交完定金房子“飞”了 如何保证双倍返还利益
买房交定金，为的是保障买卖双方的利益。可有的时候，遇到个不讲信用的买方或卖方，这个定金还真会成个摆设。如果您比较“迷信”定金的效果，那么本期《黄金楼市》，我们就请您听一个被“定金”闪了腰的故事。同时也请法律人士帮您打打预防针，提高这方面的精气神。
【案例】交完定金房子“飞”了
张先生今年4月在浮山后看中一套二手房，户型、总价什么的都还挺满意，关键是房产证过了5年，少了一大块税。这是张先生搜房半年的成果，他当然很珍惜，当场交了6000元定金，与房主约好一周后交易。一周过去了，房主那头没有动静，张先生也没在意，自己租的房子还没到期，就等下去，又过了一个礼拜，还没有等到房主那头的消息。张先生坐不住了，打电话给对方，人家说，房子我卖给别人了，你过来拿违约金吧。张先生纳闷，为什么卖房人宁愿赔上违约金，也不愿意卖这个房子。还是中介给他道出了事实的真相，原来在张先生看房的第二天，又有人上门定这套房子。对方不仅出价比张先生多出1万元，还愿意帮房东出6000元违约金。有人出高价，还愿意垫付违约赔偿，房东当然要愿意反悔一次了。拿着12000元的双倍返还，张先生哭笑不得，半年来的努力泡了汤，关键是自己已经把租赁的房子退了，一些家具也低价处理了，再找房子，再买家具，这6000元还真是得不偿失。
【解读】高额定金保房子可行吗
经过了筛选房源、实地考察、交定金等一系列的购房行动后，多数购房者都觉得筋疲力尽了。这个时候卖家反悔的话，购房者的前期努力就都打了水漂。如果给卖家高额的定金，提高违约的成本，那能够抑制卖家反悔的现象吗？
山东海利丰律师事务所的国丰华主任认为，从法律上讲，定金应是“上家卖房、下家买房”的担保，上家违反约定不卖房应向下家双倍返还定金；下家违反约定不买房无权要求上家返还定金。从这个角度上讲，违约金定得越高，卖家反悔的可能性越小。青岛无忧房网 www.51fdc.com但定金也不必交得无限高，因为《担保法》规定，定金额不能超过标的额的20%，所以即便你支付的违约金很高，如果超出房价的20%，也不可能获得太多的赔偿，定金的上限应该是房价的20%。国主任同时认为，在主动提高违约金，预防卖方食言的同时，也应该防范一下高定金带来的风险。具体说，就是在交高额定金时，应该事先把房子的归属和品质搞清楚了，房子是不是属于你要交纳定金的出售人的，这个房子的品质是不是完全合乎你的要求，房子的抵押情况和贷款支付情况等。他建议，定金不必完全追求上限，让可能支付的违约赔偿能够补偿自己的辛苦付出即可。
【市场】现在定金啥行情
22世纪不动产中介代理部总经理王文香介绍说，二手房交易的定金都是由双方约定，1万元是一个基本档。比较便宜的房子也有定金5000元的。超过50万元的房子，一些买方可能被要求多交一些定金，但也很少超过2万元。她分析说，一般情况下，买方都不愿意多交定金，而根据房子的抢手程度，卖方或多或少地控制着定金数额的主动权。一些价位较高，而且性价比不错的房子，卖房人不会要求支付太多定金，而一些不太好卖的房子，卖房人方面还是会主动要求多加定金的。 本报记者 魏建华
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四步骤保证双倍返还利益
一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。
二、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。
三、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。
四、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。
遵循上述四个步骤付定金，下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。
来源: 半岛网-半岛都市报
【案例】交完定金房子“飞”了
张先生今年4月在浮山后看中一套二手房，户型、总价什么的都还挺满意，关键是房产证过了5年，少了一大块税。这是张先生搜房半年的成果，他当然很珍惜，当场交了6000元定金，与房主约好一周后交易。一周过去了，房主那头没有动静，张先生也没在意，自己租的房子还没到期，就等下去，又过了一个礼拜，还没有等到房主那头的消息。张先生坐不住了，打电话给对方，人家说，房子我卖给别人了，你过来拿违约金吧。张先生纳闷，为什么卖房人宁愿赔上违约金，也不愿意卖这个房子。还是中介给他道出了事实的真相，原来在张先生看房的第二天，又有人上门定这套房子。对方不仅出价比张先生多出1万元，还愿意帮房东出6000元违约金。有人出高价，还愿意垫付违约赔偿，房东当然要愿意反悔一次了。拿着12000元的双倍返还，张先生哭笑不得，半年来的努力泡了汤，关键是自己已经把租赁的房子退了，一些家具也低价处理了，再找房子，再买家具，这6000元还真是得不偿失。
【解读】高额定金保房子可行吗
经过了筛选房源、实地考察、交定金等一系列的购房行动后，多数购房者都觉得筋疲力尽了。这个时候卖家反悔的话，购房者的前期努力就都打了水漂。如果给卖家高额的定金，提高违约的成本，那能够抑制卖家反悔的现象吗？
山东海利丰律师事务所的国丰华主任认为，从法律上讲，定金应是“上家卖房、下家买房”的担保，上家违反约定不卖房应向下家双倍返还定金；下家违反约定不买房无权要求上家返还定金。从这个角度上讲，违约金定得越高，卖家反悔的可能性越小。青岛无忧房网 www.51fdc.com但定金也不必交得无限高，因为《担保法》规定，定金额不能超过标的额的20%，所以即便你支付的违约金很高，如果超出房价的20%，也不可能获得太多的赔偿，定金的上限应该是房价的20%。国主任同时认为，在主动提高违约金，预防卖方食言的同时，也应该防范一下高定金带来的风险。具体说，就是在交高额定金时，应该事先把房子的归属和品质搞清楚了，房子是不是属于你要交纳定金的出售人的，这个房子的品质是不是完全合乎你的要求，房子的抵押情况和贷款支付情况等。他建议，定金不必完全追求上限，让可能支付的违约赔偿能够补偿自己的辛苦付出即可。
【市场】现在定金啥行情
22世纪不动产中介代理部总经理王文香介绍说，二手房交易的定金都是由双方约定，1万元是一个基本档。比较便宜的房子也有定金5000元的。超过50万元的房子，一些买方可能被要求多交一些定金，但也很少超过2万元。她分析说，一般情况下，买方都不愿意多交定金，而根据房子的抢手程度，卖方或多或少地控制着定金数额的主动权。一些价位较高，而且性价比不错的房子，卖房人不会要求支付太多定金，而一些不太好卖的房子，卖房人方面还是会主动要求多加定金的。 本报记者 魏建华
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四步骤保证双倍返还利益
一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。
二、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。
三、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。
四、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。
遵循上述四个步骤付定金，下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。
来源: 半岛网-半岛都市报
