地王豪赌：赢则房价年增30% 输则股民遭殃
地王豪赌：赢则房价年增30% 输则股民遭殃
地价迅速膨胀，新拍土地价格与当下房价持平甚至超过房价的现象在今年屡见不鲜。地产商在大肆圈地的同时，也使自己陷入“赌徒”式的险境
■2005年9月，富力地产在广州繁华区开发的楼盘售价每平方米7000元，两年后，富力地产在广州郊区的项目，仅地价就达每平方米1.87万元
■土地储备大量消耗，土地供应严重不足，这种显见的供需失衡，促使开发商将拿地作为第一要务，“地王”纪录也随之不断刷新
■地产上市公司是圈地主角，股市则成为“地价—房价—地价”循环上升的放大器
■“地王”们若是赌赢了，未来三年的房价，将以每年30％的速度增长。若是输了，风险将从开发商、购房者传导到资本市场
从11月1日开始，一部关于土地出让金缴纳的新规定——国土资源部“39号文”，正式施行。
按照这一规定，今后，房地产商只有缴清全部土地款，才能拿到土地证，进入后续的开发、销售环节。“缴一部分，盖一部分，回笼一部分资金”的“借鸡生蛋”的房地产开发模式将成为历史。
业界普遍认为，对今年一路飞涨的地价和房价来说，“39号文”的出炉堪称“釜底抽薪”：巨大的资金压力会让房地产商在拍地时放慢节奏，这有望最终卡住房价的脖子。
今年初以来，迅速膨胀的地价让老百姓哗然。“地王”遍地开花，在许多地方每平方米楼面地价已经越过万元，并且纪录还在不断刷新。所谓的“楼面地价”，是指分摊到每平方米建筑面积中的土地成本。统计数据显示，今年前九个月，全国土地价格比去年同期上涨了12.8％。
2005年9月，30岁的项红在广州繁华的滨江东路附近，买入了富力地产开发的一套房子，时价每平方米7040元。眼下，同一地产商在一墙之隔开发的新楼盘，每平方米售价已经飙升至16500元起，而年初这个数字还只是12000元左右。
更让人咋舌的是，今年9月，富力地产以每平方米18729元的楼面地价拍下广州白云山畔的一块土地，白云山位于广州的郊区。
诸如富力这样的“地王”今年并不罕见，9月、10月，成都、广州、青岛等地的土地价格再次被香港九龙仓、广州富力、北京中海等刷新。地价在飞升，但地产商们之间争夺土地的战争却没有结束，反而愈演愈烈，值得注意的是，“地王”的桂冠往往落入房地产上市公司的怀抱。
地产商们是在透支未来、豪赌明天，还是先知先觉地对未来房价走势做出正确预估？
“地王”们若是赌赢了，未来三年的房价，将以每年30％的速度增长。光大证券房地产行业分析师赵强测算说，在楼面地价等于周边房价的情况下，每年30％的房价上涨才能保证三年后10％的盈利水平。
若是输了，风险将从开发商、购房者传导到资本市场。“我还想在这个行业里做十年以上，所以不希望这种不健康局面持续下去，我们担忧的是后续的购买力。”天津泰达集团旗下的南京新城置业副总张立刚对南方周末记者说道。张立刚曾服务于顺驰，顺驰曾以拿地手笔之大、价格之高、速度之快而闻名业界，但最终由盛转衰。
对于老百姓来说，标志着高地价的“地王”的出现带来了忧虑和困惑。“我们并不需要你们大老远的跑来给我们盖什么豪宅。”面对外地地产公司拍下的8300元的楼面地价和未来可能过万的房价，青岛网友愤怒地写道。
喧嚣的地王时代
1月31日，武汉，35亿元，790亩，总价突破了两年前33.9亿元的当地拍地纪录。
地王时代的帷幕，从这一天上海豫园旅游商城股份有限公司在武汉的豪掷拉开。
可以说，这是自2003年实行土地招拍挂制度以来，“地王”刷新频率最高、金额最大的一个周期。
其间，最名符其实的“地王”，当属7月份北辰实业和北京城开联合竞得的长沙新三角洲地块，总价达到惊人的92亿元。
“如果是我，绝不会去买那块地。”同为上市公司、同为拿地大鳄，金地集团一位副总经理仍然认为付出如此大的资金，风险将倍增。
而苏宁环球8月份在上海市南京路拍下6万元／平方米的“楼面地价地王”，则让更多的人很久才回过神来。“恒基刚刚以15亿元转手毗邻的一幢写字楼，苏宁却要耗资44亿元。无论怎么操作，未来都是难以盈利的。”仲量联行亚太区董事陈立民能给出的惟一解释是，苏宁这么做恐怕出于“品牌效应”。
标杆之外，更普遍的情况是，地价以火箭之速度攀升，杭州在5月30日到7月9日的40天里地价一再刷新，同属黄金地段的3个地块，前后共涨了1／3，从11000元的楼面地价飙至15000元。全国地价指数今年第一季度上涨了9.8％，之后的两个季度分别是12％、15％。
“遍地开花！”戴德梁行杭州分公司总经理杨达这样形容，“长三角既不是开头，也没有领跑。”杨达认为，“广州地王”、“成都地王”、“长沙地王”也都声势逼人，“地王”现象并不是孤例。
喧嚣声中，再没人提及年初武汉的那宗交易。实际上，早在今年4月1日前，拍得土地的上海豫园旅游商城由于资金压力，无法付出第一笔10亿元的土地出让金，地块转为上海复地接手。
这不过是两年前几出“地王沉浮录”的翻版。2005年的温州地王“中瑞财团”年底成为“拖欠土地出让金”的状元；再早一年的上海地王“合生创展”因为资金紧张，一度停止了以16亿元拍下的上海新江湾城C1地块项目。
这些不成功的“个案”，在今年蒸腾向上的“地王”热潮中，在开发商迫切需要拍得土地的现实映射下，被有意无意地忽略了。
为什么必须成为“地王”
地价和房价上升的气息，在5月份杭州的“滨江万家花城”楼盘再现久违的彻夜排队时，杭州滨江房地产集团副总经理朱立东就嗅到了。
700多套房子一天售空；半个月前180套的“万科魅力之城”也在两天之内被抢完。
“再加上5月份房交会的火爆情况，大家意识到，经过整一年宏观调控带来的低迷期后，地产市场回暖了。”杭州一家房地产顾问公司汉嘉地产顾问机构总经理梅杰回忆。
房子越卖越贵了，第三季度里，杭州新房每个月相对上月的涨幅都在增加，9月份的环比增幅为全国最高——5.5％，同比更是上涨了15.6％。
但也越卖越少了，杭州透明售房网统计，2006年杭州存量房源一直保持2万套上下，但到如今只有3000套可供买卖。
买房子的反倒越来越多，“信号就是温州投资客的回潮，无论是稀缺的钱江板块，还是便宜的下沙板块，或者有升值潜力的九堡地段，温州人几乎都闭着眼睛扫。”梅杰说。
一位不愿意透露姓名的中介公司高层告诉南方周末记者，一个新开楼盘的客户，竟然有90％登记的是温州身份证。
显然，得再煮一锅“饭”来卖了。但等米下锅的地产商们发现，米，也越来越金贵了。
2003年是杭州土地供应的高峰，有5000亩土地供市。但之后的三年，因为宏观调控压缩土地供给，都维持在3500亩左右。
“再加上行情不好，多数本土企业都开始观望，去年甚至出现地块流拍，”汉嘉地产顾问机构研究部经理陈焕春介绍，“结果今年行情好了，很多企业又没有储备土地开发了，僧多粥少。”
他们还共同面临着外地企业的竞争。“标志性事件是去年万科打入杭州市场，战略需要让他们更加不惜代价。”“住在杭州”网首席记者丁晓红补充。做衬衫起家的雅戈尔7月份以每平方米15000元的楼面地价拍下市中心地块，至今仍是杭州单价地王。
杭州，这座最早全面推行土地招拍挂制度的城市，只是全国土地市场的一个缩影。
2006年，全国土地竣工面积和新购土地面积的增长率曲线形成了一个巨大的缺口，一个猛增，一个锐减。也就是说，一边是开发商储备的土地大量被消耗，一边是没有新的土地资源补充。
因为这种显而易见的供需失衡，光大证券房地产行业分析师赵强“奉劝”地产商们“先下手为强”。
这也是南方周末记者访问的学者、地产商和中介机构，对地价飙升给出的共同原因之一。 [下一页]
(文中李明书为化名)南方周末 作者：王小乔
地价迅速膨胀，新拍土地价格与当下房价持平甚至超过房价的现象在今年屡见不鲜。地产商在大肆圈地的同时，也使自己陷入“赌徒”式的险境
■2005年9月，富力地产在广州繁华区开发的楼盘售价每平方米7000元，两年后，富力地产在广州郊区的项目，仅地价就达每平方米1.87万元
■土地储备大量消耗，土地供应严重不足，这种显见的供需失衡，促使开发商将拿地作为第一要务，“地王”纪录也随之不断刷新
■地产上市公司是圈地主角，股市则成为“地价—房价—地价”循环上升的放大器
■“地王”们若是赌赢了，未来三年的房价，将以每年30％的速度增长。若是输了，风险将从开发商、购房者传导到资本市场
从11月1日开始，一部关于土地出让金缴纳的新规定——国土资源部“39号文”，正式施行。
按照这一规定，今后，房地产商只有缴清全部土地款，才能拿到土地证，进入后续的开发、销售环节。“缴一部分，盖一部分，回笼一部分资金”的“借鸡生蛋”的房地产开发模式将成为历史。
业界普遍认为，对今年一路飞涨的地价和房价来说，“39号文”的出炉堪称“釜底抽薪”：巨大的资金压力会让房地产商在拍地时放慢节奏，这有望最终卡住房价的脖子。
今年初以来，迅速膨胀的地价让老百姓哗然。“地王”遍地开花，在许多地方每平方米楼面地价已经越过万元，并且纪录还在不断刷新。所谓的“楼面地价”，是指分摊到每平方米建筑面积中的土地成本。统计数据显示，今年前九个月，全国土地价格比去年同期上涨了12.8％。
2005年9月，30岁的项红在广州繁华的滨江东路附近，买入了富力地产开发的一套房子，时价每平方米7040元。眼下，同一地产商在一墙之隔开发的新楼盘，每平方米售价已经飙升至16500元起，而年初这个数字还只是12000元左右。
更让人咋舌的是，今年9月，富力地产以每平方米18729元的楼面地价拍下广州白云山畔的一块土地，白云山位于广州的郊区。
诸如富力这样的“地王”今年并不罕见，9月、10月，成都、广州、青岛等地的土地价格再次被香港九龙仓、广州富力、北京中海等刷新。地价在飞升，但地产商们之间争夺土地的战争却没有结束，反而愈演愈烈，值得注意的是，“地王”的桂冠往往落入房地产上市公司的怀抱。
地产商们是在透支未来、豪赌明天，还是先知先觉地对未来房价走势做出正确预估？
“地王”们若是赌赢了，未来三年的房价，将以每年30％的速度增长。光大证券房地产行业分析师赵强测算说，在楼面地价等于周边房价的情况下，每年30％的房价上涨才能保证三年后10％的盈利水平。
若是输了，风险将从开发商、购房者传导到资本市场。“我还想在这个行业里做十年以上，所以不希望这种不健康局面持续下去，我们担忧的是后续的购买力。”天津泰达集团旗下的南京新城置业副总张立刚对南方周末记者说道。张立刚曾服务于顺驰，顺驰曾以拿地手笔之大、价格之高、速度之快而闻名业界，但最终由盛转衰。
对于老百姓来说，标志着高地价的“地王”的出现带来了忧虑和困惑。“我们并不需要你们大老远的跑来给我们盖什么豪宅。”面对外地地产公司拍下的8300元的楼面地价和未来可能过万的房价，青岛网友愤怒地写道。
喧嚣的地王时代
1月31日，武汉，35亿元，790亩，总价突破了两年前33.9亿元的当地拍地纪录。
地王时代的帷幕，从这一天上海豫园旅游商城股份有限公司在武汉的豪掷拉开。
可以说，这是自2003年实行土地招拍挂制度以来，“地王”刷新频率最高、金额最大的一个周期。
其间，最名符其实的“地王”，当属7月份北辰实业和北京城开联合竞得的长沙新三角洲地块，总价达到惊人的92亿元。
“如果是我，绝不会去买那块地。”同为上市公司、同为拿地大鳄，金地集团一位副总经理仍然认为付出如此大的资金，风险将倍增。
而苏宁环球8月份在上海市南京路拍下6万元／平方米的“楼面地价地王”，则让更多的人很久才回过神来。“恒基刚刚以15亿元转手毗邻的一幢写字楼，苏宁却要耗资44亿元。无论怎么操作，未来都是难以盈利的。”仲量联行亚太区董事陈立民能给出的惟一解释是，苏宁这么做恐怕出于“品牌效应”。
标杆之外，更普遍的情况是，地价以火箭之速度攀升，杭州在5月30日到7月9日的40天里地价一再刷新，同属黄金地段的3个地块，前后共涨了1／3，从11000元的楼面地价飙至15000元。全国地价指数今年第一季度上涨了9.8％，之后的两个季度分别是12％、15％。
“遍地开花！”戴德梁行杭州分公司总经理杨达这样形容，“长三角既不是开头，也没有领跑。”杨达认为，“广州地王”、“成都地王”、“长沙地王”也都声势逼人，“地王”现象并不是孤例。
喧嚣声中，再没人提及年初武汉的那宗交易。实际上，早在今年4月1日前，拍得土地的上海豫园旅游商城由于资金压力，无法付出第一笔10亿元的土地出让金，地块转为上海复地接手。
这不过是两年前几出“地王沉浮录”的翻版。2005年的温州地王“中瑞财团”年底成为“拖欠土地出让金”的状元；再早一年的上海地王“合生创展”因为资金紧张，一度停止了以16亿元拍下的上海新江湾城C1地块项目。
这些不成功的“个案”，在今年蒸腾向上的“地王”热潮中，在开发商迫切需要拍得土地的现实映射下，被有意无意地忽略了。
为什么必须成为“地王”
地价和房价上升的气息，在5月份杭州的“滨江万家花城”楼盘再现久违的彻夜排队时，杭州滨江房地产集团副总经理朱立东就嗅到了。
700多套房子一天售空；半个月前180套的“万科魅力之城”也在两天之内被抢完。
“再加上5月份房交会的火爆情况，大家意识到，经过整一年宏观调控带来的低迷期后，地产市场回暖了。”杭州一家房地产顾问公司汉嘉地产顾问机构总经理梅杰回忆。
房子越卖越贵了，第三季度里，杭州新房每个月相对上月的涨幅都在增加，9月份的环比增幅为全国最高——5.5％，同比更是上涨了15.6％。
但也越卖越少了，杭州透明售房网统计，2006年杭州存量房源一直保持2万套上下，但到如今只有3000套可供买卖。
买房子的反倒越来越多，“信号就是温州投资客的回潮，无论是稀缺的钱江板块，还是便宜的下沙板块，或者有升值潜力的九堡地段，温州人几乎都闭着眼睛扫。”梅杰说。
一位不愿意透露姓名的中介公司高层告诉南方周末记者，一个新开楼盘的客户，竟然有90％登记的是温州身份证。
显然，得再煮一锅“饭”来卖了。但等米下锅的地产商们发现，米，也越来越金贵了。
2003年是杭州土地供应的高峰，有5000亩土地供市。但之后的三年，因为宏观调控压缩土地供给，都维持在3500亩左右。
“再加上行情不好，多数本土企业都开始观望，去年甚至出现地块流拍，”汉嘉地产顾问机构研究部经理陈焕春介绍，“结果今年行情好了，很多企业又没有储备土地开发了，僧多粥少。”
他们还共同面临着外地企业的竞争。“标志性事件是去年万科打入杭州市场，战略需要让他们更加不惜代价。”“住在杭州”网首席记者丁晓红补充。做衬衫起家的雅戈尔7月份以每平方米15000元的楼面地价拍下市中心地块，至今仍是杭州单价地王。
杭州，这座最早全面推行土地招拍挂制度的城市，只是全国土地市场的一个缩影。
2006年，全国土地竣工面积和新购土地面积的增长率曲线形成了一个巨大的缺口，一个猛增，一个锐减。也就是说，一边是开发商储备的土地大量被消耗，一边是没有新的土地资源补充。
因为这种显而易见的供需失衡，光大证券房地产行业分析师赵强“奉劝”地产商们“先下手为强”。
这也是南方周末记者访问的学者、地产商和中介机构，对地价飙升给出的共同原因之一。 [下一页]
(文中李明书为化名)南方周末 作者：王小乔
