对话潘石屹：地产有泡沫，房产无泡沫
地产有泡沫，房产无泡沫
人物周刊：有人将屯地和上市比作双泡沫，想听听你的看法，这个行业到底有多少泡沫？
潘石屹： 这个很难说了，我们把两个市场一个一个地说。
从股票市场来看，衡量股票市场最重要的指标是市盈率(PE值)。这个跟回报率是一样的，你花了多少钱去买股票，按照它今年的分红，多少年才能分回来，这就是市盈率。
就一个正常的市场来说，20、30、40倍市盈率是正常的。可是中国是一个不一样的市场，是一个发展的市场，发展速度非常快。这个发展的市场和不发展的市场算的市盈率是不太一样的。
但是，无论怎么算，如果一个公司按照当年的市盈率算超过100倍了，可能就是有泡沫了。
人物周刊：你承认房地产在股市上的表现存在泡沫？那么土地市场和房地产市场是否也存在泡沫？
潘石屹： 股票市场和土地市场两个泡沫互相促进。股票市场衡量的指标就是一个——PE值，PE值过高的话可能有问题，可能出现泡沫。我们现在来谈房地产市场。
房地产市场，我们分开来谈：第一部分是房产市场，第二部分是地产市场。
就地产市场目前的疯狂程度来看，也有问题。如果说，在市场上卖出面包价格比你买的面粉的价格还要便宜，这种情况下就有问题了。而在中国的土地市场，出现了多次周围土地价格比周围房子价格还高的情况，你说这有没有问题？
衡量房地产市场最主要的是租金回报率。买卖房子的租金回报率就是股票市场的PE值。尤其在北京和上海租金回报率还是非常高的。像我们现代城一开始达到30%多的回报率，一直降，现在还有10%%的回报率。能够维持到8-15%的回报率，这个回报率是非常高的。全世界的回报率2%，3%，市场好的能够达到4%就不得了，可是中国还是有10%的回报率，非常高。
从中国房地产市场总体来看不存在泡沫。极个别地方说房价炒到5万，10万的，这是极个别的情况。
人物周刊：王石说了一句话：不拿地等死，拿到了地找死。听起来房地产像进入了一个非常高危的状态，中国房地产商的最大风险是什么？
潘石屹： 王石什么时候说的，我没有听过。就是说迟早都是死，是吗？所以他在这样一个指导思想下，刚刚投了一块地就是17个亿，基本上是非常差的地。别人都是报9个亿，10个亿，他投了17个亿。
我不这样认为。因为发展的空间还是非常大，最关键的是你要把握好。阳光明媚的时候也有死人的时候，天阴下雨的时候也有活过来的时候。
人物周刊：你几次被人批评说你忽悠了房价，还是想知道你对大势的判断。
潘石屹： 我从2004年以后，有两个话题是拒绝回答的，一个是房价的问题。我怎么说都不对。第二个是泡沫的问题，我说有没有都不对。反正有了泡沫它也不承认。
人物周刊：有人撰文《房地产绑架了中国经济》，说目前的房地产行业绑架了银行，绑架了股市，绑架了公民，而且还甚至绑架了政治等等。你怎么看？
潘石屹： 这个完全瞎说。这个就是把经济问题非常政治化了。我觉得咱们国家在文革吃亏就是把所有的经济问题、生活问题都政治化。
到今天为止，市场就是你情我愿的问题，你不能说我买了一双别人的鞋，说鞋把我绑架走了，我得跟着鞋走。你是干什么的？这些股民，这些银行家，金融家，他们没有判断吗？就房地产商聪明，这怎么可能？银行里放贷有没有风险，股民买股票有没有风险？跟政治更是八竿子打不着了。
最好的就是经济在增长，人民生活在改善，这就是好的政治，人们吃不上穿不上就不是好政治。我们看每年都在盖这么多的房子，房子的水平都在提高，现在就说房地产绑架了什么，这完全是瞎说。
作秀是中性词，狡猾是骂人了
人物周刊：现在你和你夫人似乎成了品位和国际化的代名词。你怎么评价你和你夫人的合作？很多人认为你夫人在公众前亮相更有杀伤力一些，为什么你亮相多？这方面的策略你们有过精心的安排吗？
潘石屹： 分工不一样，我夫人在华尔街工作四年时间，这四年没日没夜地工作，有点工作伤了，一谈合同和钱就发懵。
而她对建筑设计非常敏感，天天喜欢在工地工作，所以我们的规划、设计、产品、监工、材料的采用基本都是她来负责。剩下的市场、推广、财务这块我来负责。因为牵扯到市场推广这块我就不断见媒体，说我们的观念，说我们的想法，所以这是一个分工的问题。
像上市这块，她起的作用就非常大，因为她是华尔街出来的，她跟这些基金经理说的话能够对得上。
要我跟她比较的话，我的长项还是对中国人的语言和心理状况比较了解。
人物周刊：有人说你爱做秀，狡猾。
潘石屹： 做秀是中性词，狡猾是骂人了。谁还没有几个敌人骂你？我觉得骂了骂了。
人物周刊：总结一下SOHO中国的商业成功，到底在什么地方？外界经常有声音指责SOHO中国，随大流，附庸风雅，文化佐料等。
潘石屹： 附庸跟随大流肯定不是。正相反，我们公司基本的基因是创新，我们每一个商业模式都不一样。我们所有的东西都是特立独行，说随大流我们随谁去？商业成功了，正好是你说的三个词的反面，就是创新，就是不一样。
人物周刊：SOHU中国，或者说你，即将面临的最大考验将来自哪里? 是前门项目，是屯地，还是进一步获得投资者的信心，或者是让公司管理摆脱个人光环？有报道称，关于你在前门的项目开发需要100亿资金周转。
潘石屹： 上市之前我最大的考验就是把前门这个项目做完，需要的资金是非常巨大的。而且整个这个地方密度非常低，整个的基础设施，铺的管网就非常高，光前门大街一边走到另一边是830米长，接近一公里了。我们上市之后，资金问题已经不是特别重要的问题，而是我们的市场开拓和管理的问题。
人物周刊：说到公司管理，有人说，潘石屹的公司始终透露出一种中国农民式的小聪明气质。
潘石屹： 我不知道他指的是什么。具体怎么说？是人才观的问题？管理的问题？还是阳光下的问题？
从我们用人的机制来看，是最国际化的，说各种语言、各个国家的人都有。从我们的激励机制来看，在2007年10月7号之前转正的正式员工都有期权，我们重点发了277个员工的期权。
从我们设计理念来说，全世界多少建筑师跟我们合作？每一个国家的建筑师都跟我们合作。
另外，我们不断地用我们的盈利建学校，做各种各样的慈善事业。我觉得我们公司还是摆脱了中国小农意识。
人物周刊：假如有一天，你重新一无所有了，你会怎么做？
潘石屹： 其实我天天想这个问题，如果这个事情发生的话，对我来说可能是好事情，是一个最好的考验。我不知道什么时候会一无所有，如果今天就一无所有的话，我还会做房地产。
人物周刊：你现在似乎经常出现在一些道教大会之类的传统文化场合，你的信仰到底是什么？
潘石屹： 既不是佛教，更不是道教，在中国这个无神论的国家，我不能说。
[1] [2] [3] 来源： 南方报业网
人物周刊：有人将屯地和上市比作双泡沫，想听听你的看法，这个行业到底有多少泡沫？
潘石屹： 这个很难说了，我们把两个市场一个一个地说。
从股票市场来看，衡量股票市场最重要的指标是市盈率(PE值)。这个跟回报率是一样的，你花了多少钱去买股票，按照它今年的分红，多少年才能分回来，这就是市盈率。
就一个正常的市场来说，20、30、40倍市盈率是正常的。可是中国是一个不一样的市场，是一个发展的市场，发展速度非常快。这个发展的市场和不发展的市场算的市盈率是不太一样的。
但是，无论怎么算，如果一个公司按照当年的市盈率算超过100倍了，可能就是有泡沫了。
人物周刊：你承认房地产在股市上的表现存在泡沫？那么土地市场和房地产市场是否也存在泡沫？
潘石屹： 股票市场和土地市场两个泡沫互相促进。股票市场衡量的指标就是一个——PE值，PE值过高的话可能有问题，可能出现泡沫。我们现在来谈房地产市场。
房地产市场，我们分开来谈：第一部分是房产市场，第二部分是地产市场。
就地产市场目前的疯狂程度来看，也有问题。如果说，在市场上卖出面包价格比你买的面粉的价格还要便宜，这种情况下就有问题了。而在中国的土地市场，出现了多次周围土地价格比周围房子价格还高的情况，你说这有没有问题？
衡量房地产市场最主要的是租金回报率。买卖房子的租金回报率就是股票市场的PE值。尤其在北京和上海租金回报率还是非常高的。像我们现代城一开始达到30%多的回报率，一直降，现在还有10%%的回报率。能够维持到8-15%的回报率，这个回报率是非常高的。全世界的回报率2%，3%，市场好的能够达到4%就不得了，可是中国还是有10%的回报率，非常高。
从中国房地产市场总体来看不存在泡沫。极个别地方说房价炒到5万，10万的，这是极个别的情况。
人物周刊：王石说了一句话：不拿地等死，拿到了地找死。听起来房地产像进入了一个非常高危的状态，中国房地产商的最大风险是什么？
潘石屹： 王石什么时候说的，我没有听过。就是说迟早都是死，是吗？所以他在这样一个指导思想下，刚刚投了一块地就是17个亿，基本上是非常差的地。别人都是报9个亿，10个亿，他投了17个亿。
我不这样认为。因为发展的空间还是非常大，最关键的是你要把握好。阳光明媚的时候也有死人的时候，天阴下雨的时候也有活过来的时候。
人物周刊：你几次被人批评说你忽悠了房价，还是想知道你对大势的判断。
潘石屹： 我从2004年以后，有两个话题是拒绝回答的，一个是房价的问题。我怎么说都不对。第二个是泡沫的问题，我说有没有都不对。反正有了泡沫它也不承认。
人物周刊：有人撰文《房地产绑架了中国经济》，说目前的房地产行业绑架了银行，绑架了股市，绑架了公民，而且还甚至绑架了政治等等。你怎么看？
潘石屹： 这个完全瞎说。这个就是把经济问题非常政治化了。我觉得咱们国家在文革吃亏就是把所有的经济问题、生活问题都政治化。
到今天为止，市场就是你情我愿的问题，你不能说我买了一双别人的鞋，说鞋把我绑架走了，我得跟着鞋走。你是干什么的？这些股民，这些银行家，金融家，他们没有判断吗？就房地产商聪明，这怎么可能？银行里放贷有没有风险，股民买股票有没有风险？跟政治更是八竿子打不着了。
最好的就是经济在增长，人民生活在改善，这就是好的政治，人们吃不上穿不上就不是好政治。我们看每年都在盖这么多的房子，房子的水平都在提高，现在就说房地产绑架了什么，这完全是瞎说。
作秀是中性词，狡猾是骂人了
人物周刊：现在你和你夫人似乎成了品位和国际化的代名词。你怎么评价你和你夫人的合作？很多人认为你夫人在公众前亮相更有杀伤力一些，为什么你亮相多？这方面的策略你们有过精心的安排吗？
潘石屹： 分工不一样，我夫人在华尔街工作四年时间，这四年没日没夜地工作，有点工作伤了，一谈合同和钱就发懵。
而她对建筑设计非常敏感，天天喜欢在工地工作，所以我们的规划、设计、产品、监工、材料的采用基本都是她来负责。剩下的市场、推广、财务这块我来负责。因为牵扯到市场推广这块我就不断见媒体，说我们的观念，说我们的想法，所以这是一个分工的问题。
像上市这块，她起的作用就非常大，因为她是华尔街出来的，她跟这些基金经理说的话能够对得上。
要我跟她比较的话，我的长项还是对中国人的语言和心理状况比较了解。
人物周刊：有人说你爱做秀，狡猾。
潘石屹： 做秀是中性词，狡猾是骂人了。谁还没有几个敌人骂你？我觉得骂了骂了。
人物周刊：总结一下SOHO中国的商业成功，到底在什么地方？外界经常有声音指责SOHO中国，随大流，附庸风雅，文化佐料等。
潘石屹： 附庸跟随大流肯定不是。正相反，我们公司基本的基因是创新，我们每一个商业模式都不一样。我们所有的东西都是特立独行，说随大流我们随谁去？商业成功了，正好是你说的三个词的反面，就是创新，就是不一样。
人物周刊：SOHU中国，或者说你，即将面临的最大考验将来自哪里? 是前门项目，是屯地，还是进一步获得投资者的信心，或者是让公司管理摆脱个人光环？有报道称，关于你在前门的项目开发需要100亿资金周转。
潘石屹： 上市之前我最大的考验就是把前门这个项目做完，需要的资金是非常巨大的。而且整个这个地方密度非常低，整个的基础设施，铺的管网就非常高，光前门大街一边走到另一边是830米长，接近一公里了。我们上市之后，资金问题已经不是特别重要的问题，而是我们的市场开拓和管理的问题。
人物周刊：说到公司管理，有人说，潘石屹的公司始终透露出一种中国农民式的小聪明气质。
潘石屹： 我不知道他指的是什么。具体怎么说？是人才观的问题？管理的问题？还是阳光下的问题？
从我们用人的机制来看，是最国际化的，说各种语言、各个国家的人都有。从我们的激励机制来看，在2007年10月7号之前转正的正式员工都有期权，我们重点发了277个员工的期权。
从我们设计理念来说，全世界多少建筑师跟我们合作？每一个国家的建筑师都跟我们合作。
另外，我们不断地用我们的盈利建学校，做各种各样的慈善事业。我觉得我们公司还是摆脱了中国小农意识。
人物周刊：假如有一天，你重新一无所有了，你会怎么做？
潘石屹： 其实我天天想这个问题，如果这个事情发生的话，对我来说可能是好事情，是一个最好的考验。我不知道什么时候会一无所有，如果今天就一无所有的话，我还会做房地产。
人物周刊：你现在似乎经常出现在一些道教大会之类的传统文化场合，你的信仰到底是什么？
潘石屹： 既不是佛教，更不是道教，在中国这个无神论的国家，我不能说。
[1] [2] [3] 来源： 南方报业网
