来业务，而且他本来占的市场份额就小，他当然不希望把这部分业务拱手让给其他银行或者让给外资行。
而且我们知道，现在的城市商业银行地方政府的影响很大，各方面的利益博弈更多，所以不一定央行的规定令行禁止。从这两块来说，如果说在房价还没有调控下去或者预期还是比较高的情况下，我相信到最后国有商业银行也会出台再解释这样的方法，来保证房贷的的业务量。现在大的国有商业银行房贷业务量是处于一个垄断地位的，它还会出台新的解释保持他的垄断地位，所以在这个方面他是不会变的，我觉得这是应对技巧的不同。如果说有一天城市商业银行或者外资银行的房贷业务威胁到国有大商业银行的利益了，我想国有大商业银行再怎样也会优先来发展这一块的。我们可以把国有大商业银行的表现看作两种，用两句话来说，一个就是他是长子，他平时得到利润比较大，有一些垄断优势，这是一个长子效应。还有一个就是说，事实上承担风险比较大，有一个风险释放的要求。
主持人魏喆：看过一个分析，说如果一套一百万的房子，最近5次的加息到明年的1月份全部生效，这套房子每月还款额度就要增加600多元，之前每次调控我们感觉不是很敏感，但是在连续加息的环境下，月供的增加就不能忽视了，加之房贷新政，以及可能陆陆续续出台的《物业税》、90平米住宅比例70%政策的落实等，房地产市场会出现什么局面呢？
叶檀：分开来看，如果说明年征收《物业税》的话，因为人民币大幅度升值的可能性是不存在的，如果明年大幅度加征《物业税》的话对房贷会产生非常大的影响，因为你买了房地产，你是等着它未来红利的，但是现在政府税收把未来红利这条路卡死了，而且大部分的利润如果归于政府的话，我觉得这个对房地产投资的打击是致命的。
主持人刚刚说的第一个问题是对于普通工薪阶层购房会有什么影响，在不断加息的情况下，我们比较明确的看到，它对普通的购房者、工薪阶层，靠公司赚钱来买房的人，一定会有非常大的影响。因为我们知道在基本货币流动性过剩的时代，在这样一个情况下，其实它的财富分配是不均衡的，基本上是强者愈强、弱者愈弱的格局。所以加息之后，对于你要还贷，你想如果一个人贷款20年，他的资金实力应该是不太强的，或者说他的投资愿望也不太强，他也不会马上把房子出手。他的抗风险能力是比较弱的，这样的人如果改善条件或者想有了一套小房子后想买第二套房投资一下，这个风险是最大的，承受的压力也是最大的，这样的人对于利率各方面的变化是比较敏感的。但是对于真正有资金实力的人来说，包括对于已经上市、有海外融资渠道，这样的房地产商来说提高到40%的首付比，我想是不存在太大的问题。你想他买第二套住房跟他买第二十套住房去投资是没有什么差别的，这两种人是有质的差别的。如果说我想购买几十套住房的人，当他面临以前我们还看到在银行激励的情况下有循环授信各个方面，现在我想如果房地产还有投资价值的话，他会去开辟一些新的融资渠道。所以我要强调的是，资金的成本不是问题，资金的来源现在也是很多的，现在最主要的就是一个住房子预期的问题。
主持人魏喆：在您看来如果想要房贷新政落真正发挥效果，银监会和央行是必须要出台“一刀切”的具体细则？
叶檀：对，如果他真的想让房贷新政落到实处，只有把商业银行进行行政化管理、进行一刀切的管理，这样才有可能有效果，但是对商业银行是致命的打击。
主持人魏喆：我觉得这种阻力好像会很大？
叶檀：这个肯定会很大，如果不让银行按照对他们对市场优质客户的判断进行房贷，难道央行会给这些商业银行兜底吗？实际这方面遇到的阻力是比较大，所以我们也关注到一条，就是说央行其实在出台新政之前也希望财政部对于银行保障性的贷款能有一点表示，因为这是一种公共职能，本来应该是公共财政支出的，但是他们没有得到积极的回应。在这种情况下，从银行体系内部，从上到下对新政到底有什么看法，或者压力之下出台的，我们不得而知，但是肯定是会对银行执行的积极性造成非常大的影响。
[1] [2] [3] [4] [5] [6]
搜狐财经
主持人魏喆：政策出台最终的效果如何，很大程度取决于政策的执行情况，前面的问题谈到一些，再次还想听听专家们的具体分析。您认为，政策奏效或者说政策落实需要什么条件？
叶檀：这些政策到底能不能落实到位，确实需要一些前提条件保障。首先从房地产贷款这块来说，如果说现在从央行和银监会出台的这些政策来看，房地产贷款主要想达到两个目的。一个目的是，房地产的信贷收缩，然后减少银行房贷方面的风险，使得投资性住房的比例能够下降，从抑制需求这个角度来解决住房供求关系紧张的问题。还有一个目的，很明确的，为了满足一些保障型住房的信贷需求，从这两方面的目的来看，是否能够达成，我是有疑问的，我认为不太可能说达成一个有非常良好的效用。
商业银行房贷到目前来看还是商业银行的优质资产，在这样的情况下银行其实是要追逐优质贷款的，因为商业银行是利润至上的，不是政府提供公共产品的一个平台，所以如果你把保障跟市场这两块混到一起的话，是会产生内在的非常激烈的矛盾的。对于银行来说，它仍然是想放贷，它有这个内在的冲动。此外开发商、中介公司、银行，中间到底形成了一个怎样的利益链条，这个利益链条如何发挥作用也决定了政策执行会遭遇多大阻力，因此我觉得在政府监管无法到位的情况下，新政很可能被瓦解。
比如现在讨论怎么制定二次置业、第二套住房的问题，已经很明确，我在给《南方都市报》里的文章也写到，事实上央行的征信局局长和央行的副行长苏宁对于央行是否具有界定第二套住房的技术手段，他们的看法是完全不一致的。这样的情况下房地产商完全可以采用阴阳合同的办法把这个规避掉。征信局局长说，一个自然人名下所有住房情况是可以根据央行的征信系统反映出来的，但是现在央行的征信系统现在不能反映，因为这也需要跨部门的协调和法律授权的问题，现在央行是没有经过法律授权的。如果商业银行要把握家庭情况的话，必须要房贷员一户一户的到每个家庭调查，而且还得非常了解这个家庭，知道他有几套房，比如在丈夫名下、在妻子名下、在孩子名下，这个基本上是不可能完成的任务。
事实上，二次置业基本上是有一定经济实力的人，分成两块，一块是没有经济实力，信贷收紧之后要改善住房，这块需求是抑制下去了。但是我们看到，从国外的银行，现在像渣打这些银行仍然没有收紧第二套住房贷款的意思，会听央行的指令。还有这些购房者，从2000年到2006年，完全现金支付的比例直线上升，就是说越来越多的人在财富上拥有的资金，对他来说40%的首付不是太大的问题。从这方面来说，我觉得房贷新政是可以给规避掉的，而且如果把市场和保障性混为一谈的话，只能是市场做不好，保障性也做不好。其实我一直有一个思路，针对业内人士、朋友也探讨过，我们觉得把公积金中心或者政府另外设立一个住房银行，来保障中低收入阶层住房的信贷，把公积金吸纳进去，这是比较好的做法，会使保障做的更加完善一些，而不是让商业银行做这一块。
主持人魏喆：这两天这方面的报道也比较多，我看了一下各个银行对新政也作出了不同的解释，中行、招行、光大银行、工行、建行等都推出了实施细则，他们的松紧程度有差别，具体的条款也有差别，比如像光大银行，对于第二套房的界定就是以个人为单位的，但是像交行、工行就是以家庭为单位的，还有像建设银行上海分行据媒体报道可能将第二套住房的首付比例提高到五层，各个银行具体细则有松有紧、最后各个银行会不会根据自己的利益需要，在具体的细则上钻空子，最终使房贷新政的效果大打折扣。
叶檀：如果不是央行对于细则一刀切的话，肯定是各家银行各自解说，各自解说的结果就是使得政策的效率彻底削弱，到最后就没有了。我们来看，不同的银行他们的反映是不一样的，基本上股份制的商业银行表现出来就是不愿意放弃房贷这一块，大的国有商业银行会表现的稍微轻化一点，其实两个东西从短期来看各有个区别，但是从长期来看追逐利润的这一点是不变的。看大的国有商业银行，因为从国家那儿拿到的政策比较多，或者对今后的一些中间业务政府的审批抱有比较大的希望，而且比如说房贷这一块也已经完成比较好或者已经风险比较大，这样的情况下会表现出来核定稍微严格一点。对于小的商业银行来说，因为房贷本来就是他们很重要的一块业务，而且还涉及到未来业务，而且他本来占的市场份额就小，他当然不希望把这部分业务拱手让给其他银行或者让给外资行。
而且我们知道，现在的城市商业银行地方政府的影响很大，各方面的利益博弈更多，所以不一定央行的规定令行禁止。从这两块来说，如果说在房价还没有调控下去或者预期还是比较高的情况下，我相信到最后国有商业银行也会出台再解释这样的方法，来保证房贷的的业务量。现在大的国有商业银行房贷业务量是处于一个垄断地位的，它还会出台新的解释保持他的垄断地位，所以在这个方面他是不会变的，我觉得这是应对技巧的不同。如果说有一天城市商业银行或者外资银行的房贷业务威胁到国有大商业银行的利益了，我想国有大商业银行再怎样也会优先来发展这一块的。我们可以把国有大商业银行的表现看作两种，用两句话来说，一个就是他是长子，他平时得到利润比较大，有一些垄断优势，这是一个长子效应。还有一个就是说，事实上承担风险比较大，有一个风险释放的要求。
主持人魏喆：看过一个分析，说如果一套一百万的房子，最近5次的加息到明年的1月份全部生效，这套房子每月还款额度就要增加600多元，之前每次调控我们感觉不是很敏感，但是在连续加息的环境下，月供的增加就不能忽视了，加之房贷新政，以及可能陆陆续续出台的《物业税》、90平米住宅比例70%政策的落实等，房地产市场会出现什么局面呢？
叶檀：分开来看，如果说明年征收《物业税》的话，因为人民币大幅度升值的可能性是不存在的，如果明年大幅度加征《物业税》的话对房贷会产生非常大的影响，因为你买了房地产，你是等着它未来红利的，但是现在政府税收把未来红利这条路卡死了，而且大部分的利润如果归于政府的话，我觉得这个对房地产投资的打击是致命的。
主持人刚刚说的第一个问题是对于普通工薪阶层购房会有什么影响，在不断加息的情况下，我们比较明确的看到，它对普通的购房者、工薪阶层，靠公司赚钱来买房的人，一定会有非常大的影响。因为我们知道在基本货币流动性过剩的时代，在这样一个情况下，其实它的财富分配是不均衡的，基本上是强者愈强、弱者愈弱的格局。所以加息之后，对于你要还贷，你想如果一个人贷款20年，他的资金实力应该是不太强的，或者说他的投资愿望也不太强，他也不会马上把房子出手。他的抗风险能力是比较弱的，这样的人如果改善条件或者想有了一套小房子后想买第二套房投资一下，这个风险是最大的，承受的压力也是最大的，这样的人对于利率各方面的变化是比较敏感的。但是对于真正有资金实力的人来说，包括对于已经上市、有海外融资渠道，这样的房地产商来说提高到40%的首付比，我想是不存在太大的问题。你想他买第二套住房跟他买第二十套住房去投资是没有什么差别的，这两种人是有质的差别的。如果说我想购买几十套住房的人，当他面临以前我们还看到在银行激励的情况下有循环授信各个方面，现在我想如果房地产还有投资价值的话，他会去开辟一些新的融资渠道。所以我要强调的是，资金的成本不是问题，资金的来源现在也是很多的，现在最主要的就是一个住房子预期的问题。
主持人魏喆：在您看来如果想要房贷新政落真正发挥效果，银监会和央行是必须要出台“一刀切”的具体细则？
叶檀：对，如果他真的想让房贷新政落到实处，只有把商业银行进行行政化管理、进行一刀切的管理，这样才有可能有效果，但是对商业银行是致命的打击。
主持人魏喆：我觉得这种阻力好像会很大？
叶檀：这个肯定会很大，如果不让银行按照对他们对市场优质客户的判断进行房贷，难道央行会给这些商业银行兜底吗？实际这方面遇到的阻力是比较大，所以我们也关注到一条，就是说央行其实在出台新政之前也希望财政部对于银行保障性的贷款能有一点表示，因为这是一种公共职能，本来应该是公共财政支出的，但是他们没有得到积极的回应。在这种情况下，从银行体系内部，从上到下对新政到底有什么看法，或者压力之下出台的，我们不得而知，但是肯定是会对银行执行的积极性造成非常大的影响。
[1] [2] [3] [4] [5] [6]
搜狐财经
