“住房痛苦指数”与“中国住房痛苦(国际)指数”
当我们用“百姓住房痛苦指数”观察中国房市,我们立即会惊讶地发现,我们过去的许多重要的结论都是错的。
中国房市仅仅是局部个别城市过热?不对。中国房市泡沫最严重城市是北京、上海、广州吗?不对。中国房市泡沫最严重城市,居然是一座连省会城市都不是,连大城市都够不上的城市:温州。
如果我们仅仅看商品房的绝对水平,如果我们仅仅看商品房的涨幅,那么,我们会很容易地得出结论,中国房地产泡沫仅存在于一线的超大城市,而二线城市没有房地产泡沫可言。可“百姓住房痛苦指数”告诉我们,这个统治中国房地产论坛多年的结论是错的。
“百姓住房痛苦指数”位居全国之首的,不是中国房地产三驾马车之北京、上海、广州,而是一座连省会城市都不是,连大城市都够不上的城市:温州。
对于这样的一个结果,你又该作何想?不感到震惊吗?温州市政府该不该引起高度重视?我们还能对温州的地下钱庄的胡作非为,一只眼睁、一只眼闭吗?如果不是“百姓住房痛苦指数”,你能对这一切洞若观火吗?如果我们仅仅对比房价的绝对值或涨幅,那公平、可信吗?对于这样的一个结果,温州炒房团给温州的城市宜居程度、温州的地方经济、温州老百姓住房幸福指数,都带来了些什么,我们不该深深地反省吗?一连创下了三个全国之首温州市,又创下了第四个全国之首:“百姓住房痛苦指数”位居全国之首。
“住房痛苦指数”与“中国住房痛苦(国际)指数”
我们再接着作横向的比较,即以中国的商品房价格与收入之比,与国际标准进行对比:
一套标准住房,2006年的标准售价为:75平方米×3199元=239925元。
239925元÷11197(年收入)=21.42(年)
你需要花上21.42年收入,才能买到这样一套标准住房。而且,其前提是,在这些年间通货膨胀率为零。可以肯定地说,这个前提绝无可能。
如果一个25岁的(已到婚配年龄)中国城镇居民,想要买到房子再结婚,得熬到46岁。
如果要这个数字更具有可比性,我们将世界银行所提供的比较合理的房价收入比警戒线设定为1。
世界银行认为比较合理的房价与人均收入比是4—6倍。世界银行为房价收入比所设定的警戒线为5∶1。那么,“中国住房痛苦(国际)指数”即为:21.42年÷5=4.28
这个数字非常直观地告诉我们,“中国住房痛苦(国际)指数”已高出世界银行为房价收入比所设定的警戒线的4.28倍。
中英“住房痛苦指数”比较
持“中国的房价应该高，与外国不能比”的观点者，其理论依据为，中国人多地少，土地短缺。那么只拿人口密度高于中国的国家比——如英国。
英国的人口密度大大高于中国，为每平方公里247人，是中国人口密度的170％。中国平均的人口密度是每平方公里132人。这是一个并不高的，甚至是中等偏低的人口密度。因此，如果英国的“住房痛苦指数”大大高出中国的“住房痛苦指数”，是不足为怪的。
而英国2003年的房价，普通地区为200英镑／平方米（约合388美元／平方米），伦敦地区的房价要贵一些，约合400～600英镑／平方米。一处480平方米的房产售价为17万英镑，因此，英国的一般地区普通住宅售价约合3000～4000元人民币／平方米；伦敦地区约合6000～10000元人民币／平方米，或均价1000美元／平方米。
2003年英国人的人均收入为28330美元，以此换算，月收入为2362美元。如此算来：
英国人的“住房痛苦指数”＝388美元／平方米÷2362元美元＝0．16
这个数字说明，一个普通英国人的月均收入可以买到6．22平方米的商品房，而中国人三个月的月均收入还买不到1平方米的商品房，两者相差近20倍。
2003年中国城镇居民人均年可支配收入为10493元，除以12，得出月均可支配收入为874元，全国平均房价为2820元／平方米。于是，2003年中国的“百姓住房痛苦指数”即为：
中国人的“住房痛苦指数”＝2820元／平方米÷874元＝3．22
人口密度仅为英国人口密度70％的中国，“住房痛苦指数”却高出英国人的“住房痛苦指数”整整20倍。
我们接着看看伦敦与北京“住房痛苦指数”的比较：
伦敦人的“住房痛苦指数”＝1000美元／平方米÷2362元美元＝0．38
2003年北京市住房痛苦指数为：
2003年1～4月，北京房市的均价为6246元／每平方米，3月为6386元，6月为6333元，7月为6399元，8月为6623元，9月为6733元，10月为6781元，11月为6776元，12月为6723元（以上数据均来自北京市统计局城市调查队）。
如此算来，2003年北京全年房价的均价应为6483元／每平方米。
北京房价每月都在公布，每个月都在变化，而北京市的居民人均可支配收入是半年公布一次，所以这个公式的分母是相对稳定的。2003年度北京市的城市居民人均可支配性收入为17633元。以此为基数，除以12，可以算出月收入为1471元。
于是，2003年北京市的“住房痛苦指数”为：
2003年北京市住房痛苦指数＝6483元÷1471元＝4．41
北京人的“住房痛苦指数”高出伦敦人的“住房痛苦指数”十多倍。
据国家统计局刚刚公布的“各地区城镇居民家庭收支基本情况”显示，北京市城镇居民2006年10月人均收入为1878．32元，居全国各地区之首。而2006年10月北京的商品房均价为9397元／平方米熕以北京市2006年10月的“住房痛苦指数”应为：
北京市住房痛苦指数＝9397元／每平方米÷1878．32元＝5．0
2006年10月北京人的“住房痛苦指数”达到了5．0，高出伦敦人的“住房痛苦指数”十多倍（同一时间段，英国的房价在下跌）。
对此，又该如何评说？
[1] [2] [3] 《观察与思考》
中国房市仅仅是局部个别城市过热?不对。中国房市泡沫最严重城市是北京、上海、广州吗?不对。中国房市泡沫最严重城市,居然是一座连省会城市都不是,连大城市都够不上的城市:温州。
如果我们仅仅看商品房的绝对水平,如果我们仅仅看商品房的涨幅,那么,我们会很容易地得出结论,中国房地产泡沫仅存在于一线的超大城市,而二线城市没有房地产泡沫可言。可“百姓住房痛苦指数”告诉我们,这个统治中国房地产论坛多年的结论是错的。
“百姓住房痛苦指数”位居全国之首的,不是中国房地产三驾马车之北京、上海、广州,而是一座连省会城市都不是,连大城市都够不上的城市:温州。
对于这样的一个结果,你又该作何想?不感到震惊吗?温州市政府该不该引起高度重视?我们还能对温州的地下钱庄的胡作非为,一只眼睁、一只眼闭吗?如果不是“百姓住房痛苦指数”,你能对这一切洞若观火吗?如果我们仅仅对比房价的绝对值或涨幅,那公平、可信吗?对于这样的一个结果,温州炒房团给温州的城市宜居程度、温州的地方经济、温州老百姓住房幸福指数,都带来了些什么,我们不该深深地反省吗?一连创下了三个全国之首温州市,又创下了第四个全国之首:“百姓住房痛苦指数”位居全国之首。
“住房痛苦指数”与“中国住房痛苦(国际)指数”
我们再接着作横向的比较,即以中国的商品房价格与收入之比,与国际标准进行对比:
一套标准住房,2006年的标准售价为:75平方米×3199元=239925元。
239925元÷11197(年收入)=21.42(年)
你需要花上21.42年收入,才能买到这样一套标准住房。而且,其前提是,在这些年间通货膨胀率为零。可以肯定地说,这个前提绝无可能。
如果一个25岁的(已到婚配年龄)中国城镇居民,想要买到房子再结婚,得熬到46岁。
如果要这个数字更具有可比性,我们将世界银行所提供的比较合理的房价收入比警戒线设定为1。
世界银行认为比较合理的房价与人均收入比是4—6倍。世界银行为房价收入比所设定的警戒线为5∶1。那么,“中国住房痛苦(国际)指数”即为:21.42年÷5=4.28
这个数字非常直观地告诉我们,“中国住房痛苦(国际)指数”已高出世界银行为房价收入比所设定的警戒线的4.28倍。
中英“住房痛苦指数”比较
持“中国的房价应该高，与外国不能比”的观点者，其理论依据为，中国人多地少，土地短缺。那么只拿人口密度高于中国的国家比——如英国。
英国的人口密度大大高于中国，为每平方公里247人，是中国人口密度的170％。中国平均的人口密度是每平方公里132人。这是一个并不高的，甚至是中等偏低的人口密度。因此，如果英国的“住房痛苦指数”大大高出中国的“住房痛苦指数”，是不足为怪的。
而英国2003年的房价，普通地区为200英镑／平方米（约合388美元／平方米），伦敦地区的房价要贵一些，约合400～600英镑／平方米。一处480平方米的房产售价为17万英镑，因此，英国的一般地区普通住宅售价约合3000～4000元人民币／平方米；伦敦地区约合6000～10000元人民币／平方米，或均价1000美元／平方米。
2003年英国人的人均收入为28330美元，以此换算，月收入为2362美元。如此算来：
英国人的“住房痛苦指数”＝388美元／平方米÷2362元美元＝0．16
这个数字说明，一个普通英国人的月均收入可以买到6．22平方米的商品房，而中国人三个月的月均收入还买不到1平方米的商品房，两者相差近20倍。
2003年中国城镇居民人均年可支配收入为10493元，除以12，得出月均可支配收入为874元，全国平均房价为2820元／平方米。于是，2003年中国的“百姓住房痛苦指数”即为：
中国人的“住房痛苦指数”＝2820元／平方米÷874元＝3．22
人口密度仅为英国人口密度70％的中国，“住房痛苦指数”却高出英国人的“住房痛苦指数”整整20倍。
我们接着看看伦敦与北京“住房痛苦指数”的比较：
伦敦人的“住房痛苦指数”＝1000美元／平方米÷2362元美元＝0．38
2003年北京市住房痛苦指数为：
2003年1～4月，北京房市的均价为6246元／每平方米，3月为6386元，6月为6333元，7月为6399元，8月为6623元，9月为6733元，10月为6781元，11月为6776元，12月为6723元（以上数据均来自北京市统计局城市调查队）。
如此算来，2003年北京全年房价的均价应为6483元／每平方米。
北京房价每月都在公布，每个月都在变化，而北京市的居民人均可支配收入是半年公布一次，所以这个公式的分母是相对稳定的。2003年度北京市的城市居民人均可支配性收入为17633元。以此为基数，除以12，可以算出月收入为1471元。
于是，2003年北京市的“住房痛苦指数”为：
2003年北京市住房痛苦指数＝6483元÷1471元＝4．41
北京人的“住房痛苦指数”高出伦敦人的“住房痛苦指数”十多倍。
据国家统计局刚刚公布的“各地区城镇居民家庭收支基本情况”显示，北京市城镇居民2006年10月人均收入为1878．32元，居全国各地区之首。而2006年10月北京的商品房均价为9397元／平方米熕以北京市2006年10月的“住房痛苦指数”应为：
北京市住房痛苦指数＝9397元／每平方米÷1878．32元＝5．0
2006年10月北京人的“住房痛苦指数”达到了5．0，高出伦敦人的“住房痛苦指数”十多倍（同一时间段，英国的房价在下跌）。
对此，又该如何评说？
[1] [2] [3] 《观察与思考》
