三年内三次调控引发三场博弈 房价影响相差甚远
从2005年开始，针对房地产市场的调控有三次，每次的背景、目的都不同，所以其调控的效果也不尽相同。特别是今年的房贷新政，因为其市场环境跟前两次相比已经发生较大变化，可能其结果跟前两次也相差较大。
第一次调控：
时间：2005年5月中
标志性事件：
《关于做好稳定住房价格工作的意见》（又称“国八条”）
出台背景：房地产投资增长过快
2005年之前，我国房地产投资一直偏快，一直在30%左右的高位运行：2003年的房地产投资增长速度是30.3%，2004年的房地产投资增长速度是28.1%，2005年2月份的房地产投资增长速度为同比27%。因此，在“国八条”出台前后的一段时期，几乎所有关于房地产的官方表述中都有“房地产投资增长速度过快”的结论。
目的：双重目标
“国八条”出台的背景不仅是房地产投资过热，而且部分城市的房价上涨过快，所以“国八条”的主要措施是严控土地和信贷“两个闸门”，打击房地产投机，目的是降低房地产投资增长速度和房价上涨速度。简单来说，“国八条”的核心是控制房地产投资增长速度和房价上涨速度，是双重目标。
对广州影响:成交跌6%
2005年前四个月，广州一手商品住宅的成交量平均约为70万平方米，其中1月份和4月份均超过70万平方米，市场成交保持较为平稳的态势。但在“国八条”出台的5月份，虽然有黄金周在其中，销售仍然出现了下跌。市国土房管局的统计数字显示，2005年5月广州一手商品住宅的成交量只有67.5万平方米，比4月份的71.7万平方米降低了约6%。
因为当时政策出台为5月中，所以黄金周的销售没有受到太多影响，要不然下跌幅度可能会更大。但即使如此，本应是成交大幅上升的月份却出现下跌，说明市场的观望气氛比较浓厚。
反弹时间：2005年6月
在5月份销售下滑后，广州一手商品住宅的销售在6月份出现强烈反弹，成交面积为全年第二高。
反弹力度：环比增37%
2005年6月，市房管局的统计数字显示，广州一手商品住宅的成交量为92.2万平方米，环比增幅为37%，仅少于当年11月份的110万平方米。在随后的原销售淡季7、8月份，广州的一手商品住宅成交量都没有达到70万平方米，而在9、10、11、12月四个月时间，其成交量大幅上升，占全年销售的38%。
第二次调控：
时间：2006年5月中
标志性事件：
2006年5月中，国务院常务会议召开，研究促进房地产业健康发展措施，并根据存在问题，进一步采取有针对性的措施，包括住房供应结构、税收、信贷、土地和经济适用房建设等方面。（又称“国六条”）
出台背景：住房供应结构不合理
受“国八条”的影响，房地产投资增长速度从2005年4月份后就逐渐下降，到2005年12月份，房地产投资增长速度已经降到20%以下。2006年第一季度的统计数据显示，城镇固定资产投资增长速度为29%，而房地产投资增长速度只有20%，房地产投资增长速度已经降到合理的区间。如果对房地产行业的调控力度过大，房地产投资增长速度会下滑过快，对钢铁等产能过剩的行业会产生严重的影响。因此，“国六条”出台的宏观经济形势与“国八条”相比有很大的差异。
正因为宏观经济环境已经发生了明显的变化，因此一方面强调房地产行业存在的问题：2005年实施加强房地产市场调控的决策和部署以来，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快。而另外一方面又强调房地产行业的重要性：房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长。
目的：调整住房结构
2006年，房地产投资增长速度不再是政策调控的目标，原因是当时的房地产投资增长速度已经回落到合理的水平。控制房价成为“国六条”的历史使命。但在投资增长速度已经放慢的背景下，要控制房价是十分棘手的事情，调整住房结构就成为唯一的选择。“国六条”的实施细则中对于调整住房结构有大量的量化指标，例如：强调重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，并把该原则落实在政府编制住房建设规划中，同时规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；对过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。
对广州影响:成交跌四成
2006年1－4月份，广州的成交非常畅旺，平均每月的成交面积超过84万平方米，除2月份外，其余三个月的成交面积都超过80万平方米。特别是4月份，达到了93.32万平方米。
在5月份，“国六条”出台，可能是2005年调控的关系，也可能是政策更加严厉的关系，广州市5月份一手商品住宅的成交出现大幅度下降，只有55.87万平方米，是全年销售面积最小月份，比四月份下跌了四成多，即使与2005年的5月份相比，也下滑了17%。2006年的调控时间也是在5月中，黄金周的销售依然没有受到太多影响，下降幅度仍如此大，和当时楼价已上升较快有较大关系。
反弹时间：2006年6月
在5月份销售下滑后，广州一手商品住宅的销售在6月份出现强烈反弹，成交面积为全年最高。
反弹力度：环比增92%
2006年6月，市房管局统计数字显示，广州一手商品住宅成交面积为107.08万平方米，与5月份相比，增长了约92%，是全年环比增幅最大的一个月，同时也是全年成交面积最多的月份。进入销售淡季的7、8月份，其销售面积也达到60多万平方米，远比5月份的销售面积要大。
第三次调控：
时间：2007年9月底
标志性事件：
《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》出台，包括严格房地产开发贷款管理、规范土地储备贷款管理、严格住房消费贷款管理、严格商业用房购房贷款管理、加强房地产信贷征信管理、加强房地产贷款监测和风险防范工作等方面。
出台背景：消费模式不合理
2005年以来，针对部分地区房价上涨较快、住房供应结构性矛盾突出等问题，中央出台了一系列调控措施，并取得初步成效，但房地产市场上仍然存在囤积土地、囤积房源，住房建设和消费模式不合理等亟待解决的问题。今年8月底，全国城市住房工作会议召开，国务院领导就加大房地产政策调控力度，引导住房需求，进一步完善有区别的信贷调控政策做了进一步部署。
目的：减少投资性消费
在连续几年的楼价高升后，住宅市场上投资性资金越来越多，投资者的比例也越来越高。以广州为例，现在投资的比例已上升到四成左右，而二次或多次置业者的比例更占七成左右。投资者众多，其资金实力相对雄厚，加上银行的信贷，使其购买力呈几何级别放大，挤占了本来是首次置业者的空间，使楼价可能更快速地上涨。同时，也蕴藏着如果楼价下跌，银行呆帐坏帐增加的危险。
新的房贷政策出台，打压了投资者的赢利空间，同时也使他们通过银行借贷来大量购买住宅的可能性降低。一方面降低了银行的风险，更重要的是，区别对待的贷款，能一定程度上缓解供求矛盾，使房价升幅趋于平稳，能使更多自住需求的买家重新回到市场。
对广州影响:成交下跌约二成
因为本次政策的出台是在9月底，所以其影响主要体现在10月份。阳光家缘网实时签约情况显示，今年10月份，广州一手商品住宅的签约面积为55万平方米，比9月份的67万平方米下降了约18%。这也是今年以来成交面积第二低，仅高于2月份的成交数据。
反弹：时间成疑11月、12月或元旦后？
反弹力度： ？
羊城晚报
第一次调控：
时间：2005年5月中
标志性事件：
《关于做好稳定住房价格工作的意见》（又称“国八条”）
出台背景：房地产投资增长过快
2005年之前，我国房地产投资一直偏快，一直在30%左右的高位运行：2003年的房地产投资增长速度是30.3%，2004年的房地产投资增长速度是28.1%，2005年2月份的房地产投资增长速度为同比27%。因此，在“国八条”出台前后的一段时期，几乎所有关于房地产的官方表述中都有“房地产投资增长速度过快”的结论。
目的：双重目标
“国八条”出台的背景不仅是房地产投资过热，而且部分城市的房价上涨过快，所以“国八条”的主要措施是严控土地和信贷“两个闸门”，打击房地产投机，目的是降低房地产投资增长速度和房价上涨速度。简单来说，“国八条”的核心是控制房地产投资增长速度和房价上涨速度，是双重目标。
对广州影响:成交跌6%
2005年前四个月，广州一手商品住宅的成交量平均约为70万平方米，其中1月份和4月份均超过70万平方米，市场成交保持较为平稳的态势。但在“国八条”出台的5月份，虽然有黄金周在其中，销售仍然出现了下跌。市国土房管局的统计数字显示，2005年5月广州一手商品住宅的成交量只有67.5万平方米，比4月份的71.7万平方米降低了约6%。
因为当时政策出台为5月中，所以黄金周的销售没有受到太多影响，要不然下跌幅度可能会更大。但即使如此，本应是成交大幅上升的月份却出现下跌，说明市场的观望气氛比较浓厚。
反弹时间：2005年6月
在5月份销售下滑后，广州一手商品住宅的销售在6月份出现强烈反弹，成交面积为全年第二高。
反弹力度：环比增37%
2005年6月，市房管局的统计数字显示，广州一手商品住宅的成交量为92.2万平方米，环比增幅为37%，仅少于当年11月份的110万平方米。在随后的原销售淡季7、8月份，广州的一手商品住宅成交量都没有达到70万平方米，而在9、10、11、12月四个月时间，其成交量大幅上升，占全年销售的38%。
第二次调控：
时间：2006年5月中
标志性事件：
2006年5月中，国务院常务会议召开，研究促进房地产业健康发展措施，并根据存在问题，进一步采取有针对性的措施，包括住房供应结构、税收、信贷、土地和经济适用房建设等方面。（又称“国六条”）
出台背景：住房供应结构不合理
受“国八条”的影响，房地产投资增长速度从2005年4月份后就逐渐下降，到2005年12月份，房地产投资增长速度已经降到20%以下。2006年第一季度的统计数据显示，城镇固定资产投资增长速度为29%，而房地产投资增长速度只有20%，房地产投资增长速度已经降到合理的区间。如果对房地产行业的调控力度过大，房地产投资增长速度会下滑过快，对钢铁等产能过剩的行业会产生严重的影响。因此，“国六条”出台的宏观经济形势与“国八条”相比有很大的差异。
正因为宏观经济环境已经发生了明显的变化，因此一方面强调房地产行业存在的问题：2005年实施加强房地产市场调控的决策和部署以来，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快。而另外一方面又强调房地产行业的重要性：房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长。
目的：调整住房结构
2006年，房地产投资增长速度不再是政策调控的目标，原因是当时的房地产投资增长速度已经回落到合理的水平。控制房价成为“国六条”的历史使命。但在投资增长速度已经放慢的背景下，要控制房价是十分棘手的事情，调整住房结构就成为唯一的选择。“国六条”的实施细则中对于调整住房结构有大量的量化指标，例如：强调重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，并把该原则落实在政府编制住房建设规划中，同时规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；对过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。
对广州影响:成交跌四成
2006年1－4月份，广州的成交非常畅旺，平均每月的成交面积超过84万平方米，除2月份外，其余三个月的成交面积都超过80万平方米。特别是4月份，达到了93.32万平方米。
在5月份，“国六条”出台，可能是2005年调控的关系，也可能是政策更加严厉的关系，广州市5月份一手商品住宅的成交出现大幅度下降，只有55.87万平方米，是全年销售面积最小月份，比四月份下跌了四成多，即使与2005年的5月份相比，也下滑了17%。2006年的调控时间也是在5月中，黄金周的销售依然没有受到太多影响，下降幅度仍如此大，和当时楼价已上升较快有较大关系。
反弹时间：2006年6月
在5月份销售下滑后，广州一手商品住宅的销售在6月份出现强烈反弹，成交面积为全年最高。
反弹力度：环比增92%
2006年6月，市房管局统计数字显示，广州一手商品住宅成交面积为107.08万平方米，与5月份相比，增长了约92%，是全年环比增幅最大的一个月，同时也是全年成交面积最多的月份。进入销售淡季的7、8月份，其销售面积也达到60多万平方米，远比5月份的销售面积要大。
第三次调控：
时间：2007年9月底
标志性事件：
《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》出台，包括严格房地产开发贷款管理、规范土地储备贷款管理、严格住房消费贷款管理、严格商业用房购房贷款管理、加强房地产信贷征信管理、加强房地产贷款监测和风险防范工作等方面。
出台背景：消费模式不合理
2005年以来，针对部分地区房价上涨较快、住房供应结构性矛盾突出等问题，中央出台了一系列调控措施，并取得初步成效，但房地产市场上仍然存在囤积土地、囤积房源，住房建设和消费模式不合理等亟待解决的问题。今年8月底，全国城市住房工作会议召开，国务院领导就加大房地产政策调控力度，引导住房需求，进一步完善有区别的信贷调控政策做了进一步部署。
目的：减少投资性消费
在连续几年的楼价高升后，住宅市场上投资性资金越来越多，投资者的比例也越来越高。以广州为例，现在投资的比例已上升到四成左右，而二次或多次置业者的比例更占七成左右。投资者众多，其资金实力相对雄厚，加上银行的信贷，使其购买力呈几何级别放大，挤占了本来是首次置业者的空间，使楼价可能更快速地上涨。同时，也蕴藏着如果楼价下跌，银行呆帐坏帐增加的危险。
新的房贷政策出台，打压了投资者的赢利空间，同时也使他们通过银行借贷来大量购买住宅的可能性降低。一方面降低了银行的风险，更重要的是，区别对待的贷款，能一定程度上缓解供求矛盾，使房价升幅趋于平稳，能使更多自住需求的买家重新回到市场。
对广州影响:成交下跌约二成
因为本次政策的出台是在9月底，所以其影响主要体现在10月份。阳光家缘网实时签约情况显示，今年10月份，广州一手商品住宅的签约面积为55万平方米，比9月份的67万平方米下降了约18%。这也是今年以来成交面积第二低，仅高于2月份的成交数据。
反弹：时间成疑11月、12月或元旦后？
反弹力度： ？
羊城晚报
