二套房贷首付和利息双上升 购房者明显分两派
大风过后，山雨如期而至。
在多项政策出台、多次加息效果甚微、土地放量效果尚需时日的情况下，央行继续利用经济杠杆，在紧缩开发商银根的同时，也开始收紧买房人的银根。9月27日，提高首付的行动如期而至。
面对新政，开发商们仍然泰然自若，对前景普遍看好；二手房市场则出现不同观点，购房者则明显分为两派。
■政策
央行收紧买房人银根
面对近乎疯狂的楼市，政府部门终于按捺不住。
9月27日晚些时候，中国人民银行、银监会下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号，下文简称“359号”文件），明确对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款不再享受优惠利率而是按照基准利率的1.1倍计算，月还款额不得低于贷款人月收入的50%。
首付和利息双双上升
根据新政策的规定，购房成本将大幅增加。
359号文件实施之前，购房者普遍享受8.5折的优惠利率。以一套总价95万元，贷款期限20年的房子为例，从下表可以看出，首付三成只要28.5万元，比例提高至四成后，需要38万元，增加了9.5万元。虽然由于贷款额下降，月供有所降低，但是由于实行基准利率，在整个20年贷款期后，利息反而增加了20229元，这么算下来，首付加上利息，就多了11万多。
■影响
开发商称影响不大
原本以为受新政策影响最大的是新房市场，可是开发商们却普遍持乐观态度。
“从一手房市场来看，新政策不仅不会对新房市场产生负面影响，还会有积极意义。”做过多个项目操盘手的张晶告诉记者，她觉得新政策对高端和低端楼盘的影响不大，而对于那些价格在1万元到1.5万元之间，尤其是品质和价格不相称的泡沫房地产，会有较大影响。今典集团地产营销总监余晓斌和万象新天营销总监苑晗也与张晶持同样观点。
新政策对二手房利好
与开发商观点不同，面对新政策的实施，二手房业内人士认为，首付提高对一、二手房市场都会有较大影响，不过对一手房是负面，而对二手房是利好。
链家地产副总经理金育松和我爱我家副总经理胡景晖都认为，提高首付款对于抑制需求会立竿见影。房价的过快上涨有望得到抑制。
北京联达四方总经理杨少锋则认为，很多人出于居住的升级换代，将原本能出租的房子转为出售，再去购买第二套房子，这样存量就能释放出来，增加了供应量。另外很多买不起一手房的人，会转到二手房，对二手房市场而言是利好。
购房者明显分成两派
在采访过程中，记者发现购房者明显分成两派。认为房价将继续上涨，面对提高第二套房首付比例的新政，仍会继续投资房地产；而认为房价会降的，再加之此次新政的出台，普遍持观望或消极态度。
“提高首付不算什么。”赵女士认为，只要房子还能涨，提高10%的首付对他们来说不算什么。而作为升级自住买家的金小姐，则决定推迟自己的购房计划，等待观望。此外，在采访中记者还发现，许多购房者对第二套房究竟如何认定并不十分清楚。
细则有待统一明确
在359号文件里，最引人关注的就是第二套房的认定。
在文件发布后，各大银行都让各地分行按照当地实际境况对第二套房作出认定标准，这就造成了同一银行在各地、同一地区的不同银行，标准有较大差别。针对这一现象，有消息称上周五央行、银监会就“第二套住房”定下三点基调，可是即便如此，各银行在具体细则上仍有差别。
从北京各大银行来看，首先从认定单位来看，招商、光大等银行以个人为认定单位，而建行、北京银行则以“户”（婚姻）为认定单位；而在第二套房对具体情况认定也有明显差别，例如招商银行，“即便购房者已经还清贷款，购房者再贷款购房，也算是第二套房贷。”同样认定的还有光大银行。而工商银行、华夏银行等则对这类情况定性为“第一套住房”。此外交行、光大银行、深发展银行已决定将公积金贷款剔除在参考项之外，而其他银行尚无消息；而记者联系民生银行北京分行，工作人员告诉记者尚未收到总行制定的细则。购房者可以根据自己的情况，在不同银行选择最优申请房贷。
用金融杠杆抑制需求
上海五合智库总经理邹毅告诉记者“原来可以用少量资金就能撬动的投资行动，现在需要承担更高的利息成本，大投资者投资量也在减少，但是对于资金比较充足的和全款投资者影响较小。”
此外，“市场供需是否平衡，以及购房者对市场未来的预期，都会影响新政策的效用，如果市场仍然存在大量刚性需求，而且人们对房地产市场依然看好，导致房价继续上扬，那么更为严厉的政策预计还将继续出台。”邹毅还认为，本次新政策的出台，不仅是想以此抑制房价，政府的另外一个目的可能是减少银行风险。“现在房地产行业，无论是开发还是买房，绝大部分贷款来源都是银行，银行可以说给整个行业买单。可是这样一来，大量资金流入房地产市场，一方面对其他行业发展不利，另一方面对房地产市场本身降温也不利，再者将这么多资金投入一个行业，银行承担的风险就越来越大。”
住宅投资者比例减少
另一位业内政策专家则认为，“由于市场特点，二手房市场，立竿见影会受影响。一手房肯定也会有影响，至少短时间内会抑制一定的需求，中长期不好说。”但是他对“因为很多人买不起一手房，就会转到二手房，对二手房市场利好”的观点并不赞同。“本来二手房比新房便宜不了多少，现在首付提高就更难说了。”
此外他还认为，投资者都倾向于商业，一手房住宅市场投资购房者比例在逐渐下降，还是以刚性需求为主。“现在投资者关注的是商业房产。居住型的房产，按照现在北京的租房价格，再加上连续十次加利息，如果贷款，不但挣不着钱，还会赔钱，因为北京租房价格5年没大变化。而房地产的增值只有在交易中体现。”
■专家问题：
1.1倍利率是否对已购第二套房适用
在记者采访过程中，包括上海五合智库总经理邹毅、万象新天营销总监苑晗等多位业内人士都提出一个问题，即359号文件中规定的，“对第二套房贷款不再享受优惠利率而是按照基准利率的1.1倍计算”这一条，是否适用于新政策之前贷款购买的房子。
影响大过提高首付
“从央行之前的调整利率适用范围来看，每次加息都是适用于之前的贷款的。按照这个惯例1.1倍利率也很有可能适用于之前的第二套房贷。”邹毅说，“但是这样一来影响就太大了，会在很大程度上增加贷款人的还款压力，从而增加银行风险。”而苑晗也认为，如果适用范围扩大，这一利率的调整将比提高一成首付给市场带来的影响更大。此外，央行对房贷利率调控越来越频繁，使得许多购房人开始关注固定利率产品，但是张晶预计，固定利率产品也将会受到相应程度的调控。
也有专家分析认为，新利率适用于已购第二套房的可能性并不大。“法律不追溯既往是最基本的法理原则，更何况第二套住房本身从技术上并不是很容易界定。”他认为，如果这么操作违背公平原则，“这次利率调整，与央行普遍提高利率还不是一个概念，这是一种“惩罚性”的规定，如果我买第二套住房在你新政实行之前，你凭什么在新政策推出后去约束此前的行为？”另外，从之前针对经济适用房出台的一系列新政策，都只约束颁行后的交易行为这一点来看，他认为银行不太可能这么做。
首付提高打击了炒房者，也波及了自住者
观点
由于近一段时间大量资金涌入房地产市场，地产股走势良好，地产公司资金的充裕程度从他们天价拿地就能看出来。所以这一回，央行来了一招“釜底抽薪”，将目标对准了房地产营销链中的另外一个重要环节——购房者，尤其是投机炒房者，直接收紧他们的银根。
平抑房价的信号
政府出台这项政策主要是针对炒房人，尤其是针对其中不理智的那一部分购房人群。可是这一场“火”也殃及池鱼，许多改善型购房者也受到牵连。现下对第二套房的认定还没有统一，政策的实际效果如何尚需一段时间才能明朗。但可以肯定的是，政府再一次向市场发出信号，决心平抑房价。
竟报 陆晓东 许鹛
在多项政策出台、多次加息效果甚微、土地放量效果尚需时日的情况下，央行继续利用经济杠杆，在紧缩开发商银根的同时，也开始收紧买房人的银根。9月27日，提高首付的行动如期而至。
面对新政，开发商们仍然泰然自若，对前景普遍看好；二手房市场则出现不同观点，购房者则明显分为两派。
■政策
央行收紧买房人银根
面对近乎疯狂的楼市，政府部门终于按捺不住。
9月27日晚些时候，中国人民银行、银监会下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号，下文简称“359号”文件），明确对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款不再享受优惠利率而是按照基准利率的1.1倍计算，月还款额不得低于贷款人月收入的50%。
首付和利息双双上升
根据新政策的规定，购房成本将大幅增加。
359号文件实施之前，购房者普遍享受8.5折的优惠利率。以一套总价95万元，贷款期限20年的房子为例，从下表可以看出，首付三成只要28.5万元，比例提高至四成后，需要38万元，增加了9.5万元。虽然由于贷款额下降，月供有所降低，但是由于实行基准利率，在整个20年贷款期后，利息反而增加了20229元，这么算下来，首付加上利息，就多了11万多。
■影响
开发商称影响不大
原本以为受新政策影响最大的是新房市场，可是开发商们却普遍持乐观态度。
“从一手房市场来看，新政策不仅不会对新房市场产生负面影响，还会有积极意义。”做过多个项目操盘手的张晶告诉记者，她觉得新政策对高端和低端楼盘的影响不大，而对于那些价格在1万元到1.5万元之间，尤其是品质和价格不相称的泡沫房地产，会有较大影响。今典集团地产营销总监余晓斌和万象新天营销总监苑晗也与张晶持同样观点。
新政策对二手房利好
与开发商观点不同，面对新政策的实施，二手房业内人士认为，首付提高对一、二手房市场都会有较大影响，不过对一手房是负面，而对二手房是利好。
链家地产副总经理金育松和我爱我家副总经理胡景晖都认为，提高首付款对于抑制需求会立竿见影。房价的过快上涨有望得到抑制。
北京联达四方总经理杨少锋则认为，很多人出于居住的升级换代，将原本能出租的房子转为出售，再去购买第二套房子，这样存量就能释放出来，增加了供应量。另外很多买不起一手房的人，会转到二手房，对二手房市场而言是利好。
购房者明显分成两派
在采访过程中，记者发现购房者明显分成两派。认为房价将继续上涨，面对提高第二套房首付比例的新政，仍会继续投资房地产；而认为房价会降的，再加之此次新政的出台，普遍持观望或消极态度。
“提高首付不算什么。”赵女士认为，只要房子还能涨，提高10%的首付对他们来说不算什么。而作为升级自住买家的金小姐，则决定推迟自己的购房计划，等待观望。此外，在采访中记者还发现，许多购房者对第二套房究竟如何认定并不十分清楚。
细则有待统一明确
在359号文件里，最引人关注的就是第二套房的认定。
在文件发布后，各大银行都让各地分行按照当地实际境况对第二套房作出认定标准，这就造成了同一银行在各地、同一地区的不同银行，标准有较大差别。针对这一现象，有消息称上周五央行、银监会就“第二套住房”定下三点基调，可是即便如此，各银行在具体细则上仍有差别。
从北京各大银行来看，首先从认定单位来看，招商、光大等银行以个人为认定单位，而建行、北京银行则以“户”（婚姻）为认定单位；而在第二套房对具体情况认定也有明显差别，例如招商银行，“即便购房者已经还清贷款，购房者再贷款购房，也算是第二套房贷。”同样认定的还有光大银行。而工商银行、华夏银行等则对这类情况定性为“第一套住房”。此外交行、光大银行、深发展银行已决定将公积金贷款剔除在参考项之外，而其他银行尚无消息；而记者联系民生银行北京分行，工作人员告诉记者尚未收到总行制定的细则。购房者可以根据自己的情况，在不同银行选择最优申请房贷。
用金融杠杆抑制需求
上海五合智库总经理邹毅告诉记者“原来可以用少量资金就能撬动的投资行动，现在需要承担更高的利息成本，大投资者投资量也在减少，但是对于资金比较充足的和全款投资者影响较小。”
此外，“市场供需是否平衡，以及购房者对市场未来的预期，都会影响新政策的效用，如果市场仍然存在大量刚性需求，而且人们对房地产市场依然看好，导致房价继续上扬，那么更为严厉的政策预计还将继续出台。”邹毅还认为，本次新政策的出台，不仅是想以此抑制房价，政府的另外一个目的可能是减少银行风险。“现在房地产行业，无论是开发还是买房，绝大部分贷款来源都是银行，银行可以说给整个行业买单。可是这样一来，大量资金流入房地产市场，一方面对其他行业发展不利，另一方面对房地产市场本身降温也不利，再者将这么多资金投入一个行业，银行承担的风险就越来越大。”
住宅投资者比例减少
另一位业内政策专家则认为，“由于市场特点，二手房市场，立竿见影会受影响。一手房肯定也会有影响，至少短时间内会抑制一定的需求，中长期不好说。”但是他对“因为很多人买不起一手房，就会转到二手房，对二手房市场利好”的观点并不赞同。“本来二手房比新房便宜不了多少，现在首付提高就更难说了。”
此外他还认为，投资者都倾向于商业，一手房住宅市场投资购房者比例在逐渐下降，还是以刚性需求为主。“现在投资者关注的是商业房产。居住型的房产，按照现在北京的租房价格，再加上连续十次加利息，如果贷款，不但挣不着钱，还会赔钱，因为北京租房价格5年没大变化。而房地产的增值只有在交易中体现。”
■专家问题：
1.1倍利率是否对已购第二套房适用
在记者采访过程中，包括上海五合智库总经理邹毅、万象新天营销总监苑晗等多位业内人士都提出一个问题，即359号文件中规定的，“对第二套房贷款不再享受优惠利率而是按照基准利率的1.1倍计算”这一条，是否适用于新政策之前贷款购买的房子。
影响大过提高首付
“从央行之前的调整利率适用范围来看，每次加息都是适用于之前的贷款的。按照这个惯例1.1倍利率也很有可能适用于之前的第二套房贷。”邹毅说，“但是这样一来影响就太大了，会在很大程度上增加贷款人的还款压力，从而增加银行风险。”而苑晗也认为，如果适用范围扩大，这一利率的调整将比提高一成首付给市场带来的影响更大。此外，央行对房贷利率调控越来越频繁，使得许多购房人开始关注固定利率产品，但是张晶预计，固定利率产品也将会受到相应程度的调控。
也有专家分析认为，新利率适用于已购第二套房的可能性并不大。“法律不追溯既往是最基本的法理原则，更何况第二套住房本身从技术上并不是很容易界定。”他认为，如果这么操作违背公平原则，“这次利率调整，与央行普遍提高利率还不是一个概念，这是一种“惩罚性”的规定，如果我买第二套住房在你新政实行之前，你凭什么在新政策推出后去约束此前的行为？”另外，从之前针对经济适用房出台的一系列新政策，都只约束颁行后的交易行为这一点来看，他认为银行不太可能这么做。
首付提高打击了炒房者，也波及了自住者
观点
由于近一段时间大量资金涌入房地产市场，地产股走势良好，地产公司资金的充裕程度从他们天价拿地就能看出来。所以这一回，央行来了一招“釜底抽薪”，将目标对准了房地产营销链中的另外一个重要环节——购房者，尤其是投机炒房者，直接收紧他们的银根。
平抑房价的信号
政府出台这项政策主要是针对炒房人，尤其是针对其中不理智的那一部分购房人群。可是这一场“火”也殃及池鱼，许多改善型购房者也受到牵连。现下对第二套房的认定还没有统一，政策的实际效果如何尚需一段时间才能明朗。但可以肯定的是，政府再一次向市场发出信号，决心平抑房价。
竟报 陆晓东 许鹛
