龙江大话商业地产与房产投资
青岛龙江工作室总经理青岛知名房地产分析专家 龙江
1、关于房价
观点一：保障与市场并行不悖，商品房受拿地成本等因素影响，继续上涨
观点二：中国进入了通货膨胀期。跟着中国经济高速发展周期走，经济高速增长，房地产是龙头
“国六条”出台以后，很多人期盼房价下跌，又失望了。到了2007年，中央走了两部曲了，07年应该怎么办？中央应该有了对房地产盖棺定论的文件了吧？有了，就是“二十四号文件”，就是对1998年中国房地产住房改革的修订，但是24号文件完全不同于2005年的18号文件，又重申了以保障体系为主流的房地产发展格局。这个意义非常重大，十年以后，98年到07年，又回到了23号文件精神，建立健全住房保障体系，终点又回到了起点，起点又轮回到了终点。
所以房价涨不涨？涨，谁的房价涨？商品房的房价涨，因为政府拿地要实行招拍挂，当然是阳光操作了，前几天中海拿地8330，这个价比楼价还高，周边的楼盘都很高兴，当时火了一阵子，我说的例子是商品房价格是要自由落体的，中央这是一个机制，市场能接受多少钱就涨多少钱。前几天跟新浪参加了环渤海湾城际对话，北京、上海、大连、青岛四个城市讨论目前房地产市场的现状，我公布一个数字，9月份北京市国土管理局，北京市9月份商品房成交前30名的均价是2万以上，前两名是多少钱？5万以上，这个在网上可以查的。这是创历史新高了，但是还会成为历史，因为北京的房价还在上涨。然后沈阳跟大连的差别非常大，像青岛跟济南一样。大连这几年房价涨幅比较大，当青岛均价达到五、六千的时候，大连才到三、四千。
我们在北京会场说，青岛现在的海景房卖到两万、三万的有，有没有卖到四万的？我说2008年，可能出现四万的，甚至五万一平方，大家不要惊奇，大家看明年有没有创四万、五万的房子？有，因为海边很多房子做得非常非常好，一平方四万、五万，有没有人买？有，很多人愿意到青岛来。五万是天价吗？不是，我这不是危言耸听。我举一个例子，八大关当年的房子，不仅给小鱼山周围带来了“红瓦绿树、碧海蓝天”，当初的房价是不是天价，如果万科和中海在海边拍地，你想想拿地一万两万的房子，能卖多少钱？所以商品房就是这么一个走势，涨还要涨，什么时候不涨，中国经济增长放慢了，收入降低了，进入新的调整周期的时候，肯定不涨。
大家知道1990年是通货紧缩，央行连续11年降低利息，拉动消费，这才时隔10多年，这个通胀期还才刚刚开始，所以商品房价格还要涨。老百姓怎么办？所以2007年24号文件非常清楚，要建立健全住房保障体系，如果你的收入是中等以上的，你就是商品房，没有什么讨论的。如果是中等以下或者偏下，就可以考虑双限房，包括了限制户型、限制收入，你如果在青岛市开发商有足够数量的时候就可以了，现在少的时候就高一点，多的时候就调一点。有一些低收入家庭，甚至是特困家庭，你不要想去买房子了，就是政府提供的廉租房。你的收入达不到廉租房，最近比廉租房贵一点，你可以租政府提供的租赁房，如果收入再高一点，可以买经济适用房，怎么办？现在还在探索，现在有的地方探索五年不上市的，或者部分产权不圈定的，而且这次24号文件又回到了经济适用房60平方米不能超过，廉租房不能超过45平方米。又出来1998年23号文件已经规定了，以城镇双职工户口以60平方米住房的面积，城镇双职工户口3倍以上的作为参考价格，现在已经是十三、四倍了，怎么办？以后再调。
每个城市都会出现商品房、“双限房”、保障房三分天下，不是要求中国政府，其他民主国家也好，地方政府和中央政府保障低收入家庭，或者超低收入家庭住房是应该的，是必须的，你做不了这样，民主不选你。所以大家知道，“十七大”有一个新的提法，叫“居者有其屋”，但不一定是你的房子，我提供给你房子，但是不一定有房产。所以以后很多人不拥有房产大家会逐渐习惯，为什么？因为是中低收入家庭，不能拥有房产，因为房价是高昂的，谁拥有？中高收入家庭。
我再讲一下房地产行业的高速发展。第一是中国经济发展，什么时候启动的呢？为什么90年代通货紧缩，然后93年宏观调控，朱熔基总理亲自调控。所以我们看到什么烂尾楼全是那个时候以后诞生的，南方比较早、北方比较晚。所以经过几个通货紧缩周期，什么拉动经济啊？又启动了房地产。98年为什么启动房地产？因为具有拉动经济的作用，是一个火车头，房地产一启动，建材火了，水泥火了，这么多的就业大军火了，整个之前全国的房地产行业是亏损的。2004年建设部才宣布，建设行业整体扭亏为盈。所以98年的房改实际代表了当时江泽民和朱熔基政府拉动经济的一个信号。
什么时候大涨？2001年，国家以每年10%—20%的速度在加大人民币的投放，大家知道从2001年以后大家从银行经常可以取到新票子，以前很难。而且连续五年，怎么保值呢？通货膨胀，不通货膨胀可以吗？一定要通货膨胀。所以第二个问题，中国进入了通货膨胀期。跟着中国经济高速发展周期走，经济高速增长，房地产是龙头，通胀期多长时间？不知道。
现在平抑通货膨胀期，国家有很多的办法，粮食涨了，拿出储藏粮食来，评议粮价，肉价涨了，拿出肉来，平抑肉价。平抑了吗？你还要以现在的市场价在买进来。能平抑得了吗？平抑不了。储备是有限的，还得买回来。所以的物资都是需要在市场重新买回来的。所以今年平抑肉价没有问题，明年呢？所以中国进入通货膨胀期，中央政府储备是不足的。
房价怎么办？我讲完这些，所有的都会涨，为什么说明年会有五万一平方的，大家不要惊奇，因为明年的通货膨胀会让我们吃惊的。很多生活必需品或者其他的生产物质都会大幅度增长的。我举一个例子，大家知道今年整个股票市场什么涨幅最大？哪个板块涨幅最大？刚才方先生讲到了有色金属，带动了所有的资源都要涨，资源类全线上涨。房子是怎么做的？稀有的土地资源，钢铁价格不断上升的钢材，不断上升的水泥，不断上升的建材，哪个不涨价？钢铁涨价、水泥涨价，建材涨价，劳动力涨价，如果土地不涨价，政府拿什么去建保障房？土地是很大的收益，拿这些可以补那些廉租房、保障房。所以房价要持续上涨。在05年、06年的时候，我那时候还反复讲，房价涨不涨还要看中央政府。
2、关于商业地产
观点一：外资热钱涌入，抬高一线城市房价、波及二线城市
观点二：世界各个国家通用的正常情况，经营商业是要盈利的，所以高过30%—50%是正常的，很多商业地产没有高过这个幅度，甚至存在倒挂现象，所以有升值潜力。
我给大家讲一些商业投资，商业地产涵盖什么呢？酒店、写字楼、商业包括商场这一类、大型商场、沿街商场，还有投资型物业，包括今天的千禧龙花园第3空间就属于投资型服务公寓。
可以上网看，很多中资都改了，前改外资了，为什么？因为中国具有一个发展中国家巨大的利润空间。所以商业地产为什么成为投资热点？住宅行吗？不行，因为有限制，大量的外汇进来干什么？为什么中国股市这么火？多少外汇进来炒？现在很多北京、上海在追踪来路不明的外汇，谁也说不清楚，因为进出中国的外汇自由了。所以商业地产是外资投资热点，带来什么呢？你三万一平米他收，四万一平方米他也收，所以他们抬高了一线城市的房价，一线城市涨了，二线城市涨不涨？涨。
我前几天听到一个消息，大家知道青岛最高档的商场之一，阳光百货，装修也很高档，什么都很高档，卖的价钱也很贵。当时这个商场卖的时候一平方一万块很难卖，怎么办？新地找阳光百货作为投资商进来，共四家公司才把两万平米的商场盘下来，装修改造。现在有一外资机构进入青岛要把它买下来，阳光百货才开业几天啊？就翻了几番。
宏观调控范围之外，升值潜力大、性价比高，因为青岛有倒挂现象吗？商场卖不过住宅，住宅可以均价卖到一万二三，所属的商户均价卖不动。一层可以卖两万以上，但是二层、三层就卖不动了，最后成交价不如住宅，这就是倒挂。世界各个国家通用的正常情况，经营商业是要盈利的，所以高过30%—50%是正常的，所以很多商业地产没有高过这么多的时候，说明有升值潜力。
3、关于青岛地产
观点一：举办奥运项目的城市虽然比较多，但是青岛是大陆唯一承揽初赛、复赛、决赛一完整流程的城市。此外还有香港，所以奥运会会给青岛的旅游行业，尤其是消费，包括地产有一个非常大的拉动。
观点二：大青岛概念的来临，当东海岸创造四万的时候，西海岸两万不是什么惊奇，也正常。
观点三：商业地产价值回归，我们做投资一定要做有价值回归的东西。
2008年奥运会到底会给青岛带来什么影响？早几年杜书记在的时候，发展西海岸很好，东海岸冷落了，道路没有修、桥没有修，城中村没有改造，所以现在青岛再怎么做，08年也好不了哪儿去。所以现在抓紧时间把东海的路赶紧修修，把住宅、商场建建，临时抹粉。把长达七年的建设期青岛整个给耽误了，但是青岛由于奥运，很多城市举办奥运项目，但都是初赛、复赛决赛很少，但是初赛、复赛、决赛发奖牌的只有青岛，现在又有香港。很多人为了看奥运来青岛，很多人有资本，有能力到青岛买房子，很多人有钱改变了居住观念和消费观念，可能以后退休不是住在所在的工作的地方，或者出生的地方，会选择一个心宜的，适合生活的地方发展，像青岛的西海岸整个区域。所以2008年会给青岛的旅游行业，尤其是消费，包括房地产会有一个非常大的拉动。
为什么说大家可以看明年会有四万、五万一平方的房子，因为有的公司已经出现均价3.5万的了。另外是大青岛框架——东西海岸一体化，这是三年内要实现的方案，以后有大桥、有隧道，青岛是一体化的，这个海岸是畅通的，可以从西海岸的滨海大道，沿线经过开发区，穿过隧道，经过大桥一直可以延伸到即墨鳌山卫，一直到田横岛，所以青岛是大青岛了，你在哪里住，交通已经没有障碍了，东西海岸是一条线，而不是隔着一个胶州湾是两大块，由于现在的块状，变成一条线。所以西海岸的房价会向东海岸看齐，现在一万的已经有了。会不会出现两万的楼盘呢？会，看谁做。看到现在的楼盘达不到，但是海边不排除有大的开发商来，会做出两万一平米的房子，当东海岸创造四万的时候，西海岸两万不是什么惊奇，也正常。
再看商业地产价值回归，我们做投资一定要做有价值回归的东西。商业地产青岛有很多，重点谈谈酒店式公寓，这个产品可能是在西海岸第一次出现，现在青岛出现三度空间，在阳光百货上面，现在是一万五六了，涨幅在300%左右。最早出现酒店式公寓，或者公寓式酒店的，出现最早的是青岛市的弄海园，是公寓式酒店。酒店但是房间是公寓式的，有卫生间，有厨房，有操作系统，房间很大。弄海园酒店也参加了英国的一个联盟，也参加了世界其他国家的度假联盟。第二家酒店式公寓就是三度空间，目前转让比例不太多，价格比较好，上涨空间比较大，投资那个比投资周边住宅的上浮要大很多。西海岸可能就是我们的第3空间，能做到什么程度，做成什么样，我想第三空间的销售负责人更有发言权。
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来源：无忧房网
