对话潘石屹：房地产行业的寒冬刚刚到
房地产行业的寒冬刚刚到
人物周刊：从早期的六君子海南淘金开始，到90年代前往北京开发房地产，可以说你经历了中国房地产从泡沫到辉煌的整个历程，也经历了房地产商人从刚开始启蒙的状态到大浪淘沙的过程，以你的经历说，你何以走到今天？
潘石屹： 最重要的是要有自己的判断。这是特别关键的。
比如说“房地产泡沫”这个词，我记得出现最多是在1992年的夏天。中国媒体铺天盖地地说，房地产出现泡沫了，价格涨得太高了，开发的规模太大了，各地的楼堂馆所建得太多了。可是回过头来看，城市化的进程在1992年才刚刚开始，当时整个北京房地产的营业额可能是今天房地产营业额的1/50。这个时候哪来的泡沫？还吃不上饭呢，饿得面黄肌瘦，可是别人给下的结论是营养过剩。
在这个过程中，自己的独立判断是非常重要的，你要看到眼前发生了什么事，相信你的眼睛，不要相信耳朵。
我记得2004年春节的时候，我写了一篇短短的文章，大概只有一页纸，我说2004年房价一定要涨。写完之后，媒体给我批了大半年。最后的结果是什么呢？所以，我觉得独立判断是特别重要的。
人物周刊：在你看来，目前中国房地产行业是不是已经渡过了寒冬，步入坦途？
潘石屹： 恰恰反了，寒冬刚刚到。
这个寒冬实际上不是市场的问题。我觉得有一个体制问题，这个体制让房地产处在一个非常非常困难的环境。
不配套！房地产这个行业每年是2万亿的销售额，非常大的行业。还不算上二手房。这也是一个资金非常密集的行业，需要大量的资金支持的。而中国的房地产金融市场主要是两条：一个银行，一个上市，就这两条路。
因为房地产发展速度快，过去三年时间，基本上银行每一个政策出来，发出来声音就一句话：别给房地产发展商贷款。而房地产行业是一个资金极其密集的行业，如果没有金融行业的配套服务，房地产发展商一定是死去活来的。所以生和死只有一条线，能上市的就能通了。
中国五万家房地产公司，上市的房地产公司加起来是几十家，绝大多数的房地产公司过不去这个门槛，非常困难。所以前面不是星光大道，前面考验非常厉害。
另外，土地政策和税收政策，在发展的过程中也一定会有一个突破。
人物周刊：经过大浪淘沙后，能够保存下来的房地产企业都有什么共性？
潘石屹： 现在判断，有点为时太早，还是要经过几个起伏。股票市场的起伏，房地产市场的起伏，经过一两个周期之后，留下来的才是真正对社会有很大贡献的。
因为这个时候，一些企业机会主义和实用主义的成份太多。例如要在香港上市，香港的股民就认土地储备。其实真要迎合他们的话，地还不好圈？南方圈不过来到北方去圈，北方圈不到就到内蒙古去圈，但经过一个周期后，主要的是内蒙古的地能不能变成利润，房子能不能卖出去。这还要经过一个考验才能作出判断。
人物周刊：你的意思，目前，房地产企业能够存活下来的很可能是机会主义的企业？
潘石屹： 我觉得机会主义和实用主义不见得是坏事情，在市场经济中还是要具备一定的这种能力。头脑一根筋的人，我并不见得欣赏。
人物周刊：那么你呢，你所说的机会主义和实用主义者，也包括你自己吧？
潘石屹： 我有一些，这我承认。在商业的背后，一些理想主义、教条主义确实很难行得通。而一些实用主义、经验主义、机会主义的东西往往行得通。
我觉得在我身上一方面有中国老农民式的白猫黑猫抓住老鼠就是好猫，摸着石头过河这种经验主义的东西；另一方面，在我身上也有理想主义的东西。这两方面我可能都有。
如果放到黑屋子里，我们一定被人家打死
人物周刊：外界非常关心你们公司是怎样在北京的CBD拿到一块又一块土地的。很多人认为你们肯定有一个非常过硬的背景。
潘石屹： 正好相反，我们没有任何的背景，没有任何的关系。
当年我做二锅头酒厂，就是现代城这块地的时候，是北京市一轻局，他们副局长和下面的七八个人倾巢出动，让我选他们的十几块地。他们说今天我们带你看看地，你来选。我记得我看了五六块地，第一块是南城的地，我说这个地很好。后来看到二锅头酒厂这块地后，我觉得这块地好，要开发这块地。
他们不明白，明明这块地位置不好，前面到通县的路还没修完，桥还占着，后面的通惠河还是臭水沟，两边都是泥巴。可我还是说好。
人物周刊：你一再申明，你的企业没有过硬的背景。但听起来并不让人信服。
潘石屹： 我每一块地都能说得清楚，CBD是唯一“招拍挂”的地，我多出7000万拿了过来，就是朝外SOHO。
还有尚都SOHO，前面四家房地产发展商投资盖都没有盖起来，任志强拿过来把一期盖完了，二期三期转给我了，这是很著名的“鸡蛋换粮票”。光华路SOHO，房地产发展商把住宅都开发完了以后，前面都不开发了，用一个非常高的价格转给我了，我就开发了。我现在所有拿到的地就是这几块CBD的地，我都能说得清清楚楚，没有靠任何政府的关系，没有以任何比市场便宜的价格拿到，我拿的价格都比市场价格高。
我们公司就这样一个风格，要是把我们放到黑屋子里面，跟别人比的话，我们一定是输的，我们就跟夜盲症一样，人家把我们打死，我们都不知道怎么死的。
人物周刊：我注意到你的博客里曾写过一个细节，说你和任志强一起去见建设部领导，你穿着十分整齐，而任志强只穿了一条登山裤，你甚至要他换。从这个小细节上看，你是非常注意与政府官员之间的关系的。
潘石屹： 因为当时处在宏观调控期，我知道我们过去是要挨骂的。
那是去见建设部一把手啊，不是说见就见了。我知道叫我们去不是给糖吃，是打屁股去了，所以我老老实实的，西服穿好，领带系好，领带选了一条灰颜色的。向领导汇报时，规规矩矩的。但是领导当时并不满意我的汇报，后来我才知道，是要我们主动服从宏观调控的政策。
任志强是穿登山裤去了。他当时的态度和说话和我是全然不同的。他是一个非常聪明的人。他脾气就是这样，我非常敬佩他。
人物周刊：你说“招拍挂”过程中的猫腻，是说有关方面把地皮炒上去？
潘石屹： (笑)这倒是件好事。炒上去有什么不好？为了保证当地的GDP，把房地产商的财富变成国家的财富，说明这个官员是为了党的利益、人民的利益着想。这样的政府官员是一个优秀的官员。
但现在常常是把你的价格压下来，不让出价高的房地产开发商拿到地，而是给他的关系户。明明可以卖上10个亿的土地，他就承诺8个亿，把别人出高价的千方百计地排在外面。
我和任志强并没有在唱双簧
人物周刊：这次，你和你的夫人张欣在胡润财富榜排名第16名，在你之前还有好多房地产富豪，民众因此骂房地产暴利成为民生之累，也有人说地产富豪大幅度的增加是中国经济的悲哀，这种评价你怎么看？
潘石屹： 这种话得两面看。我前段时间到《财富非常道》做节目，他们先准备了一块黑板，等我去的时候拿出来。我一看黑板，富豪榜的前十名里面，用大字写着“房”“房”“房”，有7个是房地产开发商。
我记得特别清楚，他们把郭广昌放到房地产发展商里面，郭广昌的主营业务不是房地产，他的利润来源无论南京钢厂也好，有100多个企业也好，房地产资金在里面占比重非常少。还把荣智健也放在房地产。荣智健主要是投资金融业，已经不是房地产了。媒体为了强化这个概念，就说10个富豪里面有7个是房地产发展商。
人物周刊：你一直在做一些工作，希望在民众心中竖立起一个与一般房地产商不同的形象，但总的来说，民众还是会把你当作一个暴富的房地产商。
潘石屹： 这是一个行业发展过程中的必然情况。房地产行业发展太快了，从原来的几百亿，一下到了几万亿，发展速度非常快。
另外一个，有一些房地产发展商也是有一些问题的，他们在取得土地过程中，行贿受贿，搞权钱交易，损害了房地产发展商的形象。
但如果要房地产发展商承担这层责任的话，应该是30%的责任，最关键的是规则要清楚。
在土地拍卖中，一会儿一个什么条款，一会儿拍卖不算了，一会儿最高价不中标，最低价不中标，选一个中间的中标了等等。这就是规则不清楚。
人物周刊：你曾批评任志强的穷人富人论。但你自己并没给穷人建过任何房子，甚至你的房子可算作高价了。你也对记者说过，北京买得起1000万房子的人多的是，毫无疑问，你也是要给富人造房子。也许，我们可以不客气地说，你和任志强之间的争辩是在演双簧？因为你们一定明白什么是眼球经济。
潘石屹： 我和任志强之间的争论，实际上不是一两句话可以说清楚的。尽管博客点击率好几十万，其实都是凑个热闹，误读。
任志强看得特别明白，我跟他“吵”完了以后，他最后跟我说，我觉得我们谈问题完全是在三个层次看问题，
所有网友谈的问题是道德问题，你给富人盖房子，不给穷人盖房子，这是道德问题。而你看不起穷人，穷人的自尊心受到了极大的伤害，这是媒体最关注的。
任志强谈的是经济问题，说穷人就应该是二手房，经济适用房、廉租屋，由政府去解决。我作为商人一年给5%的人盖房子就不得了，全社会中5%的人不就是富人吗？要买新房子不就是富人吗？
而我所谈的问题，是城市规划的技术问题，我是强调融合，强调穷人跟富人住在一起，哪怕请个保姆和司机也方便，我强调是穷人和富人在一起，应该是没有围墙，不要有围墙。所以我们谈的是三个不同问题。
我在路边听到四个女孩子说，潘总你说得对，你该骂任志强，我们都支持你。我都不知道她支持我什么。
我们也不是有意做这事。谁也不会有意分配你谈穷人区富人区，他谈为谁盖房子。
人物周刊：那么你确实认为房地产商应该给富人盖房子吗？
潘石屹： 这个提法就不对。应是为你的客户盖房子。你如果是威胁房地产开发商定位成经济适用房，服务对象就是中低收入者。那别的问题就不要讲了。
你老说我给富人盖房子，错。我整个的定位从我的商业模式来看，我是做商业地产，这个商业指的是商铺和写字楼，我们的写字楼服务对象，我绝对没有定义成世界500强，而是中国的中小型企业，这个量大得不得了，我们的项目，加起来十万个人进来，你说这十万人怎么可能都是富人呢？
就从我所有的产品来看，我没有单独地去给富人盖房子，但是给富人盖房子不是一个错误，是市场定位的问题，经济的问题。
人物周刊：可是目前越来越多的人买不起房子，贫富分化日益加剧。越来越多的财富聚集在越来越少的人手里，你认为是这一种不公，还是必然？
潘石屹： 一个健康的社会，一定是一个公正公平的社会。我觉得追求社会的公平、公正是很重要的。但这些东西不能够靠抑制生产力把它拉到一个水平线上，而是靠税收，就是再分配。你创造财富多可以再分配。多少年前研讨物业税，我就比较同意，我觉得物业税实际上是你的房子大多交点税。
另外中国财富比较多了，可以设立比较高的遗产税，一继承儿子没有拿多少，国家拿走了，这样就比较避免贫富分化。
人物周刊：你曾经写过一篇文章，说房地产的利润并不像民众想象的那么高，目前只有7.77%。可是如果利润率这么低的话，为什么房地产商愿意冒这么大风险？而且这段时间天价地王层出不穷？
潘石屹： 7.77%是中国第一次经济普查的数据，就是三号公告的数据。
不能说全中国的房地产行业利润率是7.77%，这个数字比较早了。个别企业的利润可能是15%、20%。而我现在看到的情况，平均数可能上升了，假如平均是10%，有的企业利润可能是40%、30%，而一部分企业是亏损的，到现在为止，房价涨得再快，有的还在亏损还在破产，这样的情况非常多。
[1] [2] [3] 来源： 南方报业网
人物周刊：从早期的六君子海南淘金开始，到90年代前往北京开发房地产，可以说你经历了中国房地产从泡沫到辉煌的整个历程，也经历了房地产商人从刚开始启蒙的状态到大浪淘沙的过程，以你的经历说，你何以走到今天？
潘石屹： 最重要的是要有自己的判断。这是特别关键的。
比如说“房地产泡沫”这个词，我记得出现最多是在1992年的夏天。中国媒体铺天盖地地说，房地产出现泡沫了，价格涨得太高了，开发的规模太大了，各地的楼堂馆所建得太多了。可是回过头来看，城市化的进程在1992年才刚刚开始，当时整个北京房地产的营业额可能是今天房地产营业额的1/50。这个时候哪来的泡沫？还吃不上饭呢，饿得面黄肌瘦，可是别人给下的结论是营养过剩。
在这个过程中，自己的独立判断是非常重要的，你要看到眼前发生了什么事，相信你的眼睛，不要相信耳朵。
我记得2004年春节的时候，我写了一篇短短的文章，大概只有一页纸，我说2004年房价一定要涨。写完之后，媒体给我批了大半年。最后的结果是什么呢？所以，我觉得独立判断是特别重要的。
人物周刊：在你看来，目前中国房地产行业是不是已经渡过了寒冬，步入坦途？
潘石屹： 恰恰反了，寒冬刚刚到。
这个寒冬实际上不是市场的问题。我觉得有一个体制问题，这个体制让房地产处在一个非常非常困难的环境。
不配套！房地产这个行业每年是2万亿的销售额，非常大的行业。还不算上二手房。这也是一个资金非常密集的行业，需要大量的资金支持的。而中国的房地产金融市场主要是两条：一个银行，一个上市，就这两条路。
因为房地产发展速度快，过去三年时间，基本上银行每一个政策出来，发出来声音就一句话：别给房地产发展商贷款。而房地产行业是一个资金极其密集的行业，如果没有金融行业的配套服务，房地产发展商一定是死去活来的。所以生和死只有一条线，能上市的就能通了。
中国五万家房地产公司，上市的房地产公司加起来是几十家，绝大多数的房地产公司过不去这个门槛，非常困难。所以前面不是星光大道，前面考验非常厉害。
另外，土地政策和税收政策，在发展的过程中也一定会有一个突破。
人物周刊：经过大浪淘沙后，能够保存下来的房地产企业都有什么共性？
潘石屹： 现在判断，有点为时太早，还是要经过几个起伏。股票市场的起伏，房地产市场的起伏，经过一两个周期之后，留下来的才是真正对社会有很大贡献的。
因为这个时候，一些企业机会主义和实用主义的成份太多。例如要在香港上市，香港的股民就认土地储备。其实真要迎合他们的话，地还不好圈？南方圈不过来到北方去圈，北方圈不到就到内蒙古去圈，但经过一个周期后，主要的是内蒙古的地能不能变成利润，房子能不能卖出去。这还要经过一个考验才能作出判断。
人物周刊：你的意思，目前，房地产企业能够存活下来的很可能是机会主义的企业？
潘石屹： 我觉得机会主义和实用主义不见得是坏事情，在市场经济中还是要具备一定的这种能力。头脑一根筋的人，我并不见得欣赏。
人物周刊：那么你呢，你所说的机会主义和实用主义者，也包括你自己吧？
潘石屹： 我有一些，这我承认。在商业的背后，一些理想主义、教条主义确实很难行得通。而一些实用主义、经验主义、机会主义的东西往往行得通。
我觉得在我身上一方面有中国老农民式的白猫黑猫抓住老鼠就是好猫，摸着石头过河这种经验主义的东西；另一方面，在我身上也有理想主义的东西。这两方面我可能都有。
如果放到黑屋子里，我们一定被人家打死
人物周刊：外界非常关心你们公司是怎样在北京的CBD拿到一块又一块土地的。很多人认为你们肯定有一个非常过硬的背景。
潘石屹： 正好相反，我们没有任何的背景，没有任何的关系。
当年我做二锅头酒厂，就是现代城这块地的时候，是北京市一轻局，他们副局长和下面的七八个人倾巢出动，让我选他们的十几块地。他们说今天我们带你看看地，你来选。我记得我看了五六块地，第一块是南城的地，我说这个地很好。后来看到二锅头酒厂这块地后，我觉得这块地好，要开发这块地。
他们不明白，明明这块地位置不好，前面到通县的路还没修完，桥还占着，后面的通惠河还是臭水沟，两边都是泥巴。可我还是说好。
人物周刊：你一再申明，你的企业没有过硬的背景。但听起来并不让人信服。
潘石屹： 我每一块地都能说得清楚，CBD是唯一“招拍挂”的地，我多出7000万拿了过来，就是朝外SOHO。
还有尚都SOHO，前面四家房地产发展商投资盖都没有盖起来，任志强拿过来把一期盖完了，二期三期转给我了，这是很著名的“鸡蛋换粮票”。光华路SOHO，房地产发展商把住宅都开发完了以后，前面都不开发了，用一个非常高的价格转给我了，我就开发了。我现在所有拿到的地就是这几块CBD的地，我都能说得清清楚楚，没有靠任何政府的关系，没有以任何比市场便宜的价格拿到，我拿的价格都比市场价格高。
我们公司就这样一个风格，要是把我们放到黑屋子里面，跟别人比的话，我们一定是输的，我们就跟夜盲症一样，人家把我们打死，我们都不知道怎么死的。
人物周刊：我注意到你的博客里曾写过一个细节，说你和任志强一起去见建设部领导，你穿着十分整齐，而任志强只穿了一条登山裤，你甚至要他换。从这个小细节上看，你是非常注意与政府官员之间的关系的。
潘石屹： 因为当时处在宏观调控期，我知道我们过去是要挨骂的。
那是去见建设部一把手啊，不是说见就见了。我知道叫我们去不是给糖吃，是打屁股去了，所以我老老实实的，西服穿好，领带系好，领带选了一条灰颜色的。向领导汇报时，规规矩矩的。但是领导当时并不满意我的汇报，后来我才知道，是要我们主动服从宏观调控的政策。
任志强是穿登山裤去了。他当时的态度和说话和我是全然不同的。他是一个非常聪明的人。他脾气就是这样，我非常敬佩他。
人物周刊：你说“招拍挂”过程中的猫腻，是说有关方面把地皮炒上去？
潘石屹： (笑)这倒是件好事。炒上去有什么不好？为了保证当地的GDP，把房地产商的财富变成国家的财富，说明这个官员是为了党的利益、人民的利益着想。这样的政府官员是一个优秀的官员。
但现在常常是把你的价格压下来，不让出价高的房地产开发商拿到地，而是给他的关系户。明明可以卖上10个亿的土地，他就承诺8个亿，把别人出高价的千方百计地排在外面。
我和任志强并没有在唱双簧
人物周刊：这次，你和你的夫人张欣在胡润财富榜排名第16名，在你之前还有好多房地产富豪，民众因此骂房地产暴利成为民生之累，也有人说地产富豪大幅度的增加是中国经济的悲哀，这种评价你怎么看？
潘石屹： 这种话得两面看。我前段时间到《财富非常道》做节目，他们先准备了一块黑板，等我去的时候拿出来。我一看黑板，富豪榜的前十名里面，用大字写着“房”“房”“房”，有7个是房地产开发商。
我记得特别清楚，他们把郭广昌放到房地产发展商里面，郭广昌的主营业务不是房地产，他的利润来源无论南京钢厂也好，有100多个企业也好，房地产资金在里面占比重非常少。还把荣智健也放在房地产。荣智健主要是投资金融业，已经不是房地产了。媒体为了强化这个概念，就说10个富豪里面有7个是房地产发展商。
人物周刊：你一直在做一些工作，希望在民众心中竖立起一个与一般房地产商不同的形象，但总的来说，民众还是会把你当作一个暴富的房地产商。
潘石屹： 这是一个行业发展过程中的必然情况。房地产行业发展太快了，从原来的几百亿，一下到了几万亿，发展速度非常快。
另外一个，有一些房地产发展商也是有一些问题的，他们在取得土地过程中，行贿受贿，搞权钱交易，损害了房地产发展商的形象。
但如果要房地产发展商承担这层责任的话，应该是30%的责任，最关键的是规则要清楚。
在土地拍卖中，一会儿一个什么条款，一会儿拍卖不算了，一会儿最高价不中标，最低价不中标，选一个中间的中标了等等。这就是规则不清楚。
人物周刊：你曾批评任志强的穷人富人论。但你自己并没给穷人建过任何房子，甚至你的房子可算作高价了。你也对记者说过，北京买得起1000万房子的人多的是，毫无疑问，你也是要给富人造房子。也许，我们可以不客气地说，你和任志强之间的争辩是在演双簧？因为你们一定明白什么是眼球经济。
潘石屹： 我和任志强之间的争论，实际上不是一两句话可以说清楚的。尽管博客点击率好几十万，其实都是凑个热闹，误读。
任志强看得特别明白，我跟他“吵”完了以后，他最后跟我说，我觉得我们谈问题完全是在三个层次看问题，
所有网友谈的问题是道德问题，你给富人盖房子，不给穷人盖房子，这是道德问题。而你看不起穷人，穷人的自尊心受到了极大的伤害，这是媒体最关注的。
任志强谈的是经济问题，说穷人就应该是二手房，经济适用房、廉租屋，由政府去解决。我作为商人一年给5%的人盖房子就不得了，全社会中5%的人不就是富人吗？要买新房子不就是富人吗？
而我所谈的问题，是城市规划的技术问题，我是强调融合，强调穷人跟富人住在一起，哪怕请个保姆和司机也方便，我强调是穷人和富人在一起，应该是没有围墙，不要有围墙。所以我们谈的是三个不同问题。
我在路边听到四个女孩子说，潘总你说得对，你该骂任志强，我们都支持你。我都不知道她支持我什么。
我们也不是有意做这事。谁也不会有意分配你谈穷人区富人区，他谈为谁盖房子。
人物周刊：那么你确实认为房地产商应该给富人盖房子吗？
潘石屹： 这个提法就不对。应是为你的客户盖房子。你如果是威胁房地产开发商定位成经济适用房，服务对象就是中低收入者。那别的问题就不要讲了。
你老说我给富人盖房子，错。我整个的定位从我的商业模式来看，我是做商业地产，这个商业指的是商铺和写字楼，我们的写字楼服务对象，我绝对没有定义成世界500强，而是中国的中小型企业，这个量大得不得了，我们的项目，加起来十万个人进来，你说这十万人怎么可能都是富人呢？
就从我所有的产品来看，我没有单独地去给富人盖房子，但是给富人盖房子不是一个错误，是市场定位的问题，经济的问题。
人物周刊：可是目前越来越多的人买不起房子，贫富分化日益加剧。越来越多的财富聚集在越来越少的人手里，你认为是这一种不公，还是必然？
潘石屹： 一个健康的社会，一定是一个公正公平的社会。我觉得追求社会的公平、公正是很重要的。但这些东西不能够靠抑制生产力把它拉到一个水平线上，而是靠税收，就是再分配。你创造财富多可以再分配。多少年前研讨物业税，我就比较同意，我觉得物业税实际上是你的房子大多交点税。
另外中国财富比较多了，可以设立比较高的遗产税，一继承儿子没有拿多少，国家拿走了，这样就比较避免贫富分化。
人物周刊：你曾经写过一篇文章，说房地产的利润并不像民众想象的那么高，目前只有7.77%。可是如果利润率这么低的话，为什么房地产商愿意冒这么大风险？而且这段时间天价地王层出不穷？
潘石屹： 7.77%是中国第一次经济普查的数据，就是三号公告的数据。
不能说全中国的房地产行业利润率是7.77%，这个数字比较早了。个别企业的利润可能是15%、20%。而我现在看到的情况，平均数可能上升了，假如平均是10%，有的企业利润可能是40%、30%，而一部分企业是亏损的，到现在为止，房价涨得再快，有的还在亏损还在破产，这样的情况非常多。
[1] [2] [3] 来源： 南方报业网
