当前的房地产调控形势分析
第一部分：当前的房地产调控形势
主持人魏喆：能否分析一下当前的房地产调控形势？
徐滇庆：政府必须通过税制改革压抑过度投机活动
徐滇庆：经过几年实践和摸索之后，政府和学界基本统一了认识。肯定地讲，没有人欢迎高房价。连房地产开发商都觉得房价上升太快，弄得心中无数。如果不采取措施，很容易出现房地产泡沫经济，进而危及整个金融体系。但是，简单地调控房价，非但没有起作用，反而把房价越调越高。到底政府应当管什么，不应当管什么？必须弄清楚政府在经济发展中的作用。管好该管的事情。如果市场失灵，政府必须站出来维护市场秩序，保护弱势群体。如果市场机制没有失灵，则尽量发挥市场竞争的作用。
房价上涨的基本原因是：第一，供不应求；第二，资金流动性过剩，第三，资产重新定价。这些都不是简单限制房价能解决的问题。特别是资产定价问题对房价上升的压力最大。老百姓在银行里的存款有17万亿，而商品房的年销售量只有2万亿。股市的规模不够大，债券市场还刚刚起步。在出现了负利率之后，资金必然流向房地产市场。房价上升犹如大江东去，在目前一段时间内不可改变。
在房价持续上升的过程中，政府必须通过税制改革压抑过度投机活动。要给炒房活动降温，增加炒房者的投机成本。要通过房地产税来限制有钱人买多套住宅。有些有钱的人买几套房子闲置在那里等待房价升值。显然，不应当鼓励这种现象。要整顿房地产业的竞争秩序，务必让房地产企业的资本充足率达到国家的最低标准。同时，政府要以加倍努力来关心中、低收入家庭，帮助他们解决住房困难。要争取做到让老百姓买不起大的，买小的；买不起贵的，买便宜的；买不起新的，买旧的；买不起，租得起；租不起，政府白给你。为此，需要一系列配套政策，大量提供小户型住宅，经济适用房和廉租房，完善租赁市场秩序。根据政府可以调动的财力，尽量保障穷人有房可住。只要能够做到这些，即使房价继续上升，老百姓也就没有什么可抱怨的了。
叶檀：不能只关注房贷新政 要关注房地产调控组合拳
叶檀：我们一直在关注927调控政策，但我们不应该仅仅把着眼点都关注在房贷方面，其实我们更应该关注的是其他的调控政策，包括地根紧缩，包括房地产税收政策，特别是《物业税》，我不认为单独的房贷政策会对房地产产生重大的影响。
具体而言，关于房贷，我想我们不仅要关注他对个人的住房投资会产生的影响，还要关注他对房地产开发商的资金链条会产生怎样的影响，这是我们需要关注的第一点。
需要关注的第二点是，在目前政府出台的规定里，对保障型的住房的规定，也就是90平米以下的普通商品房，占推出商品房比例的70%这一政策落实到底能不能到位，我想是非常关键的。
需要关注的第三点，就是《物业税》的推出，这是重中之重，其实现在《物业税》的试点已经在十个省市推广了，这是我们需要密切关注的一个政策。
时寒冰：两次调控政策并未获得预期效果
时寒冰：房市调控政策在被各种强势既得利益集团化解。与房地产利益攸关的一些地方政府，对房市调整政策阳奉阴违；一些银行和众多的炒房者成为房价上涨的推波助澜者；一些开发商捂盘惜售、囤积居奇并编造、散布虚假信息制造供不应求的假象……需要住房的民众成为被各个强势利益集团肆意掠夺和鱼肉的对象。这就是当前房地产调控的严峻形势。但是，个别地方政府和有关部门，仍在刻意掩盖问题，鼓吹房市调控取得了初步成效，这其实是在误导决策层，是非常值得警惕的。
两次调控政策并未获得预期效果。要更清楚地了解这个问题，我们必须首先弄清楚房市调控的目标是什么？一是抑制房价的过快上涨，二是使住房供应结构趋于合理。
先看第一个目标，不需要查看具体数据，老百姓自己都能清晰地感受到，房价正在迎着调控政策快速上涨，越调控房价越高的事实即使有关部门也是承认的。像深圳市，媒体报道称，截至6月21日，深圳楼市均价为15487元／平方米，与2006年深州市全年平均房价每平方米9384元相比，上涨竟然超过七成！
再看第二个目标。国家发改委7月31日发布的数据显示，今年1-6月90平方米以下住房完成投资仅占住宅投资的19.5%；建设部信息系统数据显示，在全国40个重点城市批准预售商品住房中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重由2006年上半年的19.18%提高到今年上半年的24.31%，仅增加了5.13％。大户型仍是主流。
第二次房市调控政策出台时中央明确要求：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”紧挨着这句话后面还有一句重要的表述：“过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。”显然，如果中央的这项政策得到认真执行，即使剔除时间差因素，90平方米以下住房的供应，增长也不会如此缓慢。
这说明，调控政策没有产生效果，调控形势依然非常严峻。
[1] [2] [3] [4] [5] [6]
搜狐财经
主持人魏喆：能否分析一下当前的房地产调控形势？
徐滇庆：政府必须通过税制改革压抑过度投机活动
徐滇庆：经过几年实践和摸索之后，政府和学界基本统一了认识。肯定地讲，没有人欢迎高房价。连房地产开发商都觉得房价上升太快，弄得心中无数。如果不采取措施，很容易出现房地产泡沫经济，进而危及整个金融体系。但是，简单地调控房价，非但没有起作用，反而把房价越调越高。到底政府应当管什么，不应当管什么？必须弄清楚政府在经济发展中的作用。管好该管的事情。如果市场失灵，政府必须站出来维护市场秩序，保护弱势群体。如果市场机制没有失灵，则尽量发挥市场竞争的作用。
房价上涨的基本原因是：第一，供不应求；第二，资金流动性过剩，第三，资产重新定价。这些都不是简单限制房价能解决的问题。特别是资产定价问题对房价上升的压力最大。老百姓在银行里的存款有17万亿，而商品房的年销售量只有2万亿。股市的规模不够大，债券市场还刚刚起步。在出现了负利率之后，资金必然流向房地产市场。房价上升犹如大江东去，在目前一段时间内不可改变。
在房价持续上升的过程中，政府必须通过税制改革压抑过度投机活动。要给炒房活动降温，增加炒房者的投机成本。要通过房地产税来限制有钱人买多套住宅。有些有钱的人买几套房子闲置在那里等待房价升值。显然，不应当鼓励这种现象。要整顿房地产业的竞争秩序，务必让房地产企业的资本充足率达到国家的最低标准。同时，政府要以加倍努力来关心中、低收入家庭，帮助他们解决住房困难。要争取做到让老百姓买不起大的，买小的；买不起贵的，买便宜的；买不起新的，买旧的；买不起，租得起；租不起，政府白给你。为此，需要一系列配套政策，大量提供小户型住宅，经济适用房和廉租房，完善租赁市场秩序。根据政府可以调动的财力，尽量保障穷人有房可住。只要能够做到这些，即使房价继续上升，老百姓也就没有什么可抱怨的了。
叶檀：不能只关注房贷新政 要关注房地产调控组合拳
叶檀：我们一直在关注927调控政策，但我们不应该仅仅把着眼点都关注在房贷方面，其实我们更应该关注的是其他的调控政策，包括地根紧缩，包括房地产税收政策，特别是《物业税》，我不认为单独的房贷政策会对房地产产生重大的影响。
具体而言，关于房贷，我想我们不仅要关注他对个人的住房投资会产生的影响，还要关注他对房地产开发商的资金链条会产生怎样的影响，这是我们需要关注的第一点。
需要关注的第二点是，在目前政府出台的规定里，对保障型的住房的规定，也就是90平米以下的普通商品房，占推出商品房比例的70%这一政策落实到底能不能到位，我想是非常关键的。
需要关注的第三点，就是《物业税》的推出，这是重中之重，其实现在《物业税》的试点已经在十个省市推广了，这是我们需要密切关注的一个政策。
时寒冰：两次调控政策并未获得预期效果
时寒冰：房市调控政策在被各种强势既得利益集团化解。与房地产利益攸关的一些地方政府，对房市调整政策阳奉阴违；一些银行和众多的炒房者成为房价上涨的推波助澜者；一些开发商捂盘惜售、囤积居奇并编造、散布虚假信息制造供不应求的假象……需要住房的民众成为被各个强势利益集团肆意掠夺和鱼肉的对象。这就是当前房地产调控的严峻形势。但是，个别地方政府和有关部门，仍在刻意掩盖问题，鼓吹房市调控取得了初步成效，这其实是在误导决策层，是非常值得警惕的。
两次调控政策并未获得预期效果。要更清楚地了解这个问题，我们必须首先弄清楚房市调控的目标是什么？一是抑制房价的过快上涨，二是使住房供应结构趋于合理。
先看第一个目标，不需要查看具体数据，老百姓自己都能清晰地感受到，房价正在迎着调控政策快速上涨，越调控房价越高的事实即使有关部门也是承认的。像深圳市，媒体报道称，截至6月21日，深圳楼市均价为15487元／平方米，与2006年深州市全年平均房价每平方米9384元相比，上涨竟然超过七成！
再看第二个目标。国家发改委7月31日发布的数据显示，今年1-6月90平方米以下住房完成投资仅占住宅投资的19.5%；建设部信息系统数据显示，在全国40个重点城市批准预售商品住房中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重由2006年上半年的19.18%提高到今年上半年的24.31%，仅增加了5.13％。大户型仍是主流。
第二次房市调控政策出台时中央明确要求：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”紧挨着这句话后面还有一句重要的表述：“过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。”显然，如果中央的这项政策得到认真执行，即使剔除时间差因素，90平方米以下住房的供应，增长也不会如此缓慢。
这说明，调控政策没有产生效果，调控形势依然非常严峻。
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